【正文】 可分；有單獨(dú)存在的土地，而沒 有不含地的單獨(dú)存在的房產(chǎn)。房地產(chǎn)的基本屬性是指事物本身固有的性質(zhì)，房 地產(chǎn)的屬性是房地產(chǎn)所具有的特殊性，房地產(chǎn)屬性有自然屬性、經(jīng)濟(jì)屬性與社會(huì)屬性。房地產(chǎn)的自然屬性包括：一是房地相對(duì)不可分性；二是不可移動(dòng) 性，即固定性與區(qū)域性；三是經(jīng)久性，即建設(shè)的周期長，使用期的長久性；四是土地 的不可再生性與稀缺性。經(jīng)濟(jì)屬性包括：一是商品性，城市土地依據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定：城市 土地使用權(quán)具有商品屬性；二是已開發(fā)的建筑地段，在土地自然資源上投入了大量勞 動(dòng)，具有價(jià)值和使用價(jià)值的商品的二重性；三是土地自然資源、建筑地段與建筑物有 不可分離的偶性。 （ 3）．社會(huì)屬性。這種矛盾的對(duì)立統(tǒng)一， 要求與之相適應(yīng)的新型社會(huì)管理模式和物業(yè)服務(wù)；三是房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的協(xié)調(diào) 性。房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)起飛時(shí)期具有先導(dǎo)性， 它的發(fā)展促進(jìn)其地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文 （設(shè)計(jì)） 營改增對(duì)金地集團(tuán)稅負(fù)影響的探析 5 它又受經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和規(guī)模制約，二者應(yīng)該保持 協(xié)調(diào)。 從上述房地產(chǎn)的性質(zhì)及其屬性不難看出，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)城市發(fā)展，改善人民生活環(huán) 境具有重要作用，具有先導(dǎo)性，沒有房地產(chǎn)業(yè)的先期發(fā)展，其它產(chǎn)業(yè)就沒有生存發(fā)展 的條件。由此可見，國 務(wù)院這次列出的十大重點(diǎn)扶持振興規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)，沒有把房地產(chǎn)列入是正確的，因?yàn)榫? 某些城市來講，房地產(chǎn)業(yè)已大大超前，與其他產(chǎn)業(yè)已出現(xiàn)不協(xié)調(diào)，在一些城市也出現(xiàn)不同程度的泡沫，我們必須承認(rèn)這個(gè)客觀現(xiàn)實(shí)。否則就會(huì)誤導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)生不良后果。 （ 1） ．組合與不可移動(dòng)性。土地是自然資 源，是人類生存和發(fā)展的載體。房屋不是自然物，是勞動(dòng)產(chǎn)品。 從土地與房屋的特點(diǎn)看，它具有不可移動(dòng)和區(qū)域性，只能與區(qū)域人口、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 相協(xié)調(diào)，才有發(fā)展的動(dòng)力。房屋在同一地 塊上，不可重復(fù)生產(chǎn)，也就是說，在相同 地點(diǎn)不能重復(fù)多次生產(chǎn)同樣的產(chǎn)品。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，住宅除了它的民生本質(zhì)外，還具有投資品特點(diǎn)，而投資品的定價(jià) 是由人們對(duì)價(jià)格上漲的預(yù)期決定的，它不像普通商品那樣，價(jià)格的高低與交易量能夠 形成一個(gè)比較確定的市場(chǎng)均衡點(diǎn)。應(yīng)當(dāng)指出：我國是具有 特色社會(huì)主西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文 （設(shè)計(jì)） 營改增對(duì)金地集團(tuán)稅負(fù)影響的探析 6 義國家，住房的建設(shè)，主要是為了民生，為保 障人們居住的需要，而不是為少數(shù)富人“投資”和“投機(jī)”炒作建房，這就從根本上 限制了它的生產(chǎn)數(shù)量，房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)必須與真正需求相一致。在住房私有化與商品化的背景下，住房具有 家庭財(cái)產(chǎn)屬性。購買一套商品房不僅考慮當(dāng)代人居住，還要考慮后代人繼承居住， 因房屋是長期耐用消費(fèi) 品。只要繼續(xù)執(zhí)行中央“國八條”和 “國六條”抑制“投資”購房和打擊“投機(jī)”行為的政策，“投資”和“投機(jī)”購房 的份額就不會(huì)很大。４．住房建設(shè)周期與資金投入大的特性。