【正文】 2022年 5月 18日 第 1 頁 中環(huán) 壹世界定位建議報(bào)告 20220518 2022年 5月 18日 第 2 頁 與之前諸多策劃報(bào)告有所不同的是，本提案的主旨不在于創(chuàng)造，甚至不在于提出建議，更多的是合富輝煌基于對(duì)中環(huán)項(xiàng)目的理解，而作出的相關(guān)分析和切實(shí)可行的操作構(gòu)想。 因?yàn)閷?shí)際操作，對(duì)于合富輝煌來說，是非常容易的事情，如果此次的構(gòu)想概念合適貴司，相信我們的延展方案將會(huì)更精彩 ````````` 2022年 5月 18日 第 3 頁 是 迅速回收資金 是 利潤最大化 是 銷售的持續(xù)增長 是 品牌和知名度 各位同仁， 你們認(rèn)為我們的目標(biāo)是什么？ 目標(biāo)溝通 2022年 5月 18日 第 4 頁 目標(biāo)溝通 經(jīng)過和貴司團(tuán)隊(duì)的多輪溝通和討論，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的主要目標(biāo)是： 穩(wěn)健開發(fā)，贏得合理的銷售價(jià)格和銷售速度 通過本項(xiàng)目的操作在長沙建立一定品牌知名 度，為萬豪公司在長沙的進(jìn)一步發(fā)展打下基礎(chǔ)。 PURPOSE1: PURPOSE2: 2022年 5月 18日 第 5 頁 目錄 ? 一、區(qū)域市場狀況分析（區(qū)域、客戶） ? 二、項(xiàng)目簡介及 SWOT分析 ? 三、項(xiàng)目定位建議 住宅定位建議 商業(yè)定位建議 ? 四、營銷策略 住宅營銷策略 商業(yè)營銷策略 2022年 5月 18日 第 6 頁 目錄 ? 一、區(qū)域市場狀況分析（區(qū)域、客戶、案例） ? 二、項(xiàng)目簡介及 SWOT分析 ? 三、項(xiàng)目定位建議 住宅定位建議 商業(yè)定位建議 ? 四、營銷策略 住宅營銷策略 商業(yè)營銷策略 2022年 5月 18日 第 7 頁 黃興 路步 行街 2022年 5月 18日 第 8 頁 五一商圈商業(yè)分析 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)部分分析 五一商圈商業(yè)項(xiàng)目共 21個(gè) , 經(jīng)營檔次以中檔為主，占比為 33%。 高檔項(xiàng)目 2個(gè)，新世界百貨 \百聯(lián)東方廣場 中高檔 4個(gè)，平和堂百貨 \王府井百貨 \春天百貨 \景江東方大酒店 中檔項(xiàng)目 7個(gè) 中低檔項(xiàng)目 2個(gè) 經(jīng)營檔次未知 4個(gè)，七彩麗都 \新青年 \上城金都 \嘉頓新天地 綜合型的項(xiàng)目 2個(gè)，金滿地商業(yè)步行街 \黃興南路步行街 2022年 5月 18日 第 9 頁 已知的商業(yè)總建筑面積為 ， 綜合型項(xiàng)目的商業(yè)建筑面積所占比重最大為 %。 高檔項(xiàng)目商業(yè)建筑面積 ，占比 %， 中高檔項(xiàng)目的商業(yè)建筑面積 ，占比 %， 中檔項(xiàng)目的商業(yè)建筑面積 ，占比 %， 中低檔項(xiàng)目的商業(yè)建筑面積 ，占比 4%， 經(jīng)營檔次未知的商業(yè)建筑面積 ，占比 8%， 綜合型項(xiàng)目的商業(yè)建筑面積 ，占比 %。 2022年 5月 18日 第 10 頁 21個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，營業(yè)狀況 營業(yè)中的項(xiàng)目為 17個(gè)， 未營業(yè)的項(xiàng)目為 4個(gè)，未營業(yè)的項(xiàng)目都是商住樓。 2022年 5月 18日 第 11 頁 21個(gè)項(xiàng)目中，開業(yè)時(shí)間分為三個(gè)時(shí)間段： 02年以前開業(yè)有 10個(gè)， 0506年度開業(yè)有 7個(gè)， 08年開業(yè)有 4個(gè)。 兩個(gè)高檔項(xiàng)目的開業(yè)時(shí)間都不久，都是在 06年底， 說明長沙高檔商業(yè)項(xiàng)目還剛剛開始 ,有很大的成長空間。 2022年 5月 18日 第 12 頁 總體來說，五一商圈項(xiàng)目的經(jīng)營情況比較好。 經(jīng)營好的項(xiàng)目 4個(gè)， 經(jīng)營較好的項(xiàng)目 4個(gè)， 經(jīng)營一般的項(xiàng)目 9個(gè)， 未營業(yè)的項(xiàng)目 4個(gè)。 