【正文】 作量峰谷通常都不明顯。 （Ｔ） 16． 公益型物業(yè)具有社會窗口形象的作用，容易發(fā)生新聞焦點事件。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. （ A）消費型物業(yè)的管理一般需提供公共服務(wù)和私人事務(wù)的延伸服務(wù)。 (C)消費型物業(yè)的管理一般以提供公共服務(wù)為主，而基本無需提供私人事務(wù)的延伸服務(wù)。 四 、 多選題： 以下各題 中 至少有 2個 或 2個以上 正確答案，將你認為正確的答案代碼 （ A、 B、 C、 D） 填入下表 中 題號右側(cè) 的空格內(nèi)。 物業(yè)的保值、增值功能，從長遠看，會尤為明顯。與經(jīng)濟的迅速發(fā)展、人口的急劇膨脹、人均 居住用房、辦公用房、商業(yè)用房、房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 生產(chǎn)用房需求的增長、人均 GDP 增長而導致的房屋投資、消費能力增長的速度相比，滄海桑田的變化畢竟太過遙遠，且不論這種變化的方向還有可能是與我們對土地的需求背道而馳的；而人工填海造地畢竟要受到財力和自然條件等各方面因素的限制，相對于自然形成的土地資源而言，前者在量上完全可以忽略不計。如果各種房型的單元需求不均，人們對某一房型的單元比對其他房型的單元需求量大，物業(yè)經(jīng)理就必須相應(yīng)地調(diào)整基本租金表，提高人們較多關(guān)注的單元的基本租金，降低需求量少的單元的租金。由于出租收入與租金價位及出租率密切相關(guān)，因此物業(yè)經(jīng)理一定要及時、詳細了解相似樓宇的租金水平，并親自感受出租物業(yè)是否感覺舒適，價格合理；同時對物業(yè)周邊地區(qū)家庭結(jié)構(gòu)變化 、人口流動情況、潛在租客的收入水平、收入中用于租房開支的比例等情況也要及時了解清楚，并在此基礎(chǔ)上結(jié)合物業(yè)所在地區(qū)的出租率水平，就可以較為準確地估算出所管理的公寓的靜態(tài)投資回報能力。顧名思義，這種管理活動的基本特征是“經(jīng)營性”或“營利性”。 六、簡答題： 1． 簡述專業(yè)化管理對收益性物業(yè)的重要性 １ .收益性物業(yè)管理的專業(yè)化為物業(yè)投資者提供了極大的方便，良好的房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 物業(yè)管理可以最大限度降低出租空間閑置率和物業(yè)運作費用，保證物業(yè)投資者獲得較高的收益和投資報酬，保持正常的物業(yè)維護保養(yǎng)，向承租人提供良好的服務(wù)。管理公司和管理專家必須不斷致力于提高自身的管理業(yè)務(wù)水平，否則他們將面臨 著業(yè)主委托管理目標和同行競爭兩方面的壓力。它可以最大限度地發(fā)揮現(xiàn)有工作人員和設(shè)備的生產(chǎn)潛力，為多項物業(yè)業(yè)主管理物業(yè)，從而達到管理的規(guī)模經(jīng)濟。 ４ .專業(yè)化管理有利形成物業(yè)管理的理論研究領(lǐng)域，形成物業(yè)管理學科，形成物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。 2．平房物業(yè)是（ 只有 1 層的建筑 ）、低層物業(yè)是（ 2－ 3 層的建筑 ）、多層物業(yè)是（ 4 層至高 24米以下（不含 24 米）的建筑 ）、高層物業(yè)是（ 高 24 米至 100 米以下（不含 100 米）的建筑 ），超高層物業(yè)是（ 高 100 米及 100 米以上（含 100 米 ）的建筑）。遇有緊急情況時，人員疏散更加（ 困難 ）。 5．高層物業(yè)在管理上除了要做一些與多層物業(yè)相似的工作外，還要加強電梯的（ 定期保養(yǎng)和維護 ）。 二、 判斷題 ： 在下列各題中， 你認為對的在題號 右 側(cè)括號中打 √ （或 T） ，錯的打 （ 或 F）。 （Ｔ） 2．多層物業(yè)的設(shè)備一般較為復(fù)雜，因此在設(shè) 備維修管理方面的工作很多。 （Ｔ） 4．多層物業(yè)大多采用鋼混結(jié)構(gòu)，其承重墻體一般采用鋼筋水泥澆注。 （Ｔ） 6．高層物業(yè)的地基一般需要打樁，并采取鋼混結(jié)構(gòu)或全鋼結(jié)構(gòu)建造。 （Ｔ） 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 8．即使在電梯較多的物業(yè)區(qū)域里，也沒必要要求維修商派專人到現(xiàn)場上班。 （Ｔ） 三 、簡答題： 1．簡述 超高層物業(yè)的管理特點與要求 １ .密切關(guān)注建筑物的沉降問題 ２ .需加強對設(shè)備的維護保養(yǎng)，使其發(fā)揮正常的使用功能 ３ .消防問題特別突出 ４ .防止雷擊、防止幕墻玻璃墜落 ５ .采取一切有效措施，挖掘超高層物業(yè)的節(jié)能潛力 ６ .定期滅鼠、滅蟲，防止老鼠咬壞供電線路和通訊線路，引發(fā)電器故障或通訊中斷事故 第四章 不同用途物業(yè)的管理內(nèi)容和特點要求 一、 填充題 ： （ 有形商品 ）銷售 的場所。通常為人們（ 工作、購物 ）等活動之外休息起居的私密場所。 （ 公共服務(wù) ）、（ 專項服務(wù) ）、（ 特殊服務(wù) ） 等 3 個層次。 ，即住宅。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 （ 公 寓 ）、（ 排屋 ）、（ 別墅 ）等。 多樣化服務(wù) 包括（ 秘書式商務(wù)服務(wù) ）、（ 保姆家政服務(wù) ）、（ 家庭醫(yī)療保健服務(wù) ）、（ 休閑娛樂服務(wù) ）。監(jiān)察系統(tǒng)包括（ 監(jiān)控 ）、（ 中控 ）和（ 巡邏 ）設(shè)備，報警系統(tǒng)主要包括（ 紅外線防盜系統(tǒng) ）和（ 門磁系統(tǒng) ）。 （ 開荒清潔 ）、（ 日常保潔 ）和（ 周期性徹底清潔 ）工作。 計劃內(nèi)和（ 計劃外 ）的設(shè)備維護保養(yǎng)工作。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 包括：（ 1）制定并嚴格執(zhí)行大廈設(shè)備的（ 巡檢 ）制度和（ 運行記錄 ）制度；（ 2）督促所有設(shè)備運行管理人員（ 認真履行職責 ）。 （ 大廈竣工技術(shù)資料 ）和（ 大廈設(shè)備的規(guī)范技術(shù)說明書 ）。 要包括（ 資產(chǎn)負債表 ）、（ 收入開支表 ）和（ 債務(wù)債齡表 ）。 準備工作包括：（ 1）確定物業(yè)管理費的（ 收取標準 ）；（ 2）分析（ 影響物業(yè)管理費收入 ）的情況；（ 3）確定物業(yè)管理費的（ 收取部門 ）；（ 4）制定物業(yè)管理費的（ 收取流程 ）。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 （ 入住率 ）和（ 收繳率 ）。 （ 供應(yīng)商 ）按（ 供貨合同 ）免費提供。 27 員工培訓費用用于支付組織大廈經(jīng)理和其他員工參加政府規(guī)定的（ 物業(yè)管理經(jīng)理培訓 ）、（ 物業(yè)管理員培訓 ）、（ 保安培訓 ）、（ 消防培訓 ）、（ 監(jiān)控員培訓 ）等崗位證書課程的培訓費用。 29 物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)管理費中提取的（ 管理酬金 ）的應(yīng)繳稅額，由物業(yè)管理企業(yè)承擔；其余部分的應(yīng)繳稅額計入（ 物業(yè)管理成本 ），在提取管理酬金以后的（ 其余管理費收入 ）中列支。 ： （ 月、季、年度 ）為單位，采用（ 縱向比較 ）的方式，進行物業(yè)管理費收支情況的財務(wù)分析，其中尤其要著重分析每房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 一跨度單位中的收支異常波動情況。 