【正文】 五星級(jí)公寓、大型商業(yè)組成的大型綜合性建筑 ? 公寓建筑面積 主力戶型： 以單房、一房一廳為主，配置少量?jī)煞考耙陨蠁卧? 產(chǎn)品特征： 小戶型住宅標(biāo)準(zhǔn) 建筑外觀： 現(xiàn)代、高檔 景觀資源： 由于被廣電大廈、新龍大廈、文化宮遮擋，僅高于幾座大廈的樓層可望江景 服務(wù)特征： 提供五星級(jí)酒店式服務(wù) 客戶： 高級(jí)白領(lǐng)、 SOHO、長(zhǎng)租的商務(wù)客戶、高端居住群體、部分投資群體 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ?殘酷 ——同質(zhì)化： 聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)公寓在 地段上與本項(xiàng)目極其類(lèi)似，入市時(shí)間與本項(xiàng)目接近， 聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)公寓的 戶型結(jié)構(gòu)、服務(wù)方式、客戶定位都與本項(xiàng)目接近， 建筑外觀均顯高檔時(shí)尚。 ?挑戰(zhàn) ——容量： 聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)公寓與本項(xiàng)目公寓的 規(guī)模都較大， 對(duì)市場(chǎng)容量是一個(gè)。其次是具有知名度、酒店帶來(lái)客源、商務(wù)配套以及部分景觀優(yōu)勢(shì)外。 行動(dòng)手段 6 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 2021年市區(qū)非住宅銷(xiāo)售面積 32萬(wàn)平方米，非住宅批 準(zhǔn)預(yù)售面積 43萬(wàn)平方米。 ? 2021年市區(qū)非住宅銷(xiāo)售面積 20萬(wàn)平方米，非住宅批 準(zhǔn)預(yù)售面積 37萬(wàn)平方米。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)背景（ 1） 7 ——供應(yīng)規(guī)模 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ——主要寫(xiě)字樓項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 位置 規(guī)模 上市時(shí)間 聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓 紅谷大道與綠茵路（紅谷三路）交會(huì)處 面積約 8萬(wàn)㎡ 主體高度超過(guò) 170米 2021年下半年動(dòng)工 新龍大廈 贛江中大道與 春暉路交匯處 2座， 11,340平方米 已封頂，施工 中 豐和新城寫(xiě)字樓 新區(qū)廬山南大道與豐 和北大道交匯處 1棟 /23層 （含 4層底商） 2021年底推出（豐和新城 3期） 博泰江濱寫(xiě)字樓 廬山南大道與紅谷中 大道交匯處 1棟 /40多層 （ 3層商業(yè)裙樓） 未定 紅谷現(xiàn)代城寫(xiě)字樓 豐和大道與 會(huì)展路交匯處 13701平方米 —— 恒茂國(guó)際華城 昌南中心區(qū)廣場(chǎng)南路 廣場(chǎng)西南側(cè) 7萬(wàn)㎡ 20212021 7 寫(xiě)字樓市場(chǎng)背景（ 2） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 寫(xiě)字樓主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 ——聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓情況 8 聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓 地段： 紅谷灘中心區(qū)紅谷大道與綠茵路（紅谷三路）交匯處，北臨紅谷中大道、南臨廣電大廈、西臨綠茵路、 東臨泰耐克國(guó)際金融中心。 檔次： 甲級(jí)寫(xiě)字樓，南昌最高檔的寫(xiě)字樓。 ? 寫(xiě)字樓建筑面積 寫(xiě)字樓 。 建筑外觀： 現(xiàn)代、高檔，外立面呈 六邊形 。 景觀資源： 由于被廣電大廈、新龍大廈、文化宮遮擋，僅高于幾座大廈的樓層可望江景。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ?聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓在 地段上與本項(xiàng)目極其類(lèi)似，入市時(shí)間 與本項(xiàng)目接近。 ?聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓的 高度略小于本項(xiàng)目，景觀資源比本項(xiàng)目稍差。 ?聯(lián)發(fā)廣場(chǎng) 整棟皆為寫(xiě)字樓 （除裙樓商業(yè)），目標(biāo)客戶涵蓋大中型企業(yè)；而 本項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分僅位于主樓的中低區(qū)， 目標(biāo)客戶定位于中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)；聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓的中低區(qū)與本項(xiàng)目寫(xiě)字樓存在客戶競(jìng)爭(zhēng)格局。 