物業(yè)管理那些不為人知的成本管理-在線瀏覽
2025-02-28 10:16本頁(yè)面
【正文】 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)包括醫(yī)療、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、待業(yè)保險(xiǎn)、住房基金（含住房公積金）等，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)決定。 按工資總額的 14%計(jì)算 。 按工資總額的 2%計(jì)算 。 按工資總額的 %計(jì)算 。 服裝費(fèi) （ F5） （ 元 /月 ） 按每人每年 2套服裝計(jì)算 ， 其服裝標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自定 。 該項(xiàng)費(fèi)用的測(cè)算方法是根據(jù)所管物業(yè)的檔次 ， 類型和收費(fèi)總面積 ， 先確定各級(jí)各類管理服務(wù)人員的編制數(shù) ， 然后確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn) ， 計(jì)算出基本工資總額；再按基本工資總額計(jì)算上述各項(xiàng)的金額；匯總后即為每月該項(xiàng)費(fèi)用的總金額 ， 最后分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫?。 人工費(fèi)的測(cè)算公式為： 人工費(fèi) P1=月基本工資 +社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) +各項(xiàng)福利費(fèi) + 加班費(fèi) +服裝費(fèi) +工服洗滌費(fèi) /S = F1+F2+F3+F4+F5+F6 / S 式中的 S表示參加測(cè)算的物業(yè)總面積，單位為平方米。 ２ 、 通信費(fèi) （ Ｆ２ ） 通信費(fèi)包括電話費(fèi) 、 傳真費(fèi) 、 手機(jī)費(fèi)等 。 ４ 、 書(shū)報(bào)費(fèi) （ Ｆ４ ） 書(shū)報(bào)費(fèi)即每年必須購(gòu)置的報(bào)紙雜志 ， 特別是專業(yè)書(shū)報(bào)所需要的費(fèi)用 。律師費(fèi)是該項(xiàng)下的經(jīng)常費(fèi)用 。 ８ 、 辦公用水電費(fèi) （ Ｆ８ ） 辦公費(fèi)的測(cè)算公式為： 辦公費(fèi)Ｐ２＝ 年各項(xiàng)費(fèi)用之和 １２月 參與測(cè)算的物業(yè)面積 即Ｐ２＝ Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５＋Ｆ６＋Ｆ７＋Ｆ８ １２月 參與測(cè)算的物業(yè)面積 （元／月 具體內(nèi)容包括：建筑物立面的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查與維修、空調(diào)維修保養(yǎng)、小型手動(dòng)工具和防火設(shè)備購(gòu)置等支出。 ３ 、 能源費(fèi) (F3) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中消耗的能源成本 。 有時(shí)救生員 、 器械使用指導(dǎo)員和其他康樂(lè)服務(wù)人員的工資也屬于此項(xiàng)成本的開(kāi)支范圍 。 上述項(xiàng)費(fèi)用一般先按年先進(jìn)行估算，匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字?。平方米? （四）秩序維護(hù)費(fèi)測(cè)算 秩序維護(hù)費(fèi) (F1)安防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)包括以下內(nèi)容： （ 1）安防系統(tǒng)日常運(yùn)行電費(fèi)及維修保養(yǎng)費(fèi)。即秩序維護(hù)人員日常用對(duì)講機(jī)、電池和電筒等費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用為安防系統(tǒng)更新與安裝費(fèi)用之和除以安防系統(tǒng)正常使用年限的數(shù)值。平方米） １２月 Ｓ （五）清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算 清潔工具購(gòu)置費(fèi) (F1)： 此項(xiàng)包括垃圾桶、拖把等的購(gòu)置費(fèi) 勞保用品費(fèi) (F2) 清潔機(jī)械材料費(fèi) (F3)：此項(xiàng)費(fèi)用包括大樓幕墻清潔設(shè)備，打蠟拋 光機(jī)的折舊、消耗材料等。 ２、勞保用品費(fèi) (F2)：此項(xiàng)費(fèi)用包括手套、口罩、草帽等的購(gòu)置費(fèi)。 （八）保險(xiǎn)費(fèi)測(cè)算 對(duì)于公寓、別墅區(qū)，一般只對(duì)配套的水電設(shè)施投保；對(duì)于寫(xiě)字樓、商廈、酒店等，則必須投購(gòu)大廈財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，包括土建、裝修和設(shè)備（如酒店的中央空調(diào)等）。對(duì)于商廈、酒店，還要投購(gòu)公共責(zé)任險(xiǎn)（如電梯責(zé)任保險(xiǎn)）。 （九）專項(xiàng)維修資金 工資津貼等費(fèi)（ F1） ２、設(shè)備、零部件和材料購(gòu)置 (F2) ３、機(jī)械使用費(fèi) (F3) ４、水、電、氣費(fèi) (F4) ５、管理費(fèi) (F5) 公共維修基金Ｐ９＝ ∑ Ｆ i １２月 參與測(cè)算的物業(yè)面積（元／月 平方米） 三、成本估測(cè)算結(jié)果匯總 P=∑ Ｆ i/S 式 中： P—— 某項(xiàng)物業(yè)管理成本，單位為元 /月 案例： 某項(xiàng)目可收費(fèi)總建筑面積 10萬(wàn)平方米，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目 全年各項(xiàng)費(fèi)用如下 （ 1）各類管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)等 50萬(wàn)元 （ 2）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi) 20萬(wàn)元 （ 3）清潔衛(wèi)生費(fèi) 15萬(wàn)元 （ 4）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 10萬(wàn)元 （ 5）公共秩序維護(hù)費(fèi) 10萬(wàn)元 （ 6）辦公費(fèi) 5萬(wàn)元 （ 7）固定資產(chǎn)折舊 2萬(wàn)元 （ 8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi) 2萬(wàn)元 （ 9）業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)等其他費(fèi)用 6萬(wàn)元 合計(jì)： 120萬(wàn)元 若采用酬金制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為 10%，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為： 120萬(wàn)元 x（ 1+10%） 247。 12月 = /平方米 .月 若采用包干制方式，如該項(xiàng)目法定稅費(fèi)和利潤(rùn)約 12萬(wàn)元，則該項(xiàng)目單位物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為： （ 120萬(wàn)元 +12萬(wàn)元） 247。 12月 = /平方米 .月 在物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算完畢后，可編制物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算表，以便提交建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)。同時(shí)，在有關(guān)需要說(shuō)明的問(wèn)題和需要解釋的地方以文字進(jìn)行表述 。 （二）成本的分類 按控制的時(shí)間特征分類 （ 1）事先控制：是 “ 設(shè)計(jì) ” 階段的控制，又稱事前控制，實(shí)在開(kāi)始新的物業(yè)管理服務(wù)之前，即在成本發(fā)生之前，事先確定成本控制標(biāo)準(zhǔn)，如勞動(dòng)工時(shí)定額、物資消耗定額、費(fèi)用開(kāi)支預(yù)算以及各種材料的成本目標(biāo)等，對(duì)各種資源消耗的各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支規(guī)定數(shù)量界限，作為衡量生產(chǎn)費(fèi)用實(shí)際支出超支或節(jié)約的依據(jù)，并建立健全成本管理制度，已達(dá)到防患于未然的目的。 （ 3）事后控制：是考核階段的控制，即對(duì)成本的實(shí)際耗費(fèi)進(jìn)行事后分析，及時(shí)查清成本差異發(fā)生的原因，確定責(zé)任歸屬，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，評(píng)定和考核業(yè)績(jī)，
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