【正文】 的下降。 誠信是市場經濟的內在原則要求 ,評估機構、估價師作為評估市場的主體理應按照市場經濟原則從事評估業(yè)務 。但是 ,緣于評估市場發(fā)育不良 ,目前的估價業(yè)務來源絕大部分出于政府的管理需要 ,該類評估 ,有的專家學者稱之為程序性評估 ,其直接表現就是政府 (比如房地產管理部門 )要政績、企業(yè) (比如銀行 )要業(yè)績 ,估價人員要維持生計的經濟利益。只有當估價業(yè)務是來源于本來意義的市場 ,形成 “市場性評估 ”基礎狀態(tài)下 ,誠信供給的動力才不再缺乏。 誠信壓力取決于失信被揭露或被發(fā)現后將要付出的代價 ,失信代價低誠信就不會高。此外 ,對評估市場容量的研究太少 ,出現市場供求失衡時 ,調控能力差 ,總希望在市場經濟成熟度不那么高的執(zhí)業(yè)環(huán)境中 ,依賴純市場手段實現優(yōu)勝劣汰 (不妨稱之為估價行業(yè)監(jiān)管過程中出現了 過于自信過失 )。 15 估價行業(yè)誠信缺失的成因 ,導致誠信力不從心。某土地評估機構接受某中級人民法院的評估委托 ,待估宗地現狀為毛地 ,法院委托評估目的為判決裁定依據之需 ,法院同時要求評估機構在某些假設條件下評估該宗地價格。法院最終以該評估結果作為司法審判的依據采用。 。問題是由于自身的不誠信或誠信缺失的大前提下 ,懷疑、推定他人的不誠信 ,最終導致無法客觀、真實地評價別人的誠信。 ,道德修養(yǎng)不高。 誠 是道德主體內在的一種品質和信念 :信 則是道德主體在社會生活中與他人或社會整體交往時所表現出來的具體行為及價值取向 ,往往表現為講信義 ,守信用 ,重承諾。但估價行業(yè)職業(yè)道德存在的問題始終比較突出 ,主要表現在一些從業(yè)人員缺乏道德責任感 ,藐視市場規(guī)則 ,不尊重競爭對手 ,正如有些同志總結的 :不是按牌理出牌 ,而是想怎么出牌就怎么出牌 ,對評估秩序的維護缺少最起碼的責任意識。 應有以下幾個部分構成 :(1)制定估價師執(zhí)業(yè)規(guī)范、道德規(guī)范實施細則。這些規(guī)范細則應由中國土地估價師協會組織高校和研究單位制定方案。借鑒金融業(yè)、注冊會計師、律師行業(yè)信用等級評審辦法 ,所有評估機構不論大小、估價師不分年資高低 ,均按執(zhí)業(yè)規(guī)范、道德規(guī)范為標準進行誠信級別的評審 ,并定期向社會公布。結合誠信等級的評審 ,對所有估價機構和執(zhí)業(yè)估價師建立不可更改的誠信記錄 ,通過從無到有、由少至多的積累 ,誠信記錄將成為誠信等級的評定基礎 ,獎罰褒貶均依以為據。 估價師協會應組織力量通過研究確定評估成果的高質量要求 ,加大對估價報告檢查、監(jiān)督力度 ,發(fā)揮行業(yè)專家委員會的作用 ,構建技術壁壘 ,迫使估價機構只有聘請高水平的土地估價人員 ,提高服務的技術含量 ,才能立足和發(fā)展。 。簽定委托評估合同時發(fā)給有關當事人 ,嚴格實行一案 (宗 )一卡制 ,委托評估結束時 ,由評估機構統(tǒng)一收回 ,并附卷歸檔 ,這對委托當事人和簽字估價師都是一種誠信的考量。 在注冊、資信評級等方面給予鼓勵、扶持 ,建議今后逐步走向取消機構注冊 ,強調估價師個人注冊制 ,抬高估價師個人執(zhí)業(yè)風險 ,全面引入估價師的執(zhí)業(yè)保險制度。 同時 ,評估機構、估價師和行業(yè)協會要注重橫向部門之間的協調 ,加大行業(yè)宣傳力度 ,發(fā)出行業(yè)自身的專業(yè)聲音 ,樹立權威 ,提高地位。 