寫(xiě)字樓主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 ——聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓情況 8 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 優(yōu)勢(shì)： ； ； 名度； ： 劣勢(shì)： ； 優(yōu)勢(shì) ； 劣勢(shì)： 1. 目前企業(yè)和項(xiàng)目知名度弱 2. 目前已經(jīng)建立的市場(chǎng)地位 PK 寫(xiě)字樓主力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 ——聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓情況 8 ?泰耐克 ?聯(lián)發(fā)大廈 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ?構(gòu)筑整個(gè)項(xiàng)目的總體品牌形象， 以整體性優(yōu) 勢(shì)對(duì)抗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； ?打酒店和配套牌； ?打性價(jià)比牌。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 產(chǎn)品核心價(jià)值 ——賣(mài)什么 3 由上表我們可以清晰地看到， 寫(xiě)字樓 的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象固然是 企業(yè)和商務(wù)人士； 商務(wù)公寓 雖然具有辦公與休息兩種用 途，但最終是為了商務(wù)人士辦公和休息之用， 其目標(biāo)客戶 是商務(wù)人士； 由于本項(xiàng)目位于 CBD中央商務(wù)區(qū)，因此 酒店 也必然是 商務(wù)性酒店， 其 目標(biāo)客戶是商務(wù)人士； 無(wú)庸質(zhì) 疑， 商鋪 的目標(biāo)客戶當(dāng)然是投資者和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者。 產(chǎn)品核心價(jià)值 ——賣(mài)什么 3 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二篇 計(jì)劃 一、物業(yè)租、售面積、盈利方式 二、銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃與工程配合要求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)租、售面積、盈利方式 功能 面積 盈利方式 支撐點(diǎn) 公寓 35164平方米 分割產(chǎn)權(quán)出售 公寓物業(yè)市場(chǎng)需求旺盛； 對(duì)紅谷灘新區(qū)對(duì)投資客戶有一定吸引力； 通過(guò)預(yù)售為整個(gè)項(xiàng)目解決資金來(lái)源 寫(xiě)字樓 27444平方米 分割產(chǎn)權(quán)出售 寫(xiě)字樓部分在本項(xiàng)目中比例不大，項(xiàng)目總收益中的比重也不會(huì)很高，應(yīng)采用快速推售的策略，為整個(gè)項(xiàng)目解決資金來(lái)源，投入后續(xù)為商業(yè)和酒店?duì)I業(yè)制造有利條件 酒店 41620平方米 統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，整體經(jīng)營(yíng)，專業(yè)酒店管理公司管理 固定資產(chǎn)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲利，委托著名酒店管理集團(tuán)管理 商業(yè) 30331平方米 暫時(shí)建議：統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，整體經(jīng)營(yíng)，專業(yè)商場(chǎng)管理公司管理。分割產(chǎn)權(quán)后續(xù)問(wèn)題多多。 1 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃與工程配合要求 2 時(shí)間 工程節(jié)點(diǎn) 銷(xiāo)售工作 階段 銷(xiāo)售進(jìn)度 當(dāng)期回收資金 累計(jì)資金 回收 2021年 4月 2021年 12月 2021年 4月基礎(chǔ)開(kāi)工 前期營(yíng)銷(xiāo)策劃 —— —— —— 2021年 1月 4月 公寓取得取得預(yù)售證，公寓封頂 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，發(fā)行 VIP卡 —— 500萬(wàn) 500萬(wàn) 2021年 4月 9月 商場(chǎng)裝修，部分配套裝修 公寓開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 60% 2021年 9月 2021年 4月 整體封頂，裝修 公寓銷(xiāo)售 40% 寫(xiě)字樓銷(xiāo)售 60% 2021年 69月 裝修 寫(xiě)字樓銷(xiāo)售 40% 2021年 1012月 商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，酒店試業(yè) —— —— —— ——