【正文】 ..........................................................................................28前言房地產(chǎn)項目的開發(fā)必然涉及到區(qū)域市場的發(fā)展現(xiàn)狀、趨勢以及消費群體等等方面的內(nèi)容，因此要求對項目區(qū)域市場的情況有著相當(dāng)?shù)牧私夂桶盐?，只有充分了解項目所在市場的基本情況，才能更好的在尊重市場的前提下，制定企業(yè)以及項目發(fā)展戰(zhàn)略，并采用行之有效的方式和方法，取得項目開發(fā)的成功，達到企業(yè)利潤的最大化。當(dāng)涂房地產(chǎn)市場對于我們來說，屬于未曾開發(fā)的市場，因此對于當(dāng)?shù)厥袌龅幕厩闆r處于了解但不熟悉的狀況，因此我們有必要對當(dāng)涂房地產(chǎn)市場的發(fā)展作詳細而又針對性的市場調(diào)查，以掌握盡可能多的資料，真正傾聽市場的聲音，為項目開發(fā)制定完善的發(fā)展戰(zhàn)略，并進行準(zhǔn)確的市場定位和項目定位，以有效的規(guī)避風(fēng)險、保障項目開發(fā)的成功并獲取最大化的利潤，達到雙贏的局面。第一章 宏觀環(huán)境及外部影響因素一、當(dāng)涂宏觀環(huán)境分析地理位置當(dāng)涂縣位于安徽省東部，介于南京與蕪湖之間，地處長三角城市群頂端，與江蘇江寧、高淳、溧水 3 縣(區(qū))接壤，與江蘇邊界線總長度為 公里，擁有長江岸線 20 公里，是安徽省重要的沿江、沿邊縣。 區(qū)位交通　　區(qū)位優(yōu)勢明顯。 自然資源自然資源豐富。當(dāng)涂的石臼湖大閘蟹，金腳紅毛，青背白臍，體大肉嫩，黃多油厚，味道鮮美，久負(fù)盛名。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好。上市公司江蘇紅太陽集團、浙江盾安集團等大項目落戶當(dāng)涂，形成了醫(yī)藥化工等新的產(chǎn)業(yè)板塊。自秦始皇統(tǒng)一中國推行郡縣制時，當(dāng)涂就已建縣，初名丹陽。當(dāng)涂是歷代文人墨客攬勝抒懷的絕佳之地，唐代大詩人李白一生七次游歷當(dāng)涂，留下《望天門山》等千古絕唱，晚年定居當(dāng)涂，終老后葬于當(dāng)涂青山腳下。一季度，當(dāng)涂縣招商引資增幅大，全縣合同利用縣外資金 億元，實際到位資金 億元，同比增長 %，引進的項目中以工業(yè)項目占主體。固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資高速增長。其中城鎮(zhèn)投資 75892 萬元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 8642 萬元，增長 %。在城鎮(zhèn)投資中，新建項目投資 51048 萬元，改擴建和技術(shù)改造 21244 萬元。固定資產(chǎn)投入不斷加大，項目建設(shè)有序推進，為縣鄉(xiāng)經(jīng)濟的快速發(fā)展增強了后勁。農(nóng)民現(xiàn)金收入大幅度增長的主要原因：一是農(nóng)民外出務(wù)工和在本地企業(yè)工作，工資性收入增長；二是農(nóng)民出售農(nóng)、牧業(yè)產(chǎn)品多、價格高，農(nóng)民家庭經(jīng)營收入大幅度增加；三是財產(chǎn)、轉(zhuǎn)移收入成為農(nóng)民收入的又一增長點。其中，批發(fā)業(yè) 5570 萬元，增長 %；零售業(yè) 38836 萬元，增長%；住宿和餐飲業(yè) 4423 萬元，增長 %。稅收政策：從 2022 年 6 月 1 日起，對購買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 5 年（含5 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過 5 年（含 5 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。信貸政策：提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款門檻，對項目資本金比例達不到 35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例 20％的規(guī)定。