【正文】 9號(hào) ； 美達(dá)新天地 案例分析 商業(yè)總建筑面積： 13000㎡ ；臨街 13層； 建筑類型： 集中商業(yè)； 業(yè)態(tài)分布： 1層： BOBO百變一族，時(shí)尚服飾； 1層：化裝品、珠寶首飾、珠寶工藝品、眼鏡服飾等； 2層：女士服飾、內(nèi)衣、女鞋； 3層： 男士服飾 售買模式：產(chǎn)權(quán)返租，首付 4萬元， 既買即收3年租金，每年返租 8%； 鋪面面積 ： 50500㎡ ； 銷售價(jià)格： 臨街 23萬 /㎡ ；內(nèi)鋪： 1萬 /㎡ ； 銷售狀況： 60% 交通位置： 衡陽解放路與蒸陽路交匯口； 總結(jié) ◆ 市中心主干道位置；交通便捷、配套完善； ◆ 裙樓商業(yè)或集中式商業(yè)； ◆ 臨街都采用商鋪設(shè)置； ◆ 先招商后銷售； ◆ 售買模式：產(chǎn)權(quán)返租； ◆ 返租時(shí)間：一般 35年（一次性返 3年）； ◆ 回報(bào)率： 8%； 目標(biāo)理解 商業(yè)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目商業(yè)定位 小戶型提升建議 項(xiàng)目招商推廣 SWOT分析戰(zhàn)略 售賣模式 項(xiàng)目屬性 S優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目位于解放路成熟商業(yè)地段，地段價(jià)值優(yōu)勢(shì)顯著； 解放路商圈成熟的商業(yè)氛圍和人流優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目帶來核心價(jià)值； 項(xiàng)目地塊臨街，對(duì)商業(yè)規(guī)劃非常有利； W劣勢(shì)： 商業(yè)物業(yè)開發(fā)體量?。簧虡I(yè)規(guī)劃空間受限； 區(qū)域業(yè)態(tài)豐富，業(yè)態(tài)的選擇受限制； O機(jī)會(huì)： 目前市場(chǎng)上缺乏一個(gè)現(xiàn)代化的 專門純粹的購物、交往和休閑場(chǎng)所 ；缺少體驗(yàn)式、多功能的現(xiàn)代商場(chǎng)中心，這為本項(xiàng)目的出現(xiàn)提供機(jī)遇。 35樓商務(wù)休閑區(qū)，主營西餐廳、咖啡廳、美容美體； 售買模式： 既買即收 3年租金， 3年返租 25%投資回報(bào)率； 項(xiàng)目特點(diǎn) ： 處于中心商圈內(nèi)，周邊配套較完善。 月 出租情況 :整體出租率達(dá) 95% 經(jīng)營狀況 :經(jīng)營氛圍濃厚，人流量旺盛 ?物業(yè)地址 :中山北路與人民路交匯處 ?建筑參數(shù) :層高 ,主通道 ?商業(yè)體量：三層 (負(fù)一樓 ,一樓 ,二樓 ),商業(yè)面積共約 15000平方米 ?經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、鞋、精品、飾品、美發(fā)美甲 ?租金水平：負(fù)一樓 :100350元 /平米 ? 經(jīng)營狀況 :出租率近達(dá) 90%,商家經(jīng)營狀況良好 . ? 人流量 :人流量較大 ,船山路具有較強(qiáng)的吸附力 . 船山大道商圈經(jīng)營狀況小結(jié) 蒸湘路商圈經(jīng)營狀況 商業(yè)形態(tài) : 大型百貨 +大型超市 +街鋪 經(jīng)營業(yè)態(tài) : 主要由百貨 ,超市 ,服裝 , 餐飲 , 家電 ,精品店等組成 主力商家 :香江百貨、泰陽電器 租金水平 :中心段 80200元 /平米 解放路商圈經(jīng)營狀況小結(jié) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 船山大道（蓮湖路以東）： 以家具、廣告裝飾、建材等家居類業(yè)態(tài)為主 船山大道（蓮湖路以西）： 以百貨、超市類傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主 船山路商圈業(yè)態(tài)掃描 船山路主要商業(yè)經(jīng)營狀況 商業(yè)形態(tài) :大型百貨、大型超市、街鋪、建材、家具、裝飾、廣告制作等 主力商家 : 百貨類：步步高商場(chǎng)、晶珠百貨 專業(yè)市場(chǎng)： 錦尚國際家具城、大富豪名優(yōu)家具城等； 租金水平 : 船山大道（蒸陽路以西） 80200元 /平米 ?