【正文】 ss of enterprises。 to strengthen the rule of law, regulate the property market。人們購房時不在單純地看房了，而是多了一份理智地思考：我能否享受到優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)服務(wù)。在這樣的新形勢、新情況下，物業(yè)管理企業(yè)又將何去何從？ 第一章 新世紀(jì)物業(yè)管理發(fā)展的四大方向 我國物業(yè)管理企業(yè)是隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們對生活、工作環(huán)境的要求不斷提高，派生出的新興的服務(wù)性行業(yè)。作為一個新興行業(yè)，物業(yè)管理誕生伊始，便顯示出了強大的生命力。這使在我國誕生剛剛 20 年的物業(yè)管理行業(yè)幾乎成了關(guān)乎國計民生的一個重要領(lǐng)域而被社會各界加以重視，成為了新世紀(jì)引人注目的聚焦點。實踐證明，在這一前進過程中，物業(yè)管理企業(yè)必然向著規(guī)?；^(qū)域化、專業(yè)化、智能化的方向發(fā)展。新世紀(jì)的規(guī)?；?jīng)營，就是物業(yè)管理企業(yè)充分利用自身資源，最大限度地擴大管理面積和管理領(lǐng)域（當(dāng)然這個最大限度不是無節(jié)制，而是根據(jù)自身的實際情況），科學(xué)地確立自身的管理成本和經(jīng)營目標(biāo)，在一個適度界定的市場競爭中，最大化的占有市場份額。市場份額理論還告訴我們，企業(yè)僅僅達(dá)到經(jīng)營規(guī)模還不行，它還必須在市場份額總量上居于首位，才 能優(yōu)于別人。 由此可見，規(guī)?；?jīng)營能為管理企業(yè)降低成本，充分利用有限資源，獲取更多的經(jīng)濟效益。 目前，無資質(zhì)等級、小而全的物業(yè)管理企業(yè)較多，許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了肥水不流外人田，自己成立物業(yè)管理公司管理共同開發(fā)的樓盤，但由于面積較小，造成大量重復(fù)投資及資源浪費。從長遠(yuǎn)來看為促進行業(yè)健康發(fā)展這些小物業(yè)管理企業(yè)宜通過兼并重組，實現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，共享企業(yè)資源如資金、 技術(shù)、材料、勞動力等。規(guī)模化經(jīng)營也可推動這些要素的流動和優(yōu)化組合，促進行業(yè)的共同發(fā)展。 新世紀(jì)伊始，物業(yè)管理市場的競爭便呈現(xiàn)出白熱化趨勢。一段時間以來，物業(yè)管理市場呈現(xiàn)出“四海伐鼓雪海涌、三軍大呼陰山動”的局面。在占領(lǐng)內(nèi)地市場 的初期階段，對當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)的熟悉了解需要一個過程，在這一過程中，企業(yè)會出現(xiàn)水土不服以及由于管理鏈拉長而導(dǎo)致管理成本增加，管理效率下降的現(xiàn)象。這些問題一直困擾著進軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)，使其在進軍內(nèi)地之初，很難因規(guī)模的擴大而取得較好的經(jīng)濟效益。 我 們還可以看到，物業(yè)管理企業(yè)進軍內(nèi)地市場的初期階段，正是其與本土化磨合的關(guān)鍵時期，也是傳播自己品牌，并使之具有“本土化”的必由之路。內(nèi)地物業(yè)管理市場起步較晚，對沿海等地先進的物業(yè)管理經(jīng)驗十分重視，他們需要有一個相互認(rèn)識、相互了解、相互學(xué)習(xí)、共同提高的契機。因此，只要我們堅持“服務(wù)第一”的指導(dǎo)思想，把自身積累的經(jīng)驗和沉淀的理論充分運用于物業(yè)管理的實際工作之中，我們就完全能夠 得到當(dāng)?shù)厥袌龅恼J(rèn)可。經(jīng)過一年多時間的艱苦努力，“福田物業(yè)”這一品牌已經(jīng)得到了當(dāng)?shù)卣鞴懿块T的充分認(rèn)可，廣大業(yè)主也將“福田物業(yè)”作為他們享受舒適生活的依據(jù)之一倍加信賴，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商已將“福田物業(yè)”的管理介入作為其樓盤的促銷手段之一。