【正文】 二級(jí)市場策劃品控中心 卓越 維港 深圳中原事業(yè)一部 2 清晰的定義我們的目標(biāo) 洞察市場本質(zhì)（趨勢(shì) /競爭） 我們實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的核心（支持點(diǎn)／價(jià)值） 如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的具體步驟 為什么中原能夠承諾 中原所扮演的角色 3 戰(zhàn)略模式 ?在已有的基礎(chǔ)上 ?創(chuàng)造全新的戰(zhàn)略模式， ?釋放片區(qū)和本項(xiàng)目的最大價(jià)值?” 學(xué)習(xí)成長 /品牌 ?建立強(qiáng)而有力的卓越品牌 ?讓客戶清楚的知道 卓越維港 是本片區(qū)的象征 財(cái)務(wù)目標(biāo) ?在本項(xiàng)目發(fā)現(xiàn) 最大的價(jià)值 ?并實(shí)現(xiàn)片區(qū) 最高的價(jià)格 ?快速的完成銷售 客戶選擇 ?如何尋找高端的客戶 ?說服客戶用一個(gè)簡單的方式 ?重新審視本項(xiàng)目的價(jià)值 1 2 3 4 目標(biāo)梳理 4 中原所要扮演的角色是： A、最大化的利用中原的客戶資源協(xié)助卓越盡快的完成資金目標(biāo) B、提供最優(yōu)質(zhì)的策劃資源（人力 /平臺(tái)）為卓越創(chuàng)造營銷標(biāo)桿 C、在卓越提升自身的品牌過程中，維護(hù)和管理好客戶資源。 成交力 /企化力 /執(zhí)行力 5 清晰的定義我們的目標(biāo) 洞察市場本質(zhì)（趨勢(shì) /競爭） 我們實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的核心（支持點(diǎn)／價(jià)值） 如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的具體步驟 為什么中原能夠承諾 中原所扮演的角色 6 市場的變化 全市成交套數(shù)886336793994503237486947548928162240 238302022400060008000100001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2022年 2022年全市套數(shù)新增供求比02022400060008000100000 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 0新增供應(yīng) 成交量 供求比新增供應(yīng) 6040 7934 6749 8076 1463 469 3873 7697 4469 5939 4275 3047 4994 成交量 8308 8587 7854 8863 3679 3994 5032 3748 6947 5489 2816 2240 2383供求比 0 . 7 3 0 . 9 2 0 . 8 6 0 . 9 1 0 . 4 0 0 . 1 2 0 . 7 7 2 . 0 5 0 . 6 4 1 . 0 8 1 . 5 2 1 . 3 6 2 . 1 0 O c t 0 6 N o v 0 6 D e c 0 6 J a n 0 7 F e b 0 7 M a r 0 7 A p r 0 7 M a y 0 7 J u n 0 7 J u l 0 7 A u g 0 7 S e p 0 7 O c t 0 72 0 0 7 年全市存量消化套數(shù)020224000600080001000012022140001600018000202201月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月0%20%40%60%80%100%可售套數(shù) 成交量（套） 消化率全市價(jià)格走勢(shì)1155714478 14801 140751911916506147971062611120 112970300060009000120221500018000210001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2022年2022年20%的三級(jí)地鋪已經(jīng)關(guān)門 ,成交量急劇萎縮 ,價(jià)格節(jié)節(jié)走低 7 熊市中的數(shù)字中原 07年 9月開盤 ,實(shí)現(xiàn)均價(jià) ,銷售率 80% 成交率達(dá)到 13%: 目前每周約有 10套左右的銷售量 皇御苑 卡羅社區(qū) 第五園 金域東郡 公元盛世 中海翠林華府 美林湖 市靜我更勁 ,真正的營銷成就成功的必然 外場一個(gè)月內(nèi)勁銷 80余套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原一個(gè)月十幾套 客戶盤點(diǎn)精確到位，開盤即 100%售罄 9月 8日至 11月底共售出 428套，每周平均 16套 開盤銷售率近 60%，均價(jià) 17800，高于公元大地的 17000 精準(zhǔn)定位，順利應(yīng)對(duì)客戶從投資到自住的轉(zhuǎn)變 兩個(gè)月做外圍銷售，成交 94套，完美的廣深聯(lián)動(dòng) 開盤銷售率 80%，深圳、中山兩地?zé)徜N 8 從卓越到偉大 …… 9 營銷的最高境界在于把復(fù)雜的問題簡單化 引言 10 當(dāng)房子在有錢人的眼中走入非必需品的行列 當(dāng)投資門檻提高 ,投資需求被抑制 當(dāng)客戶越來越理性 當(dāng)市場已經(jīng)不是玩一玩概念就能開盤售罄的時(shí)候 真正的營銷時(shí)代來臨了 !!! 