【正文】 衡陽商業(yè)中心建設(shè)市場調(diào)研報告 目標(biāo)理解 商業(yè)市場研究 項目商業(yè)定位 小戶型提升建議 項目招商推廣 SWOT分析戰(zhàn)略 售賣模式 項目屬性 項目所在位置 —湖南省衡陽市高新開發(fā)區(qū) 項目屬性 衡陽市 地理位置： 湖南省 中南部，湘江中游， 東鄰株洲；南界永興、桂陽；西接冷 水灘、邵陽、邵東；北靠雙峰、湘潭。 占地面積： 5,310 km178。 地區(qū)人口： ,市常住人口 :96萬 所轄區(qū)縣： 蒸湘區(qū) \雁峰區(qū) \石鼓區(qū) \珠 暉區(qū) \南岳區(qū) \衡陽縣 \衡山縣 \衡東縣 \ 衡南縣 \祁東縣 \常寧市 \耒陽市 2021年 GDP:1168億元，增長 % 人均 GDP: 17299元，增長 % 社會消費品零售總額： ， 增長 % 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入： 13911元 ，增長 12% 株洲 湘潭 冷水灘 雙峰 邵東 邵陽 桂陽 永興 項目通達性好，人流量大 — 南臨解放西路與蒸湘路交匯處；未來將依托商業(yè)步行街推進區(qū)域商業(yè)高速發(fā)展；發(fā)展前景樂觀； 解放大道、蒸湘路為城市主干道 ,多路公交線路經(jīng)過 ,交通非常便利 . 項目屬性 新城區(qū) 老城區(qū) 商業(yè)旺地 湘中地區(qū)批發(fā)城 本案 晶珠廣場 創(chuàng)富義烏商城 深國投商業(yè)中心 步步高百貨 宇元萬向城 美美百貨 進步商城 廣百百貨 崇業(yè)商業(yè)廣場 項目分析 周邊環(huán)境 —— 成熟度高，網(wǎng)點比較集中，相互作用強。 晶珠購物廣場 步步高超市 香江百貨 步步高購物廣場 萬向城綜合體（建設(shè)中） 美達商業(yè)廣場（未營業(yè)） 崇業(yè)商業(yè)廣場（未營業(yè)） 廣百百貨 進步商城（建設(shè)中） 長河廣場（建設(shè)中） 1沃爾瑪（籌建中） 1龍泉商城 1龍江商城 （建設(shè)中） ? 項目周邊商業(yè)成熟度高； ? 商業(yè)網(wǎng)點較為集中，相互作用較強； ? 未來將有萬向城、沃爾瑪、崇業(yè)商業(yè)廣場、美達等大型集中商業(yè)。 1 5 2 4 3 本案 6 7 8 9 10 11 核心商圈 12 13 項目分析小結(jié) 項目位于城市中心 — CBD區(qū)，處于核心商圈 ,商業(yè)氛圍濃厚。 項目周邊道路人流量大，道路的通達性較好； 項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍強，網(wǎng)點集中，相互作用較強； 在未來將有萬向城（大洋百貨）、沃爾瑪、崇業(yè)商業(yè)廣場、美達新天地、商業(yè)步行街等大型集中商業(yè)進駐，整體供應(yīng)量較大； 處于中心區(qū)，借勢商業(yè)步行街發(fā)展趨勢，項目商業(yè)前景看好； 項目屬性界定： 本項目是處于交通便利、竟?fàn)幖ち业暮诵纳虡I(yè)區(qū) ,體量小、發(fā)展前景優(yōu)良的 小戶型住宅 +裙樓商業(yè)項目 . 目標(biāo)理解 商業(yè)市場研究 項目商業(yè)定位 小戶型提升建議 項目招商推廣 SWOT分析戰(zhàn)略 售賣模式 項目屬性 我們對目標(biāo)的理解（ 發(fā)展商給予我們的任務(wù) ） ◆ 快速回籠資金， 售完 1至 2層商業(yè)的銷售； ◆ 住宅在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提升其贏利能力； 35層做辦公寫字樓銷售； ◆ 短期 內(nèi)實現(xiàn) 利潤 最大化； 總體商業(yè)格局 區(qū)域商業(yè)研究 在售案例研究 目標(biāo)理解 商業(yè)市場研究 項目商業(yè)定位 小戶型提升建議 項目招商推廣 SWOT分析戰(zhàn)略 售賣模式 項目屬性 城北片區(qū) 城南片區(qū) 中心片區(qū) 城東片區(qū) 高新片區(qū) 專業(yè)建材市場集中； 區(qū)域形象差 批發(fā)市場聚集； 火車站附近形成物流區(qū)，冶金廠和鐵路宿舍區(qū)規(guī)模大 湘江上游，老工業(yè)區(qū)，全市大型工礦企業(yè)集中區(qū)域 衡陽市的商業(yè)、娛樂和服務(wù)中心，功能配套完善；對周邊區(qū)域的吸引力極強，市民認同度高； 整體商業(yè)配套未成熟；行政中心，區(qū)域建設(shè)力度大，是地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域； 本案 商業(yè)格局 目前衡陽市已經(jīng)形成五大商業(yè)格局 衡陽市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點分為五個片區(qū)，分別是： 城北商業(yè)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)、城南商業(yè)區(qū)、城東商業(yè)區(qū)及高新開發(fā)區(qū)商業(yè)區(qū)，其中： 中心商業(yè)區(qū)、城南商業(yè)區(qū) 主要集中在解放路、船山大道、蒸陽路、蒸湘路及中山路段形成了 “兩橫三縱” 的核心商業(yè)區(qū)，是衡陽的 老城區(qū)商業(yè)區(qū) ！ “兩橫” 解放路、船山大道商業(yè)區(qū) “三縱” 即蒸陽路、蒸湘路及中山路商業(yè)區(qū)。 城北和城東主要是專業(yè)市場聚集區(qū)域！ 高新開發(fā)區(qū)商業(yè)處于發(fā)展階段，商業(yè)氛圍缺乏，主要是些零散沿街鋪面和社區(qū)配套服務(wù)商業(yè)為主。 衡陽市商業(yè)網(wǎng)點現(xiàn)狀分析 區(qū)域 項目 上半年銷售套數(shù) 均面積 均價 高新開發(fā)區(qū) 沐林美郡 5 9150 大千 .水木清華 9 6546 融冠 .水映豪廷 25 10802 桂茗苑 49 11173 拓興 .學(xué)府名苑 8 6307 銀泰 .紅城 20 6591 博達 .綠島 2 6300 中心區(qū) 美達 .楚豐華城 87 15656 頤高數(shù)碼廣場 23 19036 宏雁 .名仕華府 5 50 16740 華億明珠 4 77 29471 進步 亞泰 23 29512 龍江明珠 3 26680 南城區(qū) 世紀名城 1 10778 禧誠 .月畔灣 3 6400 東城區(qū) 東風(fēng) .財富廣場 10 4319 荷花新城 11 5883 衡陽市在售商業(yè)一覽表 商業(yè)路段 首層商鋪最低租金（元 /平方米 月 首層商鋪最高租金（元 /平方米 月） 解放東路 100 250 解放西路 40 100 船上大道（西） 80 200 船上大道（東） 30 80 蒸陽路 50 200 中山路 100 450 華新大道、延安路 20 38 火車站附近 35 80 新一中附近 20 40 立新大道 10 25 商業(yè)租金情況一覽表 商業(yè)板塊總結(jié) 主城板塊 東城板塊 北城板塊 高新開發(fā)板塊 南城板塊 商業(yè)氛圍不成熟；以社區(qū)商業(yè)為主；租金在 2040元左右；價格： 600010000之間； 商業(yè)氛圍濃厚；租金在 100450元左右；價格： 1500060000之間； 社區(qū)商業(yè)；租金在 2030元左右；價格： 60008000之間； 專業(yè)市場及臨街商業(yè)；租金在3080元左右；一樓商鋪價格：600010000元 /平方； 華源大市場租金在 50元左右；一樓商鋪價格： 800010000元 /平方； 第一階段 以滿足生活基本需要的 必需型 消費階段 吃、穿、用為主要消費內(nèi)容 第二階段 較好地解決基本生活后的 起步型 消費階段 簡單家用電器為重要消費內(nèi)容 第三階段 以體現(xiàn)個性特點的 發(fā)展型 消費階段 講究品牌消費 第四階段 以追求生活質(zhì)量的 享受型 消費階段 以要求舒適、追求時尚、講究情調(diào)為 消費宗旨 階段 階段描述 基本特征 09年衡陽人均 GDP為 12021元人民幣，處于向第 3階段發(fā)展階段，城市中將出現(xiàn)一些大型商業(yè)消費場所，部分客戶追求休閑享受。 300 US$ 1000 US$ 3000 US$ 5000 US$ 國內(nèi) 中等規(guī)模以上城市 長三角 珠三角 深圳 上海 北京 GDP 居民消費結(jié)構(gòu)和消費水平發(fā)展階段： 必需 ?起步 ?發(fā)展 ?享受 目前衡陽 商業(yè)發(fā)展研判 中心區(qū)域商業(yè)市場研究 4. 雅戈爾專賣店 JONES 5 環(huán) 城 北 路 環(huán) 城 北 路 蒸 陽 路 和 平 路 蓮 湖 路 蒸 湘 路 和 平 路 中 山 路 蒸 陽 路 中 山 路 解放東路 6 7 8 9 1 2 3 4 10 11 12 13 14 15 16 17 18 蓮 湖 路 蒸 湘 路 19 20 21 22 解放西路 23 24 25 廣百百貨 國美電器 鴻運數(shù)碼港 北 解放路商圈掃描 商業(yè)形態(tài) :大型百貨 +大型超市 +街鋪； 經(jīng)營業(yè)態(tài) :主要由百貨 ,服裝 ,餐飲 ,手機通訊 ,電器等業(yè)態(tài)組成； 主力商家 :廣百百貨 ,國美電器。 街鋪售價 :35萬元 /平米 (廣百一樓商鋪 4萬 /平米 )。 租金水平 :100250元 /平米 /月（解放東路） 。 40100元 /平米 /月（解放西路） 。其中，廣百百貨首層鋪位租金達 250元 /平米 /月 出租情況 :整體出租率達 98%。 經(jīng)營狀況 :銷售氛圍濃厚，人流量旺盛。 解放路商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀 物業(yè)地址 :解放路與中山路交匯處 商業(yè)體量 :共兩層 ,商業(yè)面積共約為 ， 建筑參數(shù) :主通道寬 3米，輔通道寬 ，吊頂高 ， 內(nèi)部交通設(shè)置 :6組電梯輸送人流 收銀臺設(shè)置 :每層十個左右收銀員 空調(diào)配置 :設(shè)有中央空調(diào) 中空面積 :*8平方米 業(yè)態(tài)分布 : 一樓 :鞋 化妝品、飾品、箱包、皮具、手機、音像制品等； 二樓 :休閑女裝、品牌女裝、品牌男裝、針織內(nèi)衣等； 出租情況 :出租率 95%以上 租金 :一樓街鋪 250元 /平米 .月 主力店分析 :廣百百貨 重點參考因素 :業(yè)態(tài)規(guī)劃 ,內(nèi)部人