【正文】 +街鋪； 經(jīng)營業(yè)態(tài) :主要由百貨 ,服裝 ,餐飲 ,手機通訊 ,電器等業(yè)態(tài)組成； 主力商家 :廣百百貨 ,國美電器。 地區(qū)人口： ,市常住人口 :96萬 所轄區(qū)縣： 蒸湘區(qū) \雁峰區(qū) \石鼓區(qū) \珠 暉區(qū) \南岳區(qū) \衡陽縣 \衡山縣 \衡東縣 \ 衡南縣 \祁東縣 \常寧市 \耒陽市 2021年 GDP:1168億元，增長 % 人均 GDP: 17299元，增長 % 社會消費品零售總額： ， 增長 % 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入： 13911元 ，增長 12% 株洲 湘潭 冷水灘 雙峰 邵東 邵陽 桂陽 永興 項目通達性好，人流量大 — 南臨解放西路與蒸湘路交匯處；未來將依托商業(yè)步行街推進區(qū)域商業(yè)高速發(fā)展；發(fā)展前景樂觀； 解放大道、蒸湘路為城市主干道 ,多路公交線路經(jīng)過 ,交通非常便利 . 項目屬性 新城區(qū) 老城區(qū) 商業(yè)旺地 湘中地區(qū)批發(fā)城 本案 晶珠廣場 創(chuàng)富義烏商城 深國投商業(yè)中心 步步高百貨 宇元萬向城 美美百貨 進步商城 廣百百貨 崇業(yè)商業(yè)廣場 項目分析 周邊環(huán)境 —— 成熟度高，網(wǎng)點比較集中，相互作用強。 項目周邊道路人流量大，道路的通達性較好； 項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍強，網(wǎng)點集中，相互作用較強； 在未來將有萬向城（大洋百貨）、沃爾瑪、崇業(yè)商業(yè)廣場、美達新天地、商業(yè)步行街等大型集中商業(yè)進駐，整體供應(yīng)量較大； 處于中心區(qū)，借勢商業(yè)步行街發(fā)展趨勢，項目商業(yè)前景看好； 項目屬性界定： 本項目是處于交通便利、竟?fàn)幖ち业暮诵纳虡I(yè)區(qū) ,體量小、發(fā)展前景優(yōu)良的 小戶型住宅 +裙樓商業(yè)項目 . 目標(biāo)理解 商業(yè)市場研究 項目商業(yè)定位 小戶型提升建議 項目招商推廣 SWOT分析戰(zhàn)略 售賣模式 項目屬性 我們對目標(biāo)的理解（ 發(fā)展商給予我們的任務(wù) ） ◆ 快速回籠資金， 售完 1至 2層商業(yè)的銷售； ◆ 住宅在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提升其贏利能力； 35層做辦公寫字樓銷售； ◆ 短期 內(nèi)實現(xiàn) 利潤 最大化； 總體商業(yè)格局 區(qū)域商業(yè)研究 在售案例研究 目標(biāo)理解 商業(yè)市場研究 項目商業(yè)定位 小戶型提升建議 項目招商推廣 SWOT分析戰(zhàn)略 售賣模式 項目屬性 城北片區(qū) 城南片區(qū) 中心片區(qū) 城東片區(qū) 高新片區(qū) 專業(yè)建材市場集中； 區(qū)域形象差 批發(fā)市場聚集； 火車站附近形成物流區(qū)，冶金廠和鐵路宿舍區(qū)規(guī)模大 湘江上游，老工業(yè)區(qū)，全市大型工礦企業(yè)集中區(qū)域 衡陽市的商業(yè)、娛樂和服務(wù)中心，功能配套完善；對周邊區(qū)域的吸引力極強，市民認(rèn)同度高； 整體商業(yè)配套未成熟；行政中心，區(qū)域建設(shè)力度大，是地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域； 本案 商業(yè)格局 目前衡陽市已經(jīng)形成五大商業(yè)格局 衡陽市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點分為五個片區(qū)，分別是： 城北商業(yè)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)、城南商業(yè)區(qū)、城東商業(yè)區(qū)及高新開發(fā)區(qū)商業(yè)區(qū)，其中： 中心商業(yè)區(qū)、城南商業(yè)區(qū) 主要集中在解放路、船山大道、蒸陽路、蒸湘路及中山路段形成了 “兩橫三縱” 的核心商業(yè)區(qū)，是衡陽的 老城區(qū)商業(yè)區(qū) ！ “兩橫” 解放路、船山大道商業(yè)區(qū) “三縱” 即蒸陽路、蒸湘路及中山路商業(yè)區(qū)。 40100元 /平米 /月（解放西路） 。 三樓 :30元 /平米 /月 主力店分析 :鴻運數(shù)碼廣場 案例分析 ? 業(yè)態(tài) :大型百貨、品牌服飾、數(shù)碼專業(yè)市場、手機數(shù)碼等業(yè)態(tài)為主； ? 檔次 :解放東路以中高檔品牌服飾經(jīng)營為主 ,整體定位較高 , 主要面向城市中高端消費群； ? 租金水平 :街鋪租金價格 120 250元 /平米 ? 租金水平 :蒸陽路以西 80200元 /平米 租金水平 :街鋪 50200元 /平米 檔次 :中山路以中高端品牌經(jīng)營為主 , 主要面向城市中端消費群 。 售買模式： 既買即收 5年租金，前 3年每年返租 8%，后兩年遞增 9%10%； 項目特點 ： 處于中心商圈內(nèi)，周邊配套較完善。 T威脅： 城市的商業(yè)市場競爭激烈，特別是百貨、超市業(yè)態(tài)競爭，晶珠、廣百和香江百貨，以及待開業(yè)的項目萬向城、美達新天地、崇業(yè)商業(yè)廣場等。 一層功能分布及商家選擇建議 世界頂級品牌專賣： 阿瑪尼、 Gucci、范思哲、 CHANEL、 CD、卡地亞、杰尼亞 Zegna、寶詩龍 Boucheron、百達翡麗、 GUESS、 PRADA、 VALENTINO、?，斒? 一樓對外店鋪西餐店：星巴克、 kosmo咖啡店 、日本、韓國料理、可頌坊、塔可鐘墨西哥風(fēng)情餐廳、必勝客批薩等。 月 首層商鋪最高租金（元 /平方米 項目推廣 — 商鋪入市策略 1）商鋪銷售時機： 商業(yè)展示區(qū)全實景展示，已簽約 12家主力大商家； 2） 先預(yù)熱先展示再認(rèn)籌： 主體部分的外裝修完成之后再登記咨詢； 3） 制造營銷熱點，持續(xù)舉行活動： 不斷制造營銷熱點，持續(xù)舉辦體驗式營銷活動，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會關(guān)注度。 —— 地段 中心地位 城市中央，繁華中心； 交通便利，四通八達，前往市區(qū)各處都很方便； ?? 產(chǎn)品優(yōu)勢最大化 （ 自住和投資通殺 ） —— 配套 成熟配套 高檔會所 商業(yè)配套 超市 、 銀行 廣場 ?? —— 戶型 精典戶型 戶型方正 實用無浪費 面積適中 緊湊 功能齊全而不擁擠 ?? 舉措一：功能轉(zhuǎn)換 — 商務(wù)公寓 價值提升舉措 —— 通過商務(wù)公寓提升價值 ?框架結(jié)構(gòu)按照辦公需求來設(shè)置 ?公共空間按辦公需求來打造 ?項目推廣和營銷方式針對商務(wù)人士 市場反應(yīng) ?2021年 10月發(fā)售，酒店式公寓銷售速度快，售價 11000元 / m2； 適宜條件： ?商務(wù)氛圍濃厚的區(qū)域； ?項目區(qū)域：中心區(qū) ?項目名稱：星河世紀(jì) ?總建筑面積 : m2 ?容積率： ?項目概況 ：星河世紀(jì)由 A、 B、 C三棟塔樓組成，其中 B、 C棟為 CBD公寓，高 32層， 14層為 25000平米的大型主題商場，五樓為架空層園林。 