【正文】 限結構因素、借款來源、還款日期、匯率因素等進行籌資風險防范措施的闡述，然后就資金回收風險的防范，從產品本身與促銷手段的角度提出了具體的建議。第3節(jié) 本文研究內容與創(chuàng)新之處 一、本文的研究內容 本文的主要研究內容如下：第一章是緒論。二、本文的創(chuàng)新之處 本文的創(chuàng)新之處在于，發(fā)揮了定性分析方法與定量分析方法相互補充的作用構建了房地產企業(yè)的財務風險識別體系，在風險類型和風險成因識別分析以及房地產企業(yè)財務風險防范措施闡述時充分結合了我國房地產企業(yè)的現狀，從公司整體風險防范的到單個風險的風險防范進行闡述。第2章 房地產企業(yè)財務風險識別與防范理論基礎 本章理論基礎分為兩部分，第一節(jié)對一些具有爭議的概念在本文中的意義進行概念界定，第二節(jié)是對為本文的闡述提供了支撐的一些理論依據進行簡要介紹。 一、房地產企業(yè) 本文的房地產企業(yè)特指房地產開發(fā)企業(yè)，房地產開發(fā)企業(yè)是指從事房地產開發(fā)、經營活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織，房地產開發(fā)企業(yè)不僅是土地和建筑產品的經營部門，而且還從事部分土地的開發(fā)和房屋建設，具有生產、經營和服務三重性質，主要經營活動為通過土地、建筑材料、城市基礎設施、城市公共配套設施、勞動力、資金和專業(yè)人員經驗等多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變人的居住環(huán)境。 本文的采用廣義的財務風險定義，也即認為房地產財務風險是在房地產企業(yè)經營過程中給企業(yè)帶來超額收益或增加企業(yè)的財務困難的不確定性或可能。權衡理論認為控制企業(yè)的負債率存在一個臨界點,在到達該臨界點之前，負債增加帶來的抵稅收益的增長速度要高過財務拮據成本和風險成本的增長率，在這一階段增加企業(yè)負債利于企業(yè)價值的增長，當超過這一臨界點時，企業(yè)財務拮據及代理成本的增長速度要高于抵稅收益的增加速度,增加企業(yè)負債會導致企業(yè)價值的下降。二、投資組合理論哈利馬柯維茨（1952)提出了投資組合理論,他認為可以通過組合金融資產的投資分散投資風險，理性的投資者都希望在同等風險條件下的獲得最高投資收益，或者在同等收益條件下投資風險最小，在證券市場上,在同一影響因子的作用下，各種證券的收益率之間的變化不是完全一致的，甚至可能收益率波動方向相反，就使得將證券投資進行組合降低了整體投資風險的可能性存在，投資組合中證券種類越多,證券之間的相關性越低，越能降低投資風險，進行相似品種的投資可能不能降低投資風險，或者降低效果甚微。投資組合理論雖然是對證券投資組合的研究，但是在其他領域一樣適用，對于一個企業(yè)來講，經營業(yè)務的多元化、產品種類的多樣化以及市場區(qū)域的多元性都能降低企業(yè)的投資風險。房地產企業(yè)財務風險類型有很多種劃分方法，可以按照房地產企業(yè)財務風險的成因劃分為政策、法律風險，市場風險，經營風險；按照可控程度分類可以分為可控風險和不可控風險；根據導致風險的直接原因分為人為風險和自然風險。按照風險的形態(tài)性質的不同可分為靜態(tài)風險和動態(tài)風險。第1節(jié) 房地產企業(yè)籌資風險及其影響因素一、房地產企業(yè)籌資風險房地產企業(yè)籌資風險是指房地產企業(yè)利用財務杠桿為了獲取更大的利益而進行籌資，由于未來收益一定程度上的不確定性，以及企業(yè)現金流充裕程度的影響，不能按期還本付息的可能。由于資金實力的限制，我國大多數房地產企業(yè)采取負債經營的方式，所以籌資活動作為房地產企業(yè)生產經營活動的起點，也是非常重要的一個環(huán)節(jié)。二、房地產企業(yè)籌資風險影響因素 (一）融資政策 國家會直接出臺和房地產行業(yè)信貸相關的調控政策，對房地產企業(yè)的融資渠道來源造成一定的影響： 2003年中央出臺了《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理業(yè)務的通知》，對房地產開發(fā)企業(yè)等房地產企業(yè)的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、流動資金貸款、以及個人按揭貸款做了很多限制性規(guī)定； 2012年7月7日，央行下發(fā)了《中國人民銀行》關于明確外商直接投資人民幣結算業(yè)務操作細則的通知》，跨境人民幣直接投資操作細則落地，其投資范圍將受嚴格限制，部分賬戶不得投資證券、衍生品和房地產，該政策旨在控制國際熱錢進一步投進我國房地產市場而帶來房地很慘價格的進一步上漲； 2012年7月27日，銀監(jiān)會主席尚福林在2012年年中監(jiān)管工作會議及2012年第二次經濟金融形式通報分析會上講話，強調堅決貫徹國家房地產市場調控政策，嚴格控制過熱地區(qū)和高負債房地產企業(yè)的貸款規(guī)模，積極支持保障房等合理性住房信貸需求，重點支持以省級平臺為主開展的公租房、廉租房、棚改房等三類保障房建設，支持中低價位、中小套型普通商品房建設，優(yōu)先辦理居民家庭首套真實自主購房按揭貸款。 （二）利率利率影響房地產企業(yè)的貸款成本，房地產企業(yè)投資需要占用大量的資金，而這些中的大部分是通過借貸獲得，利率的上漲會增加房地產企業(yè)的利息成本，增大了籌資風險。消費平穩(wěn)增長，投資增長較快，農業(yè)生形勢較好，工業(yè)結構調整逐步推進，消費價格漲幅和就業(yè)基本穩(wěn)定，所以近兩年存款準備金率和存貸款利率沒有調整。由于企業(yè)自籌資金和預收款大部分來自銀行貸款，所以銀行貸款仍是我國房地產企業(yè)的主要籌資渠道，并且由于2013年國內房地產貸款政策的松動，2013年銀行向房地產貸款總額較2012年有較大幅度的增加。 企業(yè)的資本結構指企業(yè)的資產和負債比率，依據第二章的權衡理論，也即最優(yōu)資本結構理論，企業(yè)控制負債率使其資本結構達到最優(yōu)點時，抵稅收益減去拮據成本再減去代理成本取得最大值，企業(yè)價值也取得最大值，若企業(yè)不處在最優(yōu)資本結構臨界點，則需要對資本結構進行調整。第2節(jié) 房地產企業(yè)投資風險及其影響因素 一、房地產企業(yè)投資風險房地產企業(yè)投資風險是指由于不確定因素的影響導致投資項目的實際收益率低于預期，或者投資失敗引致虧損或者影響企業(yè)持續(xù)經營的可能，影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風險。 房地產企業(yè)投資風險影響因素 （一）土地政策 土地價格占據了房地產開發(fā)成本的一大部分，而土地政策影響著土地的供給進而影響土地的價格。2012年9月6日，國土資源部發(fā)布《關于嚴格執(zhí)行土地使用標準大力促進節(jié)約集約用地的通知》，要求各地嚴格執(zhí)行各類土地使用標準，加大審查力度，加強對標準執(zhí)行的監(jiān)督和評價。確定總體目標，2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。 （二）利率利率對投資風險的影響，是因為投資房地產開發(fā)到最后項目建成銷售一般需要幾年的時間，一方面投資者對未來收入的預期一般都是采用現有利率進行折現，估算收入凈現值，利率的提高會使得折現率提高，導致實際收入的降低，與預期的投資收益目標相偏離。通貨膨脹對房地產企業(yè)的另一種影響來自建筑原材料價格的上漲，部分建材的需求量大，價格的上漲會導致房地產企業(yè)的開發(fā)成本的抬高。可行性研究一般可分為機會研究、初步可行性研究、技術經濟可行性研究和經濟評價。由于房地產投資面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，投資者需要在城市規(guī)劃條例、政府政策法規(guī)等約束條件下，根據房地產市場的供求現狀及發(fā)展趨勢，確定投資項目的用途、規(guī)模、類型，并對開發(fā)成本、需求量、售價或租金等做出預測，對這些不確定因素做出概率性的估計，可行性研究的分析不準確或者獲取的信息不全面將增加房地產企業(yè)的投資風險。 第3節(jié) 房地產企業(yè)資金回收風險以及影響因素一、房地產企業(yè)資金回收風險 房地產資金回收風險是指由于房地產商品銷售額以及租金收入達不到預期，或者應收賬款回收狀況不理想導致的實際收入與預期收入與相偏離的可能。房地產出租是指房地產使用權的有償轉讓，其主要影響因素有租金、租期及租賃期間對房地產使用和維護管理的規(guī)定。 房地產企業(yè)資金回收風險的影響因素 （一）國家政策 國家政策對房地產企業(yè)的資金回收影響體現在兩個方面，第一，通過出臺抑制房地產的投資投機需求的政策降低房地產市場的整體需求：2013年2月20日，國務院常務會議提出的新“國五條”中的第二條，堅決抑制投機投資性住房需求，其中明確提出嚴格實施差別化住房信貸政策。對首套自住住房、第二套住房和第三套以上住房貸款限額均做出規(guī)定。之后，國務院批轉發(fā)改委《2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》中提出擴大個人住房房產稅改革試點范圍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。 2011年1月26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進一步做好房地產市場調控工作。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。繼四月初北京二套房首付比例提升至7成后，央行深圳市中心支行10月31日宣布，自11月6日起二套房首付款比例不得低于70%，首套繼續(xù)執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定，深圳成為第二個通過調整貸款政策來調控樓市的城市。