【正文】 企業(yè)的經(jīng)濟(jì)決策的一種內(nèi)部管理行為。尤其房地產(chǎn)行業(yè)，隨著國(guó)家相關(guān)規(guī)章制度的健全以及宏觀調(diào)控的加強(qiáng)、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款門檻的提高，土地招、拍、掛政策的實(shí)施，都給天津市場(chǎng)本不豐厚的利潤(rùn)回報(bào)，帶來(lái)更大的成本壓力。 一、傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析的主要內(nèi)容及其局限性 傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析的目的是尋找企業(yè)內(nèi)部管理缺陷，而現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析更重視從宏觀角度來(lái)把握企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行。如根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目的年初、年末余額變化趨勢(shì)情況分析資產(chǎn)及負(fù)債總額的變化幅度及原因，并進(jìn)一步分析資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率，根據(jù)利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表業(yè)務(wù)收入的增減趨勢(shì)分析其變化原因，針對(duì)收入成本結(jié)構(gòu)分析，將不同報(bào)表結(jié)合起來(lái)分析凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、銷售利潤(rùn)率、成 本費(fèi)用利潤(rùn)率、投資回報(bào)率等。另一方面，財(cái)務(wù)人員受業(yè)務(wù)知識(shí)單一限制，缺少業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方面的知識(shí)和技能，也影響了自己的觀察力和分析力。但由于傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析的以上局限性，其分析內(nèi)容不能最大限度地滿足企業(yè)管理層的需求，使用價(jià)值大打折扣。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的完善及應(yīng)重點(diǎn)分析的內(nèi)容 在現(xiàn)代企業(yè)制度下，企業(yè)財(cái)務(wù)分析指 標(biāo)不應(yīng)再局限于靜態(tài)的單一指標(biāo)分析，作為新興行業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更應(yīng)從整體上動(dòng)態(tài)地分析企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、開拓市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)和把握市場(chǎng)的能力。同時(shí)要針對(duì)管理中存在的薄弱環(huán)節(jié)加強(qiáng)專題分析，如企業(yè)潛虧分析，專項(xiàng)成本分析（包括市場(chǎng)開發(fā)成本分析、廣告成本效益分析、售后服務(wù)成本分析、成本結(jié)構(gòu)分析等），利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)分析，投資項(xiàng)目可行性分析，投資項(xiàng)目效益與可行性報(bào)告差異分析，內(nèi)控制度成本效益分析等，在分析中注意把握點(diǎn)和面的關(guān)系，避免分析的片面性。作為從事資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)資金高度依賴，在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，更應(yīng)從以“利潤(rùn)”為中心轉(zhuǎn)向以“現(xiàn)金流量”為中心。利用這些指標(biāo)的逐年變化的信息，將為我們?cè)u(píng)價(jià)企業(yè)現(xiàn)金流量的動(dòng)態(tài)穩(wěn)定性、提供許多有價(jià)值的信息。 加強(qiáng)成本控制分析 在進(jìn)行成本分析時(shí)要注重分析以下幾個(gè)方面： 一是通過深入分析工程項(xiàng)目預(yù)算值與決算值差異，正確評(píng)價(jià)企業(yè)目標(biāo)成本（既預(yù)算值）的執(zhí)行效果，提高企業(yè)和 員工講求經(jīng)濟(jì)效益的積極性；二是揭示成本升降的原因，及時(shí)查明 影響成本高低的各種因素及其原因，進(jìn)一步提高企業(yè)成本管理水平；三是尋求進(jìn)一步降低成本的途經(jīng)和方法。通過分析企業(yè)可以明確企業(yè)在行業(yè)中的位置，使企業(yè)的管理層對(duì)自己的經(jīng) 營(yíng)決策進(jìn)行適當(dāng)定位，在競(jìng)爭(zhēng)中找到自己的發(fā)展空間。