加大土地調(diào)控力度，督察各地土地出讓違法行為，由中央組織督察組多次對地方政府的違規(guī)出讓土地行為進行調(diào)查和督辦。隨著國家調(diào)控政策的落實以及泗縣經(jīng)濟發(fā)展的深入，房地產(chǎn)市場將向一個更高、更專業(yè)的水平發(fā)展，由此推動了土地市場價格繼續(xù)上漲；政府土地供應(yīng)量下降，市場土地供應(yīng)量小幅變化。市場土地并不是操縱在幾家開發(fā)商手中，土地分隔成幾塊掌握在不同開發(fā)商手中，會造成一塊完整的土地參與的開發(fā)商增加，開發(fā)項目的數(shù)量增加；全國情況千差萬別，再加上地方政府對政策實施力度的差異， “國六條”要取得預(yù)期效果至少需要 1 年以上的時間，同時“國六條” 更多的是影響大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)，對中小城市來說特別是縣域城市，不會產(chǎn)生太大的影響。針對宏觀政策對當(dāng)涂房地產(chǎn)的影響評測主要體現(xiàn)以下方面：當(dāng)涂房地產(chǎn)發(fā)展屬于理性增長范圍，城市整體均價在 2100 元/平米左右，參照居民收入水平尚處于合理范圍，現(xiàn)階段快速發(fā)展屬于市場實際需求增加，因此居民購房置業(yè)意愿較強，受宏觀調(diào)控影響較??；國家從 2022 年開始的宏觀調(diào)控，促使一部分開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四線城市，在宏觀調(diào)控的條件下，當(dāng)涂房地產(chǎn)市場從 2022 年開始邁入快速發(fā)展期，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)受宏觀調(diào)控的影響小，從另外一方面可以說，國家對房地產(chǎn)熱點片區(qū)的調(diào)控，促使當(dāng)涂房地產(chǎn)獲得了更多的機會和資金；國家宏觀調(diào)控政策的重點主要是集中在大型城市、沿海發(fā)達城市以及其他房地產(chǎn)過熱的城市中，而對三、四線城市的調(diào)控力度相應(yīng)較小，政策的浮動區(qū)間相比而言較大，因此在國家政策的前提下，地方性政策并未對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進行限制；當(dāng)涂地方性政策限制較小，在國家政策指導(dǎo)下，對相關(guān)項目進行一些較為寬松的指導(dǎo)，在土地、審批、規(guī)劃等方面按照統(tǒng)一規(guī)劃來進行；2022 年國家一輪密集的宏觀調(diào)控政策并未收到預(yù)期的效果，房價上漲趨勢稍有減緩、房地產(chǎn)投資開發(fā)的熱度并未降低，并且投資開發(fā)的戰(zhàn)場開始轉(zhuǎn)向三、四線城市和內(nèi)陸主要城市，針對如此的情況，在新的 2022 年中，預(yù)計國家將會有新的政策和手段，其中不排除將 2022 年新政進一步細化，在執(zhí)行力度上更為嚴(yán)格，在實際操作上更為具體和明確，杜絕和降低國家政策為地方政府弱化的行為。2022 年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元，位居全省第 3 位（合肥 億元，增長 %；蕪湖 億元，增長 %） ，增長%。在全市各種商品房類型投資中，住宅投資 25 億元，增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重為 %；辦公樓投資額為 億元，增長 ％；商業(yè)營業(yè)用房投資額為 億元，增長 %；其他商品房投資額為 億元，下降%。2022 年全市房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)（單位：萬平方米、億元）項 目 全市合計 增幅（%）其中：住宅 增幅（%）施工面積 28竣工面積 95銷售面積 銷售收入 空置面積 供給結(jié)構(gòu)進一步調(diào)優(yōu)，安置房和經(jīng)濟適用房比重加大。