【正文】 N S I O N 主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個(gè)角度去 發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。行業(yè)種類眾 多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費(fèi)者的任一生活需求，并且在 購物的同時(shí)能夠進(jìn)行飲食、娛樂等休閑活動(dòng)，拉動(dòng)商業(yè)群體消費(fèi)。 ★ 本案這種較為復(fù)雜的商業(yè)特色必然決定了我們不能僅憑任何一種單一的銷售模式來操盤 ， 需 要融入更多周邊地域特色及元素 ， 采取多重銷售策略相配合的方式 ， 方能照顧全面 。 PART3 項(xiàng)目 SWOT分析 PART4 商業(yè)地產(chǎn)分類 R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N 一般商業(yè)項(xiàng)目按其性質(zhì)可分為以下幾類： 購物中心（市區(qū)、社區(qū)、街區(qū)購物中心） 商業(yè)步行街（商業(yè)街、步行街、專業(yè)街、特色街） 批發(fā)市場（服裝、小商品、農(nóng)貿(mào)、家居、建材、汽車等專業(yè)或綜合性市場） 復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)（商辦 +商住 +商務(wù)、酒店 +商場 +寫字樓） 社區(qū)商業(yè)（社區(qū)購物中心、社區(qū)商業(yè)街） 休閑娛樂商業(yè)（旅游商業(yè)地產(chǎn)、購物公園） PART4 商業(yè)地產(chǎn)分類 R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N ★ 本案屬于 社區(qū)商業(yè)＋購物中心 兩種相結(jié)合的商業(yè)模式 。 ? 市政府的遷移，對(duì)投資置業(yè)者的購房意識(shí)具有一定引導(dǎo)作用。 PART3 項(xiàng)目 SWOT分析 R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N ? 步步高將遷移至均天商場，距離本案較近，且規(guī)模較大，對(duì)本案的主力店招商工作會(huì)有一定影響。 PART3 項(xiàng)目 SWOT分析 R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N ? 本項(xiàng)目處于老城區(qū)中心，投資潛力大；老城區(qū)作為以商業(yè)為主體的商業(yè)中心，投資潛力巨大，贛東大道沿線將成為撫州市房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)區(qū)域。 ? 撫州整體商業(yè)地產(chǎn)市場運(yùn)作非常差，不成熟的市場環(huán)境對(duì)本案商業(yè)部分的運(yùn)作造成很大困難。 ? 商業(yè)部分體量較大：占總規(guī)模的近 30％，不易消化。 PART3 項(xiàng)目 SWOT分析 R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N ? 下沉式設(shè)計(jì)規(guī)劃，不利于商業(yè)項(xiàng)目的操作。構(gòu)成一定競爭威脅的有對(duì)面君臨福泰、南面均天廣場、時(shí)代城市廣場以及北面的洪客隆，但只要進(jìn)行合理的差異化競爭，應(yīng)能快速化解。 ? 周邊沿街商業(yè)較為成熟，整體商業(yè)氛圍濃厚。 ? 競爭力較大項(xiàng)目：步步高百貨、時(shí)代城市廣場、均天廣場、君臨福泰。 PART1 市場分析 R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N 撫州商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營現(xiàn)狀分析 ? 目前運(yùn)營較好的項(xiàng)目：洪客隆百貨、馬家山廣場。 ? 洪客隆是目前撫州城區(qū)內(nèi)唯一經(jīng)營較好的大賣場，其余均不景氣。對(duì)本案而言，于此類市場中風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。 制定出適合項(xiàng)目發(fā)展的整合推廣及銷售策略。 設(shè)定合理的售價(jià)、租價(jià)及投資回報(bào)率。 了解當(dāng)?shù)鼐用袷杖肭闆r、消費(fèi)喜好及消費(fèi)習(xí)慣?！?融旺國際公館 ” 市場策略簡報(bào) R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N 前言：操作商業(yè)項(xiàng)目須把握的幾大關(guān)鍵點(diǎn) 了解當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場布局。包括：商業(yè)售價(jià)租價(jià)情況、店鋪進(jìn)駐及經(jīng)營情況、區(qū)域人流車流量等一切與商業(yè)有關(guān)的市場信息。 掌握項(xiàng)目所針對(duì)的三級(jí)客戶體系：投資客戶、經(jīng)營業(yè)主及消費(fèi)者三部分之間的關(guān)聯(lián)。 明確項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位和布局。 