【正文】 質(zhì)、內(nèi)部交通、社區(qū)物管及安全性 ?第二居所可能性大于第一居所 ?對(duì)價(jià)格不敏感，能承受高價(jià)位 ?對(duì)配套依賴性弱 ?產(chǎn)品品質(zhì)要高 ?獨(dú)特的生活理念 ?各種產(chǎn)品可能性都有，偏向別墅類物業(yè) 占有、二居所、理性人感性消費(fèi) 改變生活方式的富裕階層 ?有一定財(cái)富積累， 35歲以上 ?視野廣，對(duì)城區(qū)依賴性較弱 ?對(duì)城市喧雜、擁擠的生活有一定厭煩 ?有一輛以上的車，不存在子女教育負(fù)擔(dān) ?關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)生活理念、環(huán)境、基本配套 ?第一居所可能性大于第二居所 ?對(duì)價(jià)格不過度敏感，能承受較高價(jià)位 ?對(duì)教育及日常生活配套依賴性弱 ?較高的產(chǎn)品體驗(yàn)要求 ?有別于城市的生活理念 ?產(chǎn)品偏高端，對(duì)洋房、聯(lián)排、復(fù)式 改變現(xiàn)有城市生活狀態(tài) 第一居所、 產(chǎn)品及生活體驗(yàn) 追求文化和品味的泛公務(wù)員 ?中高層次，事業(yè)基本有成 ?分布于有權(quán)利的單位或部門 ?基本有車 ?內(nèi)斂，不喜張揚(yáng) ?對(duì)城區(qū)的依賴相對(duì)較弱 ?關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)文化和品味，精神層面大于物質(zhì)層面 ?第二次置業(yè) ?會(huì)關(guān)注價(jià)格 ?對(duì)生活及交通配套有一定要求 ?社區(qū)品味及文化氛圍要強(qiáng) ?社區(qū)物質(zhì)層次要偏中檔高舒適及實(shí)用的產(chǎn)品 ?產(chǎn)品偏中端，洋房、復(fù)式，四房 內(nèi)斂、第一居所、 品味和文化生活 收入較高的白領(lǐng)，普通職員 ?財(cái)富積累階段， 2535歲 ?居住首選離工作圈，生活圈較近的區(qū)域 ?觀念較為開放，容易引導(dǎo) ?相當(dāng)多人當(dāng)前住宅其父母已有的較大面積住房中 ?關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、價(jià)格、配套 ?以第一居所為主 ?部分一次置業(yè)，部分第二次置業(yè) ?價(jià)格特別敏感 ?受其它觀點(diǎn)影響大，自身沒有非常理性的置業(yè)觀念，很容易跟風(fēng)，背應(yīng)到 ?產(chǎn)品品質(zhì)高 ?價(jià)格相對(duì)低 ?不同于其它社區(qū)的生活體驗(yàn) ?偏向高層三房單位，少部分會(huì)涉及洋房產(chǎn)品 價(jià)格敏感、 觀念開放 地州縣客戶 ?富裕，有不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ?喜歡城市生活 ?追求物質(zhì)享受，關(guān)注身份 ?關(guān)注產(chǎn)品、配套、教育； ?絕大多數(shù)為二次及以上置業(yè) ?多數(shù)以第二居所為主 ?偏向于中高端物業(yè)，如別墅類，洋房，復(fù)式單位 更追求物質(zhì)層面體驗(yàn)、 偶然性強(qiáng) 高端產(chǎn)品、別墅產(chǎn)品客戶描述 2022年 5月 18日 第 34 頁(yè) 主要參數(shù) 特點(diǎn)描述 年齡及家庭構(gòu)成 3550歲的中年群體 ,一般為三口之家 物業(yè)擁有數(shù)量 一般擁有兩套或者以上的住宅物業(yè) 經(jīng)濟(jì)能力 一般身價(jià)在 300萬(wàn)以上 價(jià)格承受能力 一般能承受的總價(jià)范圍在 80200萬(wàn) ,部分能夠承受更高的價(jià)格 需求房型 偏向選擇規(guī)模較大、環(huán)境好的社區(qū)，市郊洋房、聯(lián)排或者獨(dú)棟別墅 私車擁有情況 一般至少擁有一輛進(jìn)口中檔轎車 消費(fèi)傾向 穿著高檔名牌、經(jīng)常出入一些較為高檔的酒店社會(huì)交往頻繁而廣泛 獲取資訊情況 長(zhǎng)沙主流報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)以及圈子內(nèi)的口碑傳播 別墅類物業(yè)主力客戶特點(diǎn)寫真 高端、別墅產(chǎn)品客戶描述 2022年 5月 18日 第 35 頁(yè) 主要參數(shù) 特征描述 目的 享受生活，提高自己的身份和價(jià)值 功能 面積中等偏大，能滿足 35人的使用功能 價(jià)格 對(duì)價(jià)格不是很敏感 付款方式 多為一次性付款 戶型 聯(lián)排、獨(dú)棟或者大面積洋房 建筑 有檔次感和一定文化情調(diào)，生活氣氛較濃 園林 休閑、舒服、安逸，具有適合散步、平緩體育鍛煉的活動(dòng)場(chǎng)所、人與環(huán)境共生 配套 除能滿足生活必須設(shè)施，具有一定品位和檔次的休閑會(huì)所、以及有一定水準(zhǔn)的教 育設(shè)施也顯得非常重要。