空調(diào)配置 :設(shè)有中央空調(diào) ?開業(yè)時(shí)間 :2021年 10月 ?業(yè)態(tài)分布 : ?一樓 :數(shù)碼相機(jī) 品牌電腦 筆記本 MP3 DV 手機(jī) ?二樓 :電腦軟配件 DIY裝機(jī) 無線對(duì)講 監(jiān)控設(shè)備 ?三樓 :二手維修 電腦耗材 儀表線材 電腦桌椅 圖書軟件 電子元件 ?出租率 :一樓 80%。 月） 解放東路 100 250 解放西路 40 100 船上大道（西） 80 200 船上大道（東） 30 80 蒸陽路 50 200 中山路 100 450 華新大道、延安路 20 38 火車站附近 35 80 新一中附近 20 40 立新大道 10 25 商業(yè)租金情況一覽表 商業(yè)板塊總結(jié) 主城板塊 東城板塊 北城板塊 高新開發(fā)板塊 南城板塊 商業(yè)氛圍不成熟；以社區(qū)商業(yè)為主；租金在 2040元左右；價(jià)格： 600010000之間； 商業(yè)氛圍濃厚；租金在 100450元左右；價(jià)格： 1500060000之間； 社區(qū)商業(yè)；租金在 2030元左右；價(jià)格： 60008000之間； 專業(yè)市場(chǎng)及臨街商業(yè)；租金在3080元左右；一樓商鋪價(jià)格：600010000元 /平方； 華源大市場(chǎng)租金在 50元左右；一樓商鋪價(jià)格： 800010000元 /平方； 第一階段 以滿足生活基本需要的 必需型 消費(fèi)階段 吃、穿、用為主要消費(fèi)內(nèi)容 第二階段 較好地解決基本生活后的 起步型 消費(fèi)階段 簡單家用電器為重要消費(fèi)內(nèi)容 第三階段 以體現(xiàn)個(gè)性特點(diǎn)的 發(fā)展型 消費(fèi)階段 講究品牌消費(fèi) 第四階段 以追求生活質(zhì)量的 享受型 消費(fèi)階段 以要求舒適、追求時(shí)尚、講究情調(diào)為 消費(fèi)宗旨 階段 階段描述 基本特征 09年衡陽人均 GDP為 12021元人民幣，處于向第 3階段發(fā)展階段，城市中將出現(xiàn)一些大型商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所，部分客戶追求休閑享受。 占地面積： 5,310 km178。 城北和城東主要是專業(yè)市場(chǎng)聚集區(qū)域！ 高新開發(fā)區(qū)商業(yè)處于發(fā)展階段，商業(yè)氛圍缺乏，主要是些零散沿街鋪面和社區(qū)配套服務(wù)商業(yè)為主。其中，廣百百貨首層鋪位租金達(dá) 250元 /平米 /月 出租情況 :整體出租率達(dá) 98%。 月 。 月 。月 。 租金水平 :中山路 :100450元 /平米 集高尚住宅，臨街鋪面于一體； 銷售價(jià)格： 1和 2層均價(jià) 34萬 /㎡ 左右。 SWOT分析戰(zhàn)略結(jié)構(gòu) 領(lǐng)導(dǎo)者 競(jìng)爭者 跟隨者 補(bǔ)缺者 主流型定位：項(xiàng)目體量小直接導(dǎo)致競(jìng)爭中的先天不足 補(bǔ)缺型定位：小項(xiàng)目好地段，具一定的可能性 開發(fā)商目標(biāo)：穩(wěn)定銷售，一定的回現(xiàn)速度 補(bǔ)缺型，全面分散風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值 項(xiàng)目整體戰(zhàn)略 整體定位 形象定位 客群定位 目標(biāo)理解 商業(yè)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目商業(yè)定位 小戶型提升建議 項(xiàng)目招商推廣 SWOT分析戰(zhàn)略 售賣模式 項(xiàng)目屬性 功能定位 商業(yè)整體定位 我們鎖定中上層及精英階層； 當(dāng)衡陽還沒有專門純粹的購物、交往和休閑場(chǎng)所的時(shí)候； 我們可以為他們提供這種滿足體驗(yàn)感的場(chǎng)所； 與傳統(tǒng)的單純休閑的場(chǎng)所相比，會(huì)有購物的功能。 