【正文】 8397㎡ ； 4房： 106㎡ ； 戶型面積設計非常緊湊。 唯一性。維多地亞廣場” 商業(yè)圈的由來； ? 專業(yè)的招商規(guī)劃； ? 街鋪投資技術分析； 1) 全街鋪，零風險投資產品； 2) 最適合衡陽人的投資物業(yè)品種； 3) 財富的貯存地； 項目推廣 —— 一本商鋪投資價值報告 老客戶投資計劃 : 老業(yè)主購買商鋪的的額外回饋措施； —— 2%額外購房優(yōu)惠措施； 購買商鋪和住宅的客戶特別優(yōu)惠措施； —— 3%額外購房優(yōu)惠措施； 項目推廣 — 挖掘老客戶 地點 : 雁城賓館 目的 : 項目預熱，項目整體推介 主題：項目商業(yè)價值，項目推介 邀請嘉賓：各報社、電視臺和網絡媒體記者 政府部門領導 有號召力的品牌商家 項目推廣 — 事件營銷 事件營銷 1： “飛達 媒體推廣計劃 ：根據銷售強度和推售節(jié)奏進行階段性重點安排 強銷期 整體形象拔高期蓄客期 二次強銷期 X月 X月 2021年 X月 形象導入 概念宣傳 形象深化 形象擴散 ?圍板 ?項目周邊導示系統(tǒng) ?軟文 ?報廣 /DM ?電視片 ?新聞報道 ?大型戶外 ?公交車 ?路牌 ?報廣 ?網絡 ?電視片 ?新聞報道 ?網絡 ?電視片 ?新聞報道 ?報廣 ?路牌 /DM/軟文 /短信 ?網絡 ?報廣 ?雜志 ?軟文 ?短信 廣告推廣強度 形象鞏固 持銷期 X月 X月 《 “飛達 ? 在品牌和鋪位的選擇上要堅持檔次相似的原則。 根據本項目特點及區(qū)域市場特點，本項目的溢價空間主要集中在 營銷、商業(yè)成熟、市場增長 三個方面，初步預期將帶來 10%— 15%的溢價。 月） 解放東路 100 250 10% 10 25 解放西路 40 100 20% 8 20 船上大道（西） 80 200 20% 16 40 船上大道（東） 30 80 10% 3 8 蒸陽路 50 200 30% 15 60 中山路 100 450 10% 10 45 售價 X年回報率 12個月 月租金 = 公式： 注：年回報率臨界點在 7%，一般合理區(qū)間在 8%12%。 月） 權重 權重最低租金（元 /平方米 取平均值： 月平均租金 =161元 /平米 各區(qū)商業(yè)路段 首層商鋪最低租金（元 /平方米 對于商業(yè)未成熟區(qū)域街鋪，或是需要實現統(tǒng)一經營的商鋪 本項目建議：帶租約銷售； 操作方式 拉高未來價值，降低現有的置業(yè)門檻； 帳面定價 =實收均價 /79%； 購房時發(fā)展商一次性按照 8%的年租金回報率支付三年租金； 客戶購買商業(yè)物業(yè)后由發(fā)展商統(tǒng)一招商經營，三年后可收回經營權自用； 假設某鋪位面積： 40平方米，實收均價 20210元 /平方米，總價80萬。 優(yōu)勢：發(fā)展商沒有后顧之憂； 但對于有租有售的商業(yè)來說將會影響整體的經營和形象 適用于成熟商業(yè)區(qū)域的街鋪銷售 帶租約銷售 開發(fā)商引進主力商家或經營管理者，主力商家或經營管理者在一定年限內享有經營權和收益權 ， 發(fā)展商一次或每年返還客戶收益。 