觀海臺(tái)項(xiàng)目全程策劃案-在線瀏覽
2025-06-04 12:34本頁(yè)面
【正文】 ，體現(xiàn)了以人為本的規(guī)劃理念。本項(xiàng)目建筑風(fēng)格獨(dú)特，規(guī)劃以自然為本色的中式悠閑庭園。本項(xiàng)目的獨(dú)特風(fēng)格將成為中心區(qū)樓盤中一道亮麗的風(fēng)景。本項(xiàng)目發(fā)展商一改傳統(tǒng)作風(fēng)，為用戶實(shí)際利益著想，將小區(qū)園林規(guī)劃成為實(shí)用性強(qiáng)的功能性園林。 戶型結(jié)構(gòu)合理，南北通透，景觀優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)空間感強(qiáng)，住戶活動(dòng)空間大，功能獨(dú)立，開放空間與私密空間分離，項(xiàng)目座北向南，所以戶型大多南北通透，采光良好。 “街坊式”會(huì)所，利于使用及自由溝通本項(xiàng)目規(guī)劃為“街坊式”會(huì)所，便于人與人之間的溝通及使用。是本項(xiàng)目人本主義的又一體現(xiàn)。在車庫(kù)內(nèi)建造春、夏、秋、冬等主題庭園；同時(shí)，重點(diǎn)塑造出入陽光車道。將以人為本的自然主義進(jìn)行到底。在物管方面倍添信心。同時(shí)，網(wǎng)絡(luò)化管理平臺(tái)，業(yè)主“一卡通”，以及家居化生活服務(wù)都有效地增加了項(xiàng)目的附加值。曾成功開發(fā)的物業(yè)有：蛇口著名的標(biāo)志性建筑之一，集寫字樓、住宅、為一體的綜合性物業(yè)——蛇口海景廣場(chǎng)；錦隆花園；武漢三陽廣場(chǎng)；上海浦東小區(qū)等，在深圳市享有較高的知名度。 人氣未旺，居住氛圍不濃 由于片區(qū)開發(fā)時(shí)間短，目前本項(xiàng)目周邊已建成的住宅物業(yè)不多， 項(xiàng)目周邊臨近多為工地，片區(qū)內(nèi)人氣未旺，濃厚的居住氛圍尚未形成，容易給客戶帶來心理障礙，影響銷售。同時(shí)，項(xiàng)目周邊一帶公共交通建設(shè)落后，出入市區(qū)非常不便。 周邊緊鄰尾盤多，大盤多，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)及品牌競(jìng)爭(zhēng)壓力大 周邊目前在售的樓盤有創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、西海灣花園、保利城、青春家園等，其皆為尾盤，本項(xiàng)目必將面臨它們降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的壓力；同時(shí)，蔚藍(lán)海岸、招商海月等大盤造成的品牌優(yōu)勢(shì)也對(duì)觀海臺(tái)形成較大的競(jìng)爭(zhēng)。這部分單位在銷售上會(huì)遇到較大的困難。 無口岸、地鐵優(yōu)勢(shì)，跨海大橋?yàn)闀r(shí)尚早，缺乏外銷賣點(diǎn)港人在深置業(yè)大多選擇口岸、地鐵地帶的物業(yè)，本項(xiàng)目所在片區(qū)目前并不為港人所熟悉，又無臨近地鐵、口岸的優(yōu)勢(shì)、西部跨海大橋賣點(diǎn)目前為時(shí)尚早。 三、項(xiàng)目的SWOT分析及相應(yīng)營(yíng)銷對(duì)策（一） 項(xiàng)目的SWOT矩陣分析：S（Strength優(yōu)勢(shì)） 新古典建筑風(fēng)格，外觀典雅； 處南山文化中心區(qū)最優(yōu)地帶； 海景優(yōu)勢(shì)； 中式庭院，主題鮮明，區(qū)內(nèi)僅有； 功能性會(huì)所，陽光車道，景觀車庫(kù)，以人為本；網(wǎng)絡(luò)化管理，家居化服務(wù)。T（Threat威脅） 緊鄰部分樓盤為尾盤，有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)壓力； 周邊同期開售樓盤多，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 后海片區(qū)海景概念樓盤多、影響大，瓜分市場(chǎng)份額，爭(zhēng)奪有效購(gòu)買力； 當(dāng)前樓盤空置壓力大，新推樓盤供給量上升，整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。216。216。 216。216。另外，在營(yíng)銷推介時(shí)，應(yīng)集中訴求力量，整合運(yùn)用有效的媒體組合、促銷工具和推介手段，對(duì)主導(dǎo)戶型進(jìn)行有針對(duì)性的宣傳和推介，針對(duì)戶型的特點(diǎn)，力爭(zhēng)將其包裝成身份、品位、舒適的象征，誘發(fā)客戶對(duì)主導(dǎo)戶型的購(gòu)買欲望，有效激活市場(chǎng)潛在需求，努力擴(kuò)大購(gòu)買者的層面，彌補(bǔ)該類戶型的市場(chǎng)有效需求不足的缺陷。