律師房地產(chǎn)開發(fā)全程法律服務(wù)------建設(shè)工程施工合同簽約指南-在線瀏覽
2025-03-05 03:13本頁(yè)面
【正文】 夜戰(zhàn)，在法律這頭蠢驢的必經(jīng)之路上挖設(shè)陷井，第二天又拿著繩索，去把這頭蠢驢救上來的人。銀行辦理按揭時(shí)要求提供其妻子的身份與收入證明等文件，這筆買賣就此卡住了要夭折，但是律師建議，采取了法律上的規(guī)避措施，成功完成了這筆交易。 在律師進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)全程法律服務(wù)過程中，會(huì)涉及到許多方面的法律問題，以筆者的經(jīng)驗(yàn)，以下方面的問題對(duì)于開發(fā)是至關(guān)重要，須要律師特別注意：也有些聯(lián)建單位，成立了工程項(xiàng)目部，合同的簽訂，工程款結(jié)算，仍至驗(yàn)收等都以工程項(xiàng)目部名義進(jìn)行。筆者曾辦過的一起案件涉及上海兩家企業(yè)聯(lián)建用工程項(xiàng)目部名義，結(jié)果后來訴訟主體不適格，兩家企業(yè)又都有了一些變化，弄得很被動(dòng)。 土地使用方面，國(guó)土管理部門有一些操作的慣例，在擬定相關(guān)法律文件時(shí)要考慮，某一塊地，面積是多少畝，包不包括道路面積與退紅線的面積，這樣對(duì)容積率有無影響，要有充分考慮。后者也稱為“項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓”。工程欠款和由于管理不嚴(yán)所帶來的表見代理問題。 工程簽證和索賠是兩個(gè)既有區(qū)別又互相聯(lián)系的不同概念。施工單位追索工程簽證款項(xiàng)在法律上是所有權(quán)已經(jīng)確定的返還之訴。這種權(quán)利在未獲得對(duì)方確認(rèn)之前，不能作為工程結(jié)算的依據(jù)。工程簽證與索賠，有著不同的程序，通常由其數(shù)額決定的工程款最終決算價(jià)格會(huì)差距很大，所以，開發(fā)商作好工程簽證與索賠，就能很好控制施工成本。 我們還會(huì)碰到這樣的情況，開發(fā)商與建筑施工單位在施工過程中產(chǎn)生嚴(yán)重分歧，或是因?yàn)槠渌目陀^原因，不能再繼續(xù)履行合同，需要中途更換施工單位。目前，在更換施工單位時(shí)，多是采取新的施工單位掛靠以前施工單位的形式，當(dāng)然，從掛靠這種形式來看，本身就存在著很多法律上的不確定性，是不得已而為之的方案。 目前，最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》，其條文共28條，故業(yè)界也有稱為“28條”的。地產(chǎn)界本身目前也有很多反映，講現(xiàn)在是片面地保護(hù)消費(fèi)者的利益，而忽視了開發(fā)商的合法權(quán)益。作為開發(fā)商能夠保護(hù)自身權(quán)益的最直接手段，就是簽訂好房屋買賣合同，可以這樣講，若完全依照現(xiàn)有的示范合同文本來簽，開發(fā)商基本上都過不了關(guān)，因此有必要的做補(bǔ)充條款，將自身的責(zé)任等有一個(gè)合理的限制。 廣告是開發(fā)過程中也較為敏感的一個(gè)問題，以前是在雙方有約定時(shí)，才將廣告作為合同的條款或附件，而“28條”的出臺(tái)，比較直接地將廣告內(nèi)容作為開發(fā)商的一種承諾。為避免開發(fā)商因廣告問題而造成對(duì)商品房買受人的欺詐及可能的違約，在發(fā)布廣告時(shí)，應(yīng)千方百計(jì)注意其內(nèi)容與事實(shí)的出入，必要時(shí)，要在廣告中作提示，即聲明，“本廣告的內(nèi)容僅作參考，實(shí)際以政府部門規(guī)劃為準(zhǔn)”等。 項(xiàng)目建設(shè)、銷售與物業(yè)管理的銜接問題該等地區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用，采取的是按成本加上利潤(rùn)的方式來確定物管費(fèi)用。應(yīng)該講，物業(yè)管理中業(yè)主的要求是各式各樣的，而很多時(shí)候，物業(yè)管理還要承擔(dān)前期開發(fā)中所留下的后遺癥，常?？梢砸姷降氖菢I(yè)主因辦證問題，工程質(zhì)量問題等拒交物管費(fèi)，而開發(fā)商不能采取直接的對(duì)抗措施，或在私下里停水、停電，搞得雙方關(guān)系非常緊張。至于簽訂物管公約的時(shí)機(jī)，筆者是傾向于在簽訂買賣合同時(shí)就同時(shí)簽署，這樣可以大大減輕以后逐戶簽署的難度。 合同雙方權(quán)利義務(wù)平衡的原則其含義為民事交往中的各方，其地位是平等的，一方不得把自己的意志強(qiáng)加于對(duì)方，不能簽署“霸王合同”。在為開發(fā)商服務(wù)的過程中，無論在與設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方、建筑單位或是購(gòu)房者，開發(fā)商均處于優(yōu)勢(shì)的地位，在這種情況下開發(fā)商所擬定的合同往往有過分保護(hù)自身，而忽視了合同對(duì)方合法權(quán)益的傾向，更有甚者，使上述合同非?？量?。本市某知名樓盤，由于開發(fā)商的背景及樓盤本身的口碑俱佳，成為購(gòu)房者搶購(gòu)的對(duì)象，而開發(fā)商所擬定的《買賣合同》、《物管公約》，基本是通篇保護(hù)開發(fā)商利益的條款，結(jié)果臨近交房，購(gòu)房者強(qiáng)烈反彈，使開發(fā)商面臨了很大的壓力。所謂“物極必反，矯枉過正”，合同之道，就在于內(nèi)外和諧，這樣才有一個(gè)履行的好結(jié)果。 注重地方性法規(guī)和政策具體到房地產(chǎn)開發(fā)來講，涉及到全國(guó)人大、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部的法規(guī)、文件，中國(guó)人民銀行關(guān)于地產(chǎn)融資的規(guī)定，技術(shù)監(jiān)督局關(guān)于設(shè)計(jì)規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)；地方上還有地方法規(guī)；更為重要的是還有許多行政性的政策，以政府部門文件的形式或以會(huì)議紀(jì)要的形式出現(xiàn)，以及行業(yè)內(nèi)多年形成的慣例，例如貸款銀行與開發(fā)商的關(guān)系，事實(shí)上就使售房資金由項(xiàng)目所在地銀行監(jiān)管等規(guī)定有很大實(shí)行的難度。象重慶市處理“四久”工程及98年前購(gòu)房辦證的政策，就實(shí)質(zhì)性地影響了許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，并且，也是司法部門在處理房地產(chǎn)案件時(shí)要重點(diǎn)考慮的因素，這就需要律師加以深刻的考慮。 商業(yè)利益第一的原則對(duì)于第一層意思，房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)律師要懂房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)知識(shí)。專業(yè)人士的判斷多以法律本身為依據(jù)，而企業(yè)家的判斷標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)實(shí)的商業(yè)利益。于此，當(dāng)律師的法律利益與企業(yè)的商業(yè)利益發(fā)生沖突時(shí)，一定要以企業(yè)的商
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