【正文】 標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是達到了最基本的要求?！　≡诖_定了招商洽談目標的同時，還要確定招商洽談的地點?！　”景笀龇治觯w洲國際廣場）　　一、徐家匯商圈背景介紹　　徐家匯商業(yè)中心界定北起廣元路，南至南丹路，東起天平路，西至漕溪北路，座落于上海最大的地鐵一號線徐家匯站上。共計大小商業(yè)網點1000多個，商業(yè)營業(yè)面積達45萬平方米，占全區(qū)營業(yè)面積的1/3，徐家匯商業(yè)中心附近已建有二條市級特色街，即衡山路歐陸風情街和宜山路建材家具街，分別以休閑娛樂和建材家具聞名于滬上。　　徐家匯商業(yè)中心目前已構成融購、娛、賞、食、游為一體的綜合消費商業(yè)布局，其中百貨商廈、餐飲業(yè)、娛樂文化已成為商業(yè)中心的主力業(yè)態(tài)。首先徐匯區(qū)是人口導入區(qū)，吸收了靜安、盧灣、黃浦等地區(qū)的動遷居民，為徐匯區(qū)帶來了客流，并且徐匯區(qū)人群中以知識分子、海外僑胞、高收入人為主，為創(chuàng)建商業(yè)中心奠定了基礎。商圈內有市上第一家滬港合資的東方商廈，滬臺合資的太平洋百貨，滬港合資的港匯廣場以及中英合資的匯金百貨等商業(yè)企業(yè)，吸引了大批不同消費水平的消費者。商圈率先倡導“錯位競爭”和“個性化經營”的經營理念，從消費方式、購物環(huán)境、商品結構到文化氛圍、功能設施，創(chuàng)造了商圈相依互補，共存發(fā)展的成功經驗，形成了商圈整體的競爭優(yōu)勢，滿足了不同消費者的個性需求。商圈內率先引進了電腦市場，百腦匯、太平洋電腦成為了全市電腦業(yè)的旗艦店，占全市的電腦銷售的50％?！　⌒旒覅R商業(yè)中心現(xiàn)有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實業(yè)、新路達吉買盛、匯聯(lián)商廈、美羅城百貨商廈營業(yè)面積達30萬平方米，占總面積的64％，2003年度銷售達39億人民幣，％。滬臺合作的太平洋百貨定位于“流行的領導者”，在年輕女性顧客中極具號召力，憑借其卓越的經營理念和靈活多樣的促銷手段，迅速在百貨業(yè)嶄露頭角。定位于“現(xiàn)代都市型百貨”的匯金百貨于98年開業(yè)，一流的服務設施、濃郁的文化氣息和諸多的品牌深得白領人士的青睞?！　I業(yè)面積達7萬平方米的港匯廣場是上海目前最大規(guī)模的購物中心（Shopping Mall）。即將開幕的橋外橋主題樂園，設有室內模擬高爾夫球場、立體動感游戲、賽車、3維音像、迷宮、激光戰(zhàn)斗游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜總會等，無論購物、休閑、餐飲、娛樂在港匯均能滿足各階層消費群體的需要?！　〔惋媻蕵窐I(yè)有40戶，％。并構成徐家匯商圈休閑娛樂業(yè)態(tài)主流?！　⌒旒覅R商業(yè)中心現(xiàn)有賓館業(yè)3戶，％。　　二、背景分析　　優(yōu)勢　　經營面積大，可以體現(xiàn)規(guī)模經營效應，可以經營不同規(guī)模的商品，有較強的滿足力和挑選力。　　商圈優(yōu)勢：徐匯商圈的經濟發(fā)展已日趨繁華，本案距徐家匯商圈10分鐘路程，其發(fā)展前景也非?？捎^。同步世界先進經營理念，國際品牌管理公司擔綱物業(yè)管理工作，展現(xiàn)國際商業(yè)氣象。近年來，徐匯區(qū)在經濟建設、城市管理和社會事業(yè)的發(fā)展等方面，都取得了令人矚目的成就，綜合經濟實力在上海10個中心城區(qū)中名列前茅，是上海市首批可持續(xù)發(fā)展綜合試驗區(qū)?！　?．2米挑高中廳，電梯直達5F、6F，盡顯貴賓級非凡品質，31部瑞士迅達電梯、自動扶梯、觀光梯、垂直電梯應有盡有，商業(yè)運作暢通無阻，意大利原裝cofsi進口中央空調系統(tǒng)?！　