【正文】 星海人家，一出手即以“生態(tài)住宅十大標(biāo)準(zhǔn)”沖擊市場(chǎng)，也取得了相當(dāng)出色的銷售業(yè)績。書香園等皆以較高的性能價(jià)格比入市，一時(shí)間，大連市場(chǎng)的產(chǎn)品素質(zhì)大為改觀，有了質(zhì)的飛躍。這一年，大連市場(chǎng)又一次出現(xiàn)了“領(lǐng)頭羊”。此后，星海人家的9萬元家電贈(zèng)送，（近期更推出投籃中大獎(jiǎng)，最高獎(jiǎng)高達(dá)8折），天河新苑的試住，更不要說各式各樣的公關(guān)活動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、促銷措施涌現(xiàn)市場(chǎng)，可謂是“各顯神通”。 大連樓盤的開發(fā)模式分析： 暢銷樓盤共有特征:1) 規(guī)模較大，占地為10萬平方米左右；2) 優(yōu)越的地理?xiàng)l件（環(huán)境、交通）；3) 綜合質(zhì)素較佳；4) 發(fā)展商品牌；5) 大規(guī)模宣傳投入。 審視大連房地產(chǎn)市場(chǎng)，各大暢銷樓盤以較高性價(jià)比價(jià)值低文化（內(nèi)涵）價(jià)值為主流，則意味著大連的發(fā)展商仍停留在滿足人對(duì)居住的基本需求上，不同之處，只在于舒適與更舒適的關(guān)系，沒有出現(xiàn)質(zhì)上的飛躍。美國著名社會(huì)心理學(xué)家馬斯洛認(rèn)為，人的需求分五個(gè)層次，即生理需要、安全需要、社會(huì)需要、尊重需要、自我實(shí)現(xiàn)需要。因此，品牌時(shí)代的樓盤必須符合目標(biāo)消費(fèi)者更高層次的需求。這種多元化狀態(tài)對(duì)發(fā)展商來說，是挑戰(zhàn)，也是機(jī)會(huì)。 麗景春天的開發(fā)模式分析：性價(jià)比高中低文化（內(nèi)涵）低中高 如圖所示，麗景春天的開發(fā)模式是：高性價(jià)比高文化價(jià)值闡釋：目前，大連的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供大于求的狀態(tài)，競(jìng)爭異常激烈，必然出現(xiàn)兩種情況：一方面，相當(dāng)部分的住宅空置——不一定是由于開發(fā)水平低，往往是由于沒有個(gè)性，沒有特色，不能在短期內(nèi)高度吸引市場(chǎng)的注意力；另一方面，真正的好項(xiàng)目越來越搶手——不僅開發(fā)水平高，而且有充分的個(gè)性和特色，能使有限的市場(chǎng)關(guān)注集中在項(xiàng)目上。這樣一些要素已成為了指定動(dòng)作，已不是決勝的關(guān)鍵。未來的暢銷樓盤，不僅基于較高的綜合素質(zhì)，但是建立在社區(qū)個(gè)性與特色空間的營造上，必須建立項(xiàng)目獨(dú)特、鮮明的魅力所在：——建立獨(dú)具特色的項(xiàng)目核心概念；——構(gòu)筑支撐這一核心概念的產(chǎn)品與服務(wù)體系；——樹立社區(qū)品牌形象，使業(yè)主擁有歸屬感與認(rèn)同感。平常我們所指的浪漫，通常是指情侶之間的交流，諸如：燭光晚餐、送花等，這僅僅是“浪漫”的一個(gè)表征，這亦是從狹義上的理解。這就意味著，我們?cè)谑褂盟鼇砻枋瞿撤N品性時(shí)，已經(jīng)注入了西方通行的涵義?；谝陨系睦斫?，衍生出浪漫精神、浪漫主義等詞匯，在文學(xué)、音樂等領(lǐng)域被應(yīng)用廣泛。他們不是為浪漫而浪漫，而是想達(dá)到一種理想的生活境界，讓自己的人生閃爍出應(yīng)有的光輝。 知性階層心目中的浪漫：追求什么樣的浪漫生活，和追求者的個(gè)性性格有著密切的關(guān)系。 在麗景春天，知性階層有著自身的個(gè)性特征，在上文已有闡述，在此不再贅述。B. 崇尚情感——重視人的主觀感受和內(nèi)心體驗(yàn)，禮贊充滿感情的生活，放任感情的宣泄。D. 向往自然——把大自然看成是一個(gè)全新的世界，追求象征人與自然和諧的牧歌般的生活。