【正文】 00010000之間； 商業(yè)氛圍濃厚；租金在 100450元左右；價(jià)格： 1500060000之間； 社區(qū)商業(yè)；租金在 2030元左右；價(jià)格： 60008000之間； 專業(yè)市場及臨街商業(yè)；租金在3080元左右；一樓商鋪價(jià)格：600010000元 /平方； 華源大市場租金在 50元左右；一樓商鋪價(jià)格： 800010000元 /平方； 第一階段 以滿足生活基本需要的 必需型 消費(fèi)階段 吃、穿、用為主要消費(fèi)內(nèi)容 第二階段 較好地解決基本生活后的 起步型 消費(fèi)階段 簡單家用電器為重要消費(fèi)內(nèi)容 第三階段 以體現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)的 發(fā)展型 消費(fèi)階段 講究品牌消費(fèi) 第四階段 以追求生活質(zhì)量的 享受型 消費(fèi)階段 以要求舒適、追求時(shí)尚、講究情調(diào)為 消費(fèi)宗旨 階段 階段描述 基本特征 09年衡陽人均 GDP為 12021元人民幣，處于向第 3階段發(fā)展階段，城市中將出現(xiàn)一些大型商業(yè)消費(fèi)場所，部分客戶追求休閑享受。 街鋪售價(jià) :35萬元 /平米 (廣百一樓商鋪 4萬 /平米 )。 40100元 /平米 /月（解放西路） 。 經(jīng)營狀況 :銷售氛圍濃厚，人流量旺盛。 ?空調(diào)配置 :設(shè)有中央空調(diào) ?開業(yè)時(shí)間 :2021年 10月 ?業(yè)態(tài)分布 : ?一樓 :數(shù)碼相機(jī) 品牌電腦 筆記本 MP3 DV 手機(jī) ?二樓 :電腦軟配件 DIY裝機(jī) 無線對(duì)講 監(jiān)控設(shè)備 ?三樓 :二手維修 電腦耗材 儀表線材 電腦桌椅 圖書軟件 電子元件 ?出租率 :一樓 80%。三樓 40% ?銷售價(jià)格 :一樓電梯口位置為約 2萬元 /平米 ,其余部分 /平米 ?租金水平 :臨街商鋪 :90100元 /平米 .月 , 一樓內(nèi)鋪 :5080元 /平米 .月 。 三樓 :30元 /平米 /月 主力店分析 :鴻運(yùn)數(shù)碼廣場 案例分析 ? 業(yè)態(tài) :大型百貨、品牌服飾、數(shù)碼專業(yè)市場、手機(jī)數(shù)碼等業(yè)態(tài)為主； ? 檔次 :解放東路以中高檔品牌服飾經(jīng)營為主 ,整體定位較高 , 主要面向城市中高端消費(fèi)群； ? 租金水平 :街鋪?zhàn)饨饍r(jià)格 120 250元 /平米 一樓內(nèi)鋪 :50100元 /平米 解放路商圈經(jīng)營狀況小結(jié) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 船山大道（蓮湖路以東）： 以家具、廣告裝飾、建材等家居類業(yè)態(tài)為主 船山大道（蓮湖路以西）： 以百貨、超市類傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主 船山路商圈業(yè)態(tài)掃描 船山路主要商業(yè)經(jīng)營狀況 商業(yè)形態(tài) :大型百貨、大型超市、街鋪、建材、家具、裝飾、廣告制作等 主力商家 : 百貨類：步步高商場、晶珠百貨 專業(yè)市場： 錦尚國際家具城、大富豪名優(yōu)家具城等； 租金水平 : 船山大道（蒸陽路以西） 80200元 /平米 月（街鋪） 出租情況 :整體出租率達(dá) 90% 經(jīng)營狀況 :銷售氛圍濃厚，人流量旺盛 主力店分析 :步步高商場 (船山店 ) 商業(yè)體量：兩層 (一樓 ,二樓 ),商業(yè)面積共約 8000平方米； 建筑參數(shù) :層高 ,主通道 ，扶手電梯兩部； 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 臨街 :麥當(dāng)勞、百姓藥店等； 一樓 :生活超市，超市內(nèi)鋪：箱包、鞋、煙酒； 二樓 :百貨超市，超市內(nèi)鋪 :服裝 (賣場式 )； 經(jīng)營狀況 :經(jīng)營氛圍濃厚 ,人流量旺盛 ,商家經(jīng)營狀況良好； 案例分析 ?