【正文】 CBD中心，CBD的中文意思是中心商務區(qū)。所謂甲級或5A寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標準，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。 目前在青島，對于寫字樓的評定標準是很含糊的。 多數(shù)企業(yè)不敢投資寫字樓 。各大企業(yè)的總部和企業(yè)駐青的辦事機構，如海信、青啤及海外知名企業(yè)的駐青辦事處。金融業(yè)和以金融業(yè)為依托的相關行業(yè)，如銀行總部、銀行各分行、銀行代理處、銀行辦事處、財產(chǎn)保險、人壽保險、投資公司等； 三、以對外貿(mào)易及相關服務為主的外向性經(jīng)營企業(yè)為主，如進出口公司、進出口代理公司、報關行、貨運代理、遠洋運輸?shù)龋?二、 1．2．定向市場分析： 香港中路及東海路是寫字樓集中的熱點地段，青島30層以上的高層寫字樓近80%集中在這一地區(qū)；從寫字樓的業(yè)戶構成來看主要有以下三個特點： 一、在實際操作中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在寫字樓的配置至關重要，只要配置對口到位，寫字樓還有更大的市場空間。 　　青島寫字樓市場競爭實際上是東部寫字樓的競爭，近年來該區(qū)域迅速匯集了的金融中心、行政中心，以及高檔餐飲娛樂中心、文化中心，一些寫字樓也遍布其中，逐漸形成了新青島的中央商務區(qū)。青島寫字樓的開發(fā)和供應集中在東部區(qū)域，市場雖供過于求，但從整個區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的需求看，未來的市場還很廣闊；寫字樓市場的升溫，已引起投資性買家的關注，目前已經(jīng)有好多前期滯銷的寫字樓和公寓樓盤，經(jīng)過重新包裝而推向市場，其銷售勢頭較往年有明顯提升，但亦不容盲目樂觀。 8226。 1．1．區(qū)域市場分析： 一段時期以來，青島房地產(chǎn)市場以住宅產(chǎn)品為主，其次為商業(yè)物業(yè)，相對于住宅、商鋪而言，寫字樓投資風險較大，因而在以往的寫字樓投資客戶中，大多采取整體包租后再轉(zhuǎn)手出租博取差價獲利，而不愿一次性投入太多的資金購置下來后再出租。 但是，中資企業(yè)機構仍是寫字樓市場的主流力量，目前很多境內(nèi)外著名的大公司，已不再偏愛“全家?！笔降霓k公室，而轉(zhuǎn)向總部與各部門分開，總部設在中心商務區(qū)的“黃金地段”，生產(chǎn)、銷售、服務等部門分別設置在與業(yè)務相關連的地段。市場分析 今年年初，非典的爆發(fā)，讓人們對傳統(tǒng)型寫字樓建筑結(jié)構、空間布局以及配套設施設備如中央空調(diào)等方面提出了更高的要求，突出地表現(xiàn)在對健康、智能、安全、舒適等方面；同時也給傳統(tǒng)寫字樓的銷售、出租帶來了致命的打擊。 1. 覆 在青島的寫字樓市場上，真正可以稱得上為甲級寫字樓的項目幾乎沒有，而中信金融大廈真正具備打造成甲級寫字樓的潛質(zhì)。設施齊備，包括有銀行、郵局、商務中心及餐飲等系列配套，且均以服務于大廈客戶為主 顛擁有聲名卓著且具備相關經(jīng)驗的物業(yè)管理公司 amp。提供四管式空調(diào)系統(tǒng)和24小時空調(diào)供應 amp。最少具備50－60瓦／平方米電力供應，并配備足夠的后備電力供應設施平均每20平方米建筑面積有一條電話線，提供或支持DDN、ISDN線路，備有視像會議設備 amp。平均每5層有一部電梯服務，等待時間不超過30秒 amp。 amp。平均每200平方米至少一個停車位 amp。建筑設計風格鮮明，氣勢宏大，外立面裝修質(zhì)素較高 amp。交通便利，基礎設施完備，位于城市的CBD，行政配套齊全 amp?？?國際甲級寫字樓［GRANDEAOFFICE］標準： amp。