其中有兩個(gè)是高檔項(xiàng)目 新世界百貨與百聯(lián)東方廣場 但是高檔商業(yè)不能用人流量來考評(píng)經(jīng)營狀況。 高檔項(xiàng)目剛在長沙興起，需要一段時(shí)間來被市場所接受。 2022年 5月 18日 第 13 頁 五一商圈商鋪的均價(jià)一般在 45萬 /平方米之間。 將售的商業(yè)項(xiàng)目上城金都均價(jià) /平方米 ，新青年均價(jià)預(yù)計(jì) 5萬 /平方米， 在售的商業(yè)項(xiàng)目七彩麗都在 /平方米 。 2022年 5月 18日 第 14 頁 不同經(jīng)營檔次的項(xiàng)目經(jīng)營的主力品牌不同， 高檔與中高檔項(xiàng)目偏向于國外品牌， 中檔與中低檔項(xiàng)目偏向于國內(nèi)品牌。 經(jīng)營的主力店一般是銀行、 KFC、麥當(dāng)勞、中西餐廳、品牌服飾 2022年 5月 18日 第 15 頁 商業(yè)分析小結(jié)： 隨著長沙經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，高檔商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)進(jìn)入長沙市場，填補(bǔ)了長沙市場的商業(yè)空白，雖然從目前的經(jīng)營狀況看并不是很理想，但隨著經(jīng)濟(jì)水平的提升以及消費(fèi)群體的培育，高檔商業(yè)業(yè)態(tài)在長沙有較大的發(fā)展空間 高檔商業(yè)通過合理的品牌組合以及服務(wù)的附加來培育客戶群 2022年 5月 18日 第 16 頁 項(xiàng)目區(qū)域住宅分析 住宅項(xiàng)目 9個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積有 。 未開盤項(xiàng)目 1個(gè) ,建筑面積 ， 已開盤未交房項(xiàng)目 2個(gè) ,建筑面積 ， 已交房項(xiàng)目 6個(gè) ,建筑面積 。 2022年 5月 18日 第 17 頁 住宅面積主力區(qū)間在 40110平方米 之間，基本都是小戶型。 住宅面積比較大的，上城金都 120240平方米之間。 住宅的價(jià)格區(qū)間在 48006000元 /平方米 ， 主力價(jià)格區(qū)間在 50005500元 /平方米 。 景江東方大酒店 \五一新干線 \錦繡中環(huán)大廈入住率或出租率 50%， 新大新大廈 \王府井百貨入住率或出租率 90%。 2022年 5月 18日 第 18 頁 二環(huán)以內(nèi) 5000元 /平米以上住宅情況 特征：集中在湘江沿線與五一大道沿線 項(xiàng)目： 夢(mèng)潔 金色屋頂 華盛 新外灘 上城金都國際公館 湘域中央 中天廣場 2022年 5月 18日 第 19 頁 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 住宅總套數(shù) 目前已推套數(shù) 在售均價(jià) 銷售套數(shù) 銷售周期 月銷售套數(shù) 銷售率 產(chǎn)品特征 夢(mèng)潔金色屋頂 5萬㎡ 189 189 均價(jià) 7000 68 6個(gè)月 11套 36％ 簡約哥特式風(fēng)格，引進(jìn)智能化系統(tǒng)。 全大戶型豪宅，面積區(qū)間 140201平米。 戶戶可看江景 華盛新外灘 19萬㎡ 1076 1076 均價(jià) 6000 1041 23個(gè)月 45套 97％ 5． 9米的挑空陽臺(tái)，大戶型 上城金都 9萬㎡ 440 440 小戶型均價(jià)5900 大戶型均價(jià) 5000 320 6個(gè)月 53套 73％ 大戶型面積偏大全在 230㎡ 以上。 小戶型帶精裝修。 湘域中央 ㎡ 1065 1065 均價(jià) 5000 851 9個(gè)月 84套 80% 住宅面積均在 3890㎡ ，可自由分格組合。 中天廣場 23萬㎡ 630 630 均價(jià) 5500 420 9個(gè)月 46套 67％ 小戶型 合計(jì) ㎡ 3400 3400 2700 2022年 5月 18日 第 20 頁 貨量特征 : 目前二環(huán)以內(nèi) 5000以上住宅的總貨量為 3400套 ，已推的貨量為 3400套 07年二環(huán)以內(nèi) 5000以上的住宅的貨量全部推出，推貨率達(dá)到 100％ 已推的貨量中 2700套 已經(jīng)售出。