R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N 目 錄 ? PART1 市場分析 ? PART2 項(xiàng)目概況 ? PART3 項(xiàng)目 SWOT分析 ? PART4 商業(yè)地產(chǎn)分類 ? PART5 商業(yè)項(xiàng)目操作模式 ? PART6 本案操作思路 ? PART7 視覺形象展示 PART1 市場分析 R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N 撫州商業(yè)地產(chǎn)市場宏觀分析 ? 撫州整體商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展疲軟，截止目前，無一商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作成功，整體宏觀環(huán)境較為特殊，市中心繁華地段商業(yè)亦難發(fā)展。 ? 撫州市區(qū)缺乏特色商業(yè)街，除服裝業(yè)外其他各種業(yè)態(tài)發(fā)展混亂，零星分布、不成規(guī)模。但據(jù)調(diào)查，撫州居民消費(fèi)力較強(qiáng)，故國際性大賣場的引入勢(shì)在必行。 ? 運(yùn)營停滯的項(xiàng)目：丹亭步行街、撫州小商品城、田緣商貿(mào)廣場、國光休閑服飾。 PART1 市場分析 贛 東 大 道 玉 茗 大 道 大 公 路 環(huán) 城 南 路 本 案 丹亭步行街 馬家山 洪客隆 均天項(xiàng)目（新步步高） 時(shí)代城市廣場 撫 州 新 城 區(qū) 大型居住區(qū) 大型居住區(qū) 步步高 購物公園 R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)值 1 總占地面積 ㎡ 2 地上建筑面積 ㎡ 其中 住宅建筑面積 ㎡ 商業(yè)建筑面積 ㎡ 地下建筑面積 ㎡ 其中 地下商場建筑面積 ㎡ 地下車庫面積 ㎡ 3 容積率 4 綠化率 28％ 5 住宅總戶數(shù) 702戶 6 機(jī)動(dòng)車總停車位 349輛 7 建筑層數(shù) 32層 PART2 項(xiàng)目概況 PART3 項(xiàng)目 SWOT分析 R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N ? 所處區(qū)域?yàn)槔铣菂^(qū)核心，周邊人流車流較大，這是商業(yè)項(xiàng)目成功運(yùn)作的前提和根本。 ? 競爭壓力相對(duì)較?。簩?duì)本案商業(yè)部分而言，目前市場內(nèi)直接競爭對(duì)手較少。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理：開間進(jìn)深合理配比、步行街投入大量資金進(jìn)行遮陽設(shè)施建設(shè)、步行街二三樓通道及上下電梯的配備等，這一切都將有利于商業(yè)部分的銷售。 一是不利于聚客、二是容易倒灌雨水。 ? 商業(yè)分布不合理：其地塊性質(zhì)決定了商業(yè)布局，整個(gè)項(xiàng)目沿贛東大道的商業(yè)體量較少，而內(nèi)街體量大，有一定銷售難度。 ? 周邊丹亭步行街運(yùn)作的失敗，對(duì)本案的操作將造成一定影響。本案的投資價(jià)值和升值潛力巨大。 ? 時(shí)代城市廣場將于今年年底重新包裝上市，對(duì)本案銷售將構(gòu)成一定競爭威脅。隨著新城區(qū)配套的不斷完善，該區(qū)域樓盤憑借其價(jià)格、環(huán)境等方面優(yōu)勢(shì)將吸引大量置業(yè)者，對(duì)老城區(qū)項(xiàng)目包括本案在內(nèi)會(huì)造成一定的客戶分流。 ★ 沿街商業(yè)受街道人流 、 車流 、 交通 、 配套以及周邊商業(yè)氛圍等因素影響較大；而社區(qū)商業(yè)更 多的與社區(qū)規(guī)模 、 業(yè)主消費(fèi)喜好 、 收入情況 、 消費(fèi)習(xí)慣以及社區(qū)入住率等情況相關(guān)聯(lián) 。 PART4 商業(yè)地產(chǎn)分類 PART5 商業(yè)運(yùn)作模式 R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N 就目前的商業(yè)模式來看，主要可分為三種： 一是綜合性商業(yè)模式 二是主題性商業(yè)模式 三是專業(yè)性商業(yè)模式 PART5 商業(yè)運(yùn)作模式 R O N G W A N G I N T E R N A T I O N A L M A N S I O N 這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住、行一條龍服務(wù)。 PART5 商業(yè)運(yùn)作模式 特點(diǎn)：這種模式能夠全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，而且聚人氣、提消費(fèi)，是理想的 商場模式， 適合于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物業(yè) 。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開經(jīng)營。 PART5 商業(yè)運(yùn)作模式 特點(diǎn)：這種模式不局限于某一個(gè)行業(yè)，它的目標(biāo)客戶群是確定的，對(duì)