全年完成經(jīng)濟適用房開發(fā)投資 億元，增長 %。全市 90 平方米以下（含 90 平方米）商品住宅施工面積為 萬平方米，占住宅施工面積的比重為 43%，當(dāng)年竣工 萬平方米。較為合理的套型匹配、日益完善的市場交易，加上我市適時調(diào)整個人住房信貸上限，一系列利好因素促成目前房地產(chǎn)市場購銷呈現(xiàn)較為穩(wěn)定的增長態(tài)勢。全市商品房銷售額為 億元，其中住宅銷售額為 億元，分別增長 %和 %。2022 年全市銷售 90 平方米以下（含 90 平方米）商品住宅面積為 萬平方米，占住宅銷售面積的比重為 %；銷售經(jīng)濟適用房 萬平方米，占住宅銷售面積的比重為 %，增長了 %。全市房屋空置面積由上年年末的 萬平方米下降至 萬平方米，其中住宅空置面積由上年年末的 萬平方米下降至 萬平方米。房價上漲過快的勢頭得到明顯遏制，銷售價格出現(xiàn)小幅回落。2022 年，全市安置房、經(jīng)濟適用房共計銷售 億元和 萬套，成交均價約 1400 元/平方米；90 平方米以下（含 90 平方米）商品住宅共計銷售 億元和 萬套，成交均價約 1900 元/平方米。受安置房、經(jīng)濟適用房銷售的調(diào)配作用，全市現(xiàn)房、期房銷售價格分別由上年的 2733元/平方米和 2409 元/平方米下降至 2107 元/平方米和 2402 元/平方米。2022 年全市用于房地產(chǎn)開發(fā)投資資金為 億元，較上年略有增長。國內(nèi)貸款占資金來源小計的比重由上年的 %上升為 2022 年的 20%，自籌資金占資金來源小計的比重由上年的 %下降為 %。待用土地、土地購置情況規(guī)模縮小，房地產(chǎn)開發(fā)先期指標(biāo)不理想。土地成交價額也較上年下降%。展望未來全面實施“國八條” 、 “國六條”有關(guān)調(diào)控措施的同時，有效地調(diào)優(yōu)了商品房供給結(jié)構(gòu)，并不斷完善了一級、二級市場，這些措施的實行，將在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售方面產(chǎn)生積極的拉動因素。今后一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展，開發(fā)投資總量將繼續(xù)擴大，增速會在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上保持平穩(wěn)，波動的可能性不會太大。 可交易量（包含 2022022 年上市可售）：12415 套住宅。2022－2022 年度預(yù)計去化量：預(yù)計可去化 60 萬平方米。07 年國際華城將推出別墅房源，預(yù)計在 72 套聯(lián)排、疊加。并且其它有別墅的項目均可能打開別墅房源，預(yù)計明年全市將有 6 家別墅樓盤同時在售，別墅的競爭不言而喻。2022－2022 年預(yù)計放量 400 畝2022－2022 年度重點項目新增預(yù)售量：約在 30 萬平方米。備注：目前當(dāng)?shù)貏e墅樓盤僅僅襄城明珠和姑孰新城在預(yù)約中，其中，襄城明珠 33 套、姑孰新城 55 套。姑孰新城價格略微高于前者，最高價格在 4500 元/㎡。根據(jù)目前情況看，其別墅價格還算合理，但是市場實際需求并不是很大。三、目標(biāo)市場供應(yīng)分析 當(dāng)涂市場房地產(chǎn)開發(fā)仍然是以多層建筑為主，絕大部分項目的首期推盤都選擇多層建筑，說明多層建筑目前認(rèn)識市場供給的主流，同時消費者對于多層建筑的認(rèn)可程度較高； 當(dāng)涂市場小高層、高層建筑逐漸進入市場，同時消費者對小高層、高層建筑的認(rèn)可度也在逐漸上升，尤其是清河中心區(qū)域，同時大盤項目在二期或者三期都規(guī)劃有部分小高層和高層建筑，市場觀望氣氛依然很濃，但是從中可以看到小高層、高層欲進入主流的市場的動向，如 100 萬平米的香格里拉就是以小高層、高層建筑為主； 大盤開發(fā)市市場主流和競爭的主體，開發(fā)規(guī)模在二十萬平米的項目就有 5—6 個，而十萬平米左右的項目更是常見于市場，因此可以毫不猶豫地預(yù)見到，當(dāng)涂房地產(chǎn)的競爭將主要是大盤之間的競爭； 從戶型面積來看，主流依然是三房兩廳的房子，這也與當(dāng)涂