余貨為 700套 ?？備N售率為 79％。 2022年 5月 18日 第 21 頁 銷售特征 : 已售的 5個(gè)樓盤中，湘域中央的銷售情況位于榜首，達(dá)到每月 84套 。由于它的位置優(yōu)越，戶型面積偏小，開盤時(shí)價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠，銷售速度快。 上城金都，月銷售套數(shù)達(dá)到 53套 。由于該盤帶精裝修，地段價(jià)值優(yōu)越，比較暢銷。 金色屋頂銷售速度緩慢，主要由于戶型面積偏大，價(jià)格偏高，銷售速度滯后。 2022年 5月 18日 第 22 頁 住宅分析小結(jié)： 大戶型在本區(qū)域是較少的戶型 大戶型住宅消耗期比較長 從價(jià)格現(xiàn)狀看中央商務(wù)區(qū)住宅還有很大的升值空間 2022年 5月 18日 第 23 頁 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 主力購房人群 山水英倫 望城縣雷鋒鎮(zhèn) 中南大學(xué)、湖南師大教授，麓谷科技院科技園科技人員以及河西 的私營企業(yè)主 蔚藍(lán)海岸 岳麓區(qū)新區(qū)政府對(duì)面 中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師大老師，麓谷高新科技園，市、區(qū) 政府、湘雅三醫(yī)院、遠(yuǎn)大鈴木、腫瘤醫(yī)院 汀湘十里 含浦科教產(chǎn)業(yè)園內(nèi) 中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師大教授，河西的部分私營企業(yè)主 水云間 芙蓉區(qū)政府東側(cè) 周邊市場私營企業(yè)主、區(qū)政府、省政府公務(wù)員、周邊銀行高層管 理者，湖南電視臺(tái)高層人員 美林水郡 世界之窗東北側(cè) 金鷹影視城傳媒人士、湘雅醫(yī)院醫(yī)生、 三一重工職員、南航、國防科大老師 圣爵菲斯 金鷹影視文化城周邊 金鷹影視城記者、主持、高層管理者、國防科大老師、開福區(qū)與 芙蓉區(qū)范圍內(nèi)的私營企業(yè)主 同升湖 雨花區(qū)洞井鎮(zhèn)同升湖 分布比較廣泛、主要為市內(nèi)私營業(yè)主，企事業(yè)單位高層 綠城桂花城 雨花區(qū)長沙大道旁 主要為高橋及附近私營企業(yè)主、建筑開發(fā)商、外地投資商、電臺(tái)、 政府官員 長沙高端買家分析 2022年 5月 18日 第 24 頁 水云間成交客戶構(gòu)成比例7%12%5%48%16%6%6%教師 公務(wù)員 高級(jí)白領(lǐng) 私營企業(yè)主醫(yī)生 傳媒人士 其他從表中我們可以看出：水云間私營企業(yè)主是最大的客戶群，幾乎占了整個(gè)客戶的一半。其次是醫(yī)生，占了 16%。再次是公務(wù)員，占了 12%。這三者與其他客戶的比例差別較大。 高端客戶構(gòu)成之一 2022年 5月 18日 第 25 頁 香格里麓山成交客戶構(gòu)成比例24%17%18%6%5%3%13%14%教師 公務(wù)員 高級(jí)白領(lǐng) 企業(yè)主醫(yī)生 金融人士 其他 工程師從表中我們可以看出：香格里麓山教師是最大的客戶群，占整個(gè)客戶的 24%。其次是高級(jí)白領(lǐng)，占了 18%。再次是公務(wù)員，占了 17%。其他的客戶還包括有工程師、企業(yè)主、醫(yī)生等等。 高端客戶構(gòu)成之二 2022年 5月 18日 第 26 頁 同升湖山莊成交客戶構(gòu)成比例70%5%6%3%10%6%私營企業(yè)主 教師 醫(yī)生高級(jí)白領(lǐng) 其他 公務(wù)員從表中我們可以看出：同升湖山莊私營企業(yè)主是最大的客戶群，占了整個(gè)客戶的70%。其他客戶還包括公務(wù)員、教師、醫(yī)生、高級(jí)白領(lǐng)等，但所占比例不大。 高端客戶構(gòu)成之三 2022年 5月 18日 第 27 頁 華盛新外灘成交客戶構(gòu)成比例18%17%15%20%13%17%私營企業(yè)主 醫(yī)生 高級(jí)公務(wù)員投資客戶 高級(jí)白領(lǐng) 其他從上表中我們可以看出：華盛新外灘私營企業(yè)主占了整個(gè)客戶的 18%。其他客戶還包括公務(wù)員、教師、醫(yī)生、高級(jí)白領(lǐng)等，值得注意的是在整個(gè)購買客戶中有約 20%的投資客戶。 長沙房地產(chǎn)市場高端客戶構(gòu)成 長沙市場部分高端客戶構(gòu)成 2022年 5月 18日