溧陽商業(yè)地產(chǎn)項目營銷策劃報告-77ppt-2008年(nxpowerlite)-在線瀏覽
2025-01-25 10:48本頁面
【正文】 商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)必將走向差異化。 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 商業(yè)調(diào)研尋找市場空白點： 商業(yè)市場空白點： 專業(yè)、集中的數(shù)碼廣場缺乏 市場支撐點： —— 科技發(fā)達的現(xiàn)代生活，電腦等數(shù)碼產(chǎn)品日益普及，專業(yè)調(diào)研結(jié)果顯示，大型 IT賣場在二三線城市經(jīng)營狀況較好，而溧陽已有并不專業(yè)的電腦城很難滿足旺盛需求； —— 溧陽雖然是縣級市，但市區(qū)商業(yè)的 輻射能力較強，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的需求 市場空間較大； —— 居民文化素養(yǎng)和消費水平較高，數(shù)碼產(chǎn)品易于被消費者接受。 項目 數(shù)量 總用地面積 21950 總建筑面積 31180 地上建筑面積 集中商業(yè) 26230 小商業(yè)區(qū) 一層 5270 8570 二層 3300 辦公 4510 地下建筑面積 4950 容積率 建筑密度 40% 綠化率 20% 機動車停車量 （地上 /地下） 47/99 項目經(jīng)濟指標 小商業(yè)區(qū) 集中商業(yè) 辦公 羅 灣 路 區(qū)域典型商業(yè)案例 ● 小商業(yè)區(qū) 分割面積： 一層在 3060平米，二層分割面積較大，范圍 300500平米不等。 層高 ：一層 ，二層 。 客群 ：購買主力以溧陽當?shù)氐膫€體戶為主，其次是在外地做工程和電梯的本地投資者，這類人群經(jīng)濟基礎(chǔ)較強。由其下屬全資子公司深圳摩根國際品牌服裝會員店有限公司，在中國大陸開設(shè)ITAT國際品牌服裝會員連鎖商業(yè)網(wǎng)絡(luò)、 ITAT百貨會員俱樂部連鎖商業(yè)網(wǎng)絡(luò)和 Fashion ITAT（時尚店）連鎖商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，經(jīng)營國際時尚品牌服裝及百貨商品 集中式商業(yè)建筑面積為 26230平米，為開發(fā)商固定資產(chǎn)，通過招商， ITAT進駐。項目包括 28層的寫字樓和 4層的商業(yè)，其中商業(yè)面積 平米。 福田中心 ? 分割面積： 分割面積 30平米起。 ? 價格： 一層的銷售價格在 2萬 /平米不等，其中東面臨燕山中路的價格在 /平米左右，南面的售價相對較低，為 2萬元 /平米左右；二層銷售價格為一層的 70%左右。 ? 經(jīng)營業(yè)態(tài)分布 ：根據(jù)經(jīng)營者的經(jīng)營業(yè)態(tài)來劃分區(qū)域。 項目思考 市場機會點 ： ?在政府的利好規(guī)劃下，項目區(qū)域?qū)⒊蔀槭屑壣虡I(yè)副中心，較好的發(fā)展前景將會吸引更多的投資者進駐新區(qū)； ?以錦匯商業(yè)廣場為首的商業(yè)項目為本案打下良好的商業(yè)基礎(chǔ)，隨著市場的不斷培育，項目可以很快融入市場； ?集公園于一體的商業(yè)廣場成為溧陽新穎建筑產(chǎn)品，項目的景觀性、商業(yè)功能性得到了最好的張揚； ?