【正文】 區(qū)的石臨公路和南部的02省道。 “多枝”為連接各景區(qū)與兩軸之間的樹(shù)枝狀自然道路骨架。與本案未來(lái)交通狀況改善相關(guān)的市政路網(wǎng)有三條：A、石臨公路：性質(zhì)屬于縣道，起止點(diǎn)是臨安到石亭子，建造標(biāo)準(zhǔn)三級(jí)，、寬度12米。 216。 方案A：道路紅線寬60米，中間車行道寬20米，、右側(cè)15米高架輕軌備用地。 216。 方案B：道路紅線寬60米，中間8米綠化帶。 216。 方案C：道路紅線寬60米，中間15米高架輕軌用地。 216。 目前規(guī)劃傾向于A方案。它的走向，關(guān)系到錦城鎮(zhèn)、青山湖旅游度假區(qū)、青山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的未來(lái)發(fā)展和臨安市整體生態(tài)環(huán)境格局。 216。 東線方案彭樟線一級(jí)公路北起余杭、臨安交界的泉口，經(jīng)苦竹嶺、陳家塢、泥山灣、城門口等地，其中泥山灣與青山水庫(kù)交界處架出500米高架橋，高塢口打隧道350米進(jìn)入平峰山，至火燒亭與富陽(yáng)交界。 216。 西線方案該線路東起余杭市長(zhǎng)樂(lè)鎮(zhèn)，西經(jīng)橫坂鎮(zhèn)、高虹鎮(zhèn)，南接錦城環(huán)西路，再南經(jīng)玲瓏、上甘、板橋、三口，接富陽(yáng)的320國(guó)道。216。C、杭昱高速公路在02省道基礎(chǔ)上進(jìn)行改建，考慮與錦城和青山的關(guān)系，在城區(qū)考慮兩種選擇方案。 216。 原道路線形方案以02省道為基礎(chǔ)進(jìn)行改造。216。臨安段東起汪家埠，在青山和錦城段均南移，從規(guī)劃的玲瓏工業(yè)園區(qū)的南側(cè)穿過(guò)，在玲瓏的徐家塢附近接原02省道。南移方案得到肯定，其利于城市的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展與交通組織。包括石臨公路南側(cè)及湖面以北區(qū)域，屬于高檔會(huì)議娛樂(lè)區(qū)、藥物園和水上森林為主體的濕地生態(tài)景觀區(qū)，是青山湖度假區(qū)的核心片區(qū)。 216。 規(guī)劃供水量控制為2010年人均居民生活用水量為300升/人216。生活污水量經(jīng)過(guò)測(cè)算，為3300立方米/日。216。新增35KV變電站和10KV變電站。216。 別墅、村莊用電：用電標(biāo)準(zhǔn)2KW/人，計(jì)9200*2=。七、度假旅游區(qū)規(guī)劃要求建筑后退道路紅線距離 當(dāng)建筑物或道路控制線寬度25米（主干道）時(shí)，建筑物需后退道路控制線5米；11米時(shí)（次干道），；7米以下（一般道路），不要求后退，但須滿足各種地下管線埋設(shè)通過(guò)的要求。建筑密度與容積率 對(duì)于別墅用地，原則要求二層高級(jí)別墅建筑密度為7%以下，；二三層一般別墅建筑密度為13%以下。1. 1.2. 2.3. 3. 29．。程高及坡度 根據(jù)高程建設(shè)要求，50米以上（）為不可建用地；結(jié)合坡度建設(shè)要求，可分為不宜修建用地（坡度＞25%）和可修建用地（坡度＜25% ）不宜修建用地由于地形坡度較大，并且山頭自然植被生長(zhǎng)良好，應(yīng)考慮作為自然資源保留起來(lái)，滿足生態(tài)要求而不作高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)；可適當(dāng)點(diǎn)綴的人工景觀，結(jié)合自然環(huán)境開(kāi)展游憩等休閑項(xiàng)目。