因此，不能用其他行業(yè)的發(fā) 展與房地產(chǎn)相提并論，并不能說國務(wù)院對(duì)十大產(chǎn)業(yè)的扶持而沒有房地產(chǎn)；就認(rèn)為不支 持房地產(chǎn)業(yè)。北京市去年底商品房積壓已達(dá)2021萬平方米，如果加上已賣出商 品房的空置，其數(shù)量更加驚人。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián) 度也比較高，其發(fā)展可以帶動(dòng)冶金、建筑、建材、機(jī)械、設(shè)備、水泥、玻璃、木材、 塑料、電器、家具等行業(yè)的發(fā)展，并具有促進(jìn)金融、商務(wù)、商貿(mào)、交通、旅游和休閑 等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的綜合發(fā)展。必須有了二產(chǎn)的大發(fā)展，才能有人口的聚集，進(jìn)而促進(jìn) 服務(wù)和公共設(shè)施的發(fā)展，這時(shí)房地產(chǎn)業(yè)才有發(fā)展的 空間，超前與遲后都對(duì)整體經(jīng)濟(jì)發(fā) 展不利，這是由于房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)決定的。離開這些就是盲目的。不能用市場(chǎng)化概念含概全部房地產(chǎn)市場(chǎng)。如 果把房地產(chǎn)業(yè)放到一個(gè)不適當(dāng)?shù)奈恢蒙?，就?huì)催生經(jīng)濟(jì)泡沫，給宏觀經(jīng)濟(jì)埋下隱患， 造成巨大的損失或?qū)е陆?jīng)濟(jì)的衰退，日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅的后果，已經(jīng)給人們提示了深 刻的教訓(xùn)。１９９８年國務(wù)院發(fā)出《２３號(hào)》文件，當(dāng)時(shí)提出：“有錢人購買商品房，中低收入購買‘經(jīng)濟(jì)適用房’，最低收 入者享受‘廉租房’，并提出以‘以經(jīng)濟(jì)適用房’為主體進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。至2021年上半年調(diào)控政策才初見效果。這時(shí)一些城市的領(lǐng)導(dǎo)為維護(hù)地方利益，急忙出來“救市”。這次國家提出的十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，沒有把房地產(chǎn)業(yè)列入，是一種從國家 利益出發(fā)的正確選擇。另外，國 家在金融危機(jī)背景下，拿出９０００億元分三年完成棚區(qū)改造，并加大“經(jīng)濟(jì)適用房 ”和“廉租房”建設(shè)，這本身就是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)最大的支持與扶助。從這個(gè)角度去分析，國家沒有把房地產(chǎn)業(yè) 列入十大振興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是可以理解的，也是從國家的長遠(yuǎn)利益出發(fā)的。 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)格局中占據(jù)十分重要的地位?；诖?，本文將結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)本身的特征，進(jìn)一步探究房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)關(guān)系以及房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)的地位。 110 號(hào)文規(guī)定了增 值稅改革試點(diǎn)方案的基本框架而111 號(hào)文規(guī)定了適用于上海試點(diǎn)地區(qū)的具體執(zhí)行辦法。 2021 年 10月 26 日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，決定為進(jìn)一步解決貨物和勞務(wù)稅制中的重復(fù)征稅問題，完善稅收制度，支持現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文 （設(shè)計(jì)） 營改增對(duì)金地集團(tuán)稅負(fù)影響的探析 9 發(fā)展，會(huì)議決定，從 2021 年 1 月 1日起，在部分地區(qū)和行業(yè)開展深化增值稅制度改革試點(diǎn)，逐步將目前征收營業(yè)稅的行業(yè)改為征收增值稅。（二）在現(xiàn)行增值稅 17%標(biāo)準(zhǔn)稅率和 13%低稅率基礎(chǔ)上，新增 11 %和 6%兩檔低稅率。試點(diǎn)行業(yè)原營業(yè)稅優(yōu)惠政策可以延續(xù)，并根據(jù)增值稅特點(diǎn) 調(diào)整。 自 2021 年 5 月 1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入營改增試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。 “營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的意義 “營改增”有利于完善稅制。