良知是制度約束的基礎 ,在構建估價師誠信體系時 ,必須堅持 兩手抓 ,在建立制度規(guī)范的同時 ,還應把思想教育作為重要環(huán)節(jié) ,加大估價師誠信教育的力度。再好的規(guī)范也要靠具有誠信意識的絕大多數估價師來自覺遵守。經考試取得資格的土地估價師上崗前應專門接受高質量的崗前綜合培訓 ,合格后 ,才可申請執(zhí)業(yè)注冊。 二〇〇六年十一月二日 內蒙古華豐不動產估價咨詢有限責任公司 安徽地源不動產咨詢評估有限責任公司 19 估價行業(yè)誠信建設的途徑 土地評估機構資信評級辦法 第一章 總則 第一條 為加強土地評估機構誠信建設，形成有效的行業(yè)自律機制，提高土地估價行業(yè)社會信譽，根據 《 國務院辦公廳轉發(fā)財政部 關于加強和規(guī)范評估行業(yè)管理意見 的通知 》 及 《 商會協會行業(yè)信用建設工作指導意見 》 ，結合中國土地估價師協會（簡稱中估協）章程和有關規(guī)定，制定本辦法。 第三條 土地評估機構資信評級實行總量控制、動態(tài)管理，根據評級結果授予機構會員相應的資信等級證書，記入機構信用檔案向社會公布，供社會各界選用土地評估機構時作為依據。中估協負責協調全國范圍內開展的資信評級活動，指導各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）土地估價行業(yè)協會（簡稱省級協會）的資信評級工作。 第五條 土地評估機構資信評級工作由中估協和省級協會兩級組織開展，中估協負責頒發(fā)“ A”級證書，各省級協會負責頒發(fā)“ B”級（含 B級）以下證書。 20 估價行業(yè)誠信建設的途徑 土地評估機構資信評級辦法 第二章 評審程序與管理 第六條 土地估價行業(yè)協會資信評級基本程序： (一 ) A級資信等級評定工作，申請 A級資信評級的土地評估機構根據 《 土地評估機構資信評級指標體系表 》 所列內容向中國土地估價師協會提交資信評級申請資料，其中，中估協會員機構直接向中估協申請，省內優(yōu)秀執(zhí)業(yè)機構可通過省協會向中估協推薦，參加 A級評選。 (二 ) 土地估價行業(yè)協會審核機構會員的申請資料。 (三 ) 組織資信評級專家組，依據 《 土地評估機構資信評級指標體系表 》 設定的標準評分，進行打分、投票，對不能由評分反映的特殊情況，專家組提出書面意見。 (五 ) 匯總結果經土地估價行業(yè)協會會長辦公會審議，會長辦公會根據當年行業(yè)發(fā)展狀況，提出評級指標控制比例及決議草案交理事會或常務理事會決策。 (六 ) 資信評級結果報行業(yè)行政主管部門備案，通過國土資源部 《 土地估價機構和人員執(zhí)業(yè)信息公示系統(tǒng) 》 和土地估價行業(yè)協會公共信息及相關媒體向社會公布評級結果。 第七條 各省級協會參照上述程序，根據各自實際情況制定評審實施細則。 第九條 土地評估機構獲得資信等級后，應嚴格自律，維護企業(yè)聲譽。 第十條 土地估價行業(yè)協會組織的資信評級專家組宜由 10～ 15人組成，資信評審專家應具有各方面的代表性，隨機抽選的專家不得少于專家組成員的三分之二。原專家組成員不得超過復議小組總人數的三分之二。 第十二條 資信評級過程中，評審專家如有失公正，對資信評級工作造成影響的，停止其評審資格；土地估價行業(yè)協會工作人員如有以權謀私，影響行業(yè)聲譽的，追究相關責任、并按相應管理制度處罰。 第十四條 土地評估機構資信評級辦法由中國土地估價師協會負責解釋。 