物業(yè)地址 :蒸湘路與船山路交匯處 ?商業(yè)體量：共四層，共約 50000平方米建筑參數(shù) :層高 ,主通道 ,輔通道 ； ?電梯設(shè)置：一組手扶電梯，一組觀光電梯 ?經(jīng)營業(yè)態(tài)： 負(fù)一樓：家潤多超市 一樓 :臨街 :肯德基、屈臣氏、百姓大藥房、中國移動(dòng)手機(jī)超市 內(nèi)鋪：女裝、箱包、鞋、化妝品、首鈽等 二樓 :品牌男裝、品牌女裝等 三樓 :酒樓、電玩城、 KTV等 ?出租率 :90%以上 ?經(jīng)營狀況 :人流量旺盛 ,商家經(jīng)營狀況良好； ?租金水平 :負(fù)一樓超市內(nèi)鋪 3050元 /平米 ? 租金水平 :蒸陽路以西 80200元 /平米 蒸陽路以東 3080元 /平米 ? 經(jīng)營狀況 :出租率近達(dá) 90%,商家經(jīng)營狀況良好 . ? 人流量 :人流量較大 ,船山路具有較強(qiáng)的吸附力 . 船山大道商圈經(jīng)營狀況小結(jié) 蒸湘路商圈經(jīng)營狀況 商業(yè)形態(tài) : 大型百貨 +大型超市 +街鋪 經(jīng)營業(yè)態(tài) : 主要由百貨 ,超市 ,服裝 , 餐飲 , 家電 ,精品店等組成 主力商家 :香江百貨、泰陽電器 租金水平 :中心段 80200元 /平米 主力店分析 :香江百貨 (蒸湘路店 ) 案例分析 蒸湘路商業(yè)小結(jié) 業(yè)態(tài) :以香江百貨 ,泰陽電器為主力 , 以娛樂 ,餐飲 ,生活百貨、家私為主 。 租金水平 :街鋪 50200元 /平米 整體租金水平較高 。 月 出租情況 :整體出租率達(dá) 95% 經(jīng)營狀況 :經(jīng)營氛圍濃厚，人流量旺盛 ?物業(yè)地址 :中山北路與人民路交匯處 ?建筑參數(shù) :層高 ,主通道 ?商業(yè)體量：三層 (負(fù)一樓 ,一樓 ,二樓 ),商業(yè)面積共約 15000平方米 ?經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、鞋、精品、飾品、美發(fā)美甲 ?租金水平：負(fù)一樓 :100350元 /平米 月 ?二樓 :50100元 /平米 檔次 :中山路以中高端品牌經(jīng)營為主 , 主要面向城市中端消費(fèi)群 。月， 整體租金水平較高； 經(jīng)營狀況 :出租率近達(dá) 100%,商家經(jīng)營狀況良好 . 人流量 :人流量較大 ,中山路具有較強(qiáng)的吸附力 . 案例研究目的 通過與本案類似的小戶型住宅 +裙樓商業(yè)案例的研究，指導(dǎo)本項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向； 案例篩選條件： 主城區(qū)核心地段、緊臨城市主干道。 35樓商務(wù)休閑區(qū)，主營西餐廳、咖啡廳、美容美體； 售買模式： 既買即收 3年租金， 3年返租 25%投資回報(bào)率； 項(xiàng)目特點(diǎn) ： 處于中心商圈內(nèi)，周邊配套較完善。 集高尚住宅、特色美食、休閑娛樂、美容美體、咖啡茶樓等業(yè)態(tài)于一體，鋪鋪臨街，鋪面結(jié)構(gòu)比例適中； 交通位置： 石鼓區(qū)船山大道 30號(hào)；交通便利； 案例分析 進(jìn)步 售買模式： 既買即收 5年租金，前 3年每年返租 8%，后兩年遞增 9%10%； 項(xiàng)目特點(diǎn) ： 處于中心商圈內(nèi)，周邊配套較完善。1層臨街 10/㎡ 萬，其他 610萬 /㎡ 萬。 