【正文】 不大 ， 位置相對固定 ，適合商業(yè)地產(chǎn)用地稀缺 ? 工業(yè)逐步郊區(qū)化甚至?xí)某鞘袆冸x BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 19 外部環(huán)境分析方法論 外部環(huán)境分析結(jié)構(gòu) ?產(chǎn)業(yè)鏈及行業(yè)全景圖 ?產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、分類及特點(diǎn)說明 ?外部影響因素說明 ?行業(yè)的發(fā)展歷史 ?行業(yè)的市場規(guī)模 ?行業(yè)未來的發(fā)展趨勢，增長速度 ?行業(yè)的市場集中度 ?業(yè)務(wù)的主要競爭對手 ?行業(yè)的 KSF總結(jié) ?行業(yè)獲利空間現(xiàn)狀 ?行業(yè)獲利空間未來趨勢 背景說明 市場空間 獲利空間 競爭格局 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 21 住宅地產(chǎn)外部機(jī)會評估 市場空間 競爭空間 獲利空間 ? 中國住宅地產(chǎn)市場化進(jìn)程較早，目前總量達(dá) ，是中國房地產(chǎn)市場主體 ? 預(yù)計至 2033年前住宅市場仍將保持 15％～ 20％的平均增長率 ? 2022年政府調(diào)控力度加大，對住宅市場產(chǎn)生不確定影響 ? 全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡產(chǎn)生各區(qū)域梯級發(fā)展機(jī)會 ? 市場集中度不高，既有全國發(fā)展的專業(yè)企業(yè)，也有區(qū)域領(lǐng)先企業(yè)存在 ? 最大企業(yè)占據(jù)市場份額不到 1％，目前只有萬科、順馳、綠地、珠江合生等少量企業(yè)年銷售額在 100億以上 ? 規(guī)模、能力領(lǐng)先企業(yè)企業(yè)快速形成 ? 北京華融及下屬金融街控股均有住宅項目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，面對總量巨大，高速增長的住宅市場，華融需要思考住宅市場的戰(zhàn)略性意義 ? 如果將住宅地產(chǎn)作為戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù)，華融需要整合團(tuán)隊、提煉核心競爭能力，積極加強(qiáng)住宅項目儲備 ? 短期應(yīng)關(guān)注政策帶來的業(yè)務(wù)風(fēng)險 ? 行業(yè)歷史獲利較高，保持 20％以上的銷售凈利潤水平，近年來受國家宏觀調(diào)控影響及競爭影響，獲利水平兩級分化，專業(yè)化發(fā)展房地產(chǎn)商仍可以獲取 15％以上平均利潤回報 關(guān)鍵結(jié)論 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 23 住宅類房地產(chǎn)上 市公司銷售毛利率和凈利潤率 2022年，以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)上市公司利潤比 2022年有較大幅度上升，凈利潤率達(dá)到 12% 11%10%7% 7%9%12%33%35%32%29% 29%34%0%5%10%15%20%25%30%35%40%2022 2022 2022 2022 2022 2022凈利潤率 銷售毛利率資料來源：仲量聯(lián)行、遠(yuǎn)卓分析 股票名稱 市 盈 率 個股成交量占總成交量比重‰ 近三年平均現(xiàn)金紅利收益率 近三年平均現(xiàn)金紅利支付率 近三年平均ROE % 近兩年凈利潤增長率 % 近三年平均速動比率 近三年平均速動比率 萬科A 招商地產(chǎn) 北京城建 金地集團(tuán) 中華企業(yè) 以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)上市公司部分指標(biāo) 從房地產(chǎn)上市公司分析 ， 住宅類企業(yè)盈利水平近年來有所波動 ， 但仍然保持在較高的水平 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 25 北京市住宅市場近年高速增長 ， 2022年開始銷售面積超過竣工面積 ， 價格也開始急速攀升 受宏觀調(diào)控的影響， 2022年北京的竣工面積下降，首次低于銷售面積，在受價格因素抑制下銷售面積持續(xù)上升，住宅會長期會保持旺盛的需求 萬平方米 0 500 1000 1500 2022 2500 3000 2022 2022 2022 2022 2022 2022 住宅銷售面積及竣工面積 銷售面積 竣工面積 資料來源：北京市統(tǒng)計局 北京住宅價格及年增長率 元 /平米 4786455747164467 4456474758530 . 4 % 4 . 8 %3 . 5 % 5 . 3 % 0 . 2 %6 . 8 %2 3 . 3 %010002022300040005000600070001999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 1 0 % 5 %0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%現(xiàn)房價格 年增長率BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 27 目錄 與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要宏觀因素分析 ? 