青島中信金融大廈營銷策劃案 作者：美國往事思61548。61548。61548。61548。61548。61548。61548。61548。61548。 前 言 本策劃案以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎，根據(jù)半島地區(qū)整體房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和青島市區(qū)域市場所呈現(xiàn)出來的基本特性，對寫字樓供需市場的近期及遠期的發(fā)展趨勢和需求總量作科學、客觀的預測，以期發(fā)掘本項目的突出優(yōu)勢，并加以專業(yè)發(fā)揮，快速樹立起本項目頂級寫字樓形象，盡快完成項目的銷售目標。 今年下半年，境內(nèi)的寫字樓供應市場出現(xiàn)結(jié)構性變化，市場供應量創(chuàng)出全國新的記錄；需求結(jié)構也在發(fā)生變化，主要表現(xiàn)在“兩外”資本——外地資本和外國資本的進入上，最引人注目的就是外資企業(yè)或機構在寫字樓市場只租不買的“騎墻策略”將發(fā)生動搖，出于本土化的需要，外資企業(yè)和機構大面積購買寫字樓的案例明顯增多。 寫字樓市場價格將現(xiàn)“中間冷，兩頭熱”的局面；寫字樓市場開發(fā)結(jié)構從港澳、東南亞開發(fā)商為主體向內(nèi)資開發(fā)商為主體的轉(zhuǎn)變，標志著寫字樓“內(nèi)資開發(fā)時代”的來臨。 目前東部寫字樓租金標準基本上在人民幣3元/平方米amp。天左右（約合11美元/平方米的月租金），照此計算，以1萬元/平方米的房價購置的寫字樓物業(yè)，投資回收期大約為10年，符合物業(yè)投資的正常周期，投資回報有相當?shù)奈Α?　　西部的雙星海富樓、第一百盛商業(yè)大廈，啟用多年仍銷售艱難；八大關的東海國際大廈絕佳風景、一流硬件、大力度的廣告投入都未給該樓營銷帶來轉(zhuǎn)機；香港中路的光大國際金融中心、華仁國際大廈、青島國際金融中心都是公認的地區(qū)標志型建筑，其銷售進度也不盡人意；香港中路如今仍有豐合廣場鉆石樓這樣的“昔日貴族”在銷售；高科園的裕龍大廈以低價位推出，半年內(nèi)銷售僅十余套。 東部前幾年留下的寫字樓存量房、爛尾樓較多，而且很多爛尾樓連基本的停車場都沒有，如果作為寫字樓，很難起死回生。 非典過后，青島的許多寫字樓銷售明顯轉(zhuǎn)好，像凱旋大廈、數(shù)碼港等，目前僅剩幾套；山東路上很多爛尾樓重新啟動，銷售看好；在建中的乾豪國際廣場也信心百倍的邁入了寫字樓市場，由此可見，整個東部地區(qū)特別是香港中路地段的寫字樓市場有著廣闊的未來市場前景。 目前，外資偏愛星級酒店 ，一些高檔寫字樓的負責人都認為自己的寫字樓已足夠高檔，卻有很多外資機構寧愿花大價錢去租五星級酒店；香格里拉和頤中皇冠假日酒店是外資機構入住比較多的星級酒店，海天大酒店就有日本三友銀行辦事處；對于外資沒有選擇寫字樓的原因是為了公司形象，寧愿多出點錢，但這也從一個側(cè)面反映了島城高檔寫字樓在硬件、軟件等方面發(fā)展雖然已相當不錯，但離國際頂級水準還有一定距離，而且要與青島的城市功能、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和市場需求緊密相聯(lián)系，還必須有相當強大的產(chǎn)業(yè)作支撐，這方面青島同境內(nèi)的大城市相比還有一定的距離。在青島雖然硬件、軟件都能達到國際水準的頂級寫字樓并不多，這個市場空間的潛力也非常明顯，但想到青島投資該行業(yè)的大財團卻很少；就連一些寫字樓的開發(fā)商都認為，高檔寫字樓是個投入大、周期長、回收慢的項目，前期投入一般都在幾億元以上，其中70％－80％都屬于銀行貸款，而寫字樓建好后，多半要拿來做貸款抵押，所以很難以出售的方式來獲得資金的短期回收；在運營過程中，還要交納 12％的房產(chǎn)稅和 5％的營業(yè)稅；要想真正做好高檔寫字樓項目，必須具備雄厚的資金