【正文】 17 ? 國(guó)有土地使用權(quán)以出讓方式取得的又分為兩種情況（協(xié)議、競(jìng)價(jià)、）： ? ⑴ 以 協(xié)議方式出讓 的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。 ? 沒(méi)有成交價(jià)格或者成交價(jià)格明顯偏低的，征收機(jī)關(guān)可依次 按下列兩種方式確定 : ? 評(píng)估價(jià)格 ：由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。 2021/12/1 18 ? ⑵ 以 競(jìng)價(jià)方式出讓 的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為 競(jìng)價(jià) 的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。 ? 、房屋權(quán)屬交換、土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額 。 ? ，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅，其計(jì)稅依據(jù)為 補(bǔ)交的土地使用權(quán) 出讓金 或者全部 土地收益 .（案例 2） ? 以上是確定計(jì)稅依據(jù)的 5種一般規(guī)定 2021/12/1 20 【 案例 1】 ? 甲企業(yè)以價(jià)值 300萬(wàn)元的辦公用房與乙企業(yè)交換一處廠房，并向乙企業(yè)支付差價(jià)款 100萬(wàn)元。本題中，多交付貨幣的一方是甲方，因此應(yīng)該由甲方繳納契稅。 ? 等額交換時(shí)，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅 。大家可能會(huì)問(wèn)契稅不是承受方交嗎？為什么在一個(gè)銷售環(huán)節(jié)既要向承受方征收又要向轉(zhuǎn)讓方征收契稅？ 2021/12/1 22 ? 首先，轉(zhuǎn)讓方即銀行是契稅納稅人，其實(shí)質(zhì)上是對(duì)過(guò)去受讓土地使用權(quán)時(shí)未繳契稅的一種補(bǔ)繳。對(duì)過(guò)去無(wú)償劃撥的土地，承受方在轉(zhuǎn)讓時(shí)，按照土地法的規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地出讓金?！? ? 所以，銀行在轉(zhuǎn)讓房屋及土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照支付的土地出讓金計(jì)算補(bǔ)繳契稅。因此稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)兩個(gè)不同的納稅人征收的契稅，即一方面向銀行（轉(zhuǎn)讓方），另一方面向某房地產(chǎn)公司（承受方）征收契稅。 2021/12/1 24 （二）特殊規(guī)定： ? 出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的是否征收契稅？（工業(yè)地變商業(yè)地） ? 根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。 ? （國(guó)稅函 〔 2021〕 662號(hào) ） 2021/12/1 25 ? ? 根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例細(xì)則 》 第八條的規(guī)定：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資入股的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣征收契稅，計(jì)稅依據(jù)應(yīng)按其 作價(jià)出資額 計(jì)征契稅。 ? （國(guó)稅函 〔 2021〕 322號(hào)） 2021/12/1 26 ? ？ ? 房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買賣合同的總價(jià)款，那么買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用是否包括在內(nèi)？按照政策是要包括在里面的。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬以外匯結(jié)算的，按照納稅義務(wù)發(fā)生之日中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)折合成人民幣計(jì)算。 《 條例 》 規(guī)定：納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證和其他有關(guān)文件材料，依法向土地管理部門、房屋管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。 2021/12/1 30 六、納稅環(huán)節(jié) 這樣規(guī)定的原因：一是如果沒(méi)有繳納契稅而辦理土地證或房產(chǎn)證，會(huì)對(duì)契稅的征收管理造成極大的困難。因此，必須有一個(gè)制約手段，就是把契稅征收環(huán)節(jié)置于納稅義務(wù)發(fā)生之后，領(lǐng)取土地使用證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。 ? 民政府批準(zhǔn)出售的公有住房，且面積在國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的，免征；超過(guò)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅。 ? 2021/12/1 32 七、減免稅規(guī)定 ? 、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋權(quán)屬，其成交價(jià)格沒(méi)有超出土地、房屋補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的，免征；超出部分，應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅，納稅確有困難的，給予減征或免征。 2021/12/1 33 七、減免稅規(guī)定 ? ： （ 1）原被拆房屋產(chǎn)權(quán)證（或建筑執(zhí)照、規(guī)劃許可證、土地證等）；（ 2）拆遷協(xié)議書(shū)；（ 3）補(bǔ)交房屋差價(jià)款的收據(jù)；（ 4）新房初始登記證；（ 5）房屋承受人身份證 ? 注：符合城鎮(zhèn)房屋拆遷契稅優(yōu)惠政策適用的對(duì)象，包括被拆遷房屋的所有權(quán)人或共有權(quán)人以及領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款的被拆遷公有住房的承租人。 、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事館員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。 ? 以上是 《 條例細(xì)則 》 規(guī)定的 7項(xiàng)減免稅規(guī)定 2021/12/1 35 (二 )改組改制企業(yè)單位稅收優(yōu)惠政策 ? 歸納：改組改制企業(yè)稅收有效文件主要有以下 5個(gè)： ? 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制過(guò)程中以國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國(guó)有土地使用權(quán)有關(guān)契稅問(wèn)題的通知 》 （財(cái)稅 〔 2021〕 129號(hào)） ? 《 關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知 》 財(cái)稅[2021]175號(hào) ? 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知財(cái)稅 [2021]59號(hào) 】 （有關(guān)概念可以值得借鑒的 ） ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組契稅政策若干執(zhí)行問(wèn)題的通知 》 (國(guó)稅發(fā) [2021]89號(hào) ) ? 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布部分到期停止執(zhí)行稅收規(guī)范性文件的通知 》 財(cái)稅 〔 2021〕 138號(hào)（廢止了一些文件） 2021/12/1 36 具體規(guī)定： ? ，是指根據(jù) 《 公司法 》 的有關(guān)規(guī)定，將企業(yè)改造為有限責(zé)任公司或者股份有限公司的法律行為。 ? ⑴非公司制企業(yè)，按照 《 中華人民共和國(guó)公司法 》 的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司 (含國(guó)有獨(dú)資公司 )或股份有限公司，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。