【正文】 實力、一流的硬件設(shè)備和國際化的服務(wù)水準。一是甲級寫字樓，又稱5A寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓；一個寫字樓如果沒有相當大的建筑體量和規(guī)模化的配套設(shè)施，是難以稱得上甲級或5A寫字樓的?，F(xiàn)代的CBD含義可以概括為：城市的功能核心，城市的經(jīng)濟、商務(wù)等實體，信息在此高度集中，交通便利，人口流動巨大，白天人口高度密集、晝夜人口數(shù)量變化大，位于城市黃金地帶，地價應(yīng)當是最高。本項目CBD中心的優(yōu)勢顯著，CBD是功能復雜、高效、便捷的區(qū)域，所以它的寫字樓更是建筑綜合體，由于CBD本身能創(chuàng)造巨大的商業(yè)價值，所以，作為寫字樓的建筑綜合體也能為自身創(chuàng)造商業(yè)價值。 目前出現(xiàn)一些國外著名的銀行的分部，保險公司的分公司，以及其它國際知名企業(yè)的分支機構(gòu)和辦事處都需要相應(yīng)的高檔辦公大樓；電訊行業(yè)和ＩＴ業(yè)的迅速增長，更是對具備智能化性能的高檔寫字樓格外看好。 項目的其他優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢分析： amp。本項目發(fā)展商實力雄厚，能給買家充足的信心； amp。有中信銀行良好的品牌效應(yīng)作支撐； amp。位于青島CBD中心，有完整的城市形象和面貌，發(fā)展?jié)摿薮螅?amp。位于香港中路，可盡享區(qū)內(nèi)的成熟配套； amp。地處交通主干道交匯點，交通十分便利； amp。項目以現(xiàn)樓發(fā)售，為買家提供實體依據(jù)； amp。周邊配套設(shè)施較完善，臨近海濱，環(huán)境優(yōu)越； amp。有停車場及物業(yè)配套。61548。61548。61548。61548。61548。61548。61548。61548。 然而該項目物業(yè)管理費高達每月15元／平方米（近2美元），售價近12000/平方米且面積較大，讓許多企業(yè)望而卻步。 但該樓開發(fā)后閑置時間較長，樓盤形象較差，銷售機制也影響了樓盤銷售；該項目的分攤率為60%，這樣高的分攤率為自用和投資的客戶帶來了明顯的購買障礙。 該項目的宣傳賣點為觀奧首座，未起到任何實質(zhì)效應(yīng)，從2000年大公海岸的觀奧宣傳期至今讓人感到麻木和無奈；寫字樓和商住公寓的不和諧因素相互困擾，使得整個項目定位難于被市場接受，另外營銷代理公司的運作也存在問題，項目銷售不暢。 　　　　　 1．5．項目周邊配套狀況 行政氛圍： 青島市政府、市直機關(guān)、各大局、市南區(qū)政府、區(qū)屬各局、市檢察院、市法院等行政機構(gòu)遍布項目周圍，為項目的營銷提供了直接和間接的有力幫助； 金融氛圍： 項目周遍的金融氛圍已無可挑剔，香港路上的中信實業(yè)銀行青島分行、中國銀行青島分行、光大銀行青島分行、中國人壽保險、中國財產(chǎn)保險、華泰財保、太平洋保險等，加之山東路的工商銀行青島分行、農(nóng)業(yè)銀行青島分行，以及南京路上的華夏銀行青島分行、延安三路上的人民銀行青島分行，同時在三公里半徑內(nèi)有多個證券公司和股票交易大廳，形成了青島地區(qū)唯一的金融核心； 商業(yè)氛圍： 項目附近的國泰公寓、金都花園、太平洋中心、世紀大廈、中國移動大廈、海悅amp。