管理層更重視對(duì)財(cái)務(wù)分析結(jié)果的評(píng)價(jià)，并利用評(píng)價(jià)的結(jié)果來(lái)指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，我們應(yīng)圍繞企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理捕捉管理層最關(guān)心的熱點(diǎn)問題，適時(shí)的進(jìn)行各種定期的和專題的財(cái)務(wù)分析。在現(xiàn)代企業(yè)制度下的財(cái)務(wù)分析應(yīng)該 更多的從經(jīng)營(yíng)者的角度出發(fā)，著重強(qiáng)調(diào)在利用財(cái)務(wù)分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在問題的同時(shí)進(jìn)一步通過財(cái)務(wù)分析來(lái)判斷企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)效果，以便作出正確的決策調(diào)整，提高企業(yè)資本運(yùn)營(yíng)效率，增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)富，從而達(dá)到股東財(cái)富最大化的目的。是房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管 理的主要任務(wù)。在資金使用上，除了產(chǎn)品開發(fā)的物化成本外，還有較高的籌資成本和資金使用成本，隨著國(guó)家政策的調(diào)整以及市場(chǎng)物價(jià)的提高，這些成本呈上升之勢(shì)。既是會(huì)計(jì)人員的責(zé)任，也是的財(cái)務(wù)管理的重大課題。 (三 )發(fā)揮財(cái)務(wù) 監(jiān)督的作用，維護(hù)財(cái)經(jīng)紀(jì)律 公司的經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)，必須依據(jù)國(guó)家的方針、政策和財(cái)經(jīng)法規(guī)以及財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)公司預(yù)算開支標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)督，使資金的籌集合理合法，資金運(yùn)用的效果不斷提高，確保資金分配符合企業(yè)利益最大化原則。 二、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理制度 財(cái)務(wù)管理制度是公司內(nèi)部管理的重要制度，是保證有關(guān)財(cái)務(wù)管理工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的一系列具體規(guī)定。一切原始憑證經(jīng)審核無(wú)誤后，才能填制記賬憑證，據(jù)以記賬； (3)會(huì)計(jì)應(yīng)對(duì)一切原始憑證記賬負(fù)責(zé)，賬簿的記載不得挖補(bǔ)、涂改或用褪色藥水消除字跡，記賬應(yīng)使用鋼筆，不 準(zhǔn)用鉛筆或圓珠筆，發(fā)生錯(cuò)誤應(yīng)根據(jù)性質(zhì)，采用劃線更正或紅線更正。有關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表、賬冊(cè)、會(huì)計(jì)憑證保存年限按法規(guī)規(guī)定辦理，一般不得少于十年； (4)指定專人保管一切未使用的重要空白憑證，如支票、現(xiàn)金收據(jù)、發(fā)貨票據(jù)等，動(dòng)用時(shí)由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)用手續(xù)。 (二 )貨幣資金管理制度 (1)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)現(xiàn)金管理制度的規(guī)定，除抵補(bǔ)現(xiàn)金庫(kù)存外，非經(jīng)銀行同意，不得將業(yè)務(wù)收入坐支留用，嚴(yán)格分清收支兩 條線； (2)做好庫(kù)存現(xiàn)金的保管工作，有關(guān)證券和現(xiàn)金必須放保險(xiǎn)箱內(nèi)，確保安全。 ①建立健全現(xiàn)金賬目，做到日清月結(jié)，錢賬相符，杜絕白條抵庫(kù)或賬外現(xiàn)金，禁止私立“小金庫(kù)”； ②對(duì)超過現(xiàn)金收付限額以上的收付款項(xiàng)，必須通過銀行結(jié)算。金額在 500 元以下，由部門負(fù)責(zé)人簽批，500 元以上 1000 元以下由主管副總簽批， 1000 元以上由總經(jīng)理簽批。 （ 1）每個(gè)項(xiàng)目開工以后，工程預(yù)算部門應(yīng)當(dāng)為財(cái)務(wù)部門提供項(xiàng)目的形象工程進(jìn)度表，包括項(xiàng)目進(jìn)度和時(shí)間進(jìn)度的工程量及工作量； （ 2）根據(jù)施工合同和工程進(jìn)度審批撥款，每月的工程進(jìn)度表都應(yīng)當(dāng)有現(xiàn)場(chǎng)本公司甲方代表和技術(shù)負(fù)責(zé)人的簽字，其中一聯(lián)附在工程款申請(qǐng)單后。 (四 )財(cái)務(wù)成本核算管理制度 開發(fā)成本的分類 按成本開發(fā)的對(duì)象進(jìn)行分類，開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)分為四類：（ 1）、土地開發(fā)成本（ 2）、房屋開發(fā)成本（ 3）、配套設(shè)施開發(fā)成本（ 4）、代建工程開發(fā)成本 這些開發(fā)成本的分類是根據(jù)產(chǎn)品開發(fā)的不同階段的重點(diǎn)內(nèi)容來(lái)確定的，會(huì)計(jì)核算中也應(yīng)當(dāng)分門別類進(jìn)行賬戶設(shè)置。 （五）業(yè)務(wù)收入的管理制度 收入的類別 按銷售對(duì)象確定收入類別，應(yīng)分為：（ 1）土地及場(chǎng)地轉(zhuǎn)讓收入（ 2）商品房銷售收入（ 3）配套設(shè)施銷售收入（ 4）代建工程結(jié)算收入（ 5）出租產(chǎn)品租金收入 業(yè)務(wù)收入統(tǒng)一由公司財(cái)務(wù)部核算，其他分支機(jī)構(gòu)及項(xiàng)目開發(fā)部無(wú)權(quán)自行決定出讓或出租公司產(chǎn)品，在公司授權(quán)委托的前提下，下屬單位才能代收部分收入，并應(yīng)及時(shí)解交公司財(cái)務(wù)部。財(cái)務(wù)人員要及時(shí)結(jié)賬收款，催收應(yīng)收賬款。對(duì)月終尚未清理的債權(quán)債務(wù)，由主管會(huì)計(jì)列出清單，列明欠款金額、欠款時(shí)間、欠款原因等內(nèi)容上報(bào)財(cái)務(wù)總監(jiān)。 (七 )固定資產(chǎn)管理制度 固定資產(chǎn) 的范圍和分類 (1)凡購(gòu)入單價(jià)在 2021 元以上，其使用時(shí)間在一年以上的資產(chǎn)，均列為固定資產(chǎn)； (2)單價(jià)不滿 2021 元的資產(chǎn)，而使用時(shí)間在一年以上的大批量同類資產(chǎn)，也列為固定資產(chǎn)； (3)固定資產(chǎn)分為房屋及建筑物，車輛、機(jī)械設(shè)備，辦公家具及電器設(shè)備，等四大類。調(diào)撥時(shí)，先由部門填寫調(diào)撥申請(qǐng)單，經(jīng)雙方部門領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)主管部門簽章后有效，使用部門不得自行處理。 (八 )存貨管理制度 工程物資采購(gòu)制度 工程材料采購(gòu)成本是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的主要支出之一，關(guān)系到產(chǎn)品的質(zhì)量和企業(yè)的效益，也是最容易產(chǎn)生舞弊的環(huán)節(jié)，在開發(fā)商供應(yīng)主要材料的前提下，管好材料采購(gòu)工作是提高經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。 （ 1）工程支出實(shí)行月計(jì)劃制度，凡是下月需支付的工程材料、人工工資、機(jī)械臺(tái)班其他大項(xiàng)支出，都應(yīng)當(dāng)在上月根據(jù)工程進(jìn)度和經(jīng)營(yíng)狀況作出資金使用計(jì)劃，此計(jì)劃由工程預(yù)算部門、總經(jīng)辦等部門負(fù)責(zé)；經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后，在當(dāng)月 25 日前報(bào)財(cái)務(wù)總監(jiān)； （ 2）工程物資采購(gòu)支出實(shí)行購(gòu)前詢價(jià)制度，下月工程物資采購(gòu)計(jì)劃確定后，由總經(jīng)理指定人員負(fù)責(zé)詢價(jià)，詢價(jià)按照貨比三家的原則，從質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)三個(gè)方面確定供貨商家；（ 3）工程物資采購(gòu)以后，實(shí)行嚴(yán)格的驗(yàn)收制度，尤其是大宗工程物資，要 按科學(xué)的方法計(jì)算其數(shù)量。 （ 5）其他物品的采購(gòu)管理制度 除了上述工程物資的采購(gòu)以外，公司內(nèi)關(guān)系到產(chǎn)品開發(fā)的各項(xiàng)間接支出，也應(yīng)當(dāng)納入計(jì)劃和合同管理， （九）會(huì)計(jì)報(bào)表制度 會(huì)計(jì)報(bào)表是反映經(jīng)營(yíng)狀況，財(cái)務(wù)收支執(zhí)行情況的重要手段，其書面報(bào)告是領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)主管部門了解公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的重要信息來(lái)源，也是編制以后資金預(yù)算、收支計(jì)劃的重要依據(jù)。 