【正文】 實(shí)現(xiàn)管理五大突破； ◆塑造金港公元全面分析闡述了“ 物業(yè)管理人與客戶之間關(guān)系 ”，提出了“ 現(xiàn)代物業(yè)管理的人性化趨勢(shì) ”和“ 物業(yè)管理品牌化 ”理論，創(chuàng)造“ 社區(qū)環(huán)境文化 ”和“ 個(gè)性服務(wù) ”概念并悉心實(shí)踐，探索出一套行之有效的做法。 （二） 優(yōu)秀人才的不斷創(chuàng)新為企業(yè)帶來無窮活力 公司各崗位上的優(yōu)秀人才不公保證了企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，使其 IS09002 物業(yè)管理質(zhì)量保證體系獲 SCS質(zhì)量體系認(rèn)證，人才的無限創(chuàng)新精神更為企業(yè)帶來活力。 （三） 深厚的企業(yè)文化積淀和新思維源源不斷的注入奠定了企業(yè)最具競(jìng)爭(zhēng)力的行業(yè)地位 。我們的客戶除了有安全、交往、便 捷等基本需求外，最關(guān)心的就是對(duì)文化的追求，同時(shí)，這個(gè)高素質(zhì)的人群更需要具有個(gè)性化的服務(wù)。國際全情塑造先進(jìn)的物業(yè)管理模式，并使這一物業(yè)管理模式同興化的人文特征完美地結(jié)合起來，締造一個(gè)令行業(yè)為之一振的物業(yè)管理奇葩。 （一） 依法管理，樹立物業(yè)管理的“全民”法律觀念 物業(yè)管理是建立在契約的基礎(chǔ)上的民事法律行為，涉及許多行業(yè)和廣泛的經(jīng)營管理內(nèi)容，涉及所有權(quán)人、使用權(quán)人、管理機(jī)構(gòu)、發(fā)展商、建筑商、政府部門等之間的多種關(guān)系。物業(yè)企業(yè)志在依法管理，并樹立物業(yè)管理的“全 民”法律觀念，具體體現(xiàn)如下幾個(gè)方面： 1）樹立“全民”法律觀念，即讓物業(yè)管理所有的相關(guān)人員牢牢樹立依法管理的觀念。 3）在實(shí)踐中豐富和發(fā)展法律法規(guī)理論，促進(jìn)行業(yè)法律法規(guī)建設(shè) 。管理運(yùn)行缺乏科學(xué)的、合理的定位，其管理水平僅僅停留在維修、養(yǎng)護(hù)等單項(xiàng)性管理服務(wù)上。 （三） 塑造個(gè)性鮮明的社區(qū)文化 塑造出具有豐富內(nèi)涵和鮮明個(gè)性的社區(qū)文化應(yīng)有其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。 （四） 商鋪的統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營 “統(tǒng)一管理 ”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的 商 業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 v L6RKV~ 1） 商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。 （五）突出 商業(yè)特色，推廣商業(yè)形象 1）商業(yè)特色的體現(xiàn) ，是一種無形資產(chǎn)和潛在的銷售額，有助于促進(jìn)消費(fèi)者的消費(fèi)觀念從買名牌到買店牌的轉(zhuǎn)變，加速商業(yè)進(jìn)入印象時(shí)期。 6AH □ 物業(yè)管理八項(xiàng)措施 （一）全面推行物業(yè)“ 360度生活管家物業(yè)管理模式 ” 物業(yè)“ 360度生活管家物業(yè)管理模式”可以表述為： （ 1）、關(guān)注客戶不同層次、不同方位的需求； （ 2）、全過程完成客戶的服務(wù)指令； （ 3）、 365天 24小時(shí)滿足客戶的服務(wù)需求； （ 4）現(xiàn)代文明社區(qū)精神的塑造。長期的物業(yè)管理實(shí)踐中提煉的“ 360度生活管家物業(yè)管理模式”必將在金港公元 （二）、實(shí)施“以客戶服務(wù)為中心”的服務(wù)體系，提供快捷、周到的客戶服務(wù) 我們將在物業(yè)管理過程中，運(yùn)作“客戶服務(wù)中心”的管理模式，集中受理和處理客戶的關(guān)于房地產(chǎn)和物業(yè)管理方面的投訴，從而減輕房地產(chǎn)公司的壓力。 客戶投訴熱線 客戶上門投訴 來函信息 信息收集 金港 房地產(chǎn)公司銷售部 金港 房地產(chǎn)公司工程部 金港 房地產(chǎn)公司開發(fā)部 公司管理高層 管理處 客戶服務(wù)中心 工作指令 結(jié)果反饋 信息反饋 客戶服務(wù)中心管理系統(tǒng)圖 （ 三）全面實(shí)施 MIS、 CIS系統(tǒng)及 CS系統(tǒng)工程 對(duì)金港公元國際將有一個(gè)獨(dú)立完整的形象系統(tǒng)，文化品味將會(huì)提高。