【正文】 包括項目日常經費開支、項目工作人員工資、現場辦公費用等。 財政評審原則： 項目投資全額不計息； 保證政府資金不外流并合理利用。但土地儲備過程中所產生的貸款利息，作為政府資金可以計入。臨時使用土地，期滿不歸還的；土地使用權被收回，拒不交出土地的，土地管理部門責令交還土地，并處罰款 ； ? 超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國有土地使用權； ? 土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門無償收回出讓的國有土地使用權。 行政決定性收回是有償的 一、土地基礎知識 （五）征收、征用、收回 閑置土地 談判價碼 協 議 收 回 協議性回收，儲備機構與土地使用權人按談判價對國有土地使用權進行收購。 公開出讓 是指市、縣國土資源管理部門以協議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權出讓金的行為，除了必須進行招標、拍賣、掛牌之外，均可以協議出讓。 投資 25%的計算方式為：土建安裝費用的總額與計劃投資總額之比（不包含出讓金及前期政府收費）。 城中村改造回遷安置房 經濟適用房 廉租房 公租房 劃撥用地目錄 學校 二、國有土地使用權流轉 劃撥范圍 （二）劃撥土地使用權的流轉 轉 讓 作 價 入 股 合 作 開 發(fā) 抵 押 出 租 二、國有土地使用權流轉 （二）劃撥土地使用權的流轉 2 1 劃撥土地使用權轉讓合同無效情形： 轉讓未經政府批準 無土地使用權證書 二、國有土地使用權流轉 （二）劃撥土地使用權的流轉 二、國有土地使用權流轉 ?（三）城中村改造的幾個重要問題 城中村改造的模式 城中村的土地性質 城中村合作協議 城中村改造的成本認定與起始價的確定 城中村的土地取得方式 二、國有土地使用權流轉 ?城中村改造的模式 政府主導模式 自主改造模式 市場運作模式 全國常見的三種 改造模式 二、國有土地使用權流轉 城市的土地屬于國家所有 城市市區(qū)的土地屬于國家所有 82年憲法 土地管理法 物權法 城市的土地屬于國家所有 城市土地 的 性質 二、國有土地使用權流轉 二環(huán)路以內城中村農轉非后的現有 集體土地依法轉為國有土地 不需要經過征收程序 村集體經濟組織或現有土地使用權人 依法申請辦理國有土地權登記手續(xù) 賦予權利人請求權 石家莊市 2022年 14號文 應否適用征補條例的程序？ 石家莊二環(huán)內的城中村土地性質 農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的， 原屬于其成員集體所有的土地屬于全民所有 即國家所有。 指市、縣人民政府或國土資源部門委托土地儲備機構，依據土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，將按照法定程序收回、收購、優(yōu)先購買或征收的土地納入政府儲備，對儲備土地進行必要的基礎設施建設及管理，以備政府供應土地，調控市場的一種制度安排。從此，眾多城市紛紛建立土地收購儲備機構，土地收購儲備工作在全國范圍內展開。 55號令是土地供給方式的分水嶺。 國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 (55號令 ) 第五十八條規(guī)定，為公共利益需要、為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建等幾種可以收回國有土地使用權的情形。 中華人民共和國土地管理法 《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》 《土地儲備管理辦法》 三、土地儲備與前期開發(fā)整理 （一）土地儲備制度淵源 reason ?規(guī)范土地一級市場 ?房地產市場調控 ?土地管理 ?公開、公平、公正 實行的是“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”的運作模式，建立起統(tǒng)一的供地、用地制度。 武漢為例 行政機關 土地局的二級機構 縣級處單位 公司法人 上海為例 土地儲備中心和地產集團，兩塊牌子、兩個獨立法人、一套班子管理運作。土地征收是土地所有權的轉換。 很多人為了避開政府的優(yōu)先購買權，而同時達到避稅的目的，會以等于或者高于標定地價的 80%申報轉讓價格，這樣交易者就可以達到其雙重目的。 三、土地儲備與前期開發(fā)整理 （二）土地儲備的路徑 存在他項權利的土地收儲 典 當 ? 這些土地權利的限制需要在土地收購儲備之前進行查詢，土地收購儲備的補償款清償這些權利的債權，以滌除這些權利限制，否則土地儲備機構、土地部門、政府都可能承擔賠償責任。 土地儲備資金來源 儲備土地的經營收入 土地使用權出讓金墊支 商業(yè)銀行的擔保貸款 財政撥款 儲備土地資金實行收支兩條線，并接受財政、審計部門的監(jiān)督。 《土地儲備管理辦法》 中對儲備土地臨時利用的規(guī)定，土地儲備機構可以將儲備土地連同地上建（構）筑物通過出租、臨時使用等方式加以利用，設立抵押的儲備土地臨時利用應征得抵押權人同意。全部上繳同級國庫，納入一般預算，實行收支兩條線管理 。 三、土地儲備與前期開發(fā)整理 （三）土地收儲與補償 一 五 三 四 協議出讓土地首次轉讓 對原權利主體補償 城中村改造 對集體土地征收補償 新民居建設 對集體土地所有權人 征收補償 工業(yè)企業(yè)收購 對單一產權權利主體補償 舊城、危陋房、棚戶區(qū)改造 對國有土地上房屋進行征收補償 農村集體土地征收 對集體土地所有權人征收補償 六 二 征 收 補 償 儲備土地的前期開發(fā)整理 三、土地儲備與前期開發(fā)整理 （三）土地收儲與補償 ? 項目所需開發(fā)手續(xù)、補償安置方案等，開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質、企業(yè)代碼等證照。土地征收是土地所有權的轉換。 集體農用地同時征轉； 集體建設用地只征不轉； 國有農用地只轉不征。 農 用 地 轉 用 （三）耕地保有量計劃指標（簽訂責任狀） （二）土地開發(fā)整理計劃指標（占補平衡，占一補一） （一）新增建設用地計劃指標（農用地、未利用地） 四、集體土地征收補償 土地利用年度計劃指標 （一）集體土地征收概念和一般常識 一、土地基礎知識 10月份上報 4月份下達 8月份考核 新增建設用地指標管理 上一年 10月上報用地計劃建議 本年度 4月人大審批后正式執(zhí)行 8月份考核上年度執(zhí)行情況 （一）集體土地征收概念和一般常識 四、集體土地征收補償 問題： 新增建設用地指標與土地開發(fā)整理計劃指標的關系？ 農用地轉用指標與未利用地轉用指標能否調配通用？ 城鎮(zhèn)村建設用地指標和單獨選址建設項目用地指標能否調配通用？ 新增建設用地指標各級如何進行分配，如何進行調劑？ 建設用地指標能否買賣，能否自由流轉？ （一）集體土地征收概念和一般常識 四、集體土地征收補償 （二）征地前期工作 由用地單位提供發(fā)改委的立項核準文件；提供規(guī)劃局出具的“規(guī)劃許可證”、“征地紅線圖”及市國土局規(guī)劃處的預審意見。 項目用地 由代表政府的職能部門（地產集團）直接到規(guī)劃局協商出具征地紅線圖，同時與被征地村簽訂征地協議。 四、集體土地征收補償 （三）征地報批程序 四、集體土地征收 補償 （三）征地報批程序 四、集體土地征收補償 （四）征地補償安置 任何單位和個人不得擅自提高或者降低土地補償標準，對農民的補償只能由政府對被征地村。違法占地的地上附著物不予賠償，無償拆除。目前執(zhí)行的是石家莊市人民政府發(fā)布的《石家莊市征收市區(qū)集體土地青苗和地上建筑物附著物補償標準的