大氣、水體和噪音 規(guī)劃大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，水體環(huán)境質(zhì)量達(dá)國(guó)家三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以上，噪音環(huán)境控制晝間50分貝，夜間40分貝以下。岸線除必須的碼頭（按規(guī)劃布局）、現(xiàn)有景觀較好的構(gòu)筑物外，禁止建設(shè)其他建筑及與設(shè)施、水利無(wú)關(guān)的設(shè)施。一、開(kāi)發(fā)定位結(jié)合大杭州別墅開(kāi)發(fā)不斷西進(jìn)的發(fā)展格局，項(xiàng)目將建設(shè)成為繼閑林低密度住宅板塊之后，以“湖泊游艇、山地水岸”著稱的又一低密度別墅類大型高尚居住區(qū)，實(shí)現(xiàn)“奢華時(shí)尚包括：健康和運(yùn)動(dòng)文化；親近自然的環(huán)保文化；休閑度假的頂級(jí)商務(wù)文化；私密安全的富人區(qū)文化。二、項(xiàng)目檔次青山湖項(xiàng)目是房產(chǎn)集團(tuán)全力開(kāi)發(fā)的一個(gè)集游艇娛樂(lè)、休閑度假、高尚住宅的大型山地水岸別墅社區(qū)。三、項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4＞70%建筑密度＜5．7%四、產(chǎn)品類型項(xiàng)目以獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅為主，還有一部分類別墅品質(zhì)的低層電梯公寓。建筑參數(shù)獨(dú)棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊加電梯公寓合計(jì)單位建筑面積13．61．711．694．431．39萬(wàn)平方米容積率0．20．350．60．90．4單套平均面積平均面積 物業(yè)類型 電梯公寓140平方米/套獨(dú)立別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅350平方米/套250平方米/套200平方米/套 為項(xiàng)目“山地水岸別墅，游艇主題社區(qū)”核心理念吸引并產(chǎn)生共鳴，追求高尚健康新生活者；u u 為項(xiàng)目形象或者開(kāi)發(fā)商實(shí)力所吸引，第二次或第三次購(gòu)房以改善住房條件者；u u 尤其是事業(yè)有成，能夠接受新事物、崇尚體育精神和運(yùn)動(dòng)的中青年，有一定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)來(lái)源及生活品位的中高收入的從業(yè)人士，這一部分人士年齡大概在30—50歲之間，事業(yè)穩(wěn)定，喜愛(ài)運(yùn)動(dòng)，向往自然休閑生活，愿意改變生活環(huán)境、非常注重生活品質(zhì)的城市精英階層人士。 別墅的目標(biāo)消費(fèi)群以富豪階層、三資及民營(yíng)企業(yè)家、高收入私營(yíng)主為主力，聯(lián)排別墅以三資、民營(yíng)企業(yè)高級(jí)管理人員、高收入專業(yè)技術(shù)人士為消費(fèi)群。 電梯公寓的目標(biāo)消費(fèi)群以城市中高收入人群為核心對(duì)象，以公務(wù)員、白領(lǐng)、大學(xué)教授、中收入專業(yè)人員為主體對(duì)象。具體定價(jià)策略將另具文本進(jìn)行研究。