【正文】 萬㎡ 總占地面積 萬方物業(yè)公司 中源物管 物業(yè)類別 多層、排屋、商鋪 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房主力戶型 三室兩廳 層高/層數(shù)/棟數(shù) 現(xiàn)開發(fā) 5 棟 住宅物業(yè)費用 元/㎡開盤時間 竣工時間 樓棟間距 1:總戶數(shù) 在售 200 戶 住宅銷售均價 2200 元/㎡ 銷售率 75 %項目位置 當(dāng)涂姑孰南路 銷售電話 6742226742223層數(shù) 宣傳價 成交價 層數(shù) 宣傳價 成交價一 2050 四 2300 二 2100 五 2150 住宅價格三 2200 六 1800 暢銷戶型及面積 三室兩廳兩衛(wèi) 七 付款方式及折扣 一次性付款 4 個點、按揭貸款千分之五優(yōu)惠商業(yè)及車庫均價 4500 元/㎡ 面積數(shù)量 萬方 數(shù)量開間 到 米 自行車庫價格 1688 元/㎡進(jìn)深 14 米左右 面積商業(yè)概況經(jīng)營業(yè)態(tài) 多元化 數(shù)量一層 均價 價格 2988 元/㎡價格范圍二層 均價 汽車庫項目優(yōu)勢樓盤在戶型上推出了圓弧餐廳、陽光房配套設(shè)施齊全位于當(dāng)涂核心地段項目劣勢離八六醫(yī)院太平間近離精神病區(qū)近綜合點評小區(qū)在屬于老城區(qū)商業(yè)繁華地段，生活配套十分方便，但沒有小區(qū)的整體感，比較散，整體感覺檔次不高，也是當(dāng)涂客戶購房的理想地段，與本案競爭教強(qiáng)。項目名稱：天澤園 項目位置：振興路東側(cè) 調(diào)研時間:項目名稱 天澤園 綠化率 30% 容積率 開發(fā)單位 馬鞍山市開元置業(yè)有限公司 總建筑面積 萬 總占地面積 萬物業(yè)公司 馬鞍山市開元物業(yè)公司 物業(yè)類別 多層、商鋪 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房主力戶型 三房兩廳一衛(wèi) 層高/層數(shù)/棟數(shù) 8 棟 住宅物業(yè)費用 未定開盤時間 竣工時間 樓棟間距 1：總戶數(shù) 210 住宅銷售均價 2022 元/㎡ 銷售率 45%項目位置 九韻以南振興路以東 銷售電話 6191226742822層數(shù) 宣傳價 成交價 層數(shù) 宣傳價 成交價一 1980 元/㎡ 四 2100 元/㎡二 2022 元/㎡ 五 2080 元/㎡住宅價格三 2080 元/㎡ 六 1750 元/㎡暢銷戶型及面積 三房兩廳一衛(wèi) 120/㎡ 七付款方式及折扣 一次性付款 98 折 貸款 99 折商業(yè)及車庫均價 未開盤 面積 未銷售數(shù)量 未知 數(shù)量 未知開間 未知自行車庫價格 未知進(jìn)深 未知 面積 未知商業(yè)概況經(jīng)營業(yè)態(tài) 未知 數(shù)量 未知一層 未知 價格 未知價格范圍二層 未知汽車庫項目優(yōu)勢位于新城區(qū)中心位置交通方便內(nèi)有天然湖、環(huán)境好項目劣勢樓間距太近綠化率低綜合點評小區(qū)位置好，但規(guī)模較小，樓間距較小，也無專業(yè)化銷售，由于是本地開發(fā)商所以關(guān)系戶客源較多。