【正文】 比擬?！窨茖W(xué)的客流交通組織、合理的商鋪面積劃分和經(jīng)營商品分區(qū)、先進(jìn)的商鋪管理模式和管理經(jīng)驗，最大限度保證購買商家的商業(yè)回報和保值升值?！癫试瞥菬o論從坐落區(qū)位、建筑規(guī)模、建筑外立面等方面將成為煙臺開發(fā)區(qū)的標(biāo)志性建筑和區(qū)域關(guān)注焦點。集中銷售策略：一鼓作氣、再而衰、三而竭，商鋪的銷售應(yīng)爭取在極短的時間內(nèi)將該項目銷售成功，從而獲得最大的利潤，同時由于社會各界對本項目的關(guān)注，要求現(xiàn)場要有一個熱烈的銷售氣氛，如果將銷售時間段拉得太長，將使目標(biāo)消費者對本項目的投資前景產(chǎn)生懷疑，不利于銷售，因此我們應(yīng)采取“集中銷售”的策略。（二）推廣方略原則一：該項目為政府工程，浮夸性和概念性的廣告均不很適合。原則三：項目推廣與其他新開盤項目有很大不同，要注意項目前10年的積淀，將該優(yōu)勢融入宣傳推廣。原則五：由于項目的特殊性，所以所有售樓人員的薪資結(jié)構(gòu)不能采取提成制，但可以通過獎金來調(diào)動銷售人員的積極性。生活性：完全符合消費者的消費需求，接近消費者的消費水平。方便性：交通、時間、商品等方面方便消費及額外的需求。選擇性：多樣化產(chǎn)品提供多樣化選擇。前期宣傳重點：訴求對象重點在彩云城老業(yè)戶和對該項目較為關(guān)注的目標(biāo)消費者，通過對彩云城新形象的宣傳介紹，灌輸彩云城區(qū)別于其它物業(yè)的新形象，以引起受眾興趣，讓他們?nèi)テ谂?、期待、想象。宣傳期為半月左右，宣傳密度加大。通過對彩云城一期拍賣成績的宣傳和剖析，因其潛在購買者對彩云城的購買欲望，并以商業(yè)信函形式向本地及外地工商業(yè)戶定向宣傳，報紙媒體宣傳密度適度減緩。后期宣傳重點：開業(yè)宣傳。我們在彩云城開始銷售的前后近10天的時間在《煙臺晚報》、《晨報》、《開發(fā)時報》連續(xù)刊登軟文和硬廣告，以《花兒為什么這樣紅》為題在拍賣成功后連續(xù)刊登系列軟文，為“投暗標(biāo)”的競價銷售造勢，激發(fā)大家的購買熱情。在各小區(qū)設(shè)立咨詢牌或告示牌。展開流動咨詢攻勢。如三站市場、南大街購物城、舒家批發(fā)市場、福萊商城、西苑商貿(mào)城等，時機(jī)成熟的話，在對外開展招商業(yè)務(wù)，有針對性的在全國各大批發(fā)市場進(jìn)行定點宣傳。根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行針對性的形象包裝，包括工地形象墻、展示廳、售樓處內(nèi)外部裝修、文化墻制作等，根據(jù)商城功能、檔次的定位，確定項目形象包裝以塑造煙臺市西部商業(yè)旗幟艦為出發(fā)點，給投資者和經(jīng)營者信心和保證。功能分區(qū)、位置與底價（1）、彩云城功能分區(qū)，根據(jù)調(diào)研統(tǒng)計，結(jié)合其它商城的經(jīng)驗，與市場管理部門共同研究確定功能分區(qū)布置，競買人應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營項目，選擇功能分區(qū)購買商品房（詳情見功能分區(qū)圖）。（2）、競買人交付競買保證金的面積應(yīng)等于或大于參加競買商品房劃分區(qū)域的最小面積，競買保證金不足的可以補(bǔ)交。（4）、參加第一期競買銷售的商品房（詳見公告）：第一區(qū)：200㎡以上（含200㎡）；第二區(qū)：150㎡199㎡；第三區(qū)：100㎡149㎡；第四區(qū)：50㎡99㎡；第五區(qū)：49㎡以下。公攤面積不含地下一層停車場、設(shè)備間、庫房和大型超市。根據(jù)位置的不同設(shè)定多種保留價。