【正文】 材、家具、裝飾、廣告制作等 主力商家 : 百貨類：步步高商場、晶珠百貨 專業(yè)市場： 錦尚國際家具城、大富豪名優(yōu)家具城等； 租金水平 : 船山大道（蒸陽路以西） 80200元 /平米 月 出租情況 :整體出租率達 95% 經(jīng)營狀況 :經(jīng)營氛圍濃厚，人流量旺盛 ?物業(yè)地址 :中山北路與人民路交匯處 ?建筑參數(shù) :層高 ,主通道 ?商業(yè)體量：三層 (負(fù)一樓 ,一樓 ,二樓 ),商業(yè)面積共約 15000平方米 ?經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、鞋、精品、飾品、美發(fā)美甲 ?租金水平：負(fù)一樓 :100350元 /平米 銷售價格： 臨街（ 蒸湘北路）： 4萬 /㎡ 左右， 2樓 1萬 /㎡ ； 銷售狀況： 鄰街商鋪剩余二個門面；其余未售； 鋪面面積 ：臨街： 90140㎡ ； 25樓 1000㎡； 交通位置： 衡陽蒸湘北路 19號 ； 美達新天地 案例分析 商業(yè)總建筑面積： 13000㎡ ；臨街 13層； 建筑類型： 集中商業(yè)； 業(yè)態(tài)分布： 1層： BOBO百變一族，時尚服飾； 1層：化裝品、珠寶首飾、珠寶工藝品、眼鏡服飾等； 2層：女士服飾、內(nèi)衣、女鞋； 3層： 男士服飾 售買模式：產(chǎn)權(quán)返租，首付 4萬元， 既買即收3年租金，每年返租 8%； 鋪面面積 ： 50500㎡ ； 銷售價格： 臨街 23萬 /㎡ ；內(nèi)鋪： 1萬 /㎡ ； 銷售狀況： 60% 交通位置： 衡陽解放路與蒸陽路交匯口； 總結(jié) ◆ 市中心主干道位置；交通便捷、配套完善； ◆ 裙樓商業(yè)或集中式商業(yè)； ◆ 臨街都采用商鋪設(shè)置； ◆ 先招商后銷售； ◆ 售買模式：產(chǎn)權(quán)返租； ◆ 返租時間：一般 35年（一次性返 3年）； ◆ 回報率： 8%； 目標(biāo)理解 商業(yè)市場研究 項目商業(yè)定位 小戶型提升建議 項目招商推廣 SWOT分析戰(zhàn)略 售賣模式 項目屬性 S優(yōu)勢： 項目位于解放路成熟商業(yè)地段，地段價值優(yōu)勢顯著； 解放路商圈成熟的商業(yè)氛圍和人流優(yōu)勢，為項目帶來核心價值； 項目地塊臨街，對商業(yè)規(guī)劃非常有利； W劣勢： 商業(yè)物業(yè)開發(fā)體量??；商業(yè)規(guī)劃空間受限； 區(qū)域業(yè)態(tài)豐富，業(yè)態(tài)的選擇受限制； O機會： 目前市場上缺乏一個現(xiàn)代化的 專門純粹的購物、交往和休閑場所 ；缺少體驗式、多功能的現(xiàn)代商場中心，這為本項目的出現(xiàn)提供機遇。 有利于實現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營， 但會在租約期滿后產(chǎn)生一些后續(xù)問題。 維多地亞廣場”招商推介新聞發(fā)布會 形式：論壇 /發(fā)布會 /講座 主題：商業(yè)經(jīng)營發(fā)展模式探討 邀請嘉賓： 各報社、電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記 商業(yè)投資分析專家、權(quán)威人士 商家、業(yè)主 項目推廣 — 事件營銷 與著名財經(jīng)、投資機構(gòu)投資論壇 事件營銷 2： 投資論壇 事件營銷 3： 主力店簽約儀式暨招商推介會 關(guān)鍵工作 :主力店確定 地點 :雁城賓館 目的 :展示項目商業(yè)前景，提升其它商家及投資者對項目的信心，促進后續(xù)招商，促進商鋪銷售； 邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請 /業(yè)內(nèi)人士邀請 具體時間 :視招商進展情況具體確定 項目推廣 — 事件營銷 鋪王選擇規(guī)律 —— 商鋪價值全體現(xiàn)。 