項目名稱： 九韻國際 項目位置：振興路于湖路之間 調(diào)研時間:項目名稱 九韻國際 綠化率 40 % 容積率 開發(fā)單位 馬鞍山奧力孚制業(yè)有限公司 總建筑面積 萬㎡ 總占地面積 200 畝物業(yè)公司 馬鞍山現(xiàn)代物業(yè)管理公司 物業(yè)類別 多層、排屋商鋪 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房主力戶型 三室兩廳 層高/層數(shù)/棟數(shù)、暫時開發(fā)14 棟住宅物業(yè)費用 元/㎡開盤時間 竣工時間 樓棟間距 1:總戶數(shù) 在售 552 戶 住宅銷售均價 2200 元/㎡ 銷售率 75 %項目位置 振興路與于湖路之間 銷售電話 6740886740889層數(shù) 宣傳價 成交價 層數(shù) 宣傳價 成交價一 2022 元/㎡ 2022 元/㎡ 四 2361 元/㎡ 2361 元/㎡二 2200 元/㎡ 2200 元/㎡ 五 2299 元/㎡ 2299 元/㎡住宅價格三 2382 元/㎡ 2382 元/㎡ 六 2100 元/㎡ 2100 元/㎡暢銷戶型及面積 三室兩廳兩衛(wèi) 七 付款方式及折扣 一次性付款、貸款 99 折商業(yè)及車庫均價 4450 元/㎡ 面積數(shù)量 30 間左右 數(shù)量開間 自行車庫價格進(jìn)深 12 到 14 米 面積商業(yè)概況經(jīng)營業(yè)態(tài) 飯店、洗浴等 數(shù)量一層 一、二層均價 價格價格范圍二層 一、二層均價汽車庫項目優(yōu)勢位于新城區(qū)中心地段交通便利小區(qū)環(huán)境好、綠化高項目劣勢樓間距小價格貴外立面不美觀綜合點評 小區(qū)規(guī)模較大，與我們同屬于新城區(qū)，小區(qū)本身配套設(shè)施齊全 ，與本案競爭較大。只有將這些情況融入到產(chǎn)品的設(shè)計、規(guī)劃、推廣中去，才能真正將項目開發(fā)推向更大的成功。四、目標(biāo)市場需求分析 房地產(chǎn)消費需求逐年擴(kuò)大，開始進(jìn)入新一輪的置業(yè)高潮； 消費觀念改善，逐漸拉近與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的差距，消費者由基本的居住需求轉(zhuǎn)入對居住品質(zhì)的需求，在產(chǎn)品設(shè)計、物業(yè)規(guī)劃、后期管理、景觀設(shè)置等方面都提出了更高的要求； 消費者對多層住宅較為偏愛，氣候因素、地理因素以及后期費用等因素的影響較大，同時也與置業(yè)群體的平均年齡較大有一定關(guān)系； 小高層和高層住宅逐漸在市場上嶄露頭角，也得到一部分消費者的認(rèn)可，且這部分購買人群平均年齡較低，城市中心區(qū)的小高層和高層較為受歡迎； 三房兩廳成為當(dāng)?shù)叵M首要考慮的戶型，這與當(dāng)?shù)丶彝ヒ?guī)模和人口結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系，據(jù)測算，當(dāng)涂城市家庭平均規(guī)模為 3—4 人，30—40 歲為置業(yè)的高峰人群，三房兩廳的布局形式較為合適； 100—130 平米面積范圍較為理想，一方面是從戶型設(shè)計的角度考慮，另外一方面也是結(jié)合當(dāng)涂的房價以及總價來考慮，總價是當(dāng)?shù)叵M者較為關(guān)注的一個方面； 消費者對價格的敏感程度主要體現(xiàn)在總價上，30—40 萬為最佳承受范圍，結(jié)合單價則可以得出：100—130 平米，多層 2400—2800 元/平米，小高層和高層 2800—3500 元/平米，基本上是消費較為認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)價格、面積配比； 戶型布局設(shè)計方面，主臥朝南、客廳朝南，兩廳、一衛(wèi)或兩衛(wèi)，大臥室、南北通透、采光好等條件成為消費者購房時對戶型的基本要求； 景觀要求、交通組織、綠化、會所等配套設(shè)施也成為消費者關(guān)注的因素； 地段、價格、戶型成為消費者購房決策的主要參考依據(jù)；五、目標(biāo)市場產(chǎn)品分析市場供需有其天然的內(nèi)在聯(lián)系，主要由市場杠桿進(jìn)行自發(fā)調(diào)節(jié)，在這一過程中市場供需是圍繞平衡點進(jìn)行波動，在理性的波動范圍內(nèi)，供需之間的變化趨勢將會保持基本一致。