【正文】 收決定 五、國有土地上房屋征收補償 暫停期限 ?暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。 （一）補償 補償 五、國有土地上房屋征收補償 沒有登記的房屋 ?調(diào)查、認定和處理。 補償 五、國有土地上房屋征收補償 未經(jīng)房屋登記的不一定是違法建筑 已簽合同，但未登記； 正在建造的房屋； 雖有一般性違法行為，但是可以采取一定措施和處罰之后，可以轉(zhuǎn)變?yōu)楹戏ńㄖ? ? 使房屋被征收的群眾居住條件有改善、原有生活水平不降低 。 預留發(fā)展安置用地確需調(diào)整為商品住宅用地的，在規(guī)劃用途調(diào)整以后，村委會須將土地交由政府進行公開出讓，并享受出讓凈收益返還政策 。 以劃撥方式供給村委會或集體經(jīng)濟組織。 四、集體土地征收補償 （五）預留發(fā)展安置用地 供地政策 1 2 3 4 上級批準征地后，市國土資源局依法收取相關(guān)稅費。市內(nèi)五區(qū)范圍內(nèi)執(zhí)行本意見，高新區(qū)可參照執(zhí)行本意見。 ④ 主要用于發(fā)展集體工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項目。以被征地村 2022年 6月 30日在冊的股民數(shù)或享受村民待遇的人口為基數(shù)。除原舊村范圍內(nèi)村民住宅用地外的土地，包含原舊村址范圍外的村民住宅用地（含已辦合法手續(xù)和未辦合法手續(xù)的多層及高層住宅樓）、村經(jīng)營性用地（含已辦合法手續(xù)和未辦合法手續(xù)的村經(jīng)營性用地）。 ② 在組卷報批時，可將預留發(fā)展安置用地與政府儲備地一并打捆上報審批，待批回后再為被征地村依法辦理供地手續(xù)。 收繳 以劃撥方式供地的，在供地時向土地使用者收繳。 四、集體土地征收補償 （四）征地補償安置 標準 征收農(nóng)用地報批前 ，各市、縣政府要按照不低于征地區(qū)片價 10%的標準，確定被征地農(nóng)民的社會保障費。 （ 1） 執(zhí)行政策。 A 適用原則 征地區(qū)片綜合地價 C 地價標準 集體土地 B 適用范圍 四、集體土地征收補償 （四）征地補償安置 青苗和地上建筑物附著物補償 （ 2） 本文件對青苗和地上建筑物附著物有明確的規(guī)定。 政府統(tǒng)征地 征地指標落實后，由國土局受理按程序組卷報批。如果是村民住宅，還要利用處的審核意見。 四、集體土地征收補償 （一）集體土地征收概念和一般常識 把農(nóng)用地依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、年度用地計劃，依法報批后轉(zhuǎn)為建設(shè)用地； 農(nóng)用地類以省廳備案圖件資料為準，違法建設(shè)用地仍按農(nóng)用地對待； 轉(zhuǎn)用的前提是農(nóng)用地，含集體農(nóng)用地和國有農(nóng)用地，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是土地用途的變化。 地類不同，報征方法不同。 ? 所有費用支出的合同（協(xié)議）及已支付費用票據(jù) ? 應收或應付差價款數(shù)額 ? 回遷建筑面積認定（建設(shè)局辦理） ? 回遷房建安成本造價預算 ? 清場驗收證明（需建設(shè)局綜合開發(fā)處） ? 項目現(xiàn)場情況說明 前期開發(fā)整理費用財政評審所需資料 三、土地儲備與前期開發(fā)整理 （一）集體土地征收的概念和一般常識 1 2 （三）征地報批程序 3 （四）征地補償安置 4 （五）預留發(fā)展安置用地 5 （二）征地前期工作 四、集體土地征收補償 目 錄 四、集體土地征收補償 （一）集體土地征收概念和一般常識 集體土地征收： 為了社會公共利益的需要依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定的程序，報經(jīng)有批準權(quán)限的上級政府批準，并依法對被征地農(nóng)民集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民進行補償，并將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋亍? 臨時利用資金管理 土地臨時利用期限一般不超過兩年，不得影響土地供應。 復 耕 出 租 三、土地儲備與前期開發(fā)整理 （三）土地收儲與補償 《土地儲備資金財務管理暫行辦法》土地儲備機構(gòu)持有儲備土地期間利用儲備土地取得的零星收入，包括出租、臨時利用、地上建筑物及附著物殘值變賣收入等。 三、土地儲備與前期開發(fā)整理 （三）土地收儲與補償 土地儲備資金 土地使用權(quán)收購補償費用 土地儲備資本金只能用于下列用途，不得移作他用 地上建筑物及其附屬物征收補償費用 儲備土地的管理、招商等其他費用 儲備土地的前期開發(fā)費用 1 2 4 3 4 三、土地儲備與前期開發(fā)整理 （三）土地收儲與補償 儲備土地的臨時利用 《閑置土地處置辦法》 規(guī)定，收回的國有閑置土地，近期無法安排建設(shè)項目，耕種條件未被破壞的，可以組織耕種，不適宜耕種的，可采取綠地等方式作為政府土地儲備。 