chanel PRADA 餐飲和便利店 精品專賣 一層功能分布及商家選擇建議 一層世界頂級(jí)品牌店等專賣； 對(duì)外餐飲； 二層功能分布及商家選擇建議 世界頂級(jí)品牌專賣：紅酒專賣、雪茄專賣、意大利Sibilla咖啡精品店、意大利 GABBIANI玻璃精品店、YOUNIK精品店等 餐飲： 法國 JeanGees餐廳； 丹周日式餐廳－充滿蟬意； 巴黎店 MaisonBlanche法國餐廳； 頂級(jí)品牌專賣 西餐廳 二層： 世界頂級(jí)品牌店等專賣 西餐廳。 月） 權(quán)重 權(quán)重最低租金（元 /平方米 媒體推廣計(jì)劃 ：根據(jù)銷售強(qiáng)度和推售節(jié)奏進(jìn)行階段性重點(diǎn)安排 強(qiáng)銷期 整體形象拔高期蓄客期 二次強(qiáng)銷期 X月 X月 2021年 X月 形象導(dǎo)入 概念宣傳 形象深化 形象擴(kuò)散 ?圍板 ?項(xiàng)目周邊導(dǎo)示系統(tǒng) ?軟文 ?報(bào)廣 /DM ?電視片 ?新聞報(bào)道 ?大型戶外 ?公交車 ?路牌 ?報(bào)廣 ?網(wǎng)絡(luò) ?電視片 ?新聞報(bào)道 ?網(wǎng)絡(luò) ?電視片 ?新聞報(bào)道 ?報(bào)廣 ?路牌 /DM/軟文 /短信 ?網(wǎng)絡(luò) ?報(bào)廣 ?雜志 ?軟文 ?短信 廣告推廣強(qiáng)度 形象鞏固 持銷期 X月 X月 《 “飛達(dá) ?單位面積為 3268平米； 舉措二：功能轉(zhuǎn)換 — 酒店式公寓 ?項(xiàng)目區(qū)域：濱河 ?項(xiàng)目名稱：佳兆業(yè)中心 ?總建筑面積 :84643m2 ?項(xiàng)目概況 ：項(xiàng)目地下 3層，地面 29層，分 2兩棟。 市場(chǎng)分析有必要 注意： ? 不要用 SWOT分析結(jié)構(gòu)， 90年代初的 工具，客戶已經(jīng)膩了（不光是客 戶，自己都膩） ? 不要談太多市場(chǎng)方面的東西，客戶 比你知道的多，除非你專業(yè)的市場(chǎng) 營銷公司 ? 多談競(jìng)爭品牌的定位、廣告表現(xiàn)等 廣告公司所擅長的東東； 當(dāng)我拔劍而起，我環(huán)顧的是整個(gè)世界！ —— 拿破侖 ? 如果有數(shù)據(jù)，一定要 100%正確，并注明出 處，做市場(chǎng)的客戶對(duì)數(shù)據(jù)異常敏感； ? 為什么不加點(diǎn)對(duì)客戶品牌的摸底小調(diào)查呢， 客戶會(huì)很感興趣，我們?cè)?jīng)屢試不爽 ? 如果進(jìn)行過市場(chǎng)調(diào)查，一定要把調(diào)查結(jié)果和 現(xiàn)場(chǎng)圖片放上去，結(jié)果正確不正確重要，重 要的是我們要做秀，客戶被感動(dòng)。 促銷推廣活動(dòng)： 謝 謝！ w w w. p o b r a n d . c o m 。 例如，我們說客戶的網(wǎng)絡(luò)不健全，連 711都沒鋪到，下面管渠道的主管不高興了！ 不要只唱頌歌不找問題，牢記廣告公司使命，客戶請(qǐng)你的目的主要是要你解決問題的； 機(jī)會(huì)點(diǎn)順理成章得出來： 機(jī)會(huì)點(diǎn)應(yīng)該是在前面的市場(chǎng)中找，順理得出下面的廣告語 機(jī)會(huì)點(diǎn)可以在競(jìng)爭對(duì)手里找 可以在自己優(yōu)勢(shì)中找 也可以在消費(fèi)者心智中找 找啊找，找呀找 …… 注意，不比找女朋友，第一眼見她漂亮魂都沒了一定看它是否能承載起整個(gè)品牌 機(jī)會(huì)來了，品牌定位橫空出世！ 我是誰？（產(chǎn)品及形象定位） 我說什么？（品牌核心承諾） 對(duì)誰說？（目標(biāo)消費(fèi)群） 為什么這樣說？（支持點(diǎn)） 怎么說？（傳播策略） 對(duì)手怎么看我？（競(jìng)爭范疇） 預(yù)期反應(yīng)如何？（效果檢驗(yàn)） 我是誰？（產(chǎn)品及形象定位） 阿強(qiáng)是一個(gè)年