一年來，福田物業(yè)已在蘇州接管了五個樓盤一百多萬平方米的物業(yè)管理面積。使福田物業(yè)成了蘇第 6 頁 共 17 頁 州乃至周邊城市及地區(qū)的物業(yè)管理金字品牌，為實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營積累了豐富經(jīng)驗。它是以市政社區(qū)規(guī)劃為基礎(chǔ)，以城市規(guī)模的生產(chǎn)、生活為規(guī)模，條塊結(jié)合，組合成若干適度區(qū)域，使之成為能全面推行物業(yè)管理的小區(qū)。 隨著社會的不斷進步，城市 功能劃分越來越細(xì)，小政府、大社會的發(fā)展趨勢越來越快。 區(qū)域化物業(yè)管理同單一的物業(yè)管理有著許多不同的地方。前是是單一專業(yè)型，后者則是綜合網(wǎng)絡(luò)型，后者更貼近城市管理的核心，并具有社會職能和企業(yè)職能的雙重性。區(qū)域化物業(yè)管理最大的特點是轄區(qū)集中成片，具有一定的規(guī)模，服務(wù)的內(nèi)容和對象比較廣泛，配套齊全，軟件建設(shè)思路明晰。 區(qū)域化物業(yè)管理的企業(yè)會根據(jù)區(qū)域（片區(qū)）物業(yè)管理的需要，科學(xué)、合理地對區(qū)域內(nèi)輔助配套設(shè)施進行規(guī)劃，最大限度地避免日后維修所造成的不必要的浪費，為后續(xù)管理打好基礎(chǔ)。但這并不等同于一個公司要搞區(qū)域壟斷經(jīng)營和管理，而是要實現(xiàn)整個區(qū)域的資源共享，優(yōu)勢互補，共同發(fā)展。 由此可見，區(qū)域化物業(yè)管理具有比分物業(yè)管理更多的優(yōu)勢。物業(yè)管理企業(yè)處于社 區(qū)管理的第一線，對 轄區(qū)內(nèi)工作、生活的業(yè)主比較熟悉，對預(yù)防犯罪、維護治安有著積極重要的作用。區(qū)域化物業(yè)管理的規(guī)模、容量都大大高于單一的物業(yè)管理，可以做到資源共享，為物業(yè)管理公司降低管理成本，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的“三豐收”，為企業(yè)規(guī)?；l(fā)展提供了可靠的物質(zhì)保障。主 要表現(xiàn)在，能繼現(xiàn)代人創(chuàng)造一個安全、舒適、文明、和諧 的理想的居住、生活、工作和娛樂環(huán)境，能最大限度地提高物業(yè)的價值，提升物業(yè)的檔次，能提升物業(yè)管理品牌聲譽，增加公眾對物業(yè)管理的信心，促進物業(yè)管理總體目標(biāo)的實現(xiàn)。對于物業(yè)的日常管理維護保養(yǎng)的要求越來越高，物業(yè)公司將起到統(tǒng)一組織、調(diào)度和資源整合與分配的作用。相反，如果組織專業(yè)公司對業(yè)主服務(wù)，則可大大避免這些矛盾，如房屋維護與保養(yǎng)請專業(yè)公司，他們可以科學(xué)規(guī)范地制訂詳細(xì)的維護保養(yǎng)計劃，達(dá)到預(yù)想的維護保養(yǎng)效果，大大減少物業(yè)公司的工作量；衛(wèi)生由專業(yè)的清潔公司負(fù)責(zé)；綠化由專業(yè)綠化公司承擔(dān)，綠化人員每周來修剪、殺蟲和施肥、灌溉等。如果由專業(yè)公司負(fù)責(zé)治安，這些公司必然會在技防、人防方面下 功夫，按照規(guī)范成片的現(xiàn)代化管理方式運作，這必將大大加強小區(qū)（大廈）的治安防患能力，提高廣大業(yè)主的安全感和舒適感。就目前的物業(yè)管理人才培訓(xùn)而言，不是以職業(yè)化為目的，持證上崗只是物業(yè)管理的普及教育，而不是職業(yè)化隊伍的培養(yǎng)。只有這些經(jīng)過專業(yè)化系統(tǒng)培訓(xùn)的人員走上物業(yè)管理崗位，才能夠有效地組織、協(xié)調(diào)和指揮各專業(yè)公司規(guī)范化的工作，并最終使物業(yè)管理真正成為千家萬戶信任、依賴的具有一定社會地位的整體 行業(yè)。 智能化是物業(yè)里面固有的一種硬件設(shè)施，它是 利用現(xiàn)代化 4C（即計算機、通訊及網(wǎng)絡(luò)、自動控制和智能卡）技術(shù)。 