物業(yè)管理的成本管理課件-在線瀏覽
2025-03-12 20:24本頁面
【正文】 、能耗成本、外包費(fèi)用等進(jìn)行測(cè)算?？杀日找酝磕陮?shí)際發(fā)生的或參考其它同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)成本。 我國物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式： 包干制：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤； 酬金指：預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。 二、主要成本項(xiàng)目的測(cè)算方法 （一）人工費(fèi)的測(cè)算 基本工資（ F1） (元 /月 ) 各類管理服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)性質(zhì)，參考當(dāng)?shù)仄骄べY水平確定。 按規(guī)定提取的福利費(fèi) （ F3） （ 元 /月 ） 福利費(fèi)包括以下三項(xiàng)： （ 1） 福利基金 。 （ 2） 工會(huì)基金 。 （ 3） 教育經(jīng)費(fèi) 。 加班費(fèi) （ F4） (元 /月 ) 加班費(fèi)按人均月加班 2— 3天 ， 在乘以日平均工資計(jì)算 ，日平均工資按每月 22個(gè)工作日計(jì)算 。 計(jì)算出服裝費(fèi)后再除以 12個(gè)月 ， 即可得到每月服裝費(fèi) 。 人工費(fèi)的測(cè)算公式為： 人工費(fèi) P1=月基本工資 +社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) +各項(xiàng)福利費(fèi) + 加班費(fèi) +服裝費(fèi) +工服洗滌費(fèi) /S = F1+F2+F3+F4+F5+F6 / S 式中的 S表示參加測(cè)算的物業(yè)總面積，單位為平方米。 ２ 、 通信費(fèi) （ Ｆ２ ） 通信費(fèi)包括電話費(fèi) 、 傳真費(fèi) 、 手機(jī)費(fèi)等 。 ４ 、 書報(bào)費(fèi) （ Ｆ４ ） 書報(bào)費(fèi)即每年必須購置的報(bào)紙雜志 ， 特別是專業(yè)書報(bào)所需要的費(fèi)用 。律師費(fèi)是該項(xiàng)下的經(jīng)常費(fèi)用 。 ８ 、 辦公用水電費(fèi) （ Ｆ８ ） 辦公費(fèi)的測(cè)算公式為： 辦公費(fèi)Ｐ２＝ 年各項(xiàng)費(fèi)用之和 １２月參與測(cè)算的物業(yè)面積 即Ｐ２＝ Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５＋Ｆ６＋Ｆ７＋Ｆ８ １２月參與測(cè)算的物業(yè)面積 （元／月 具體內(nèi)容包括：建筑物立面的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查與維修、空調(diào)維修保養(yǎng)、小型手動(dòng)工具和防火設(shè)備購置等支出。 ３ 、 能源費(fèi) (F3) 物業(yè)經(jīng)營管理過程中消耗的能源成本 。 有時(shí)救生員 、 器械使用指導(dǎo)員和其他康樂服務(wù)人員的工資也屬于此項(xiàng)成本的開支范圍 。 上述項(xiàng)費(fèi)用一般先按年先進(jìn)行估算，匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字?。平方米? （四）秩序維護(hù)費(fèi)測(cè)算 秩序維護(hù)費(fèi) (F1)安防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)包括以下內(nèi)容： （ 1）安防系統(tǒng)日常運(yùn)行電費(fèi)及維修保養(yǎng)費(fèi)。即秩序維護(hù)人員日常用對(duì)講機(jī)、電池和電筒等費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用為安防系統(tǒng)更新與安裝費(fèi)用之和除以安防系統(tǒng)正常使用年限的數(shù)值。平方米） １２月Ｓ （五）清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算 清潔工具購置費(fèi) (F1)： 此項(xiàng)包括垃圾桶、拖把等的購置費(fèi) 勞保用品費(fèi) (F2) 清潔機(jī)械材料費(fèi) (F3)：此項(xiàng)費(fèi)用包括大樓幕墻清潔設(shè)備，打蠟拋 光機(jī)的折舊、消耗材料等。 ２、勞保用品費(fèi) (F2)：此項(xiàng)費(fèi)用包括手套、口罩、草帽等的購置費(fèi)。 （八）保險(xiǎn)費(fèi)測(cè)算 對(duì)于公寓、別墅區(qū)，一般只對(duì)配套的水電設(shè)施投保；對(duì)于寫字樓、商廈、酒店等，則必須投購大廈財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，包括土建、裝修和設(shè)備（如酒店的中央空調(diào)等）。對(duì)于商廈、酒店，還要投購公共責(zé)任險(xiǎn)（如電梯責(zé)任保險(xiǎn)）。 （九）專項(xiàng)維修資金 工資津貼等費(fèi)（ F1） ２、設(shè)備、零部件和材料購置 (F2) ３、機(jī)械使用費(fèi) (F3) ４、水、電、氣費(fèi) (F4) ５、管理費(fèi) (F5) 公共維修基金Ｐ９＝ ∑ Ｆ i １２月參與測(cè)算的物業(yè)面積（元／月 平方米） 三、成本估測(cè)算結(jié)果匯總 P=∑ Ｆ i/S 式 中： P—— 某項(xiàng)物業(yè)管理成本，單位為元 /月 案例： 某項(xiàng)目可收費(fèi)總建筑面積 10萬平方米，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目 全年各項(xiàng)費(fèi)用如下 （ 1）各類管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)等 50萬元 （ 2）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi) 20萬元 （ 3）清潔衛(wèi)生費(fèi) 15萬元 （ 4）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 10萬元 （ 5）公共秩序維護(hù)費(fèi) 10萬元 （ 6）辦公費(fèi) 5萬元 （ 7）固定資產(chǎn)折舊 2萬元 （ 8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi) 2萬元 （ 9）業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)等其他費(fèi)用 6萬元 合計(jì)： 1
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