銷售價(jià)格： 臨街（ 蒸湘北路）： 4萬 /㎡ 左右， 2樓 1萬 /㎡ ； 銷售狀況： 鄰街商鋪剩余二個(gè)門面；其余未售； 鋪面面積 ：臨街： 90140㎡ ； 25樓 1000㎡； 交通位置： 衡陽蒸湘北路 19號(hào) ； 美達(dá)新天地 案例分析 商業(yè)總建筑面積： 13000㎡ ；臨街 13層； 建筑類型： 集中商業(yè)； 業(yè)態(tài)分布： 1層： BOBO百變一族，時(shí)尚服飾； 1層：化裝品、珠寶首飾、珠寶工藝品、眼鏡服飾等； 2層：女士服飾、內(nèi)衣、女鞋； 3層： 男士服飾 售買模式：產(chǎn)權(quán)返租，首付 4萬元， 既買即收3年租金，每年返租 8%； 鋪面面積 ： 50500㎡ ； 銷售價(jià)格： 臨街 23萬 /㎡ ；內(nèi)鋪： 1萬 /㎡ ； 銷售狀況： 60% 交通位置： 衡陽解放路與蒸陽路交匯口； 總結(jié) ◆ 市中心主干道位置；交通便捷、配套完善； ◆ 裙樓商業(yè)或集中式商業(yè)； ◆ 臨街都采用商鋪設(shè)置； ◆ 先招商后銷售； ◆ 售買模式：產(chǎn)權(quán)返租； ◆ 返租時(shí)間：一般 35年（一次性返 3年）； ◆ 回報(bào)率： 8%； 目標(biāo)理解 商業(yè)市場研究 項(xiàng)目商業(yè)定位 小戶型提升建議 項(xiàng)目招商推廣 SWOT分析戰(zhàn)略 售賣模式 項(xiàng)目屬性 S優(yōu)勢： 項(xiàng)目位于解放路成熟商業(yè)地段，地段價(jià)值優(yōu)勢顯著； 解放路商圈成熟的商業(yè)氛圍和人流優(yōu)勢，為項(xiàng)目帶來核心價(jià)值； 項(xiàng)目地塊臨街，對(duì)商業(yè)規(guī)劃非常有利； W劣勢： 商業(yè)物業(yè)開發(fā)體量?。簧虡I(yè)規(guī)劃空間受限； 區(qū)域業(yè)態(tài)豐富，業(yè)態(tài)的選擇受限制； O機(jī)會(huì)： 目前市場上缺乏一個(gè)現(xiàn)代化的 專門純粹的購物、交往和休閑場所 ；缺少體驗(yàn)式、多功能的現(xiàn)代商場中心，這為本項(xiàng)目的出現(xiàn)提供機(jī)遇。但鑒于整體的商業(yè)市場環(huán)境競爭激烈，開發(fā)上存在局部的劣勢，更大程度上是來自市場的威脅。 T威脅： 城市的商業(yè)市場競爭激烈，特別是百貨、超市業(yè)態(tài)競爭，晶珠、廣百和香江百貨，以及待開業(yè)的項(xiàng)目萬向城、美達(dá)新天地、崇業(yè)商業(yè)廣場等。 與傳統(tǒng)的商業(yè)中心相比，他又是一個(gè)為特定圈層提供休閑和交往的場所。 精英人士消費(fèi)模式分析 形象定位 —— 形象定位與項(xiàng)目的主題風(fēng)格定位、經(jīng)營管理企業(yè)的品牌形象定位是統(tǒng)一的，形象定位模型由商業(yè)市場、地塊價(jià)值、客戶特征三個(gè)維度構(gòu)成； 形象定位要點(diǎn) 以推廣手段確定市場地位 以展示樹立專業(yè)形象 用建筑設(shè)計(jì)表現(xiàn)形象文化 形象定位模型 商業(yè)市場 商業(yè)市場格局 存在問題 本項(xiàng)目將承擔(dān)的角色 地塊價(jià)值 地塊優(yōu)劣分析 地塊特征 客戶特征 消費(fèi)者需求 投資者對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度 商家進(jìn)駐意向等 項(xiàng)目形象定位 ——項(xiàng)目命名建議 —— 飛達(dá) 項(xiàng)目形象定位 — 項(xiàng)目體驗(yàn)價(jià)值的營造 頂級(jí)品牌旗艦店進(jìn)駐帶來的體驗(yàn) 同時(shí)也是城市時(shí)尚的符號(hào) 這個(gè)符號(hào)可以是： =ARMANI =GUCCI 目標(biāo)客群定位 消費(fèi)者類型 消費(fèi)原因 消費(fèi)特征 核心客戶 生意往來、朋友聚會(huì) 認(rèn)為消費(fèi)場所體現(xiàn)身份和格調(diào) ,注重形象、檔次和服務(wù)主要消費(fèi)類型為高檔休閑娛樂等； 重要客戶 此外 ,家庭朋友具餐、主要消費(fèi)中式正餐、西式以及快餐 附近辦公的白領(lǐng)，主要以中西快餐為主 , 游離客戶 市區(qū)其他偶得客戶 ,可能是因?yàn)樾路f奇特慕名而來甚至是偶然路過等原因到項(xiàng)目消費(fèi)； 可能消費(fèi)的類型多樣 普通居民 周邊高級(jí)白領(lǐng) 周邊居住客戶； 商務(wù)類高端消費(fèi)群體； 核心客戶 重要