對誰說？（目標(biāo)消費群） 她是 22— 28歲左右，居住廣州的女 性，大專以上教育程度，收入每月在 3000元左右，高挑，會做家務(wù)，賢淑， 愛讀張愛玲的小說，并愛好運動及旅 游，靜如處子，動如脫兔。 研究客戶心理不可少 架構(gòu)搭建很重要 無論是 OM的 360度，智威湯遜的品牌位置說， 還是平成的品牌 N級跳，萬變不離其宗 市場部分 品牌部分 表現(xiàn)部分 市場概況 產(chǎn)品推廣（促銷、公關(guān)） 自身優(yōu)劣勢分析 我們的機會點 品牌定位 廣告表現(xiàn)（平面、影視） 廣告語 邏輯一定要清晰 環(huán)環(huán)相扣 不然自己都無法自圓其說 廣告就是一個溝通說服的過程 毛主席教導(dǎo)我們說：講事實，擺道理 注 意： 啞鈴型結(jié)構(gòu) 廣告語是桿， 廣告語是策劃案里重中之重，一切的一切都是為它服務(wù) 前面所有的分析，都是為了廣告語的出現(xiàn)， 后面所有的表現(xiàn)，都是為了強化、論證廣告的正確性。 項目推廣 — 商鋪入市策略 1）商鋪銷售時機： 商業(yè)展示區(qū)全實景展示，已簽約 12家主力大商家； 2） 先預(yù)熱先展示再認(rèn)籌： 主體部分的外裝修完成之后再登記咨詢； 3） 制造營銷熱點，持續(xù)舉行活動： 不斷制造營銷熱點，持續(xù)舉辦體驗式營銷活動，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會關(guān)注度。 一層功能分布及商家選擇建議 世界頂級品牌專賣： 阿瑪尼、 Gucci、范思哲、 CHANEL、 CD、卡地亞、杰尼亞 Zegna、寶詩龍 Boucheron、百達翡麗、 GUESS、 PRADA、 VALENTINO、海瑪仕 一樓對外店鋪西餐店：星巴克、 kosmo咖啡店 、日本、韓國料理、可頌坊、塔可鐘墨西哥風(fēng)情餐廳、必勝客批薩等。 售買模式： 既買即收 5年租金，前 3年每年返租 8%，后兩年遞增 9%10%； 項目特點 ： 處于中心商圈內(nèi)，周邊配套較完善。 租金水平 :街鋪 50200元 /平米 三樓 :30元 /平米 /月 主力店分析 :鴻運數(shù)碼廣場 案例分析 ? 業(yè)態(tài) :大型百貨、品牌服飾、數(shù)碼專業(yè)市場、手機數(shù)碼等業(yè)態(tài)為主； ? 檔次 :解放東路以中高檔品牌服飾經(jīng)營為主 ,整體定位較高 , 主要面向城市中高端消費群； ? 租金水平 :街鋪租金價格 120 250元 /平米 項目周邊道路人流量大，道路的通達性較好； 項目所在區(qū)域商業(yè)氛圍強，網(wǎng)點集中，相互作用較強； 在未來將有萬向城（大洋百貨）、沃爾瑪、崇業(yè)商業(yè)廣場、美達新天地、商業(yè)步行街等大型集中商業(yè)進駐，整體供應(yīng)量較大； 處于中心區(qū)，借勢商業(yè)步行街發(fā)展趨勢，項目商業(yè)前景看好； 項目屬性界定： 本項目是處于交通便利、竟?fàn)幖ち业暮诵纳虡I(yè)區(qū) ,體量小、發(fā)展前景優(yōu)良的 小戶型住宅 +裙樓商業(yè)項目 . 