然而，要使這個(gè)優(yōu)點(diǎn)得到充分地發(fā)揮，則需要擴(kuò)大增值稅的稅基，使其包括所有商品和服務(wù)。增值稅一般納稅人的計(jì)稅依據(jù)是銷售額，即納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)向購買方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，但是不包括收取的銷項(xiàng)稅額，稅率多為 13%、 17%。 、銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，稅率為 5%。 5%～ 20%的幅度稅率，具體適用的稅率，由各省、 自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況在稅法規(guī)定的幅度內(nèi)決定。小規(guī)模納稅人統(tǒng)一按3%的征收率計(jì)征；對(duì)一些特定的一般納稅人，則適用 6%、 5%、 4%、 3%四檔征收率。 （ 2）納稅人銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為 13%：糧食、食用植物油、自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品、圖書、報(bào)紙、雜志、飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、以及國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。 （ 4）納稅人提供加工、修理、修配勞務(wù)稅率為 17%。 計(jì)稅方法 西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文 （設(shè)計(jì)） 營改增對(duì)金地集團(tuán)稅負(fù)影響的探析 11 增值稅屬于價(jià)外稅：稅款 =[含稅價(jià)格 /(1+稅率 )]稅率 =房?jī)r(jià) /(1+稅率 )稅率 營業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅：稅款 =含 稅價(jià)格稅率 =房?jī)r(jià)稅率 價(jià)稅關(guān)系 增值稅是以單位和個(gè)人生產(chǎn)經(jīng)營過程中取得的增值額為課稅對(duì)象征收的一種稅。 理論上講銷售貨物、提供應(yīng)稅勞務(wù)和提供應(yīng)稅服務(wù)的增值稅就是對(duì)增值額計(jì)稅。即：增值額 =收入額 支出額。目前我國采用的計(jì)稅方法為購進(jìn)扣稅法：當(dāng)期應(yīng)納增值稅稅額 =當(dāng)期銷項(xiàng)稅額 當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額。而是增加值。 那么，增值額就是 2010=10，這 10元里有我煮雞蛋用的電，耗的時(shí)間，所以那 10 元并 不是我賺的錢，而是從生雞蛋到熟雞蛋的增加值。書上用 20 直接乘 17%的稅率得出銷項(xiàng)稅，然后扣除購入雞蛋時(shí)已 經(jīng)交了 10*10%的進(jìn)項(xiàng)稅稅，結(jié)果也是 ，增值稅，是對(duì)增加值增稅。營業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個(gè)主要稅種。價(jià)內(nèi)稅是由銷售方承擔(dān)稅款，銷售方取得的貨款就是西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文 （設(shè)計(jì)） 營改增對(duì)金地集團(tuán)稅負(fù)影響的探析 12 其銷售款，而稅款由銷售款來承擔(dān)并從中扣除。 價(jià)內(nèi)稅：稅款 =含稅價(jià)格 *稅率 價(jià)內(nèi)稅是指在銷售價(jià)款中已經(jīng)包含的稅，包括營業(yè)稅、消費(fèi)稅等。 金地集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司的基本情況 金地集團(tuán)的公司簡(jiǎn)介 金地集團(tuán)初創(chuàng)于 1988 年， 1993 年開始正式經(jīng)營房地產(chǎn)。金地集團(tuán)秉承“用心做事，誠信為人”、“以人為本，創(chuàng)新為魂”等“金地之道”的企業(yè)精神，并逐步形成了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 金地（集團(tuán)）股份有限公司統(tǒng)一社會(huì)信用代碼 :914403001921816342 組織機(jī)構(gòu)代碼 :192181634 注冊(cè)號(hào) :440301103379518 經(jīng)營狀態(tài) :存續(xù)公司類型 :上市股份有限公司成立日期 :19880120 法定代表人 :凌克營業(yè)期限 :1988 年 1 月 20 日2029 年 8月 24 日注冊(cè)資本 : 萬人民幣發(fā)照日期 :2021 年 01 月 16日登記機(jī)關(guān) :深圳市市場(chǎng)監(jiān)督管理局企業(yè)地址 :深圳市福田區(qū)福強(qiáng)路金地商業(yè)大樓。 