22 估價行業(yè)誠信建設的途徑 土地評估機構資信評級辦法 附件 土地評估機構資信評級指標 基本情況指標 機構名稱；營業(yè)執(zhí)照復印件；機構組織形式（有限公司性質或合伙制）；機構成立時間（營業(yè)執(zhí)照登記成立時間）；繼續(xù)教育缺時率（協會自行統(tǒng)計）；企業(yè)網站或網頁；風險基金留存額；注冊資金或出資總額。 技術水平指標 土地估價報告質量（根據報告抽查檢查情況評分）；涉及企業(yè)改制土地估價項目數量；獲得土地估價報告?zhèn)浒副淼捻椖繑盗?；重大土地評估項目數量；土地估價項目業(yè)績項目數量；報告歸檔情況（土地估價報告歸檔情況說明）。 機構社會形象指標 獲得中估協獎項（包括機構獎、個人獎、獲獎論文）等；行業(yè)內其他獲獎情況；地方（省級）獲獎情況。 評估業(yè)務狀況指標（根據公示系統(tǒng)上報業(yè)績數據歸納） 評估總額；評估收入；土地評估業(yè)務項目數；評估土地宗數；評估土地總面積。 ? 評估機構及注冊評估師的法律責任包括 行政責任、刑事責任和民事責任 。 ? 《 關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知 》 ? （國土資發(fā) 〔 2021〕 44號） ? 《 關于改革土地估價人員和機構監(jiān)督管理方式的通知 》 ? （國土資發(fā) 〔 2021〕 237號） ? 《 最高人民法院關于審理證券市場因虛假陳述引發(fā)的民事賠償案件的若干規(guī)定 》 24 評估機構和評估師必須承擔的法律責任 ? 《 公司法 》 ? 第二百 0八條 ：承擔資產評估、驗資、或者驗證的機構提供虛假材料的，由公司登記機關沒收違法所得，處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款，并可以由有關主管部門依法責令該機構停業(yè)，吊銷直接責任人員，吊銷 營業(yè)執(zhí)照 。 ? 承擔資產評估、驗資或者驗證的機構因其出具的評估結果、驗資或者驗證證明不實，給公司債權人造成損失的，除能夠 證明自己沒有過錯的外，在其評估或者證明不實的金額范圍內承擔賠償責任。 ? 第一百八十九條 證券交易所、證券公司、證券登記結算機構、證券交易服務機構、社會中介機構及其從業(yè)人員，或者證券業(yè)協會、證券監(jiān)督管理機構及其工作人員，在證券交易活動中作出虛假陳述或者信息誤導的，責令改正，處以三萬元以上二十萬元以下的罰款；屬于國家工作人員的，還應當依法給予行政處分。 ? 第二百零二條 為證券的發(fā)行、上市或者證券交易活動出具審計報告、資產評估報告或者法律意見書等文件的專業(yè)機構，就其所應負責的內容弄虛作假的，沒收違法所得，并處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款，并由有關主管部門責令該機構停業(yè)，吊銷直接責任人員的資格證書。構成犯罪的，依法追究刑事責任。 ? 公司 、 企業(yè)的工作人員在經濟往來中 ， 違反國家規(guī)定 ， 收受各種名義的回扣 、 手續(xù)費， 歸個人所有的 ， 依照前款的規(guī)定處罰 。 ? 第一百六十四條 為謀取不正當利益 ， 給予公司 、 企業(yè)的工作人員以財物 ， 數額較大的 ，處三年以下有期徒刑或者拘役；數額巨大的 ， 處三年以上十年以下有期徒刑 ， 并處罰金 。 ? 行賄人在被追訴前主動交待行賄行為的 ， 可以減輕處罰或者免除處罰 。 ? 投標人與招標人串通投標 ， 損害國家 、 集體 、 公民的合法利益的 ， 依照前款的規(guī)定處罰 。 ? 前款規(guī)定的人員 ， 索取他人財物或者非法收受他人財物 ， 犯前款罪的 ， 處五年以上十年以下有期徒刑 ， 并處罰金 。 28 評估機構和評估師必須承擔的法律責任 ? 《 關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知 》 ? 土地估價中介服務機構要與政府主管部門徹底脫鉤，按照“客觀、真實、公正”的要求， 獨立進行估價業(yè)務活動，對土地估價結果獨立承擔責任 ，并定期將業(yè)績清單上報土地行政主管部門備查，接受監(jiān)督。 ? 為維護國家和改制企業(yè)的土地權益，促使土地估價機構增強自律意識，提高執(zhí)業(yè)質量和服務水平，土地行政主管部門將對土地估價機構和估價報告進行定期抽查， 對弄虛作假的，要追究責任，依法處理 。各地要定期對土地評估機構和土地估價報告進行隨機檢查，組織土地估價行業(yè)協會及有關專家對被抽查的機構和報告進行集體評議， 對違法違規(guī)的機構或個人進行處罰。 29 評估機構和評估師必須承擔的法律責任 ? 《 關于改革土地估價人員和機構監(jiān)督管理方式的通知 》 ? 土地行政主管部門變事前審批為事后監(jiān)管后，要進一步加大監(jiān)督檢查力度。 各級土地行政主管部門要切實建立起抽查制度，定期對土地評估機構及其出具的土地估價報告進行隨機抽查和評議。 土地評估機構的抽查評議結果要及時在網上或其他新聞媒體上向社會公布，使社會公眾了解執(zhí)業(yè)機構和人員的真實資格、信譽情況。 對不遵守土地估價的技術規(guī)范、弄虛作假評估，給國家、單位或個人造成損失的機構和個人，要根據有關法律法規(guī)和政策予以懲處。 中國土地估價師協會制定相應的行業(yè)自律規(guī)范，加強對土地估價人員和機構的培訓，研究防范評估風險的從業(yè)規(guī)定和技術措施，嚴肅處分違規(guī)機構和人員，保證土地估價人員和機構“獨立、客觀、公正”地從事土地估價業(yè)務。 ? 第二十四條 ： 專業(yè)中介服務機構及其直接責任人違反證券法第一百六十一條和第二百零二條的規(guī)定虛假陳述，給投資人造成損失的，就其負有責任的部分承擔賠償責任。 31 評估機構和評估師必須承擔的法律責任 ? 根據這些規(guī)定，評估機構因提供虛假評估報告所受到的處罰可能包括： ? （ 1）行政責任 ： 沒收非法所得、罰款、責令停業(yè)、責令改正 等。 ? （ 3）刑事責任 ： 罰金 。 ? （ 2）民事責任 ：給利害關系人造成損失的，應依法承擔 賠償 責任。 ? 這三種責任之間并行不悖，不能相互代替。刑事責任是最嚴厲的形式。 32 評估機構和評估師必須承擔的法律責任 ? （一）承擔刑事法律責任的條件 ? 評估機構和評估師承擔刑事責任的條件是犯 提供虛假證明文件罪或出具證明文件重大失實罪。 ? ⑵ 情節(jié)嚴重的。 ? 什么是情節(jié)嚴重呢？ 《 刑法 》 沒有作出明確規(guī)定，但最高人民檢察院、公安部 《 關于經濟犯罪案件追訴標準的規(guī)定 》 第 72條規(guī)定：“承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織人員故意提供虛假證明文件，涉嫌下列情形之一的，應予追訴： ? ①給國家、公眾或者其他投資者造成的直接經濟損失數額在五十萬元以上的； ? ②雖未達到上