物業(yè)公司將著手開發(fā)自己的物業(yè)管理軟件系統(tǒng)，目前最新的網(wǎng)絡(luò)版即將投入實(shí)際運(yùn)行，將 物業(yè)管理中大顯身手，全面提高物業(yè)管理水平。國際物業(yè)管理網(wǎng)”建立“網(wǎng)上社區(qū) ” 客戶可以在網(wǎng)上關(guān)注物業(yè)的日常管理信息，收到管理處的通知，查詢費(fèi)用，網(wǎng)上投訴、網(wǎng)上訂貨、二手物品交換等等生活便利服務(wù)，同時(shí)我們將開通“金港公元 （六）開通物業(yè)管理短信服務(wù)平臺(tái)，方便業(yè)主生活 利用物業(yè)公司與中國移動(dòng)通信、中國聯(lián)通共同開發(fā)的物業(yè)管理短信服務(wù)平臺(tái)，定期向客戶免費(fèi)發(fā)布日常生活資訊、小區(qū)通知、物業(yè)管理信息等與客戶生活息 息相關(guān)的信息，方便客戶日常生活。國際建立和實(shí)施ISO14000 環(huán)境管理體系以保證金港公元 （ 八）建立治安快速反應(yīng)系統(tǒng) 安全防范是社區(qū)管理第一要義，建立起戰(zhàn)斗力強(qiáng)的治安快速反應(yīng)系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)迅速快捷，又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷即是要求保安員接到快速支援的命令后 90秒鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，其它崗位人員也會(huì)相繼趨前 援助；多重結(jié)合即是小區(qū)治安工作要做到流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，確保治安防范萬無一失。公元國際物業(yè)管理規(guī)章制度 第一節(jié) 管理規(guī)章制度 規(guī)章制度在日常物業(yè)管理實(shí)務(wù)運(yùn)作中，既是物業(yè)管理的保障，又是實(shí)施物業(yè)管理的準(zhǔn)則。 我將在管理實(shí)踐中，制定 一系列的規(guī)章制度， 從 形成了一套涵蓋物業(yè)管理運(yùn)作和行政運(yùn)作各環(huán)節(jié)的制度體系，并導(dǎo)入 IS9002國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按公司質(zhì)量體系 文件要求，實(shí)施專業(yè)化、規(guī)劃化管理，并在此基礎(chǔ)上擬導(dǎo)入 IS014000 環(huán)境管理體系，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，進(jìn)一步加強(qiáng)管理，提高服務(wù)質(zhì)量，改善環(huán)境，預(yù)防環(huán)境污染，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。公元國際大型、文化氛圍濃厚等特點(diǎn)，制定了治安、裝修等部分規(guī)章制度共計(jì)七十二條。公元國際管理規(guī)章制度》。公元國際的物業(yè)管理，維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán) 益和公共秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，經(jīng)商定同意簽訂本合約，自覺執(zhí)行，共同遵守。 二、 嚴(yán)格執(zhí)行國家及省、市有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定。 三、 物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù) 負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的管理、經(jīng)營和公共配套設(shè)施的維護(hù) 、養(yǎng)護(hù)。 （ b） 定期組織水箱的清洗，確保飲用水符合國標(biāo)。 保持物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)所，共用部位環(huán)境清潔衛(wèi)生。 負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化的養(yǎng)護(hù)管理。 按規(guī)定向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，對(duì)無理拒交或借故取鬧者，可采取停水、停電等措施。 對(duì)托管的物業(yè)區(qū)域的毛坯房、商業(yè)用房、二次整修房屋有審核、監(jiān)督管理權(quán)力，并按政策規(guī)定收取一定數(shù)額的裝修保證金。 1開展健康有益的社區(qū)文化的活動(dòng)。 有資格參加物業(yè)管理委員會(huì)，有選舉和被選舉權(quán)。 