是中國(guó)未來(lái) 20年的中流砥柱。個(gè)人月收入 10000左右，他們經(jīng)歷過中國(guó)的文革后期，是擅長(zhǎng)打拼事業(yè)，能夠吃苦的一代。 富豪階層 你不能確定他們是何種類型的人，都稱他們?yōu)槌晒θ耸?，他們有極豐富的閱歷和見地，對(duì)事物的看法接近本質(zhì)，事業(yè)上的成功更使他們希望找到夢(mèng)想的生活，他們買房子要么是投資，要么是被震撼！ 2022年 5月 18日 第 39 頁(yè) 核心客戶 ：長(zhǎng)沙市區(qū)高收入企業(yè)主 、 公務(wù)員 ， 城區(qū)高收入企業(yè)管理層 核心客戶 重要客戶 重要客戶 ：長(zhǎng)沙市內(nèi)喜歡大戶型 、 喜歡居住市區(qū)的富人以上階層 邊緣客戶 邊緣客戶 ：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主 ， 在長(zhǎng)沙有經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的投資者 、 經(jīng)營(yíng)者 。 總戶數(shù)： 189戶，其中復(fù)式 39戶， 分?jǐn)?15％。 2022年 5月 18日 第 44 頁(yè) 戶型鑒賞 特點(diǎn) : 臥室、客廳均可看江 客廳設(shè)落地玻璃窗 ， 40平米。 動(dòng)靜分區(qū)欠合理。 主臥 缺點(diǎn)： 面積浪費(fèi)較大 戶型多角，不方正 戶型鑒賞 2022年 5月 18日 第 46 頁(yè) 特點(diǎn) : 兩臥室、客廳可看江 客廳附帶 270度觀江廳 主臥 缺點(diǎn)： 入戶部分面積浪費(fèi)較大 人性化欠佳 （電視柜與沙發(fā)斜對(duì)，靜區(qū)走廊過于彎曲） 戶型鑒賞 2022年 5月 18日 第 47 頁(yè) 特點(diǎn) : 主臥、客廳可看江 餐廳挑高 6米， 帶落地玻璃陽(yáng)光房 12米的 270度拐角雙陽(yáng)臺(tái) 主臥開間 戶型鑒賞 2022年 5月 18日 第 48 頁(yè) 特點(diǎn) : 主臥、客廳、兩次臥可看江 客廳挑高 6米， 帶落地玻璃陽(yáng)光房 雙套房設(shè)計(jì)， 3個(gè)陽(yáng)臺(tái) 戶型鑒賞 2022年 5月 18日 第 49 頁(yè) 營(yíng) 銷 動(dòng)態(tài) 推貨時(shí)間：０７年１月 價(jià)格： 均價(jià) 7000 總貨量： 189套 銷售情況：到 07年 5月止銷售 68多套左右 促銷活動(dòng)：一次性９８折，按揭９９折 2022年 5月 18日 第 50 頁(yè) 優(yōu)勢(shì)： 地脈優(yōu)勢(shì)：地處一線江岸 景觀優(yōu)勢(shì)：湘江、橘子洲、開福寺 產(chǎn)品風(fēng)格：簡(jiǎn)約哥特式風(fēng)格，樓高百米。 大型精品花園設(shè)于一樓頂板上，與一層商鋪、車行道、停車場(chǎng)等分離，排除干擾。 劣勢(shì)： 缺乏一定的豪宅元素， 四房面積偏小 疊錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)對(duì)半交錯(cuò)，私秘性降低 工程質(zhì)量影響 2022年 5月 18日 第 57 頁(yè) 項(xiàng)目地址：長(zhǎng)沙市黃興北路 89號(hào) 銷售熱線： 4842128 項(xiàng)目類型：商住 開發(fā)商：長(zhǎng)沙長(zhǎng)長(zhǎng)置業(yè)有限公司 建筑面積： 97400平米 容積率： 車戶比： 1： 項(xiàng)目規(guī)劃： 項(xiàng)目定位為飄在江岸上空的 3M空間。分?jǐn)?22%。 定價(jià)方式 ： 每三層為一組，每組高 50元，起價(jià) 4900（面積稍大的為 4850），西向比東向高 500元 /平米 07年 4月：均價(jià) 5900 精裝修標(biāo)準(zhǔn) ： 品牌整體衛(wèi)浴，品牌整體櫥柜（含抽油煙機(jī)、電熱水器、洗滌槽）、入戶豪華鋼木防盜門、木制地板、天花及墻面刷墻漆、壁掛式冷暖空調(diào)、管道直飲水、電視、電話、寬帶網(wǎng)入戶、電子巡更監(jiān)控。 第二天，一次性 ，按揭 第三天，一次性 ，按揭 第四天，一次性 ，按揭 開盤當(dāng)天交兩萬(wàn)元定金，選房。 