三、財(cái)務(wù)管理的機(jī)構(gòu)及職責(zé) (一 )財(cái)務(wù)部門機(jī)構(gòu)的設(shè)置 公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)與其他行業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置也大致相同，只是工作內(nèi)容和方法有行業(yè)的特點(diǎn)。財(cái)會(huì)部門一般可設(shè)置下列 人員：財(cái)務(wù)總監(jiān)、會(huì)計(jì)部經(jīng)理、記賬會(huì)計(jì)、出納員。更正記賬錯(cuò)誤； （ 6）每月、每季按時(shí)做好各種會(huì)計(jì)報(bào)表和報(bào)表附注；及時(shí)報(bào)給財(cái)務(wù)總監(jiān)。 （ 1）遵守公司員工守則 和財(cái)務(wù)管理制度； （ 2）嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)報(bào)賬制度，對(duì)未經(jīng)審批程序的單據(jù)，不得給予報(bào)銷和支出貨幣資金 （ 3）管理好公司的現(xiàn)金收付、銀行存款的存取，保管現(xiàn)金、有價(jià)證券、銀行支票等； （ 4）及時(shí)追收企業(yè)各種應(yīng)收款項(xiàng)，保護(hù)企業(yè)利益不受損失；（ 5）編制有關(guān)現(xiàn)金收付記賬憑證、現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬的工作； （ 6）及時(shí)辦理各項(xiàng)轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，按月將銀行存款余額與銀行對(duì)賬單核對(duì)相符，并交會(huì)計(jì)記賬；（ 7）完成會(huì)計(jì)部經(jīng)理交辦的其他工作。 第二條、本制度適用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)的各類施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱企業(yè)），包括全民所有制企業(yè)、集體所有制企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的企業(yè)；有限責(zé)任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業(yè)。 第三條、企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理工商登記之日起 30 日之內(nèi)，向主管財(cái)政機(jī)關(guān)提交企業(yè)設(shè)立批準(zhǔn)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、合同、章程等文件的復(fù)制件。 第四條、企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，完善內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)財(cái)務(wù)開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)，如實(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，依法計(jì)算繳納國(guó)家稅收，并接受主管財(cái)政機(jī)關(guān)的 檢查監(jiān)督。 第六條、企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)的工作。企業(yè)各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的進(jìn)出消耗，都應(yīng)當(dāng)做到手續(xù)齊全，計(jì)量準(zhǔn)確，完善原材料、能源等物資的消耗定額和工時(shí)定額，定期或者不定期地進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清查。 國(guó)家資本金為有權(quán)代表國(guó)家投資的政府部門或者機(jī)構(gòu)以國(guó)有資產(chǎn)投入企業(yè)形成的資本金。 個(gè)人資本金為社會(huì)個(gè)人或者本企業(yè)內(nèi)部職工以個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)投入企業(yè)形成的資本金。 第八條、企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和合同、章程的規(guī)定，及時(shí)籌集資本金。一次性籌集的，從營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起 6 個(gè)月內(nèi)籌足；分期籌集的，最后一期出資應(yīng)當(dāng)在營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起 3 年內(nèi)繳清，其中，第一次籌集的投資者出資不得低于 15%，并且在營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起 3 個(gè)月內(nèi)繳清。 