第三章 項(xiàng) 目 案 名 建 議 一、案名取向原則深入研究青山湖項(xiàng)目文化內(nèi)涵及項(xiàng)目定位的特點(diǎn)，力求在案名上體現(xiàn)三個(gè)原則特性：u u 人文性：案名需要體現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)格的文化傳承和開(kāi)發(fā)基調(diào)，體現(xiàn)項(xiàng)目營(yíng)造理念；u u案名一：“山舍”意即隱立山間谷地的別墅建筑，整個(gè)案名對(duì)光影、色彩、建筑、自然符號(hào)等基本元素進(jìn)行整合，讀音和諧自然，字面優(yōu)美。翡翠灣（私人官?。┽屢猓骸棒浯洹钡纳掀?，被稱為帝王玉。翡翠一可喻青山湖湖水之清純、美好與珍貴；二是隱喻項(xiàng)目的尊貴地位就象翡翠的極品帝王玉一般，進(jìn)一步突出別墅項(xiàng)目的稀缺性。案名三：案名清新淡雅，令人向往。在水之洲釋意：“在水之洲”的意境取自“蒹葭蒼蒼，在河之洲”的古詩(shī)，“在水”點(diǎn)明項(xiàng)目方位及“湖”這一基本自然元素，“洲”表明項(xiàng)目臨水優(yōu)美的地貌特征。一、游艇主題概念以復(fù)合旅游房產(chǎn)的原創(chuàng)性產(chǎn)業(yè)理論，整合體育（游艇、登山、游泳、垂釣、拓展運(yùn)動(dòng)）、商業(yè)、旅游及商務(wù)度假等各種優(yōu)質(zhì)資源；以“山地水岸”和“湖泊游艇”的主題文化融入住宅社區(qū)，創(chuàng)造一種“奢華時(shí)尚在具體的規(guī)劃和營(yíng)造中既要注意兩種不同地貌環(huán)境下建筑與自然，人與自然、建筑之間的關(guān)系處理，因地制宜的安排低層電梯公寓、排屋和獨(dú)棟別墅，又要注意兩大區(qū)塊之間的自然銜接和景觀均好性問(wèn)題，在一個(gè)項(xiàng)目里形成不同環(huán)境層面和活動(dòng)內(nèi)容的生活方式也將成為本案的一大特征。三、產(chǎn)品分級(jí)概念本項(xiàng)目是以別墅類產(chǎn)品為主的高尚低密度居住區(qū)，并設(shè)置一定數(shù)量的別墅品質(zhì)的低層電梯公寓。 核心產(chǎn)品：游艇主題的山頂、水岸奢侈型超低密度別墅。 主力產(chǎn)品：全面差異化的山地及水岸景觀的豪華型別墅。 持續(xù)發(fā)展產(chǎn)品：具差異化優(yōu)勢(shì)的谷地景觀經(jīng)濟(jì)型墅別。 主力產(chǎn)品： 具全面差異化優(yōu)勢(shì)的山水景觀的舒適型別墅。 持續(xù)發(fā)展產(chǎn)品：具高性價(jià)比、創(chuàng)新差異化優(yōu)勢(shì)的經(jīng)濟(jì)型別墅。四、核心別墅概念本案以中高檔舒適型別墅類產(chǎn)品為主體，但可考慮在項(xiàng)目景觀價(jià)值最高的區(qū)位建造少量核心別墅，做為項(xiàng)目的引領(lǐng)產(chǎn)品，提升整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)。第五章 項(xiàng) 目 總 體 規(guī) 劃 項(xiàng)目要對(duì)“山地水岸別墅，游艇主題社區(qū)”的生活方式內(nèi)涵進(jìn)行深度演繹。 設(shè)計(jì)要求因地制宜，創(chuàng)新制勝，突出基地的山地水岸地貌特征和優(yōu)勢(shì)，突出“奢華時(shí)尚3. 3.4. 4. 充分尊重項(xiàng)目基地的自然生態(tài)景觀，最大限度地保持基地的自然之美。結(jié)合基地的區(qū)位條件，合理利用青山湖以及山地自然地貌，進(jìn)行有機(jī)的規(guī)劃，將湖景、山景的利用作為規(guī)劃的一個(gè)重要因素。 實(shí)現(xiàn)人、建筑與自然的和諧。3. 3.考慮到核心別墅產(chǎn)品奢華的風(fēng)格特點(diǎn)及主力產(chǎn)品的差異化，規(guī)劃設(shè)計(jì)要注重建筑語(yǔ)言的表達(dá)與建材運(yùn)用的協(xié)調(diào)性，又要保持總體規(guī)劃的新穎獨(dú)特性和單體建筑的持久性。 