保持房屋內(nèi)部和外部的完好、整潔、愛護(hù)公共設(shè)施和共有設(shè)備。不擅自改變住房用途和拆改裝修住房結(jié)構(gòu)，不私搭亂建。 房前屋后及多、高層住宅樓的走道、樓梯、平臺(tái)、屋面等共用部位，不得存放物品。 車輛按指定地點(diǎn)停放，不亂停亂放。 按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)及其他應(yīng)交納的費(fèi)用。 物業(yè)管理公司工作人員違法或違反本合約，應(yīng)從重處罰，凡因物業(yè)管理公司工作人員瀆職或失職給物業(yè)使用人造成損失的，由責(zé)任者或單位負(fù)責(zé)賠償，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 合約自雙方簽字或蓋章后生效，一式兩份，雙方各執(zhí)一份。 甲方（物業(yè)管理公司蓋章）： 代表： 乙方（住戶簽字）： 房號(hào)： 幢 單元 室 年 月 日 金港公元國際的精神文明建設(shè)，創(chuàng)造一個(gè)舒適、安全、清潔、有序的生活環(huán)境，根據(jù)國家和興化市有關(guān)政策法規(guī)，特制定以下公約，敬請(qǐng)遵守： 遵守國家的政策、法令、 法律和興化市的有關(guān)規(guī)定及物業(yè)管委會(huì)通過的各項(xiàng)規(guī)章制度，配合物業(yè)管理人員工作，做一個(gè)遵紀(jì)守法的居民。 積極參與社會(huì)公益活動(dòng)，維護(hù)公共衛(wèi)生，做到不隨地吐痰、不亂扔雜物、不亂倒污水、不亂張貼、涂寫、不在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家畜寵物，愛護(hù)小區(qū)環(huán)境。 嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行賭博、吸毒等違法活動(dòng)，嚴(yán)禁將禁品，如黃色書刊、錄象帶等帶入家庭和非法傳播。 嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行封建迷信活動(dòng)及非法團(tuán)體活動(dòng)。公元國際的各種名譽(yù)，積極為小區(qū)的發(fā)展及進(jìn)步提出合理意見。 積極投入到愛國衛(wèi)生活動(dòng)中，消滅各類蟲害，使小區(qū)成為無污染、無蟲害的衛(wèi)生小區(qū)。公元國際房屋使用及維護(hù)管理規(guī)定 為 保 障小 區(qū) 內(nèi)的 房 屋及 公共 設(shè) 施的 合理 使 用， 維 護(hù)小 區(qū)的 公 共秩 序； 創(chuàng) 造整潔、安全、舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境，區(qū)域內(nèi)（包括多層住宅、綜合商業(yè)樓、其它商業(yè)用房、管理用房 ） 所有業(yè)戶（或房屋承租人或其他使用人 ） 擁有居住權(quán)、使用權(quán)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)，不受侵犯；物業(yè)管理公司受開發(fā)商委托，對(duì)區(qū)內(nèi)樓宇公共設(shè)施等物業(yè)實(shí)施管理，業(yè)戶有合理使用的權(quán)利和維護(hù)的義務(wù)。 2）業(yè)戶可在自己的門戶上裝門牌，但不得涉及商業(yè)用途，住戶單元之外墻及窗戶禁止豎立任何廣告或標(biāo)志，并不得改變房屋原設(shè)計(jì)外墻裝飾和防盜網(wǎng)、門窗的材料、規(guī)格形式，不得亂掛、亂搭、亂畫、違者責(zé)令恢復(fù)原狀并作相應(yīng)補(bǔ)償。 不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益，不得利用房屋從事危害公共利益的活動(dòng)級(jí)堆放危險(xiǎn)物品以及排放有毒、有害物質(zhì)等 。 2)嚴(yán)禁傳播黃色錄像、黃色書刊，嚴(yán)禁在休息時(shí)間高聲地播放音樂，聚眾喧嘩、賭博等活動(dòng)，不能收留“三無”人員，違者送公安部門收容審查。 4)禁止堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，如槍支彈藥、炸藥 、汽油等。 1)禁止踐踏綠地，破壞或采摘花草樹木，損壞、涂劃小區(qū)內(nèi)藝術(shù)雕像； 2)隨地吐痰、亂丟紙屑、煙頭、果皮及果殼。 4)住戶應(yīng)按期繳納各項(xiàng)管理費(fèi)用。 金港公元國際公共設(shè)施的正常使用功能和房屋外觀的統(tǒng)一美觀，根據(jù) 《建設(shè)裝飾裝修管理規(guī)定》（建設(shè)部部令 1995 年第 46 號(hào)） ，結(jié)合 金 港 業(yè)戶有選擇營運(yùn)管理處推薦裝修公司和自聘有鎮(zhèn)江市住宅裝修資格的施工單位的自由。 