在所謂的 ” 熊市 ” 中 ,只有真正懂得營銷的人 方可逆風(fēng)飛揚(yáng) 真正的營銷時(shí)代來臨了 !!! 11 2 3 Guidelines 1 Guidelines 2 Guidelines 3 尋找價(jià)值 客戶分析 1 引爆點(diǎn)法則 目錄 12 項(xiàng)目價(jià)值體系分析 —— 六大價(jià)值點(diǎn)構(gòu)筑維港價(jià)值體系 城市發(fā)展價(jià)值 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值 卓越品牌價(jià)值 開發(fā)理念價(jià)值 產(chǎn)品配套價(jià)值 服務(wù)及附加價(jià)值 Value system 13 深圳將成為未來可以和東京、紐約媲美的國際大都市 城市發(fā)展價(jià)值 項(xiàng)目價(jià)值體系分析 Value system 城市性質(zhì) 創(chuàng)新型中和經(jīng)濟(jì)特區(qū)，華南地區(qū)重要的中心城市，港口貿(mào)易發(fā)達(dá)。 國際都會(huì) 依托華南，立足珠三角，加強(qiáng)港深合作，共同構(gòu)建世界級(jí)都市區(qū)。 14 香港 福田、羅湖 地鐵二號(hào)線： 招商?hào)|路站 后濱海路 跨海大橋 南山商業(yè) 文化中心區(qū) ? 130萬平米濱海住宅區(qū) ? 15公里濱海生活休閑帶 ? 享有南山商業(yè)文化中心區(qū)高價(jià)值的公共配套 ? 規(guī)劃中的教育配套齊全 ? 西部通道、地鐵二號(hào)線、后海濱路等市政路網(wǎng)日漸完善，交通便利。 區(qū)域價(jià)值認(rèn)知： 特區(qū)內(nèi) /最后一塊 / 純粹的 /濱海住宅區(qū)域 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值 15 帶狀綠化公園 ：包含下沉公園、水景庭院、停車場、幼兒園等服務(wù)性設(shè)施。 社區(qū)文化中心： 含泳池 教育用地： 規(guī)劃建設(shè)高中、初中、小學(xué)（ 含標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)場和體育館 ） 教育用地： 規(guī)劃建設(shè)小學(xué) 城墻公園： 西側(cè)是為市民開放的綠地、廣場等活動(dòng)空間，游人可通過緩坡到達(dá)城墻頂部。城墻東側(cè)高 12米，可有效阻隔噪音。 地鐵2號(hào)線 交通、教育、生態(tài)配套完善，極其適宜自住 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值 16 跨界通道 2022 2022 2022 2022 落馬洲 24 100 24 800 24 700 25 000 文錦渡 7 800 9 700 9 800 10 000 沙頭角 2 400 2 200 2 400 2 300 深港西部通道 28 400 46 100 80 000 來回方向 每天的行車量 (架次 ) 2022年香港交通運(yùn)輸署評(píng)估文件 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值 區(qū)域價(jià)值認(rèn)知： 深港一體化的核心樞紐 17 國際人口聚集區(qū)： 常住人口有大量香港人和國際人士。至 2022年，深圳外籍居住人士約 2萬人 ，并以 20％的年速度迅猛增長，而他們中的大部分都居住在這里。 具有濱海特色的大型社區(qū) ： 超前規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)，使后海居家條件日臻完善，形成了具有海濱特色的大型社區(qū)。 輻射香港珠三角： 蛇口國際婦女會(huì)、蛇口運(yùn)動(dòng)社交俱樂部、如?十一街頭慈善募捐派對(duì)?、?深港粵足球巡回聯(lián)賽?、?新年／圣誕貿(mào)易會(huì)?等活動(dòng)影響力輻射至香港及珠三角各地。 RBD＆ CBD 項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值 18 西部通道分流深圳市全部公路口岸出入境車輛的 63%，即全國約一半的出入境車輛通過西部通道一線口岸。香港元朗開車到南山只需要十幾分鐘。擁有深港兩地身份的公民，可以輕松從深圳直抵香港迪斯尼、國際機(jī)場。巨大的物流、資金流、人流在這里交匯，口岸經(jīng)濟(jì)效益無法估量。 