律師房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程法律服務(wù)------建設(shè)工程施工合同簽約指南-文庫(kù)吧資料
2025-01-22 03:13本頁(yè)面
【正文】 作為我國(guó)的法律體系，自90年代初形成，中國(guó)入世前后又作了大規(guī)模調(diào)整，但從體系上講，仍是條塊分割，政出多門。這是一個(gè)非?？梢粤钊艘詾榻涞睦?。合同對(duì)方因?yàn)樵谡勁械匚簧系娜跣。坏貌幻銥榇饝?yīng)，但在合同的履行過(guò)程中，弱勢(shì)方一定要想辦法將在談判中沒(méi)有得到的東西再拿回來(lái)，實(shí)際上就為合同的履行埋下很大隱患。當(dāng)然，這種平衡肯定是以雙方談判實(shí)力對(duì)比上的平衡，而不是絕對(duì)的平均。 “平衡”即是平等，是民商法中的基本原則之一。 四、律師房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全程法律服務(wù)中應(yīng)貫徹的幾個(gè)原則在筆者提供法律服務(wù)的有些項(xiàng)目中，就有業(yè)主因不滿物管公約條款而拒簽的情況，后來(lái)開(kāi)發(fā)商在《公約》條款中增加了如大多數(shù)業(yè)主簽署，則《公約》對(duì)全體業(yè)主生效的規(guī)定，但這種規(guī)定的合法性肯定是有問(wèn)題的。以筆者的經(jīng)驗(yàn)，在進(jìn)行物業(yè)管理中，一定需要一部完備的物管公約，要細(xì)致入微，考慮到物業(yè)管理當(dāng)中可能出現(xiàn)的所有細(xì)節(jié)。而開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中不得不進(jìn)行前期物業(yè)管理，通常為了促進(jìn)銷售，會(huì)以開(kāi)發(fā)商的自有資金來(lái)補(bǔ)貼物管費(fèi)用，最終形成一個(gè)“低收費(fèi)、高投入、高標(biāo)準(zhǔn)”的現(xiàn)象，而開(kāi)發(fā)商一旦退出前期管理，種種矛盾就會(huì)暴露出來(lái)。 目前我國(guó)實(shí)行的是物業(yè)管理費(fèi)用由政府核定的方式，這與我國(guó)香港地區(qū)及國(guó)外都有很大區(qū)別。從專業(yè)角度看，凡是廣告，均會(huì)使用一些象征、比喻、夸張的手法，以突出并強(qiáng)化本項(xiàng)目的賣點(diǎn)，而這與“28條”及其他的一些法律法規(guī)的要求不一致。一些目前在社會(huì)上反映很強(qiáng)烈的問(wèn)題，諸如配套設(shè)施的完善，建筑工藝上無(wú)法回避的質(zhì)量問(wèn)題，辦理兩證的時(shí)間，都不是開(kāi)發(fā)商自身可以解決的，有一部分，是我們的建設(shè)行政管理上的問(wèn)題，都仍然要由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，這顯然有失偏頗?！?8條”明顯加重了開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，輿論上也普遍認(rèn)為，這是在對(duì)開(kāi)發(fā)商以前的不規(guī)范行為搞“秋后算賬”。 買賣合同與廣告問(wèn)題以筆者的經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目最初招投標(biāo)選定施工單位時(shí)，就同時(shí)作好替代方案，對(duì)于重新變更施工手續(xù)，施工單位現(xiàn)場(chǎng)交接，已完工程量的確認(rèn)及工程款支付，質(zhì)量責(zé)任等，做出預(yù)先安排，這樣做可以大大減少更換施工單位所引起的震蕩。更換施工單位涉及到變更招標(biāo)手續(xù)、更換施工許可證等，通常需要23個(gè)月的時(shí)間，會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目遲延竣工，引起開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任。因此主張索賠的權(quán)利，在法律上是需要得到確認(rèn)的所有權(quán)尚未明確的確認(rèn)之訴。而工程索賠則是工程合同承發(fā)包雙方中的任何一方同未能獲得按合同約定支付的有關(guān)費(fèi)用，順延工期，賠償損失的書(shū)面確認(rèn)，在法定的期限內(nèi)向?qū)Ψ教岢鲑r償請(qǐng)示的一種權(quán)利。