中國宏觀經(jīng)濟(jì) ? 人口發(fā)展趨勢 ? 城市化進(jìn)程 ? 政府調(diào)控 華融在房地產(chǎn)主要細(xì)分行業(yè)中的機(jī)會分析 ? 住宅地產(chǎn) ? 商業(yè)地產(chǎn) – 零售地產(chǎn) – 寫字樓 – 酒店 BJHRamp。 2022年以來 ， 中國出現(xiàn)真正意義上的商業(yè)地產(chǎn) ? 2022年總體商業(yè)地產(chǎn) （ 主要包括零售地產(chǎn) 、 寫字樓地產(chǎn) ） 市場規(guī)模為 3000～4000億元 ? 受產(chǎn)業(yè)環(huán)境 、 產(chǎn)業(yè)政策影響不同類型的商業(yè)地產(chǎn)興起時間不同 ， 零售地產(chǎn) 2022年 ， 酒店 2022年 ， 寫字樓 2022年 ， 市場受國家宏觀調(diào)控影響較大 ， 特別是 2022年以來受國家宏觀調(diào)控影響 ， 投資增速減緩 ? 商業(yè)地產(chǎn)對全國經(jīng)濟(jì)中心 、 城市黃金地帶高度依賴 ， 2022年以來呈現(xiàn)跑馬圈地的特點(diǎn) ， 一線城市土地稀缺性凸顯 ， 二線城市已經(jīng)成為行業(yè)熱點(diǎn) 182。JRJEXTERNAL20220820ZHS 29 商業(yè)地產(chǎn)綜述 （ 續(xù) ） 182。 一句話結(jié)論：市場空間適中 ， 短期暴利導(dǎo)致過熱增長 ， 預(yù)期未來 2～ 3年內(nèi)圈地時代將逐步結(jié)束 ， 增長速度放緩 ， 市場集中度將快速上升 ， 細(xì)分市場的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者將在未來 3年內(nèi)形成 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 31 2022年以來商業(yè)地產(chǎn)高速增長有著鮮明的爆發(fā)性特點(diǎn) ， 特別集中于一 、 二線城市黃金地塊的投資發(fā)展 ， 優(yōu)質(zhì)地塊的持有經(jīng)營成為典型模式 經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速 城市化進(jìn)程加快 有規(guī)模企業(yè)數(shù)量上升 人均收入水平上升 零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新加速 一線城市土地稀缺性凸顯 二線城市土地價值上升 跑馬圈地，更新改造 202 2022年 商業(yè)用房、辦公用房 投資增長速度超過 30％ 嘉里建設(shè)素來以高端商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展著稱 ， “ 土地供應(yīng)有限之黃金地段向?yàn)槭走x ， 此等地段在市況不明的情況下 ， 有較強(qiáng)的保值及反彈能力 ” BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 33 零售地產(chǎn)外部機(jī)會評估 市場空間 競爭空間 獲利空間 ? 2022年零售地產(chǎn)增量總額達(dá) 1900～ 2022億 ? 目前我國零售地產(chǎn)存量約 ，預(yù)計2033年零售地產(chǎn)總量將達(dá) 9億～ ，理論年平均增長率為 5％～ 6％； ? 北京市目前零售地產(chǎn)面積約 1324萬平米，預(yù)計到 2020年將發(fā)展到 3000萬平米，理論年平均增長率在 5％～ 6％ ? 0 04年零售地產(chǎn)增長率達(dá) 30％以上，導(dǎo)致階段過剩、空置率迅速上升 ? 外資企業(yè)在零售地產(chǎn)具有相對領(lǐng)先優(yōu)勢，國內(nèi)企業(yè)快速發(fā)展 ? 市場集中度不高，但有快速集中趨勢 ? 優(yōu)質(zhì)土地、大規(guī)模資金、商業(yè)及地產(chǎn)開發(fā)整合能力是行業(yè) KSF ? 北京華融下屬金融街控股已經(jīng)投資完成四季商城單體高端零售地產(chǎn)項目，目前正在進(jìn)行招商管理工作，預(yù)計 2022年投入運(yùn)營 ? 零售地產(chǎn)是人口、經(jīng)濟(jì)依賴地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最具備全國擴(kuò)張地潛力，目前一些企業(yè)（如萬達(dá)）正通過與零售企業(yè)地聯(lián)盟合作大舉拓張 ? 對于零售地產(chǎn)，華融與金融街控股地觀點(diǎn)有較大差異，華融系統(tǒng)需要盡快明確對零售地產(chǎn)的戰(zhàn)略態(tài)度 ? 近年來零售地產(chǎn)處于暴利階段，獲取優(yōu)質(zhì)地塊的企業(yè) ?開發(fā)環(huán)節(jié) IRR約 15％～ 20％ ?投資持有環(huán)節(jié) IRR約 9％～ 12％ ? 