⌒靺R商圈日趨成熟，已形成錯位經營，本廣場尚處于起步階段，競爭激烈?！　C遇　　足夠的廣告預算支持廣告及公關活動?！　∮捎诮旒覅R商圈，商鋪需求量大。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間達到樹立品牌概念的“一石二鳥”的多元效果?！　　瘛栏窨刂普猩唐放频膶哟危米陨韮?yōu)勢吸納國內國際亮點品牌?！　　瘛〉赇伈扇《▋r租賃制和協(xié)議扣點制，以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣點。　　●　與徐匯區(qū)政府有關部門合作，打出公益事業(yè)牌。為眾商鋪聚集人氣，使發(fā)生購買行為提供沖要條件，培育本商圈目標受眾的習慣性消費行為，為目標業(yè)主提供經營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。利用系統(tǒng)的品牌傳播策略，打造成一個國際國內知名品牌匯聚的大舞臺。　　四、實施方案（分割出租）　　定位的基本依據　?、俚囟螞Q定原則　　前面已經提到，本項目屬于上海市傳統(tǒng)商業(yè)中心徐家匯商業(yè)圈，距徐家匯中心約1公里的路程，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區(qū)域具有一定的商業(yè)氛圍。因此，在不能充分地與徐家匯商業(yè)中心共享人流、互通商氣的現(xiàn)實格局下，須有精準市場錯位的經營定位，將消費者吸引在本案地鐵站下車。引進高利潤的專業(yè)餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會所是本項目對市場的互補?！　、?商圈擴大原則　　同樣，因為高端的商業(yè)市場定位，在我們的消費群定位上就要充分考慮整個上海市城市中心區(qū)域，擴大服務半徑和商圈，吸引最多的優(yōu)質消費群，實現(xiàn)商場的持續(xù)繁榮?！　≈鳡I項目　　地下一層：高檔超市休閑系列。　　二 層：高檔女裝系列、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士內衣?！　∷?層：兒童服裝、高檔床品、進口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材?！　×?層：娛樂休閑?！　、 肯德基、麥當勞、必勝客、羅杰斯、茶葉店、酒吧?！　×⑷藛T配備計劃：　　組成一支強有力，專業(yè)的招商，租戶物業(yè)管理，企劃隊伍，具體如下：　　招商經理（1人）　　招商主管（4人）　　入租設備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人選可由開發(fā)商提供）　　企劃主管（1人）　　籌備期商品部人員總編制8人　　七、招商人員崗位職責　　副總經理/兼招商部經理　　▲主要職責：　　☆根據購物中心經營方針與要求，制定招商部計劃，并組織實施?！　　罱M織，管理招商，企劃團隊，培訓及輔導招商人員。　　招商主管（4人）　　▲主要職責：　　☆負責整個樓層招商，布局，商品組合及與廠商協(xié)調，確保招商品100％達成?！　∪胱庠O備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人員由開發(fā)商提供）　　▲主要職責：　　☆入租設備工程安裝管理，電氣管理，維護管理商場的整體工程運行，同時滿足正常開業(yè)。嚴格審查招商戶經營資格及入住手續(xù)?！　∑髣澲鞴埽?人）　　▲主要職責：　　☆貫徹執(zhí)行本企業(yè)經營發(fā)展戰(zhàn)略方針，配合招商，經營需求，結合實際制定本公司廣告策劃并組織實施?！　“?、商場租金預測　　周邊租金調查　　商鋪租金比較表（人民幣/平方米/天）　　漕溪北路沿街