本科生房地產(chǎn)估價(jià)ppt課件-在線瀏覽
2025-02-21 13:16本頁(yè)面
【正文】 如受交易主體各自的知識(shí)水平及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法等因素影響較大。由于房地產(chǎn)在交易中不能發(fā)生自 然地理位置的轉(zhuǎn)移，發(fā)生移動(dòng)的是與房地產(chǎn)有關(guān)的各種權(quán)益，如所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等，所以房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是這些無(wú)形權(quán)益的價(jià)格。在房地產(chǎn)估價(jià)中對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)益狀態(tài)進(jìn)行認(rèn)真的研究、了解和認(rèn)識(shí)是非常關(guān)鍵的；因?yàn)榉康禺a(chǎn)的每種權(quán)益都會(huì)影響價(jià)格，同一宗房地產(chǎn)，由于轉(zhuǎn)移的權(quán)益不同，其價(jià)格也會(huì)明顯不同。 ? 、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格。 ? 、成本價(jià)、福利價(jià)。 ? 、招標(biāo)價(jià)、協(xié)議價(jià)。 ? 、現(xiàn)房?jī)r(jià)。 13 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 一 .土地價(jià)格的構(gòu)成 城市建筑地段的地租分為絕對(duì)地租與級(jí)差地租。較優(yōu)土地除支付絕對(duì)地租外，還須支付 級(jí)差地租 。城市土地本身存在著地理位置上的差別，由此而劃分為不同等級(jí)。 14 、拆遷、安置費(fèi)用 征地拆遷費(fèi)是對(duì)原土地所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。在國(guó)家統(tǒng)一征地的情況下，這筆費(fèi)用先由國(guó)家墊付，國(guó)家統(tǒng)一辦妥征地、拆遷、安置后再出讓土地使用權(quán)。征用郊區(qū)集體所有土地的補(bǔ)償費(fèi)包括土地收益補(bǔ)償費(fèi)和土地投資補(bǔ)償費(fèi)。 15 城市土地開(kāi)發(fā)主要指平整土地和基礎(chǔ)設(shè)施的配置過(guò)程。 16 二 .房地合一 (商品房 )價(jià)格構(gòu)成： ： (1)土地出讓金 (地租 )。 ：拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 （ 3）房屋建筑成本， 包括： ：人工費(fèi)，材料費(fèi)，施工機(jī)械使用費(fèi)，其他費(fèi)用（如不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等）。 。 (4)商品房流通費(fèi)用。 (2)建筑物的建造利潤(rùn)。從理論上分析，房租構(gòu)成包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)、利息、地租、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金八項(xiàng)因素。 折舊費(fèi)是指房屋使用過(guò)程中，由于磨損而轉(zhuǎn)移到租金中的那部分價(jià)值。 管理費(fèi)是管理出租房屋所花費(fèi)的費(fèi)用。 租金中的利潤(rùn)是房屋維修和經(jīng)營(yíng)管理勞動(dòng)所創(chuàng)造的利潤(rùn)。 19 利息是占有和使用房屋資金的補(bǔ)償，是房租中不可缺少的因素。房租構(gòu)成中地租量的確定主要考慮房屋位置的好壞程度、土地改造的投資、利潤(rùn)和補(bǔ)償投資的利息。 20 房產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅按房屋造價(jià)的一定比例征收，征收標(biāo) 準(zhǔn)按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 21 第三節(jié) 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 ? 對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素可以按兩種方法進(jìn)行分類： ? 第一種方法 是將影響因素分為一般因素、個(gè)別因素和區(qū)域因素。這種分類方法主要用于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場(chǎng)比較法中。(7)行政因素； (8)心理因素； (9)國(guó)際因素； (10)其他因素。 23 一 供求狀況 ? 房地產(chǎn)的供給和需求是影響房地產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)最終因素，其他因素最終都是通過(guò)影響房地產(chǎn)的供給與需求來(lái)影響房地產(chǎn)的價(jià)格。而當(dāng)需求一定時(shí)，若供給增加，價(jià)格就會(huì)下降；供給減少，價(jià)格就會(huì)上升。 ? 。 ? 。 24 二 .自身因素 房地產(chǎn)的自身因素也可以說(shuō)是房地產(chǎn)的個(gè)別因素，是指房地產(chǎn)本身的個(gè)別特性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。 (2)形狀、寬度、深度。 (4)臨街狀態(tài)。 (2)設(shè)計(jì)、設(shè)備、施工質(zhì)量。 26 三 .環(huán)境因素 環(huán)境因素可以分為自然環(huán)境因素和社會(huì)環(huán)境因素 (1)各種噪聲，如工廠、汽車、人群等都可能產(chǎn)生噪聲，噪聲過(guò)大，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。 (3)視覺(jué)環(huán)境，房地產(chǎn)周圍的景觀是否井井有條，協(xié)調(diào)美觀，使人賞心悅目，也會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)格。 (2)商業(yè)設(shè)施，商業(yè)設(shè)施完善可以為人們的生活提供方便，會(huì)
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