智能住宅小區(qū)為物業(yè)管理 提供了新的發(fā)展空間，主要表現(xiàn)為智能住宅與智能社區(qū)的發(fā)展方向，其可以概括出四大特點： 網(wǎng)絡(luò)化。 智能化。 人性化。 綜合化。 具備四大特點的智能住宅與智能住宅小區(qū)的產(chǎn)生，給了物業(yè)管理一個發(fā)展的空間，也給物業(yè)管理一個展現(xiàn)價值的機會。同時，物業(yè)管理的參與也才能真正實現(xiàn)智能住宅與智能住第 8 頁 共 17 頁 宅小區(qū)的智能功能?，F(xiàn)代的智能住宅小區(qū)需要智能化的物業(yè)管理。傳統(tǒng)住宅小區(qū)由于其建筑、設(shè)備設(shè)施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小區(qū)智能化的改造，在物業(yè)管理方面使 用一些計算機，但使用范圍相對狹窄。 其二、效率更高、內(nèi)容更多、更便于管理。房租、水、電、煤氣的用量也能通過專門的傳感器進行數(shù)據(jù)的精確采集。②物業(yè)管理領(lǐng)域中的一些專項與特約綜合經(jīng)營服務(wù)，如快餐 盒飯送餐服務(wù)、物業(yè)租售代理服務(wù)、代聘保姆、代為介紹家庭教師、代訂車、船、飛機票、其它中介咨詢服務(wù)、購物服務(wù)、洗衣服務(wù)、社區(qū)廚房等，通過電腦網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系與處理將更為方便高效。管理服務(wù)人員的主要工作不再是走門串戶、忙于嘴上的協(xié)調(diào)與勸解，而是管理和維護電腦網(wǎng)絡(luò)，提供網(wǎng)上信息服務(wù)。 其三，管理人員素質(zhì)要求更高。智能住宅小區(qū)及其物業(yè)管理的上述特點，也對物業(yè)管理提出了一系列新的要求： 第一、從業(yè)人員要了解智能住宅與智能建筑的不同，努力從物業(yè)管理的各個方面入手搞好物業(yè)管理工作。從其智能化的內(nèi)容來看，重點是生活服務(wù)、安保和物業(yè)的管理維護；系統(tǒng)結(jié)構(gòu)具有適應(yīng)眾多服務(wù)對象與服務(wù)內(nèi)容的分散性、多樣性、靈活性、控制對象分散，信息傳輸距離長，布線復(fù)雜等等。 第二，必須強調(diào)和切實督促物業(yè)公司對智能住宅小區(qū)物業(yè)管理的早期介入。 第三，必須加強智能住宅小區(qū)管理服務(wù)人員，特別是智能化系統(tǒng)維護管理人員的培訓(xùn)培養(yǎng)工作。 第四，努 力做好智能小區(qū)物業(yè)管理的組織實施工作。具體內(nèi)容有：房屋維修管理、房屋設(shè)第 9 頁 共 17 頁 備管理、安全管理、道路交通管理、環(huán)境環(huán)衛(wèi)管理、供暖管理以及公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)等等。包括專項服務(wù)和特約服務(wù)兩個方面。另外，智能住宅小區(qū)物業(yè)管理比普通小區(qū)物業(yè)管理也多了一些新的管理服務(wù)內(nèi)容，如網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)等等。這樣，組織和實施智能住宅小區(qū)物業(yè)管理，就主要是操作電腦網(wǎng)絡(luò)、監(jiān)測各種智能化儀器設(shè)備傳送的各種信息，并給以及時處理。 在社會信息化進程日益發(fā)展的今天，人們對自己住宅的關(guān)注已不再僅僅局限于居室面積、周邊的自然環(huán)境、交通道路狀況等基本方面的要求，而是會逐漸把更多的興趣和注意力放在與外界溝通、信息服務(wù)、安全防范、物業(yè)管理等方面，如何發(fā)展一個受大眾和住戶歡迎的小區(qū)樓盤，是物業(yè)管理 公司以后所要走的方向。 社會生活方式改變的挑戰(zhàn) 與傳統(tǒng)的住戶相比，新一代商品房業(yè)主經(jīng)濟能力強，生活品味不斷提高，更注重生活享受品質(zhì)，因此其物業(yè)管理消費意識較高，更重視物業(yè)管理服務(wù)的品牌及包裝等心理需求。因此物業(yè)管理企業(yè)除了品牌包裝，利用方便快捷的電腦網(wǎng)絡(luò)的運作、圖文并茂的通知形式，向業(yè)主提供 快速、方便的服務(wù)和與住戶建立現(xiàn)代流行的溝渠道（ Email,Hotline等）將是必然