2022 年當(dāng)?shù)氐木彭崌H等共四家有別墅項目的樓盤將會參與別墅銷售的競爭。2022－2022 年度去化量：整體去化量成上升趨勢，但是幅度不會太大，銷售面積約在 25 萬平方米。12 套獨立別墅。整體去化量：住宅銷售 7648 套 商業(yè) 上市面積：397992㎡ 銷售：㎡ 辦公用房 上市面積：27169㎡ 銷售：㎡附表 1馬鞍山市 2022 年銷售情況表類別 住宅 辦公 商業(yè)項目 可售套數(shù) 成交套數(shù) 均價（元） 可售面積（m2） 成交面積（m2） 均價（元） 可售面積（m2） 成交面積（m2） 均價（元）全市 4767 7648 2670 2528 97305 6034花山區(qū) 2177 3981 2923 2923 7092雨山區(qū) 1922 2796 2820 0 0 5797金家山區(qū) 668 871 2309 1529 4118開發(fā)區(qū) 0 0 0 0 0 0 0 0 0重點樓盤去化量馬鞍山市重點樓盤去化量樓盤名稱 總套 數(shù) 已備案總建面（㎡） 可售面積（㎡） 可售套 數(shù) 成交套 數(shù) 住宅均價（元/㎡） 商業(yè)均價（元/㎡） 區(qū)屬康泰佳苑 804 46611 238 566 3131 9756 雨山區(qū)國際華城 1919 435 1270 2828 10054碧溪花園 753 41 255 2782 不包含 420 套拆遷房東方明珠世紀(jì)花園 520 91 429 2862西湖花園 1089 308 613 2938 5572春暉家園 1136 322 810 2735（土地發(fā)展中心提供）2022－2022 年度新增土地放量：1683 畝 預(yù)計 2022－2022 年放量 2022 畝 2022－2022 年度重點項目預(yù)售量：110 萬平方米。居民收入不斷增長、日益完善的市場交易以及城市“東擴(kuò)南進(jìn)”的規(guī)劃調(diào)整必將有力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長。2022 年全市房地產(chǎn)業(yè)待開發(fā)土地面積為 萬平方米，購置土地面積 萬平方米，分別下降 %和 %。其中：國內(nèi)貸款 億元，增長 %；自籌資金 億元，較上年下降%。與上年相比，安置房、經(jīng)濟(jì)適用房成交套數(shù)增長 1 倍，銷售額增長 倍。其中：90 平方米以下（含 90 平方米）商品住宅空置面積僅為 萬平方米。 2022 年全市安置房竣工面積達(dá) 93 萬平方米，增長 5 倍，安置房竣工面積占全市住宅竣工面積的比重為 %，是全市房屋竣工面積增長較快的主要原因。安置房和經(jīng)濟(jì)適用房銷售較好，商品房空置面積下降。2022 年，我市完成的 25 億元商品住宅投資中，90 平方米以下（含 90 平方米）商品住宅投資額為 億元，增長 30%，占住宅投資的比重為42%。開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比重為 %。 政策影響評測：國家宏觀調(diào)控政策的重點主要是集中房地產(chǎn)投資開發(fā)過熱的區(qū)域，在制定政策時主要也是以打擊惡意炒作、哄抬房價等違反市場經(jīng)濟(jì)原則的行為，而對于一些內(nèi)陸省份或者三、四線城市來說，房地產(chǎn)開發(fā)主要以自主為主，屬于市場的剛性需求，因此總的來說受調(diào)控的影響較小?！槍Α皣鶙l”的調(diào)控，新天地行銷機(jī)構(gòu)預(yù)測