貫徹組團(tuán)概念。在功能布局上，主要分為以下幾個(gè)功能區(qū)：1. 1.2. 2.3. 3.4. 4.5. 5.6. 6.在社區(qū)空間結(jié)構(gòu)上，對(duì)南北兩區(qū)采用不同的組織方式：u u該區(qū)域的空間結(jié)構(gòu)主要通過(guò)若干個(gè)別墅組團(tuán)空間來(lái)組織，形成若干個(gè)組團(tuán)空間。u u該區(qū)域的空間組織主要依托南北向的核心休閑景觀帶來(lái)展開(kāi)，形成北區(qū)的空間主軸；在適當(dāng)?shù)牡囟危Y(jié)合中央水面形成空間主節(jié)點(diǎn)；同時(shí)，在各個(gè)谷地通過(guò)綠地、水面的設(shè)置形成若干個(gè)空間次節(jié)點(diǎn)。六、交通結(jié)構(gòu)（一）動(dòng)態(tài)交通社區(qū)出入口：設(shè)想整個(gè)社區(qū)設(shè)三個(gè)出入口：216。216。216。道路系統(tǒng)：設(shè)想社區(qū)的道路系統(tǒng)分為三個(gè)等級(jí)：入口道路、主干道、組團(tuán)路。 216。 入口道路：連接社區(qū)主入口與主干道之間的道路。 216。 主干道：總寬度9米，機(jī)動(dòng)車道寬7米，單側(cè)人行道寬2米；216。（二）靜態(tài)交通獨(dú)立式別墅和排屋均設(shè)室內(nèi)車庫(kù)，獨(dú)立式別墅每戶設(shè)雙車位車庫(kù)，排屋一般設(shè)單車庫(kù)，部分戶型可以設(shè)雙車庫(kù)。（三）步行交通系統(tǒng)通過(guò)主干道、組團(tuán)路的步行道以及社區(qū)的核心景觀休閑軸組成步行系統(tǒng)，為居民的步行交通及游憩提供一個(gè)良好的環(huán)境。 南區(qū)：該區(qū)域?yàn)楠?dú)立式別墅區(qū)，盡可能地讓建筑融于自然環(huán)境，綠化主要以現(xiàn)有的自然綠化為主。u u在將建筑布局與現(xiàn)有綠化良好結(jié)合的基礎(chǔ)上，通過(guò)核心休閑軸來(lái)組織南北向的核心綠化軸，并在幾個(gè)谷地形成綠化次節(jié)點(diǎn)。八、豎向設(shè)計(jì)由于項(xiàng)目基地內(nèi)具有平地、丘陵、山地、谷地等多種地貌類型，豎向設(shè)計(jì)在規(guī)劃階段就成為一個(gè)非常重要的因素。 在豎向設(shè)計(jì)上，道路的走向、建筑的布局等均要充分結(jié)合自然地形條件，盡可能減少土方量，并保持現(xiàn)狀的良好自然地貌。 道路走向盡可能平行或垂直等高線，并注意滿足道路的坡度設(shè)計(jì)要求。 建筑及宅地布局要充分結(jié)合地形，同時(shí)要兼顧到建筑的朝向、景向。九、項(xiàng)目規(guī)劃需注意的若干問(wèn)題功能布局與出入口關(guān)系由于社區(qū)與外界的聯(lián)系主要通過(guò)北側(cè)的臨石路以及西側(cè)的現(xiàn)狀道路來(lái)實(shí)現(xiàn)。而根據(jù)地形條件，排屋、公寓主要布置在沿臨石路一帶，這樣勢(shì)必影響整個(gè)社區(qū)作為高檔山地別墅社區(qū)的整體意象。社區(qū)整體形象塑造根據(jù)社區(qū)的開(kāi)發(fā)定位，規(guī)劃要特別注意加強(qiáng)社區(qū)的自然生態(tài)意象。現(xiàn)有水塘的處理基地內(nèi)的現(xiàn)有水塘均是由收集雨水而成，如何結(jié)合建筑布局對(duì)其進(jìn)行有效的利用，在規(guī)劃中應(yīng)該進(jìn)行重點(diǎn)考慮。這一地帶的處理直接影響到社區(qū)臨湖的形象，需要結(jié)合休閑功能、景觀功能進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)劃。