chanel PRADA 餐飲和便利店 精品專賣 一層功能分布及商家選擇建議 一層世界頂級品牌店等專賣； 對外餐飲； 二層功能分布及商家選擇建議 世界頂級品牌專賣：紅酒專賣、雪茄專賣、意大利Sibilla咖啡精品店、意大利 GABBIANI玻璃精品店、YOUNIK精品店等 餐飲： 法國 JeanGees餐廳； 丹周日式餐廳－充滿蟬意； 巴黎店 MaisonBlanche法國餐廳； 頂級品牌專賣 西餐廳 二層： 世界頂級品牌店等專賣 西餐廳。 目標商家定位 ——在商業(yè)地產價值鏈條中，對于 招商 可實現性的研究必須前置與定位階段； 營銷 市調 定位 規(guī)劃 可行 招商 銷售 營運 金融 選址 前期 后期 功能定位 —— 現代商業(yè)具體定位流程源自四個維度：商業(yè)發(fā)展趨勢、消費者特征、市場現狀、項目整體發(fā)展戰(zhàn)略； 購物功能 最基本的功能體現在購物中心商品品種、檔次上； 服務功能 基本功能之一，體現物業(yè)管理和客戶經營主體服務兩方面； 休閑功能 附加功能，體現在購物中心的休閑配套設施上； 娛樂功能 附加功能，體現在購物中心的休閑配套設施上； 餐飲功能 中西快餐、中餐、西餐、冷飲、咖啡店、酒吧、茶藝館、特色店（日韓料理、美國丹迪當）； 商務功能 商務服務中心； 批發(fā)功能 批發(fā)兼營； 商業(yè)功能組成 功能定位 商業(yè)發(fā)展趨勢 消費者特征 市場現狀 項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 經營業(yè)態(tài)定位模型 圈內業(yè)態(tài)現狀 城市規(guī)劃影響 潛在客戶分析 商家驗證 負一層功能分布及商家選擇建議 概念電器店 —— 以國美電器“鮮活館”或者蘇寧電器“ ELITE” 精品店為龍頭，輔以真功夫、元綠回轉壽司、珍品店、甜品屋等快速中西餐飲項目，補償以全國知名影音制品等與生活息息相關的配套項目，組成時尚、潮流、特色的時尚生活館。 維多利亞廣場 都市時尚格調生活體驗島 體驗新的生活哲學 —— 格調的生活、低調的奢華、頂級的享受 一個能為精英人士帶來頂級體驗的場所； 一個真正能讓衡陽時尚起來的符號； 一個讓衡陽各路名流交往聚會的圈子； 一個能讓衡陽精英人士沉淀氣質的場所； 一個氣息高貴，但并不缺少趣味性的場所。 城市精英人士交往、休閑、購物的頂級場所 通常以商務休閑和交往為目的； 餐廳、酒吧及其他或以商務為目的的購物行為 人群單純、私密、環(huán)境好 獲得較高的體驗價值 消費目的 消費方式 消費場所 消費感受 ? 精英人士單純以購物為目的的消費會比較少，他們通常希望消費活動能在一個場所完成，如果購物功能融入得當，也能讓他們有較好的購物體驗。 SWOT分析戰(zhàn)略結構 領導者 競爭者 跟隨者 補缺者 主流型定位：項目體量小直接導致競爭中的先天不足 補缺型定位：小項目好地段，具一定的可能性 開發(fā)商目標：穩(wěn)定銷售，一定的回現速度 補缺型，全面分散風險，實現項目價值 項目整體戰(zhàn)略 整體定位 形象定位 客群定位 目標理解 商業(yè)市場研究 項目商業(yè)定位 小戶型提升建議 項目招商推廣 SWOT分析戰(zhàn)略 售賣模式 項目屬性 功能定位 商業(yè)整體定位 我們鎖定中上層及精英階層； 當衡陽還沒有專門純粹的購物、交往和休閑場所的時候； 我們可以為他們提供這種滿足體驗感的場所； 與傳統(tǒng)的單純休閑的場所相比，會有購物的功能。 要確保本項目整體獲利情況良好，則必須充分挖掘商業(yè)的價值。 