但伴隨黃金地塊的圈地結(jié)束，企業(yè)獲利水平將下滑 關(guān)鍵結(jié)論 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 35 零售地產(chǎn)同時受兩個行業(yè)波動性影響 —— 零售行業(yè) 、房地產(chǎn)行業(yè) ? 1992年初步開放以來 ， 中國零售業(yè)增長節(jié)奏與 GDP增長節(jié)奏基本吻合 ， 相關(guān)度在 ? 1999年以來 ， 商業(yè)營業(yè)用房 漲跌情況與前一年的零售業(yè)漲跌相吻合 ， 增長率平均比零售業(yè)高 GDP、零售業(yè)、商業(yè)營業(yè)用房（零售地產(chǎn)）、房地產(chǎn)投資完成額增長率比較圖 ? 零售地產(chǎn)的增長節(jié)奏與同年房地產(chǎn)發(fā)展情況緊密吻合，但波動幅度更大 ? 2022年、 2022年全國商業(yè)營業(yè)用房投資增速一度達(dá) 37％、 35％，遠(yuǎn)高于全國房地產(chǎn)投資增速；受政府針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策影響， 2022年商業(yè)營業(yè)用房投資增長率下跌至 16％ 資料來源： 《 中國統(tǒng)計年鑒 2022》 ，國家統(tǒng)計局 0%5%10%15%20%25%30%35%40%19921993199419951996199719981999200020012002200320042005GDP 零售業(yè) 零售地產(chǎn) 房地產(chǎn)投資完成額BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 37 ? 以上推論未考慮現(xiàn)階段核心城市零售地產(chǎn)更新因素； ? 202 2022年中國零售地產(chǎn)投資增長速度達(dá) 30％以上；年投入使用的商業(yè)營業(yè)用房達(dá) 6000~7000萬平米 /年 從長期看 ， 零售地產(chǎn)增長空間巨大 ， 現(xiàn)階段零售地產(chǎn)投資增長過快值得警惕 單位：萬平米 中國城鎮(zhèn)零售地產(chǎn)面積 2022年 2033年 人口總量 13億 15億 城市化率 ~ 人均商業(yè)面積 ～ 1～ 2022年 2033年 22022 90000 68000 126000 36000 基本 樂觀 ? 現(xiàn)狀： –中國城鎮(zhèn)人口合計擁有商業(yè)面積 ? 未來預(yù)期： 2033年中國達(dá)到人口高峰 –基本情景：城鎮(zhèn)人口擁有商業(yè)面積 9億平米 –樂觀情景：城鎮(zhèn)人口擁有商業(yè)面積 ? 增長預(yù)測： –基本情景：平均年增長 2428萬平米，年復(fù)合增長率為 ％ –樂觀情景：平均年增長 3714萬平米，年復(fù)合增長率為 ％ 關(guān)鍵發(fā)現(xiàn) BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 39 北京市老商圈和發(fā)展中的新商圈正給零售地產(chǎn)新的發(fā)展機(jī)遇 主要發(fā)現(xiàn) 老商圈優(yōu)勢 /劣勢 新商圈優(yōu)勢 /劣勢 馬甸商圈 石景山沃 爾瑪商圈 馬連道商圈 木犀園商圈 高碑店商圈 中關(guān)村商圈 亞運(yùn)村商圈 亞奧商圈 望京商圈 燕莎商圈 朝外商圈 國貿(mào)商圈 西單 商圈 新世界 商圈 新商圈 老商圈 資料來源：偉業(yè)顧問 《 北京商業(yè)地產(chǎn)白皮書 》 從城市規(guī)模及空間布局看，北京市已經(jīng)發(fā)展到由第四向第五階段過渡的時期 核心商圈 王府井商圈 賽特商圈 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 41 北京市人均商業(yè)面積跟上海 、 成熟國際大城市如東京和紐約比還有很大差距 資料來源：偉業(yè)咨詢，遠(yuǎn)卓分析 ? 北京市人均商業(yè)面積近 平方米 /人 ， 離發(fā)達(dá)國家水平 （ /人 ） 還有一定差距 ， 與上海 、 成熟國際大城市如東京和紐約相比 ， 還有很大發(fā)展空間 ? 參考：國內(nèi)大城市上海的發(fā)展勢頭迅猛 ， 它很可能于 2022年達(dá)到紐約的人均商業(yè)面積 ， 即 2 平方米 /人 2012北京( 39。 0 5 ) 上海( 39。 0 5 ) 東京 紐約北京市人均商業(yè)面積與其他城市比較 國際發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積為 /人 01朝陽 海淀 東城 西城 宣武 崇文 其他北京市各區(qū)人均商業(yè)面積比較 單位：人 /平方米 國際人均商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn) BJHRamp。 2022年以后 ， 北京零售地產(chǎn)仍有 1500萬平方米的市場潛力 單位：萬平方米 北京零售地產(chǎn)增長預(yù)期 3060 1502 1324 604 現(xiàn)狀值 預(yù)測值 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 44 目前零售地產(chǎn)開發(fā)投資的三大主力是機(jī)構(gòu) /個人投資者 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和原零售企業(yè) ， 但缺乏資源 、能力的整合 物業(yè)開發(fā)