一、建筑單體設(shè)計(jì)原則1. 1.2. 2.當(dāng)景觀與朝向相矛盾的時(shí)候，朝向可作出適當(dāng)?shù)淖尣剑粦?yīng)偏離總體南北向布局。 建筑室內(nèi)空間力求緊湊和靈活，以充分提高套內(nèi)的使用效率。 住宅的功能配置和平面、空間的設(shè)計(jì)應(yīng)該最大程度地滿足現(xiàn)代人的生活方式和需求，在建筑的形式和功能之間達(dá)到良好的平衡。二、建筑風(fēng)格u uu uu u 層數(shù)均為二層，可以根據(jù)具體情況考慮設(shè)半地下室，與室外的下沉庭院結(jié)合。 二層與底層的面積比控制在1:2，在立面上應(yīng)形成后退的視覺(jué)效果，以保證整個(gè)建筑體量上的和諧。 屋頂形式均采用坡頂，可以根據(jù)需要采用兩坡頂或四坡頂。 層數(shù)為三層，另外在底層設(shè)車庫(kù)以及相關(guān)的輔助用房。 屋頂采用坡屋頂，雙坡和四坡結(jié)合；通過(guò)建筑的進(jìn)退、錯(cuò)落、露臺(tái)的處理，產(chǎn)生建筑形體上的變化。屋頂采用深灰色調(diào)；墻體的色彩要與屋頂協(xié)調(diào)，同時(shí)可以作一些變化；墻面的裝飾線條在色彩上可與墻體形成一定的對(duì)比，但要注意統(tǒng)一在整個(gè)建筑的基調(diào)之下；門窗的色彩可以采用墨綠、深藍(lán)灰或木色，根據(jù)具體情況來(lái)處理。五、外立面用材u uu uu u 獨(dú)立式別墅：采用磚混結(jié)構(gòu)。 排屋、公寓：采用異形柱框架結(jié)構(gòu)。七、住宅戶型低層精裝電梯公寓設(shè)計(jì)要求：1) 1) 首、二層躍層，設(shè)大面積庭院式花園，挑空式客廳，橫向廳室設(shè)計(jì)，面積150平方米，開(kāi)間不小于8米；3) 3)戶型方正設(shè)計(jì)，面積90—130平方米，開(kāi)間不小于7米；尺度要求：1) 1)2) 2)3) 3)4) 4)5) 5) 單體要求：1) 1)2) 2)3) 3)4) 4)5) 5)6) 6)7) 7)8) 8)首層設(shè)計(jì)應(yīng)考慮半地下室車庫(kù)的情況。 6—8聯(lián)排，—，建筑面積在160—180平方米，庭院面積大于100平方米。 建筑空間布局上，在南北向的基礎(chǔ)上，打破行列式的布局，延伸庭院空間；圍合成聯(lián)院空間，留出更大的庭院空間。 層數(shù)控制在2—3層，屋頂設(shè)大露臺(tái)，私家花園設(shè)停車位。 長(zhǎng)寬比控制在1左右，采用大開(kāi)間設(shè)計(jì)。 部分產(chǎn)品引入線型水系環(huán)繞，使其具備小而精致的水景觀環(huán)境。 通過(guò)戶型面積的控制，使其具備高的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，總價(jià)在80—100萬(wàn)之間。 3—5聯(lián)排，—，建筑面積在190—220平方米，庭院面積大于130平方米，采用大開(kāi)間設(shè)計(jì)，開(kāi)間寬不小于8米。 建筑布局用南北朝向的錯(cuò)位式布局，在小長(zhǎng)寬比的基礎(chǔ)上引入寬HOUSE的設(shè)計(jì)，首層設(shè)置內(nèi)景式中庭花園。 層數(shù)控制在2—2。4) 4)5) 5)設(shè)計(jì)要求：1) 1)2) 2)3) 3)4) 4)5) 5)6) 6)7) 7)8) 8)9) 9)10) 10)11) 11)12) 12)13) 13)獨(dú)立別墅 A、經(jīng)濟(jì)型獨(dú)立別墅1) 1)2) 2)3) 3)4) 4)5) 5)B、標(biāo)準(zhǔn)型獨(dú)立別墅1) 1)8—1以下，開(kāi)間不小于13米。 層高3米，在2—3層，