（7）、工程質(zhì)量、工期、設(shè)備配套、裝修標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理（略）競買大會（1）、競買大會定于2003年4月16日上午8時30分和2003年4月19日上午8時30分在煙臺開發(fā)區(qū)國際報告廳二樓大會議廳舉行（地址：煙臺開發(fā)區(qū)珠江路88號科技大廈南100米）。（3）、根據(jù)競買人交付競買保證金的數(shù)額確定允許競買的競買區(qū)根據(jù)競買商品房的套內(nèi)建筑面積分為五個區(qū)：第一區(qū)：200㎡以上（含200㎡）；第二區(qū)：150㎡199㎡；第三區(qū)：100㎡149㎡；第四區(qū)：50㎡99㎡；第五區(qū)：49㎡以下。（4）、競買人參加上一區(qū)競買未成交者可以按自己的意愿現(xiàn)場申請參加下一區(qū)的競買。競買程序（1）、符合參加第一期競買資格，經(jīng)認(rèn)證并交付了競買保證金的競買人領(lǐng)取競買牌號，每個競買牌號限定兩人進(jìn)入競買會場。（3）、競買成交后，當(dāng)場簽訂確認(rèn)書，在十日內(nèi)簽訂預(yù)售合同，逾期視為買受人違約。（5）、已交保證金但第一期競買未成交的競買人，可優(yōu)先參入第二期銷售。認(rèn)購商品房的位置詳見彩云城東區(qū)銷售中心設(shè)立的公示板。認(rèn)購人自愿填寫認(rèn)購商鋪編號、面積和認(rèn)購單價，并將認(rèn)購書與簽字后的認(rèn)購規(guī)則同時放入信封內(nèi)密封，在公證人員的監(jiān)督下放入設(shè)在彩云城東區(qū)銷售中心的密封箱內(nèi)。認(rèn)購書于當(dāng)日16：00由公證人員當(dāng)場監(jiān)督統(tǒng)計，按認(rèn)購價從高到低依次排序，第一名為成交者，低于成交商鋪保留價的不予確認(rèn)，成交者在規(guī)定時間內(nèi)到彩云城東區(qū)銷售中心簽訂《成交確認(rèn)書》。第一名辦理認(rèn)購手續(xù)時間截止為公布結(jié)果當(dāng)日9：00前，過時視為自動放棄，將確認(rèn)第二名成交，截止時間順延30分鐘，依此類推。認(rèn)購人一經(jīng)在本規(guī)則簽字即表明同意遵循《彩云城商品房第三期銷售辦法》、《商品房預(yù)售合同》及本規(guī)則。招商范圍：為保證項目將來的生命力和競爭力、對未來的經(jīng)營形成有力的支撐，以引進(jìn)對彩云城的啟動有拉動作用的項目為重點，在全國范圍內(nèi)（包括臺灣）對有實力和經(jīng)驗的大型賣場、家居、家電、休閑娛樂、餐飲運營機(jī)構(gòu)進(jìn)行招商。（一）全面撒網(wǎng)l 建立彩云城網(wǎng)站，將項目最新的招商信息及建設(shè)情況以網(wǎng)站為平臺及時發(fā)布，并在門戶網(wǎng)站發(fā)布廣告。l 在相關(guān)行業(yè)媒體（如專業(yè)報紙、雜志）上發(fā)布招商廣告。l 參加相關(guān)展會，了解業(yè)內(nèi)信息、發(fā)布招商信息。l 組織招商小組在全國知名城市和本地區(qū)有影響力的城市等地進(jìn)行實地考察和洽淡，如北京、上海、深圳、天津、大連、濟(jì)南、濰坊、青島等地。二、招租策略因彩云城一二層采取出售的方式，所以整體出租的形式顯然已不可取，本案建議采取大面積分租的策略。目標(biāo)值：三年后每年完成租金收入1000萬元。“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營”是現(xiàn)階段上規(guī)模商業(yè)物業(yè)最有效的管理模式，因為這樣既能最大程度實現(xiàn)經(jīng)營戶的自主性和積極性，使商城經(jīng)營互相促進(jìn)；而且能夠解決無序競爭造成的資源浪費，規(guī)范商城運作。