業(yè)戶選擇的裝修方案應(yīng)符合本規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項(xiàng)目。 一、裝修審報(bào) 業(yè)戶裝修，必須提前七天向運(yùn)作管理部申報(bào)，物業(yè)戶管對(duì)業(yè)戶或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修手 冊(cè)。 二、裝修審批： 業(yè)主必須如實(shí)填報(bào)裝修內(nèi)容，并向運(yùn)作管理部提交裝修設(shè)計(jì)圖紙和消防部門裝修審批材料批文。 業(yè)戶收到批復(fù)后，按規(guī)定交納裝修押金后，簽訂《裝修施工單位責(zé)任書》，領(lǐng)取裝修許可證。如實(shí)際情況需要更改，必須報(bào)運(yùn)作管理部審批，出具更改 通知后方可施工。逾期完工要辦理逾期手續(xù)，不辦理延期手續(xù)的，運(yùn)作管理部有權(quán)責(zé)令其停工；對(duì)于施工單位的違章裝修按規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)的處理。 施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為 8： 0012： 00， 14： 0018： 00， 裝修施工用電不得超過該裝修住宅單元的裝表容量，嚴(yán)禁擅自亂接、亂拉電源線，超容量用電在與運(yùn)作管理部協(xié)商后，在運(yùn)作管理部的監(jiān)督下，由管理人員指定位置 處接臨時(shí)電源線，否則造成的一切后果由業(yè)主負(fù)責(zé)。 裝修施工，嚴(yán)禁打拆任何墻體，打拆墻體責(zé)令恢復(fù)原狀并作相應(yīng)補(bǔ)償。 嚴(yán)禁封閉陽臺(tái)，不得改變陽臺(tái)的用途，防盜窗花由運(yùn)作管理部設(shè)計(jì)統(tǒng)一式樣安裝。 四、驗(yàn)收 裝修工程完畢后，業(yè)戶和施工單位負(fù)責(zé)人共同向運(yùn)作管理部申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，運(yùn)作管理部派人進(jìn)行查驗(yàn)。如未驗(yàn)收，運(yùn)作管理部可安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗(yàn)收，由此造成的損失由業(yè)戶自己負(fù)責(zé)。驗(yàn)收不合格時(shí)，限期改正，理行復(fù)驗(yàn)，直到合格。 裝修驗(yàn)收合格并使用 3個(gè)月后，經(jīng)運(yùn)作管理復(fù)驗(yàn)確定工程無明顯質(zhì)量問題，押金退回業(yè)戶和施工隊(duì)。公元國際裝修人員管理規(guī)定（略） 金港公元國際用水管理規(guī)定（略） 金港公元國際出租屋管理規(guī)定（略） 金港公元國際清潔衛(wèi)生管理規(guī)定（略） 金港公元國際治安管理規(guī)定（略） 金港公元國際商鋪管理規(guī)定（略） 1金港公元國際物業(yè)管理組織體系和運(yùn)作程式 在 金港公元國際 項(xiàng)目組織系統(tǒng)，具體如下： □ 外部組織體系圖 金港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金港物業(yè)管理公司 金港公元國際 物業(yè)管理處 □ 管理處組織機(jī)構(gòu)圖 管理處經(jīng)理 工程部 商業(yè)管理部 文化廣場(chǎng)區(qū)（一區(qū)） 中央商務(wù)區(qū)（二區(qū)） 居住區(qū)（三區(qū)） 商業(yè)策劃部 環(huán)保部 安護(hù)部 財(cái)務(wù)部 客服部 總 經(jīng) 理 第二節(jié) 運(yùn)作機(jī)制 □ 建立一整套具有物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系，并根據(jù) ISO9001國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，其有效方法之一是：建立 “計(jì)劃 — 實(shí)施 — 檢查 — 處理” (PDCA)的質(zhì)量管理循環(huán)，把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各部門、各環(huán)節(jié)直到個(gè)人，并通過品質(zhì)管理部監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高。以此為目標(biāo)，對(duì)各職能部門及各職能 管理人員明確責(zé)任，并將目標(biāo)實(shí)施的情況、存在問題及時(shí)用圖表和文字表達(dá)出來，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制，以進(jìn)行目標(biāo)成果