216。216。216。根據(jù)“景觀提升樓盤價(jià)值”的概念，在進(jìn)行營(yíng)銷推廣時(shí)，可整合運(yùn)用有效的媒體組合、促銷工具和推介手段，集中訴求力量，對(duì)永續(xù)無遮擋海景進(jìn)行渲染和推介，突出項(xiàng)目主要景觀優(yōu)勢(shì)，鎖定項(xiàng)目目標(biāo)客戶群。 借南山文化中心區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展進(jìn)程日趨成熟的機(jī)會(huì)點(diǎn)，在宣傳和推介時(shí)對(duì)片區(qū)未來規(guī)劃和發(fā)展前景作正面宣傳介紹，使買家切實(shí)感受到本項(xiàng)目規(guī)劃前景的優(yōu)越，刺激購(gòu)買欲望。 根據(jù)目前有效需求逐步回升的機(jī)會(huì)點(diǎn)，分析當(dāng)前市場(chǎng)需求的特征，把握目標(biāo)客戶需求的脈搏，根據(jù)目標(biāo)客戶的具體需求，有針對(duì)性地優(yōu)化項(xiàng)目的自身質(zhì)素，比如，根據(jù)當(dāng)前客戶對(duì)品質(zhì)、會(huì)所服務(wù)、園林規(guī)劃等方面的需求，宣傳相應(yīng)的物業(yè)設(shè)施配置，全力增加物業(yè)的優(yōu)點(diǎn)和長(zhǎng)處，吸引購(gòu)買。 利用西部跨海大橋即將興建，深港聯(lián)系加強(qiáng)的利好消息。吸引投資客及外銷客戶。216。對(duì)此，在整合傳播時(shí)須堅(jiān)持運(yùn)用獨(dú)特廣告策略進(jìn)行廣告訴求和宣傳推介，強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)和獨(dú)特風(fēng)格，避免本項(xiàng)目淹沒在茫茫的樓盤海洋之中。216。第二部分：項(xiàng)目定位一、 項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位從市場(chǎng)區(qū)域來看，目前深圳物業(yè)所面對(duì)的市場(chǎng)面主要有內(nèi)銷市場(chǎng)（主要指深圳本地）和外銷市場(chǎng)（主要指香港）兩大塊。下面就針對(duì)本項(xiàng)目的自身因素進(jìn)行市場(chǎng)定位分析，以期有效區(qū)隔次要市場(chǎng)，鎖定目標(biāo)市場(chǎng)，提高營(yíng)銷效率。 從位置角度來看，本項(xiàng)目不具備外銷的地域優(yōu)勢(shì)觀海臺(tái)項(xiàng)目所在地相對(duì)市中心、口岸地帶來說，位置相對(duì)較偏；而且由于東區(qū)開發(fā)時(shí)間較短，目前社區(qū)不成熟，公交狀況落后，又無地鐵之便，西部跨海大橋預(yù)計(jì)2005年建成通車，為時(shí)較遠(yuǎn)。216。 216。同時(shí)，蛇口是外資企業(yè)人員聚集的地方。可考慮以一定的宣傳媒介（如廣東買樓王為主）進(jìn)行外銷整合推廣。（二）內(nèi)銷市場(chǎng)細(xì)分作為內(nèi)銷市場(chǎng)的深圳本地市場(chǎng)，從地域范圍來分主要分為南山、福田、羅湖三個(gè)片區(qū)。 地域決定： 本項(xiàng)目地處南山文化中心區(qū)，由于人們均傾向于購(gòu)買與自己工作地點(diǎn)、日常生活地點(diǎn)較近的物業(yè)。216。由于本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，海景優(yōu)勢(shì)明顯，福田、羅湖區(qū)部分追求優(yōu)質(zhì)生活的有車族將會(huì)放棄市區(qū)的喧囂，選擇后海。216。 目標(biāo)市場(chǎng)定位結(jié)論： 綜上所述，由于考慮到本項(xiàng)目的地理位置、周邊交通、價(jià)格因素和物業(yè)質(zhì)素等諸多方面的局限，并結(jié)合深港置業(yè)者消費(fèi)差異性分析，以及對(duì)現(xiàn)時(shí)深港兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的判斷，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目以內(nèi)銷為主，尤其是南山區(qū)市場(chǎng)，并據(jù)此建議本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位為：
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