分析：該項(xiàng)目地處長(zhǎng)沙市繁華地段，臨黃興北路，與五一大道、步行街、湘江只有五分鐘的距離，王府井百貨、百聯(lián)東方商廈、金土地地下廣場(chǎng)、春天百貨簇?fù)砥溟g，地段價(jià)值得以充分體現(xiàn)。但對(duì)其小戶型設(shè)計(jì)的接受程度還需要市場(chǎng)的檢驗(yàn)。 壹世界 ? 項(xiàng)目概況 位置：中環(huán)壹世界項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市五一商圈，臨五一 路，將近 60米，擁有絕佳的地理位置與完善 的商業(yè)配套，是市中心區(qū)域不可多得的黃金 商業(yè)地段 2022年 5月 18日 第 63 頁(yè) 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)： ? 中環(huán)壹世界由兩棟高層住宅組成，總建筑面積 ? 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 總用地面積 11878平米 廣場(chǎng)面積 900平米 綠地面積 1964平米 總建筑面積 82647平米 容積率 建筑密度 % 綠地率 % 停車位 318個(gè) 地上 30 地下 298個(gè) ? 項(xiàng)目共有四層商業(yè)群樓，面積約 ? 共建 530套高檔戶型 ,以三房為主力戶型，包括公寓、二房、三房、四房等多種戶型。 2022年 5月 18日 第 68 頁(yè) 項(xiàng)目形象定位與命名 [住宅營(yíng)銷 ] 便捷交通 商業(yè)資源 地王核心 完善配套 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 核心價(jià)值點(diǎn)提取 地王中心 名流殿堂 2022年 5月 18日 第 69 頁(yè) 產(chǎn)品定位表述 名流殿堂 地王中心豪邸 城市豪邸，不應(yīng)只是一種空間尺度的界定，而是一種 “君臨天下 ”的不凡生活境界的氣度 2022年 5月 18日 第 70 頁(yè) 黃金地段 完美配套 人文素質(zhì) 尖端品質(zhì) 個(gè)性服務(wù) 地王中心 名流殿堂 優(yōu)勢(shì)環(huán)境 市場(chǎng)定位表述 2022年 5月 18日 第 71 頁(yè) 產(chǎn)品定位表述 本案地塊具備開發(fā)高檔豪宅的潛質(zhì)，但如何才能在 市場(chǎng)中突圍而出，則必須獨(dú)具 創(chuàng)新性與唯一性 2022年 5月 18日 第 72 頁(yè) 案名建議 建議 1——中環(huán) 豪庭廣場(chǎng) 建議 3——中環(huán) 由于項(xiàng)目不大，“帝景”等名稱，可以捆綁商業(yè)及住宅一起傳播，利于品牌的樹立。壹世界不知道是否可以改，如果可以改，案名可考慮重新。帝景廣場(chǎng) —— 城市中央豪宅 —— 名流殿堂 2022年 5月 18日 第 75 頁(yè) 商業(yè)定位建議 2022年 5月 18日 第 76 頁(yè) 本案的商業(yè)級(jí)別 —— 市級(jí)中心商業(yè) 商業(yè)級(jí)別 市級(jí)中心商業(yè)區(qū) 區(qū)域性商業(yè)區(qū) 社區(qū)性商業(yè) 鄰里性商業(yè) 規(guī)模（ M2） 30萬(wàn)以上 900036000 18009000 區(qū)位 城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū) 居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊 大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利 住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè) 客流量 日人流量 50萬(wàn)以上 日人流量 10萬(wàn)以上 5萬(wàn)以上 居住人口 5000以上 核心客戶 內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者 區(qū)域 15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來(lái)消費(fèi)者 步行 15分鐘內(nèi)的居民 小區(qū)內(nèi)部及周邊居民 商業(yè)形態(tài) 集中商業(yè)為主 商業(yè)街＋集中商業(yè) 商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè) 小型商業(yè)店鋪 2022年 5月 18日 第 77 頁(yè) 國(guó)際名店 世界一線品牌匯集地 樹立長(zhǎng)沙高端消費(fèi)品市場(chǎng)大旗，定位鮮明 核心定位 202