溧陽居民在上海等地做工程、電梯較多，家庭收入較高，他們具有在溧陽投資的欲望，成為商業(yè)項目的購買客群之一； ?當?shù)鼐用駥Σ惋嫷南M能力較高，他們注重消費環(huán)境，本項目的公園環(huán)境具有吸引消費者的優(yōu)勢。 公園總面積 97342平方米；水域面積 16794平方米；公共綠化面積 70342平方米，綠化率 77%。經(jīng)過一年左右的時間，商業(yè)部分已成功引入韋伯國際英語、星巴克咖啡、大連玩家量販式 KTV等知名連鎖，雖然目前商業(yè)氛圍不佳，市場仍需要一段時間的培育期，但獨特的公園商業(yè)在富裕的常州將有著較好的商業(yè)前景。走高檔路線則與溧陽目前的整體消費水平不一致。 項目定位 —— 功能業(yè)態(tài)定位 沿街商鋪部分：以中小特色餐飲、茶館、 caf233。 項目定位 —— 功能業(yè)態(tài)定位（續(xù)） 五星賣場一、二樓商業(yè)部分： 以美食為主的餐飲街 —— 一層可以分割為三面臨街的商鋪，二樓可以劃割為美食鋪位。金融行業(yè)資金充足，只要地頭好，物業(yè)質(zhì)素好，他們就有可能購買，所需面積依據(jù)實地情況而有所變化。該類人士屬商場的小業(yè)主，一般經(jīng)營面積從幾平方米到數(shù) 10平方米，間隔小，總價低的鋪位較受歡迎。 ◇商鋪投資者。 二、租賃 ◇家電連鎖店，如五星。 產(chǎn)品規(guī)劃建議 重點探討項目中心商業(yè)區(qū)的規(guī)劃 一、根據(jù)甲方提供的資料和我們對栗陽項目的實地考察，獲知栗陽項目和常州新北中心公園有著極大的相似性，且都同為一家設(shè)計單位所設(shè)計。 優(yōu)點分析 （ 1） 在整體規(guī)劃上，以障景手法將中心公園同周邊的城市干道相隔離，使中心公園的整體環(huán)境脫離于城市中車馬如龍的的喧囂，為廣大的市民創(chuàng)造了一個安逸、休閑的空間環(huán)境。 （ 3） 由于中心公園內(nèi)有很多的商業(yè)店鋪，眾所周知，商業(yè)場所的構(gòu)建、商業(yè)氛圍的打造所解決的首要問題就是“人氣”的聚集，而客流的聚集必然會產(chǎn)生環(huán)境上的喧鬧，打破了中心公園的“靜”、“逸”，使得商業(yè)的構(gòu)建與中心公園的建造初衷目的相互矛盾。 （ 4）在建筑立面的選材上，大量的采用玻璃幕墻，力求達到采光和通透的效果，有效的解決了因覆土建筑帶來的潮濕和采光的問題。 （ 6）在園林景觀上看，中心公園的的園林樹種以鄉(xiāng)土樹種為主，從根本上保證了樹種的成活率，色彩上以大面積的綠色為基調(diào)，輔以其它顏色的作為點綴，以達到季相分明的效果。因為商業(yè)存在的最終目的是引發(fā)客群消費，這就使得我們要盡一切的可能聚集人氣。引發(fā)了公園內(nèi)的建筑如何能夠更好的融入周邊的建筑群體中的矛盾。 （ 3）在新北中心公園的景觀上存有 3個問題： 1 大面積的應(yīng)用木制鋪裝，游客無論在哪個景觀結(jié)點都能看到這一景觀情景，很容易使的游客在視覺上引起視覺疲勞。 3 在水元素的運用上，中心公園采用大面積的噴泉廣場，大家都明白大面積的噴泉廣場的應(yīng)用雖然能夠達到很好的景觀效果，可它的投入成本很高，為了節(jié)約營運費用，造成一種在大部分的時間里噴泉形同虛設(shè)的現(xiàn)象，形成一種資源浪費。 （ 4）功能上看在兒童游樂區(qū)的設(shè)施配置應(yīng)盡可能的齊全，周邊配以可供成人利用的健身器材，造成一種大人和孩子一起游玩，同樂的景觀情景，使游客也能夠產(chǎn)生一種共敘天倫溫謦心理。 二
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