研究客戶心理不可少 架構(gòu)搭建很重要 無論是 OM的 360度，智威湯遜的品牌位置說， 還是平成的品牌 N級跳，萬變不離其宗 市場部分 品牌部分 表現(xiàn)部分 市場概況 產(chǎn)品推廣（促銷、公關(guān)） 自身優(yōu)劣勢分析 我們的機會點 品牌定位 廣告表現(xiàn)（平面、影視） 廣告語 邏輯一定要清晰 環(huán)環(huán)相扣 不然自己都無法自圓其說 廣告就是一個溝通說服的過程 毛主席教導(dǎo)我們說：講事實，擺道理 注 意： 啞鈴型結(jié)構(gòu) 廣告語是桿， 廣告語是策劃案里重中之重，一切的一切都是為它服務(wù) 前面所有的分析，都是為了廣告語的出現(xiàn)， 后面所有的表現(xiàn)，都是為了強化、論證廣告的正確性。 給客戶想法就可以，不需要太具體的執(zhí)行案。 對誰說？（目標(biāo)消費群） 她是 22— 28歲左右，居住廣州的女 性，大專以上教育程度，收入每月在 3000元左右，高挑，會做家務(wù)，賢淑， 愛讀張愛玲的小說，并愛好運動及旅 游，靜如處子，動如脫兔。 價值提升舉措 —— 通過概念突破提升價值 CONDO概念的提出： Condo指的是集合的社區(qū)，大家有一個共有共享的公共部分，而公共部分有完善的生活配套和休閑設(shè)施，從而使生活更簡易方便，輕松自由； CONDO倡導(dǎo)的八大生活主張： 都市的 年輕的、核心的、小尺度的、陽光的、軌道上的、便利的、共享的 市場反應(yīng) ?2021年 4月發(fā)售，均價 6400元，比當(dāng)時市場價高約 500元 /平方米； 適宜條件： ?目標(biāo)客戶群體的把握； ＹＯＨＯ ＴＯＷＮ 價值提升舉措 —— 通過概念營銷提升價值 ?“ JOY OF LIVING” 概念塑造： 將快樂生活的概念在宣傳中加以演繹； ?強勢營銷推廣： 在項目正式銷售前，進行長達近 2個月的軟營銷，向市場作出「洗腦」，塑造 YOHO品牌； 市場反應(yīng) ?目前香港最熱的項目之一； 適宜條件： ?目標(biāo)客戶群的把握，營銷的能力； ?城市：香港 ?項目名稱：ＹＯＨＯ ＴＯＷＮ ?項目概況 ：整個項目共 8座大廈， 2200多個單位。 維多地亞廣場”招商推介新聞發(fā)布會 形式：論壇 /發(fā)布會 /講座 主題：商業(yè)經(jīng)營發(fā)展模式探討 邀請嘉賓： 各報社、電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記 商業(yè)投資分析專家、權(quán)威人士 商家、業(yè)主 項目推廣 — 事件營銷 與著名財經(jīng)、投資機構(gòu)投資論壇 事件營銷 2： 投資論壇 事件營銷 3： 主力店簽約儀式暨招商推介會 關(guān)鍵工作 :主力店確定 地點 :雁城賓館 目的 :展示項目商業(yè)前景，提升其它商家及投資者對項目的信心，促進后續(xù)招商，促進商鋪銷售； 邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請 /業(yè)內(nèi)人士邀請 具體時間 :視招商進展情況具體確定 項目推廣 — 事件營銷 鋪王選擇規(guī)律 —— 商鋪價值全體現(xiàn)。本項目因需要培育按 8%計算。 有利于實現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營， 但會在租約期滿后產(chǎn)生一些后續(xù)問題。 精英人士消費模式分析 形象定位 —— 形象定位與項目的主題風(fēng)格定位、經(jīng)營管理企業(yè)的品牌形象定位是統(tǒng)一的，形象定位模型由商業(yè)市場、地塊價值、客戶特征三個維度構(gòu)成； 形象定位要點 以推廣手段確定市場地位 以展示樹立專業(yè)形象 用建筑設(shè)計表現(xiàn)形象文化 形象定位模型 商業(yè)市場 商業(yè)市場格局 存在問題 本項目將承擔(dān)的角色 地塊價值 地塊優(yōu)劣分析 地塊特征 客戶特征 消費者需求 投資者對項目的態(tài)度 商家進駐意向等 項目形象定位 ——項目命名建議 —— 飛達 銷售價格： 臨街（ 蒸湘北路）： 4萬 /㎡ 左右， 2樓 1萬 /㎡ ； 銷售狀況： 鄰街商鋪剩余二個門面；其余未售； 鋪面面積 ：臨街： 90140㎡ ； 25樓 1000㎡； 交通位置： 衡陽蒸湘北路 1