目標(biāo)理解 商業(yè)市場研究 項目商業(yè)定位 小戶型提升建議 項目招商推廣 SWOT分析戰(zhàn)略 售賣模式 項目屬性 我們對目標(biāo)的理解（ 發(fā)展商給予我們的任務(wù) ） ◆ 快速回籠資金， 售完 1至 2層商業(yè)的銷售； ◆ 住宅在現(xiàn)有基礎(chǔ)上提升其贏利能力； 35層做辦公寫字樓銷售； ◆ 短期 內(nèi)實現(xiàn) 利潤 最大化； 總體商業(yè)格局 區(qū)域商業(yè)研究 在售案例研究 目標(biāo)理解 商業(yè)市場研究 項目商業(yè)定位 小戶型提升建議 項目招商推廣 SWOT分析戰(zhàn)略 售賣模式 項目屬性 城北片區(qū) 城南片區(qū) 中心片區(qū) 城東片區(qū) 高新片區(qū) 專業(yè)建材市場集中； 區(qū)域形象差 批發(fā)市場聚集； 火車站附近形成物流區(qū)，冶金廠和鐵路宿舍區(qū)規(guī)模大 湘江上游，老工業(yè)區(qū)，全市大型工礦企業(yè)集中區(qū)域 衡陽市的商業(yè)、娛樂和服務(wù)中心，功能配套完善；對周邊區(qū)域的吸引力極強，市民認(rèn)同度高； 整體商業(yè)配套未成熟；行政中心，區(qū)域建設(shè)力度大，是地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域； 本案 商業(yè)格局 目前衡陽市已經(jīng)形成五大商業(yè)格局 衡陽市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點分為五個片區(qū)，分別是： 城北商業(yè)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)、城南商業(yè)區(qū)、城東商業(yè)區(qū)及高新開發(fā)區(qū)商業(yè)區(qū)，其中： 中心商業(yè)區(qū)、城南商業(yè)區(qū) 主要集中在解放路、船山大道、蒸陽路、蒸湘路及中山路段形成了 “兩橫三縱” 的核心商業(yè)區(qū)，是衡陽的 老城區(qū)商業(yè)區(qū) ！ “兩橫” 解放路、船山大道商業(yè)區(qū) “三縱” 即蒸陽路、蒸湘路及中山路商業(yè)區(qū)。 300 US$ 1000 US$ 3000 US$ 5000 US$ 國內(nèi) 中等規(guī)模以上城市 長三角 珠三角 深圳 上海 北京 GDP 居民消費結(jié)構(gòu)和消費水平發(fā)展階段： 必需 ?起步 ?發(fā)展 ?享受 目前衡陽 商業(yè)發(fā)展研判 中心區(qū)域商業(yè)市場研究 4. 雅戈爾專賣店 JONES 5 環(huán) 城 北 路 環(huán) 城 北 路 蒸 陽 路 和 平 路 蓮 湖 路 蒸 湘 路 和 平 路 中 山 路 蒸 陽 路 中 山 路 解放東路 6 7 8 9 1 2 3 4 10 11 12 13 14 15 16 17 18 蓮 湖 路 蒸 湘 路 19 20 21 22 解放西路 23 24 25 廣百百貨 國美電器 鴻運數(shù)碼港 北 解放路商圈掃描 商業(yè)形態(tài) :大型百貨 +大型超市 +街鋪； 經(jīng)營業(yè)態(tài) :主要由百貨 ,服裝 ,餐飲 ,手機通訊 ,電器等業(yè)態(tài)組成； 主力商家 :廣百百貨 ,國美電器。 月（街鋪） 船山大道蒸陽路以東 3080元 /平米 月 ?一樓 :200600元 /平米 綜合分析： 項目商業(yè)物業(yè)開發(fā)優(yōu)勢顯著，市場機會明顯，對項目開發(fā)形成良好條件。 對于商業(yè)未成熟區(qū)域街鋪，或是需要實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪 本項目建議：帶租約銷售； 操作方式 拉高未來價值，降低現(xiàn)有的置業(yè)門檻； 帳面定價 =實收均價 /79%； 購房時發(fā)展商一次性按照 8%的年