32 出租物業(yè)的管理使用，一般是由（ 預(yù)租合同 ）和（ 租賃合同 ）來對租賃雙方的權(quán)利、義務(wù)加以規(guī)范（涉及物業(yè)的公共結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施、公共部位的 管理使用時，還須由（ 管理公約 ）加以規(guī)范）。 ： 1．（ 文字圖象處理和制作 ）服務(wù)、 2．（ 信息傳輸 ）服務(wù)、3．（ 文本翻譯 ）服務(wù)、 4．（ 會務(wù) ）服務(wù)、 5．（ 代辦 ）服務(wù)。 管理過程中，要對業(yè)主自用單元或租戶租用單元的（ 裝修工期 ）、（ 裝修時間 ）、（ 裝修噪音及氣味 ）進行控制。監(jiān)察系統(tǒng)包括（ 監(jiān)控 ）、（ 中控 ）和（ 巡邏 ）設(shè)備，報警系統(tǒng)主要包括（ 紅外線防盜系統(tǒng) ）和（ 門磁系統(tǒng) ）。 （ 開荒清潔 ）、（ 日常保潔 ）和（ 周期性徹底清潔 ）工 作。 計劃內(nèi)和（ 計劃外 ）的設(shè)備維護保養(yǎng)工作。 ：（ 1）制定并嚴格執(zhí)行大廈設(shè)備的（ 巡檢 ）制度和（ 運行記錄 ）制度；（ 2）督促所有設(shè)備運行管理人員（ 認真履行職責 ）。（ 2）設(shè)計大廈設(shè)備的（ 標準化登記卡 ）和（ 巡檢記錄表格 ）。 ： （ 1）建立大廈設(shè)備運行的（ 動態(tài)管理機制 ）；（ 2）制定物業(yè)公共區(qū)域的（ 不同照明方案 ）。 （ 財務(wù)運營狀況 ）、（ 現(xiàn)金流量 ） 、（ 擁有的資產(chǎn) ）和（ 外房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 欠的債務(wù) ）。 ，除了必須考慮一些（ 必要開支 ）外，另外還必須考慮留有一定數(shù)額的（ 緊急備用經(jīng)費 ），主要是為了防止某些設(shè)備突然發(fā)生異常損壞。 ： 1.（ 物業(yè)管理酬金 ）、 2.（ 員工工資和福利開支 ）、 3.（ 物業(yè)公共區(qū)域水電費用 ）、 4.（ 大廈設(shè)備維修保養(yǎng)費用 ）、 5.（ 清潔外包合同費用 ）、 6.（ 保險費用 ）、 7.（ 員工培訓費用 ）、 8.（ 大廈日常消耗品費用 ）、 9.（ 大廈管理中心的日常開支 ）、 10.（ 專業(yè)費用 ）、 11.（ 稅金 ）等。 （ 財產(chǎn)一切險 ）和（ 公眾責任險 ）。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 （ 辦公費用 ），（ 辦公設(shè)備的折舊 ），（ 電話費 ），（ 管理人員的移動通訊費 ）等。 （ 酬金制 ）的物業(yè)管理企業(yè)除了每月將報表向業(yè)主和租戶公布之外，每年還要聘請獨立的（ 專業(yè)會計師事務(wù)所 ）對其帳目進行審計，并將審計報告提供給（ 業(yè)主 ）審閱。 （ 收支情況 ）為基礎(chǔ)，進行彼此間的（ 橫向比較 ）。 ： 1.（ 合同標的及租金 ）、 2.（ 租賃期 ）、 3.（ 租賃雙方的各自責任 ）、 4.（ 大樓保險 ）、 5.（ 管理公約的遵守 ）、 6.（ 押金 ）。 ，裝修材料、工具的運輸和裝修垃圾的清運都有（ 時間限制 ）、（ 地點限制 ）以及（ 運輸工具限制 ）。 零售業(yè)進行（ 有形商品 ）銷售的場所。 ，零售物業(yè)（ 面積 ）的大小決定商業(yè)企業(yè)規(guī)模的大小。 ： （ 安全監(jiān)控與巡視 ）、 （ 安全檢查 ）、 （ 值班工作 ）、 （ 處理緊急突發(fā)事件 ） 的預(yù)案 、 ，還需提供的其他 管理服務(wù)有： 1．（ 開業(yè)慶典服務(wù) ）、 2．（ 廣告管理 ）、 3．（ 金庫區(qū)管理 ）、 4．（ 員工專用通道管理 ）、 5．（ 員工食堂管理 ）、 6．（ 園藝管理 ） 等。 、清潔、公共設(shè)備設(shè)施的操作、運行、維護等項服務(wù)。 （Ｔ） 、共用部位房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 以及公共設(shè)備設(shè)施和共用設(shè)備設(shè)施。 （ F） 特約服務(wù)一般應(yīng)作為常設(shè)項目明碼標價公示。 （Ｔ） 、豪華商場等非居住物業(yè)的要求高。 （ F） ，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的服務(wù)對象一般都是自然人身份的居民。（ F） 部位在大堂、電梯廳及公共樓道。 （Ｔ） ，視線的死角更多。 （ F） ，但是在殺蟲服務(wù)方面的要求和頻率要高得多。 （Ｔ） 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 、為物業(yè)用戶服務(wù)、 能給人們提供提供休閑、娛樂、健身、社交等活動的場所。 （ F） 19“泛會所”是指其活動場所不受限于室內(nèi)的封閉空間，而是與社區(qū)大環(huán)境有機結(jié)合。 （Ｔ） 。 （ F） 。 （ F） 25 辦公物業(yè)除了一般的常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)之外，通常還要為業(yè)主和租戶提供租務(wù)管理、商務(wù)中心服務(wù)，投保物業(yè)保險等服務(wù)。 （ F） 26 大廈設(shè)備登記卡是詳細記錄設(shè)備的名稱、規(guī)格、功率、使用地點、控制范圍、每月保養(yǎng)記錄、房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理 資料庫 每次更換零件的時間、種類等信息的檔案資料。 （Ｔ） 。 （ F） ，租賃雙方無須根據(jù)其中約定的有關(guān)內(nèi)容，另行簽署租賃合同。 （ T） ， 凡是涉及物業(yè)中央系統(tǒng)、公共系統(tǒng)的施工，必須在物業(yè)管理企業(yè)指定的裝修公司范圍之內(nèi)選擇 承包商。 （ F） ，辦公樓的業(yè)主或租戶需交納一定數(shù)額的裝修押金，作為對遵守裝修規(guī)定的擔保。 （ F） ，有關(guān)裝修時間、噪音及氣味的種種控制，物業(yè)管理中心可根據(jù)實際情況靈活掌握。 （ T） （ 2）裝修戶不準在結(jié)構(gòu)墻、共有隔墻、立柱及地臺上鑿刻和打洞。 （ F） （ 4） .裝修戶不得在玻璃幕墻系統(tǒng)上打孔，但可以張貼少量廣告、標志。 （ T） （ 6）所有電器的安裝都不得超出該安裝單元內(nèi)所允許的負荷量，但無需獲得供電局的批準。 （ T） （ 8）裝修戶的入口門和單元范圍內(nèi)的玻璃門，可以敞開或延伸到某些無關(guān)緊要的公共區(qū)域。 （ T） （ 10）裝修戶如想拆除單元內(nèi)的固定裝置及設(shè)備，須經(jīng)業(yè)主和物業(yè)管理中心同意。 （ F） （ 12）裝修戶如損及物業(yè)的任何公共部位、設(shè)施，需負責及時修復(fù)。 （ T） （ 2）裝修計劃在施工前須獲得有關(guān)部門的批準，特別是須獲得消防部門的批準。 （ F） （ 4）如需進行動用明火作業(yè)，須事先提出書面申請，并填寫相應(yīng)的表格。 （ F） （ 6）現(xiàn)場未清理干凈不準動火，火種未徹底熄滅，施工人員不得離場。 （ F） （ 8）不得用鐵柵欄等封死公共走道安全門和單元的窗戶，以防災(zāi)害發(fā)生時人員無法逃生。 （ T） ，而且與租戶也發(fā)生合同委托關(guān)系。 （ F） 、配電房、蓄電池室、電話機房、電腦房、各類機房、車庫、倉庫內(nèi)以及樓層天花板等重點、危險部位動火，須經(jīng)有關(guān)部門會 審均無異議后方能動火。 （ T） 、衛(wèi)生間保潔和祛除異味、扶手梯電梯以及指示標牌的擦拭等。 （ T） 、風格的整體協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，所有租戶的裝修方案，如鋪位號碼、鋪位名 稱的擺放位置及顏色、尺寸等，都必須經(jīng)過審核批準后方可付諸實施，但大租戶可以例外。 （ T） ，荷載量應(yīng)留有余地，不得超載，但可以串載。 （ T） 、裝