l 回報穩(wěn)定，風(fēng)險性小。l 在區(qū)域市場成熟及物業(yè)增值后，可收回自主經(jīng)營，提高投資回報率。l 整體管理較簡單，節(jié)約人力物力資源的投入。如果因租金的問題而導(dǎo)致項目缺乏有力的主力店進(jìn)駐的話，本項目將難以啟動并運營。（二）、物業(yè)公司在保證商場正常運轉(zhuǎn)的同時，要重點對公用部位進(jìn)行認(rèn)真管理與服務(wù)。（四）、物業(yè)公司要經(jīng)常性的與工商、公安、媒體等部門保持聯(lián)系，維護(hù)商場的社會形象。物業(yè)公司房地產(chǎn)公司商場內(nèi)部標(biāo)識系統(tǒng)計劃即時開業(yè)前商場內(nèi)部標(biāo)識根據(jù)各項功能進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計、制作、安裝。調(diào)整鋪位。一是世界知名品牌的肯德基項目已簽約；二是與天津家世界集團(tuán)簽訂了地下超市的承租合同；三是作為中國家電三巨頭之一、家電零售行業(yè)市場總銷量、占有率山東省第一名的三聯(lián)家電項目已于2004年10月1日正式開業(yè)；四是嘉禾家居整體承租三層，即將開業(yè)；五是美國上市公司深圳華強(qiáng)集團(tuán)投資1300萬元、營業(yè)面積2300平方米的高科技休閑娛樂項目方特樂園現(xiàn)已開始裝修，該項目的進(jìn)入填補(bǔ)了開發(fā)區(qū)無大型娛樂場所、無立體電影的空白；六是電影大世界項目位于彩云城商業(yè)東區(qū)四層，面積1300多平米，經(jīng)營有數(shù)碼電影、網(wǎng)絡(luò)電影等項目，現(xiàn)已開始裝修；七是臺球城項目位于彩云城商業(yè)東區(qū)四層，面積近1300平米，由煙臺市臺球協(xié)會承租，經(jīng)營項目為臺球及相關(guān)娛樂項目，并承擔(dān)部分臺球賽事，裝修工作已經(jīng)完成；八是由美國加州富華投資集團(tuán)在華投資的康康快餐已簽約，康康快餐為自助式美食廣場，匯集國內(nèi)外風(fēng)味小吃及特色名吃，該項目的引進(jìn)將對增加彩云城人氣起到較為顯著的作用。功能分區(qū)、位置與底價彩云城功能分區(qū)，根據(jù)調(diào)研統(tǒng)計，結(jié)合其它商城的經(jīng)驗，與市場管理部門共同研究確定功能分區(qū)布置，競買人應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營項目，選擇功能分區(qū)購買商品房（詳情見功能分區(qū)圖）。競買人交付競買保證金的面積應(yīng)等于或大于參加競買商品房劃分區(qū)域的最小面積，競買保證金不足的可以補(bǔ)交。參加第一期競買銷售的商品房（詳見公告）：第一區(qū)：200㎡以上（含200㎡）；第二區(qū)：150㎡199㎡；第三區(qū)：100㎡149㎡；第四區(qū)：50㎡99㎡；第五區(qū)：49㎡以下。公攤面積不含地下一層停車場、設(shè)備間、庫房和大型超市。根據(jù)位置的不同設(shè)定多種保留價。工程質(zhì)量、工期、設(shè)備配套、裝修標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理工程質(zhì)量定為市級優(yōu)質(zhì)工程。套內(nèi)部分：一層臨街商鋪（包括步行街）粗裝修標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一間隔、統(tǒng)一戶門，水、電管線到位，分戶計量，非臨街商鋪根據(jù)切塊統(tǒng)一裝修地面、吊頂、乳膠漆、輕質(zhì)隔斷、戶門。