以上的特征均體現(xiàn)著浪漫的終極目的：讓人充分地發(fā)展自己，追求美好的生活，創(chuàng)造一個(gè)色彩斑瀾、充滿意義的人生。l 在浪漫的推動(dòng)下，全面地發(fā)展自己，獲得一種主體精神，能動(dòng)地創(chuàng)造理想的生活。l 緊張的生活節(jié)奏使人簡直自顧不暇，仿佛正在逐漸喪失自己。l 現(xiàn)代社會(huì)人與人之間的隔膜似乎愈來愈大，在浪漫的推動(dòng)下，人與人不再僅僅為了利益而相處，而是追求在生活中和諧相處，平等中互助，友善中關(guān)懷。正是出于此種考慮，在洞悉知性階層在理性與感性上的需求與欲望后，提煉出麗景春天的核心概念——浪漫。通過浪漫地提出，建立客戶對(duì)麗景春天的歸屬感與認(rèn)同感，從而形成市場(chǎng)的熱勢(shì)，尤其是知性階層追捧的銷售勢(shì)能，創(chuàng)造良好地銷售業(yè)績。在麗景春天，從項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、會(huì)所配置、物業(yè)管理等方方面面都詮譯著浪漫的內(nèi)涵與精髓。浪漫的概念導(dǎo)入，對(duì)于美辰地產(chǎn)作為一個(gè)尚不知名的發(fā)展商，以全新的開發(fā)模式與經(jīng)營理念、與眾不同的高姿態(tài)入市，有利于企業(yè)及項(xiàng)目形象的塑造與提升。當(dāng)年的廣州奧林匹克花園正是以首創(chuàng)的“運(yùn)動(dòng)概念”，得以在市場(chǎng)競(jìng)爭白熱化的洛溪版塊一馬當(dāng)先，突破麗江花園、碧桂園、洛溪新城等超大規(guī)模樓盤的防線，取得令人矚目的銷售業(yè)績。 銷售力提升的原則： 麗景春天的建設(shè)應(yīng)以努力營造出“浪漫主題的優(yōu)質(zhì)生活”為目的。二、 整體到局部的提升方案：整體規(guī)劃：浪漫的內(nèi)涵及特征之一是，崇尚創(chuàng)造力，突破現(xiàn)實(shí)、超越現(xiàn)實(shí)，給予事物更大的創(chuàng)新空間與尺度。麗景春天的整體規(guī)劃具有如下的特點(diǎn)：1） 符合大連海濱城市的城市風(fēng)格：大連是一個(gè)美麗的海濱城市，孕育著深厚的海洋文化，清新、清松、愉悅是城市賦予的特有的風(fēng)格與韻味。2） 曲線型的自由布局：整體規(guī)劃在打破大連固有的行列式布局上做了精心的設(shè)計(jì)，通過建筑朝向的變化組合，建筑輪廓線的高低起伏，點(diǎn)式單位與行列式單位的有機(jī)結(jié)合，空間的收放流動(dòng)，形式豐富多彩的布局模式。建筑造型的設(shè)計(jì)也正是多樣化、個(gè)性化的規(guī)劃理念的外在反映。建筑輪廓線設(shè)計(jì)以曲線為特色，與整體的規(guī)劃風(fēng)格相統(tǒng)一。2） 玻璃為主線的立面風(fēng)格：建筑造型仍體現(xiàn)著浪漫的風(fēng)格，而玻璃正是具有浪漫風(fēng)格的材質(zhì)。利用飄窗、陽臺(tái)欄桿等各種建筑語言的運(yùn)用，形成富有個(gè)性的獨(dú)特造型。戶型：1）戶型配比狀況： 鑒于麗景春天有多層與小高層兩種，而兩種戶型配比的思考點(diǎn)及銷售策略有所區(qū)別，為了統(tǒng)計(jì)的方便性，多層與小高層的戶型配比分別匯總。各戶型命名、間隔、面積范圍及所占總套數(shù)比例示意圖表：戶型命名戶型間隔面積所占總套數(shù)比例陽光新生代二室二廳一衛(wèi)80—90m2多層部分：10%以下小高層部分：30%時(shí)尚先鋒二半室二廳一衛(wèi)91—110m2多層部分：20%小高層部分：20%飛躍激情小三室二廳二衛(wèi)111—125m2多層部分：45%小高層部分：50%金色年代大三室二廳二衛(wèi)126—140m2多層部分：20%都市華爾茲四室二廳二衛(wèi)141以上m2多層部分：5%以下戶型設(shè)計(jì)基本要求：l 平面要求既緊湊又舒展，以面積足夠大的廳為中心，合理組織室內(nèi)空間秩序，分區(qū)明確，廳門最少，房間尺度大小合適，每戶具有良好的自然通風(fēng)和采光。