全深圳，全中國，距離香港、距離世界最近的地方 項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值 19 ：政府對(duì)該區(qū)域的規(guī)劃為高起點(diǎn) ， 高要求 ， 高投入 ， 目標(biāo)將該 區(qū)域建設(shè)成為代表深圳門戶形象的濱海生活區(qū)； ：濱海長廊第二區(qū) /濱海中心區(qū) ：只有紅樹灣才可以相提并論 ， 但紅樹灣地王已然開發(fā)； ：依靠后海和蛇口片區(qū) ， 毗鄰南硅谷 、 紅樹灣等豪宅新區(qū) 、 是未來高尚濱海中心區(qū) ， 集居住 、 購物 、 休閑于一體 。 ：全新的規(guī)劃片區(qū) ， 具備高潛力發(fā)展的片區(qū) 項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值 后海未來區(qū)域價(jià)值及片區(qū)形象高度可媲美甚至超越華僑城、紅樹灣等典型豪宅片區(qū) 20 開發(fā)理念價(jià)值 生活美學(xué)，以有限表達(dá)無限； 讓感官的美穿越凝固的空間，沁染心靈。 讓建筑之美成為一種符號(hào) 象征著人性化的設(shè)計(jì)、專業(yè)的施工與建筑之美達(dá)到完美和諧的統(tǒng)一 21 產(chǎn)品在市場上外立面用材產(chǎn)自津巴布韋 ,同深圳公建的用材 TH電梯配臵在速度和性能上高于觀瀾湖別墅 項(xiàng)目的產(chǎn)品 ,用材 ,配臵 ,均向一線頂級(jí)豪宅看齊 經(jīng)濟(jì)型 House絕無僅有 ,經(jīng)濟(jì)性 ,實(shí)用性 ,舒適性完美融合 優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，貫徹卓越的生活美學(xué)，讓居家成為精神層面的追求 產(chǎn)品價(jià)值 22 卓越 成立 立足深圳 布局中國 卓越 維港 1996 1998 2022 2022 2022 2022 蔚藍(lán)海岸 卓越 時(shí)代廣場 卓越 淺水灣 卓越大廈 啟動(dòng)集團(tuán)化品牌戰(zhàn)略 生活美學(xué) 品牌主張 商務(wù)美學(xué) 商業(yè)美學(xué) 2022 卓越 中心區(qū)商務(wù)寫字樓 世界影響力 卓越品牌價(jià)值 城市中心花園 23 品牌觀：從產(chǎn)品品牌到企業(yè)品牌社區(qū)觀： 成就移民城市濱海大盤 卓越思想 24 品牌基礎(chǔ)要素 營造品牌歸屬感 品牌的產(chǎn)品和服務(wù) 品牌的終極目標(biāo) 品牌的塑造過程 塑造品牌系統(tǒng) 創(chuàng)業(yè)歷史，信條，徽記象征，神奇術(shù)語，儀式，對(duì)立陣營，領(lǐng)導(dǎo)者 讓客戶對(duì)卓越產(chǎn)生品牌歸屬感，讓周圍和卓越接觸的人有品牌歸屬感 優(yōu)秀，精工的產(chǎn)品和細(xì)致，體貼的服務(wù) 維港項(xiàng)目銷售順利而圓滿！為卓越品牌的建樹有一定的品牌價(jià)值！ 訴求項(xiàng)目價(jià)值的感受體驗(yàn)，讓客戶自我尋找購買理由 25 品牌與項(xiàng)目價(jià)值 卓越品牌 卓越品牌 支撐 提升 卓越的品牌在深圳市場上已有深入人心的知名度，并且一部分人是卓越品牌的忠實(shí)追隨者。在此基礎(chǔ)上卓越 維港必然在起步上就是高起點(diǎn)，高價(jià)值的項(xiàng)目。 卓越 維港追求的不僅僅是片區(qū)豪宅產(chǎn)品標(biāo)桿，更肩負(fù)著卓越品牌價(jià)值提升的使命， 提升卓越地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)的引領(lǐng)市場和社區(qū)價(jià)值影響力！ 26 服務(wù)附加價(jià)值 凡卓越物業(yè)都會(huì)廣泛執(zhí)行金鑰匙服務(wù) 并非無所不能，但求盡我所能 27 項(xiàng)目賣點(diǎn)整合 ?120棟 TH所組成的集群，彰顯社區(qū)高端品質(zhì) ?項(xiàng)目位于港口貿(mào)易發(fā)達(dá)片區(qū)，未來擁有巨大的發(fā)展?jié)摿? ?擁有卓越優(yōu)質(zhì)品牌保證 ?用材、配置均向一線頂級(jí)豪宅看齊 ?比鄰香港，一橋之隔。能夠?yàn)榇┧笥谏罡蹆傻?、世界各地的高端人? 提供莫大的便捷 28 展望區(qū)域未來 ?同屬當(dāng)國著名城市的 CBD ?同被定位為高尚片區(qū) ?同屬港口城市 ?同是金融集聚地 ?。 分析區(qū)域特征，發(fā)現(xiàn)另外一片區(qū)域與之擁有相同質(zhì)素 29 MANHATTAN 紐約 市的中心區(qū)，該區(qū)包括曼哈頓島，依斯特河（即東河）中的一些小島及 馬希爾的部分地區(qū)，紐約著名的 百老匯 、 華爾街 、帝國大廈、 格林威治村 、中央 公園、聯(lián)合國總部、大都會(huì)藝博物館、 大都會(huì)歌劇院 等名勝都集中在曼哈頓島， 使該島中的部分地區(qū)成為紐約的 CBD。曼哈頓 CBD主要分布在該區(qū)內(nèi)曼哈頓島上 的老城（ Downtown） , 中城（ Midtown） , 著名的街區(qū)是格林威治街和第五大街。 這一切的薈萃，讓曼哈頓被定位為紐約的高尚腹地！ 未來，后海灣也將憑借其地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)以及區(qū)域硬件設(shè)施完善，成為深圳高尚片區(qū)的標(biāo)桿 ！ 30 瑰麗的燈火，將閃爍后海 照亮維港的夜