其主要職責(zé)是維持商城內(nèi)的經(jīng)營秩序和紀(jì)律，保持商城公共區(qū)域的安全、清潔和通暢，負(fù)責(zé)房屋和設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，保證水電供應(yīng)及空調(diào)等設(shè)備的正常運行、操作，負(fù)責(zé)垃圾清運、綠化養(yǎng)護(hù)。水費、電費按開發(fā)區(qū)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收取，物業(yè)管理費依據(jù)物價部門核定的標(biāo)準(zhǔn)收取，免收2004年12月31日前的物業(yè)管理費。2003年4月16日上午進(jìn)行彩云城A、B區(qū)商品房的競買，凡在A、B區(qū)交付保證金或在C、D區(qū)已交付保證金但確定要競買A、B區(qū)的競買人，于競買大會當(dāng)日入場前領(lǐng)取A、B區(qū)競買牌號，參加競買大會；2003年4月19日上午進(jìn)行彩云城C、D區(qū)商品房的競買，凡在C、D區(qū)交付保證金或在A、B區(qū)已交付保證金但確定要競買C、D區(qū)的競買人，于競買大會當(dāng)日入場前領(lǐng)取C、D區(qū)競買牌號，參加競買大會。競買會從第一區(qū)開始按順序依次舉行。在一個區(qū)競買成交后，競買人交付的保證金允許競買的面積剩余部分符合下一區(qū)條件的可以現(xiàn)場申請參加下一區(qū)的競買。競買現(xiàn)場根據(jù)競買面積大小劃分四個競買人入座區(qū)，競買人應(yīng)根據(jù)自已的競買面積大小，分類就座。競買人在參加競買大會前應(yīng)認(rèn)真閱讀預(yù)售合同樣本，得到認(rèn)可后，才能參與競買?！獢?shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 附件二：彩云城商業(yè)運作初探前言：由于項目開發(fā)商對于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)缺乏了解和經(jīng)驗，本文的出臺主要是為了讓開發(fā)商對項目未來的運作有一個理性的認(rèn)識，為項目成功奠定基礎(chǔ)。本方案可以視為彩云城管理方案中除物業(yè)管理的另一部分。作為特殊的物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)更凸律和獨特的贏利模式。根據(jù)我的理解，彩云城的“運作模式”可以用下圖表示：　具體闡述如下：　?。ㄒ唬?、彩云城最為開發(fā)區(qū)商業(yè)圈的核心，奠定了絕佳的先天優(yōu)勢　彩云城由于歷史的原因，使得開發(fā)區(qū)的中心商圈就是以他為中心建立起來的，或周邊其它商業(yè)地產(chǎn)（新世紀(jì)、黃金商業(yè)城、時代廣場、德勝商城等）形成猗角，相互支撐，共同構(gòu)筑成開發(fā)區(qū)絕對的核心商圈，這一點可以說彩云城項目具備了絕佳的先天優(yōu)勢。彩云城開發(fā)單位再根據(jù)原彩云城業(yè)態(tài)分布調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，對全國各地同類商場進(jìn)行了調(diào)研，對彩云城進(jìn)行了功能劃分，使項目增加靚麗的賣點，有力促進(jìn)樓盤銷售，還使項目建成后聚集人氣，形成商氣，確保項目開業(yè)興旺。（四）、引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝　　　從