金地集團(tuán)的稅收政策 財(cái)務(wù)報(bào)表編制基礎(chǔ) 公司執(zhí)行財(cái)政部于 2021 年 2 月 15 日頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。 記賬基礎(chǔ)和計(jì)價(jià)原則 公司會(huì)計(jì)核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬基礎(chǔ)。資產(chǎn)如果發(fā)生減值，則按照相關(guān)規(guī)定計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。 會(huì)計(jì)期間 公司的會(huì)計(jì)年度為公歷年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。公司之境外子公司根據(jù)其經(jīng)營所處的主要經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的貨幣確定港幣為其記賬本位幣。 同一控制下和非同一控制下企業(yè)合并的會(huì)計(jì)處理方法 企業(yè)合并分為同一控制下企業(yè)合并和非同一控制下企業(yè)合并。 在企業(yè)合并中取得的資產(chǎn)和負(fù)債，按合并日其在被合并方的賬面價(jià)值計(jì)量。為進(jìn)行企業(yè)合并發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用，于發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。 西安培華學(xué)院本科畢業(yè)論文 （設(shè)計(jì)） 營改增對(duì)金地集團(tuán)稅負(fù)影響的探析 14 合并成本指購買方為取得被購買方的控制權(quán)而付出的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債和發(fā)行的權(quán)益性工具的公允價(jià)值。通過多次交易分步實(shí)現(xiàn)非同一控制下的企業(yè)合并的，合并成本為購買日支付的對(duì)價(jià)與購買日之前已經(jīng)持有的被購買方的股權(quán)在購買日的公允價(jià)值之和。 購買方在合并中所取得的被購買方符合確認(rèn)條件的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債在購買日以公允價(jià)值計(jì)量。合并成本小于合并中取得的被購買方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的，首先對(duì)取得的被購買方各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債的公允價(jià)值以及合并成本的計(jì)量進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核后合并成本仍小于合并中取得的被購買方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的，計(jì)入當(dāng)期損益。商譽(yù)至少在每年年度終了進(jìn)行減值測(cè)試。即，自購買日起將商譽(yù)的賬面價(jià)值按照合理的方法分?jǐn)偟侥軌驈钠髽I(yè)合并的協(xié)同效應(yīng)中受益的資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合，如包含分?jǐn)偟纳套u(yù)的資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合的可收回金額低于其賬面價(jià)值的，確認(rèn)相應(yīng)的減值損失。 可收回金額為資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額與資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之中的較高者。處置費(fèi)用包括與資產(chǎn)處置有關(guān)的法律費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)以及為使資產(chǎn)達(dá)到可銷售狀態(tài)所發(fā)生的直接費(fèi)用。 商譽(yù)減值損失在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益，且在以后會(huì)計(jì)期間不予轉(zhuǎn)回。在公司成為金融工具合同的一方時(shí)確認(rèn)一項(xiàng)金融資產(chǎn)或 金融負(fù)債。對(duì)于以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)和金融負(fù)債，相關(guān)的交易費(fèi)用直接計(jì)入損益，對(duì)于其他類別的金融資產(chǎn)和金融負(fù)債，相關(guān)交易費(fèi)用計(jì)入初始確認(rèn)金額。以常規(guī)方式買賣金融資產(chǎn)，按交易日會(huì)