工程簽證是工程合同承發(fā)包雙方意思表示一致的補(bǔ)充協(xié)議，經(jīng)書(shū)面確認(rèn)的工程簽證即成為工程結(jié)算，或最終增減工程造價(jià)的依據(jù)。 與施工單位的簽證、索賠及更換施工單位的問(wèn)題因此，在收購(gòu)以前，全面的盡職，調(diào)查，以及在收購(gòu)合同中包括完備的被收購(gòu)方陳述與保證條款都是十分重要的。這兩種模式均需注意隱形債務(wù)問(wèn)題，包括所收購(gòu)公司的負(fù)債。 以收購(gòu)形式取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)的，通常分為公司股權(quán)的收購(gòu)和項(xiàng)目的收購(gòu)。按照國(guó)土部門的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的道路面積不予辦證，算做市政用地，在分割土地，計(jì)算公攤時(shí)要有預(yù)先安排。項(xiàng)目部不是獨(dú)立的法人，在使用時(shí)要審慎。 以聯(lián)建、收購(gòu)等形式取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)的，應(yīng)關(guān)注隱形債務(wù)與土地過(guò)戶問(wèn)題聯(lián)建中，對(duì)于工程上產(chǎn)生的債務(wù)要有明確說(shuō)法，以免因?yàn)楸硪?jiàn)代理或工程款優(yōu)先償付等原因承擔(dān)債務(wù)。 三、全程法律服務(wù)應(yīng)注意的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)這是一個(gè)合理為開(kāi)發(fā)商解決問(wèn)題的好例子。 筆者曾在一個(gè)項(xiàng)目的銷售中遇到過(guò)這樣的問(wèn)題，一個(gè)男士想以按揭購(gòu)房的形式以自己的名義買房送給其女友，而這位男士系有婦之夫?！边@個(gè)玩笑有一定道理，律師要成為法律的主人，要讓法律為項(xiàng)目服務(wù)。 開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商會(huì)遇到很多問(wèn)題，例如融資方式的問(wèn)題，以中國(guó)人民銀行日前頒布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》為標(biāo)志，在銀行放貸和對(duì)資金監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)的情況下，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)而尋求民間的資金，在民間的資本市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)的情況下，如何使資金來(lái)源合法并以最佳形式投入到項(xiàng)目之中，都需要律師給出合理建議。在樹(shù)立買受人信心的過(guò)程中，充分的法律保障與服務(wù)，實(shí)際上上升到了開(kāi)發(fā)商品牌的一部分，通過(guò)完備的法律文件與合同文本，各項(xiàng)承諾與保障安排，律師的見(jiàn)證，法律培訓(xùn)與咨詢，使買受人感覺(jué)到處處都有法律的存在，并且雙方交易確實(shí)是在一個(gè)公平、公正與誠(chéng)實(shí)信用的平臺(tái)上。房屋本身的價(jià)值差不多，但其附加值不同可以讓房屋產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)效益。我們也可以看到，即使是同一地段的房屋，其地價(jià)是大致相同的，建筑費(fèi)用的差別也不會(huì)很大，并且建筑費(fèi)用本身在整個(gè)開(kāi)發(fā)總投資中所占比例就不高，但這些房屋的價(jià)格卻可以是差別很大。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品形態(tài)，從最初重視設(shè)計(jì)與規(guī)劃的齊全，經(jīng)過(guò)各種戶型的變異，發(fā)展到現(xiàn)在注重環(huán)境與居住氛圍；營(yíng)銷的方式從最初的產(chǎn)品營(yíng)銷，經(jīng)過(guò)差異化營(yíng)銷，發(fā)展到了注重品牌的
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