綜合分析： 項目商業(yè)物業(yè)開發(fā)優(yōu)勢顯著，市場機會明顯，對項目開發(fā)形成良好條件。 銷售狀態(tài)： 臨街鋪面銷售不理想（價格過高）內鋪 70%； 鋪面面積 ： 640㎡ ； 交通位置： 衡陽中山北路，交通便利； 龍江名珠 案例分析 商業(yè)總建筑面積： 13000㎡ ；臨街 13層； 建筑類型： 商業(yè)、住宅； 業(yè)態(tài)定位： 步步高超市進駐；其他類似廣百北貨； 業(yè)態(tài)分布： 1樓街鋪； 2層步步高超市； 售買模式：產權返租， 既買即收 5年租金，前 3年每年返租 8%，后兩年按年返； 項目特點 ： 處于老城區(qū)中心商圈內；鋪面面積 ： 60100㎡ ； 銷售價格： 臨街 13萬 /㎡ ；內鋪： 1萬 /㎡ ； 交通位置： 衡陽中山北路； 華億名珠 案例分析 商業(yè)總建筑面積： 15樓裙樓： ㎡ ； 建筑類型： 商業(yè)、住宅； 售買模式： 臨街門面直接出售， 25樓整層銷售； 項目特點 ：處于中心商圈內，周邊配套較完善。 集高尚住宅，臨街鋪面于一體； 銷售價格： 1和 2層均價 34萬 /㎡ 左右。亞泰 案例分析 商業(yè)總建筑面積： 15000㎡ ； 建筑類型： 商業(yè)、住宅； 業(yè)態(tài)定位： 雁城首席女人時尚主秀場； 業(yè)態(tài)分布： 12層主營女人服裝， 3樓餐飲， 4樓電影院。 分類入駐品牌，經營體系直化管理。 小戶型住宅商業(yè) 規(guī)模類似 我們通過類似市場在售案例研究，來尋找適合本項目商業(yè)發(fā)展方向； 衡陽長河廣場 商業(yè)總建筑面積： 16000㎡ ； 建筑類型： 商業(yè)、住宅； 業(yè)態(tài)分布： 12樓：極致名品商區(qū)，主營化裝品、首飾、珠寶、皮具、手表。 租金水平 :中山路 :100450元 /平米 月 ?押金 :5000元 /間 ?轉讓費 :202110000元 /間 ?管理費 :15元 /平方 出租率 :負一樓 80%,一樓 100%,二樓 100% 經營狀況 :人流量旺盛 ,商家經營狀況良好 主力店分析 :龍泉國際商場 案例分析 中山路商圈是目前衡陽品牌商家最集中的區(qū)域 ,是衡陽中高檔商業(yè)的標桿，具有很強的幅射力 . 中山路商圈經營狀況小結 業(yè)態(tài) :大型商業(yè)以龍泉商業(yè) ,蘇寧電器場為主力 , 品牌專賣以服裝 ,皮鞋、皮具、休閑運動品牌為主 。 月 ?一樓 :200600元 /平米 經營狀況 :出租率達 80%,商家經營狀況良好 . 人流量 :人流量較大 , 具有較強的吸附力 . 中山路商圈經營狀況 商業(yè)形態(tài) :大型百貨、品牌服飾、皮鞋、箱包、國際連鎖餐飲名店等主要由百貨 ,超市 ,服裝 ,餐飲 , 家電 ,精品店等組成 主力商家 :龍泉國際商場、 ITAT連鎖、蘇寧電器、麥當勞、肯德基等 租金水平 :中山路 :100450元 /平米 月 。 檔次 :以中端品牌經營為主 , 主要面向城市中端消費群 。月 出租情況 :整體出租率達 90% 經營狀況 :營業(yè)氛圍濃厚，人流量旺盛 ?物業(yè)地址 :蒸湘路 ?商業(yè)體量：二層 (一樓 ,二樓 ),商業(yè)面積共約 10000平方米 ?建筑參數 :層高 ,主通道 ?電梯配置 :2組扶手電梯 ?經營業(yè)態(tài)： 一樓 :臨街 :肯