第九條、企業(yè)在籌集資本金過程中，吸收的投資者的無(wú)形資產(chǎn)（不包括土地使用權(quán)）的出資不得超過企業(yè)注冊(cè)資金的 20%；因情況特殊，需要超過 20%的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)部門審查批準(zhǔn)，但是最高不得超過 30%.法律另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 第十條、企業(yè)籌集的資本金，必須聘請(qǐng)中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資并出具驗(yàn)資報(bào)告，由企業(yè)據(jù)以發(fā)給投資者出資證明書。法律另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 第十二條、企業(yè)在籌集 資本金活動(dòng)中，投資者實(shí)際繳付的出資額超出其資本金的差額（包括股份有限公司發(fā)行股票的溢價(jià)凈收入），接受捐贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)，資產(chǎn)的評(píng)估確認(rèn)價(jià)值或者合同、協(xié)議約定價(jià)值與原帳面凈值的差額，以及資本匯率折算差額等計(jì)入資本公積金。 第十三條、企業(yè)的負(fù)債分為流動(dòng)負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債。 長(zhǎng)期負(fù)債包括長(zhǎng)期借款、長(zhǎng)期應(yīng)付款、應(yīng)付長(zhǎng)期債券等。 第十四條、企業(yè)流動(dòng)負(fù)債的應(yīng)計(jì)利息支出，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中，與購(gòu)建固定資產(chǎn)或者無(wú)形資產(chǎn)有關(guān)的，在資產(chǎn)尚未交付使用或者雖已交付使用但尚未辦理竣工決算以前，計(jì)入購(gòu)建資產(chǎn)的價(jià)值。 第三章流動(dòng)資產(chǎn) 第十六條、流動(dòng)資產(chǎn)包括現(xiàn)金、各種存款、其他貨幣資金、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、存貨等。 第十八條、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)包括應(yīng)收工程款、應(yīng)收銷貨款、其他應(yīng)收款、應(yīng)收票據(jù)、待攤費(fèi)用、預(yù)付分包工程款、預(yù)付分包備料款、預(yù)付工程款、預(yù)付備料款、預(yù)付購(gòu)貨款等。貼現(xiàn)應(yīng)收票據(jù)的實(shí)得款項(xiàng)與其面值的差額，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。 企業(yè)發(fā)生的壞帳損失，沖減壞帳準(zhǔn)備金。 不計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計(jì)入管理費(fèi)用。 第二十條、存貨包括主要材料、其他材料、周轉(zhuǎn)材料、設(shè)備、低值易耗品、機(jī)械配件、在建工程、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、半成品、結(jié)構(gòu)件、商品等。 第二十一條、存貨按實(shí)際成本計(jì)價(jià)。 建設(shè)單位供應(yīng)的，按合同確定價(jià)值計(jì)價(jià)。 委托外單位加工的，按實(shí)際耗用的原材料或者半成品加運(yùn)雜費(fèi)和加工費(fèi)等計(jì)價(jià)。 盤盈的，按照同類存貨的實(shí)際成本計(jì)價(jià)；沒有同類存貨的，按照市價(jià)計(jì)價(jià)。 按照計(jì)劃成本核算存貨的企業(yè)，對(duì)存貨的實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算。 第二十三條、企業(yè)領(lǐng)用的周轉(zhuǎn)材料、低值易耗品按受益對(duì)象，一次或分期攤?cè)牍こ坛杀竞凸芾碣M(fèi)用。 第二十四條、企業(yè)對(duì)存貨應(yīng)當(dāng)定期或不定期盤點(diǎn)，終了前必須進(jìn)行一次全面的盤點(diǎn)清查。 盤盈的存貨，沖減管理費(fèi)用。存貨毀損屬于非常損失的部 分，扣除過失人或者保險(xiǎn)公司賠款和殘料價(jià)值后，計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在 2021 元以上，并且使用期限超過兩年的，也應(yīng)當(dāng)作固定資產(chǎn)。 第二十六條、固定資產(chǎn)分為以下六類： 一、生產(chǎn)用固定資產(chǎn)。包括職工