l 客廳、主臥均要設(shè)計(jì)為大面積落地（或低臺(tái)）飄窗形式，并以最大角度面向庭園，開成觀景陽臺(tái)，輔以具有建筑韻味的流線型陽臺(tái)等；l 盡可能在設(shè)計(jì)上保證明衛(wèi)、明廚；l 盡可能保證有獨(dú)立的儲(chǔ)藏間、功能陽臺(tái)；l 對(duì)于大三室二廳二衛(wèi)與四室二廳二衛(wèi)的戶型，應(yīng)充分考慮輔助用房（廚房、衛(wèi)生間、浴室、玄關(guān)、書房、商務(wù)用房、吧臺(tái)、儲(chǔ)物間）的種類，設(shè)計(jì)也應(yīng)更加人性化，使住宅的功能理加完備。配套設(shè)施：（一） 會(huì)所：1）整體環(huán)境設(shè)計(jì)：麗景春天的會(huì)所是一個(gè)讓住戶休閑、活動(dòng)、服務(wù)的場(chǎng)所，其風(fēng)格并不是尊貴，而是體現(xiàn)著健康、輕松、愉悅的格調(diào)。從共享空間（大堂）、各功能區(qū)域、走道等，園林景觀皆精巧地安排，每一步均給予客戶清新、爽朗、怡情的感覺。3）會(huì)所設(shè)施設(shè)計(jì)：服務(wù)主題會(huì)所：l 各類服務(wù)中心：客戶服務(wù)的接待處及其它服務(wù)項(xiàng)目（諸如：智能化系統(tǒng)總控室等）設(shè)在會(huì)所內(nèi)。l 藝術(shù)館：麗景春天定期與藝術(shù)院校、美術(shù)館、書畫院等合作，展開畫展、藝術(shù)品展等展示活動(dòng)。浪漫主題會(huì)所：l 左岸咖啡館：左岸咖啡館是法國最著名的咖啡館，各時(shí)代的藝術(shù)名家皆在此留有足跡。在這里，一邊品著香濃的咖啡，聽著悠然的音樂，一邊在網(wǎng)上漫游或欣賞最新的時(shí)尚雜志，心情得到徹底地放松。健康主題會(huì)所：l 陽光健身房：包括男女分立的健身區(qū)，男子以各式運(yùn)動(dòng)器械為主，女子則為韻律健身操的場(chǎng)所，配備專業(yè)教練。l 香薰美容中心：香薰是近些年興起的美體美容方法。l 壁球館：壁球館亦是一項(xiàng)時(shí)尚的運(yùn)動(dòng)，所需的場(chǎng)地及條件要求不高，在此揮動(dòng)球拍，揮灑人生。兒童主題會(huì)所：l 兒童活動(dòng)天地：設(shè)置兒童游戲的各種設(shè)施。（二） 雙語藝術(shù)幼兒園：知性階層是新興的白領(lǐng)或金領(lǐng)階層，大多數(shù)屬于三口之家，子女年齡大致是在3—10歲之間。對(duì)此，完善與加強(qiáng)我項(xiàng)目的教育設(shè)施，實(shí)質(zhì)是大大提升了項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭力，強(qiáng)化了市場(chǎng)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)的過程。以此也充分起到強(qiáng)化的作用。 我司建議，與大連某一著名的幼兒園進(jìn)行聯(lián)辦社區(qū)幼兒園，同時(shí)可考慮聘請(qǐng)某著名的兒童教育專家作為該園園長。幼兒園定期組織在會(huì)所內(nèi)開展兒童素質(zhì)教育，全方位地提高孩子的綜合素質(zhì)。配套選擇的標(biāo)準(zhǔn)為與生活息息相關(guān)的設(shè)施，如：具一定規(guī)模的餐飲機(jī)構(gòu)、超市、銀行、郵電局、洗衣店等。在所有休閑環(huán)境中，莫過于恬靜的自然環(huán)境。園林環(huán)境是住戶所接觸的環(huán)境體系中最重要的一環(huán)。因此，麗景春天的園林景觀設(shè)計(jì)應(yīng)解決如何讓人回歸自然，并與自然融為一體的問題。C、 功能的需要：園林景觀的設(shè)置要滿足住戶休息、娛樂、交際、運(yùn)動(dòng)等功能，而且能考慮到各年齡層次、不同性別人士的需要。這是一個(gè)不僅具有包融性，更是具有思想性的園區(qū)，置身其中