東海世家、數(shù)碼港、凱旋大廈、遠洋大廈、絲綢大廈、中旅大廈、綺麗大廈、金光大廈、銀城大廈、陽光大廈、新世界大廈等等，都有眾多的商業(yè)機構(gòu)和貿(mào)易公司在其中辦公；陽光百貨、東泰佳世客、家樂福名達店、國美電器東部店等大型商城，為項目營造良好的商業(yè)氣氛； 休閑服務(wù)： 項目周圍有頤中皇冠假日大酒店、麗晶大酒店、海景花園大酒店、香格里拉大飯店、海天大酒店、貴都大飯店等多個星級酒店，其中大多為五星級酒店；項目附近還有已具規(guī)模的云霄路餐飲娛樂一條街，以及眾多極富特色的著名大型酒樓和娛樂場所；項目附近還有著名的伊斯凱恩高級會所和英派思健身俱樂部； 文化氛圍： 本項目西有大學路文化區(qū)，東有青島大學、海洋大學教育文化區(qū)和書城，以及青島市少年兒童活動中心等，文化教育氛圍濃郁； 自然環(huán)境： 本項目西有八大關(guān)風景區(qū)，西北有湛山寺風景區(qū)，東部是碧波蕩漾的匯泉灣，著名的五四廣場和音樂廣場與該項目咫尺之遙，美麗的濱海大道和沿途綠化帶幾乎是項目的私家園林； 醫(yī)療服務(wù)： 項目附近有青島醫(yī)療條件最好，醫(yī)療技術(shù)最高的海軍401醫(yī)院，還有青島市立醫(yī)院的東部分院，各軍兵種和國家各部委的大型療養(yǎng)院分布在項目周圍，完善了項目周邊各項配套。61548。61548。61548。61548。61548。61548。61548。61548。61548。61548。 從以上幾點企劃思路出發(fā)，我們將對項目的市場定位，銷售策略設(shè)計等方面一一作出建議，期望做出一個有特色的、成功的精品項目。 2．1市場定位 本項目的市場定位有以下三大要點： 一、定位大部分小戶型寫字間，滿足更多份額的需求，并拉高單價，完成項目的銷售利潤指標； 二、定位小部分整層辦公區(qū)域，銷售吸引有實力的企業(yè)和機構(gòu)購買入住，提升整個項目檔次； 三、定位部分個性化的產(chǎn)品類型，針對性的滿足市場需求，以專業(yè)性的硬件配套和特色服務(wù)，提高整個項目的市場競爭力； 從數(shù)碼港客戶行業(yè)構(gòu)成看，金融保險機構(gòu) 24家，％，其次是大型集團公司14家（如萊鋼集團），％，通訊電信企業(yè)8家，％，海外機構(gòu)住青辦事處 8家，％，外國公司9家，％，外?。泄?家，％。 本區(qū)域的最大的銷售熱點是青島的城市品牌和城市的自然經(jīng)濟環(huán)境，非常適合大企業(yè)投資，因此本項目的市場定位應(yīng)以青島的經(jīng)濟環(huán)境需求出發(fā)，將產(chǎn)品細分，并作有針對性的銷售；以達到高利潤、高效率、低成本的銷售目的。 目前，新的需求市場催生了個性化的寫字樓產(chǎn)品的出現(xiàn)，經(jīng)過住宅改造的新型寫字樓，目標客戶主要針對小型創(chuàng)業(yè)企業(yè)、外地駐青企業(yè)，推出后取得不俗的業(yè)績；眾多新進駐寫字樓的公司中，小公司不在少數(shù)，有相當大數(shù)量的公司處于剛剛起步階段，人員配置非常簡單，各方面的業(yè)務(wù)也相對比較單純，往往可以一個人身兼數(shù)職。 而目前大多數(shù)的寫字樓開發(fā)商將這些小公司拒之門外，從而為本項目提供了一個不可忽視的細分市場，因為小公司也需要純粹的寫字樓，需要高檔、專業(yè)的辦公環(huán)境。 酒店式公寓的崛起，對傳統(tǒng)的辦公區(qū)域提出了挑戰(zhàn)，此類產(chǎn)品注重客戶的特殊需求以及人性化服務(wù)，這其中最引人注意的就是以O(shè)PENHOUSE概念面市的商務(wù)公寓的出現(xiàn)。 據(jù)調(diào)查顯示，此類產(chǎn)品分布著廣告公司、IT企業(yè)等待業(yè)的小型公司企業(yè)，較低的價格和較高的按揭是這些處于起步階段小公司看好商務(wù)公寓的原因。此類產(chǎn)品的出現(xiàn)極適合做物業(yè)投資，與其說是公寓的市場，還不如說是寫字樓的市場，他們一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對入駐企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上，比如衛(wèi)星會議、活動策劃、會展中心等服務(wù)。甚至不需要購買復印機、彩色打印機，因為這些辦公設(shè)備包括投影儀、視聽設(shè)備等商務(wù)中心全部都有，打個電話，秘書便