查 封 抵 押 [ 土地權(quán)利的限制 ] 滌除以上權(quán)利 收購儲備 三、土地儲備與前期開發(fā)整理 （三）土地收儲與補償 土地儲備資金 。 申報土地轉(zhuǎn)讓價格比標定地價低 20%以上的，市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。 集體土地所有權(quán)的征收 三、土地儲備與前期開發(fā)整理 （二）土地儲備的路徑 單一產(chǎn)權(quán) 國有土地使用權(quán)利主體單一 主要是指的工業(yè)企業(yè)搬遷 協(xié)議收回 征收補償 儲備機構(gòu)直接與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商 簽訂國有土地使用權(quán)收回協(xié)議 如果在征收紅線范圍之內(nèi) 按征收補償程序進行 單一產(chǎn)權(quán)的國有土地使用權(quán)的收購 三、土地儲備與前期開發(fā)整理 （二）土地儲備的路徑 政府行使優(yōu)先購買權(quán)收回的土地 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 《國務院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》 實踐中優(yōu)先購買權(quán)很難行使 第二十六條 規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。 土地儲備機構(gòu)性質(zhì) 三、土地儲備與前期開發(fā)整理 （二）土地儲備的路徑 一 二 五 四 已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準手續(xù)的土地 其他依法取得的土地 依法收回的國有土地 收購的土地 行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地 三 三、土地儲備與前期開發(fā)整理 《 國有土地上房屋征收與補償條例 》 對國有土地使用權(quán)行政決定性收回 對國有土地上的房屋進行征收和補償 前提是為了公共利益的需要 《 城市房屋拆遷管理條例 》 廢止 行政決定性收回 三、土地儲備與前期開發(fā)整理 （二）土地儲備的路徑 （二）土地儲備的路徑 為了社會公共利益的需要依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定的程序，報經(jīng)有批準權(quán)限的上級政府批準，并依法對被征地農(nóng)民集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民進行補償，并將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋亍? 使土地價格市場化 放大土地價格信號 轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)營模式 改善房地產(chǎn)投資環(huán)境 土地儲備制度形成的原因 三、土地儲備與前期開發(fā)整理 （一）土地儲備的職能 土 地 儲 備 機 構(gòu) 2 1 根據(jù)《土地儲備管理辦法》的規(guī)定，土地儲備機構(gòu)為市、縣人民政府批準成立，具有 獨立的法人資格 、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔本行政管轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的 事業(yè)單位 。這是土地儲備制度形成的直接法律淵源。 55號令實施之前全部是劃撥方式供地；實施之后，以出讓為主的供地方式。 土地儲備制度正式確立。 （一）土地儲備的職能 法律淵源 為增強政府對土地市場的調(diào)控能力 ,有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。 二、國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn) ?城中村合作協(xié)議應注意的幾個問題： 城中村改造用地范圍限制問題 合作協(xié)議的性質(zhì)認定與效力問題 補償安置方案的制定與補償標準 征收補償中風險的把握與控制 成本的核定與如何返還等優(yōu)惠政策 二、國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn) 項 十 成本 費 起始價等于 規(guī) 倒推法 石家莊的情況（規(guī)費已有十項） 要與市場評估價比較 二、國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn) ?城中村改造土地取得方式 供地方式： 摘牌模式： 供地方式 回遷劃撥 +商品房出讓 回遷出讓 +商品房出讓 摘牌模式 聯(lián)合競買 單獨競買