該措施規(guī)定，對居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上。 （二）市場供需關系市場供需關系的需求受宏觀和微觀的因素影響，一方面市場需求由國家經濟周期以及居民收入的水平的整體性市場需求決定，另一方面對房地產商品的市場需求由房地產對其他商品的邊際替代效用以及居民對房地產商品價格未來走勢的預期決定，分析市場的整體供求狀況，可以通過房地產開發(fā)建設狀況以及銷售狀況分別了解。通常情況下，該指數在100是最合適的水平，105以上為偏高水平，95~105為適度水平，95以下為較低水平，該指數說明2013年房地產市場較2012年復蘇。其中，住宅竣工面積累計46395萬平方米，%，為2011年以來的首次下降。其中，%，%。1%，%。 （四）競爭環(huán)境競爭對手在同一區(qū)域的銷售量搶占了投資者的市場份額，會造成房地產企業(yè)的銷售量下降，引發(fā)資金回收風險。第4節(jié) 收益分配風險及其影響因素收益分配風險是指企業(yè)的利潤分配的實施給企業(yè)的生產經營活動或者投資者利益造成損害的可能，收益分配風險主要是受企業(yè)擴張和現金支出需求與投資者利潤分配之間矛盾的影響，在企業(yè)擴張計劃實施的較佳時期，以貨幣的方式大量分配收益可能會導致企業(yè)的擴張計劃的失敗，在企業(yè)債務集中到期的時候大量以貨幣方式分配收益，也可能使得企業(yè)面臨較大的償債風險；但如果長期不進行收益分配，或者分配給投資者的投資回報一直處于較低水平，也會大大降低投資者的投資積極性，使得企業(yè)信譽得到損害，股票市場價值面臨大量下跌風險。第1節(jié) 房地產企業(yè)財務風險識別 企業(yè)財務風險的識別包括風險種類、風險成因以及風險影響程度的識別，基于上一章對房地產企業(yè)財務風險的類型和影響因素的詳細分析，本節(jié)的重點在于房地產企業(yè)財務風險程度的識別，國內外學者很多進行了財務風險程度識別的研究，常見的財務風險識別方法分為定性分析法和定量分析法： 一、定性財務風險識別定性財務風險識別是通過分析企業(yè)是否存在導致企業(yè)發(fā)生財務風險的原因以及是否出現了財務風險的征兆來判斷未來財務風險發(fā)生的可能，定性財務風險分析對許多財務風險的原因和征兆進行分析后再作出判斷，單變量定量分析法使用個別變量進行判斷相比考慮的問題可能更加全面,進行判斷的依據更加充分；定量分析法將財務風險變量與標準值相比較來判斷財務風險發(fā)生的可能性，定性分析借助人的經驗判斷來作出預測,人的判斷可以將企業(yè)面臨的復雜的內外環(huán)境因素特別是個別企業(yè)面臨的一些特殊因素考慮進去,這是定量分析難以做到的。 （一）“3個月資金周轉表”法是否制定資金周轉的3個月計劃表，是否經常保持轉入下一個月的結轉額對總收入的一定比率及銷售額對付款票據兌現額的一定比率，以及是否考慮資金周轉問題，對維持企業(yè)的生存極為重要?？墒欠催^來，如果銷售額每月下降，那么已經開除的付款票據也會難以支付。這種方法的實質是，企業(yè)面臨著變化不定的理財環(huán)境，需要經常準備好安全度較高的資金周轉表，企業(yè)無法做到這一點說明財務風險已經較嚴重。財務風險發(fā)作期現金失控、現金周轉緩慢、市場退化、籌資困難、無心經營、信用大跌財務風險惡化期資不抵債、貨幣資金嚴重短缺、完全喪失償債能力、債務重組、宣布破產財務風險實現期負債比例持續(xù)上升、過分依賴外部貸款、利息加劇、收款不利、開始拖欠 （三） 專家調查法企業(yè)組織各領域專家運用專業(yè)方面的知識和經驗，根據企業(yè)的內外環(huán)境，通過直觀的歸納，對企業(yè)過去和現在的狀況、變化發(fā)展過程進行綜合分析研究，找出企業(yè)運動、變化、發(fā)展的規(guī)律，從而對企業(yè)未來的發(fā)展趨勢做出判斷。之所以成為標準化，是指他們所提出的問題對所有企業(yè)或者組織都是有意義的、普遍適用的。另外，該類文件沒有對要求回答的每個問題進行解釋，也沒有引導使用者對所問問題之外的項目信息做出正確判斷。該方法是前提假設是企業(yè)的失敗是源于企業(yè)的高級管理層，它的原理是企業(yè)的經營失敗不是突然發(fā)生的，而是有一個過程的。二、定量財務風險識別在定量分析法中，除單變量分析法以外，都是對多個財務指標綜合分析，得到對財務風險程度的判斷 （一）財務指標分析法 財務指標分析法是通過對企業(yè)財務報表中的各項財務指標的綜合分析，從償債能力指標、營運能力指標、發(fā)展能力指標、效率指標四組指標中選出一定的指標，再通過這些指標的變化趨勢以及指標比率的大小，進行財務風險識別的方法。單變量分析法與單一財務比率指標分析法共同的缺點在于不同分析人員在于變量的選擇不同，而可能產生不同的預測結果，甚至可能出現完全相反的預測結果。 X2=留存收益/資產總額。 X4=股東權益市場價值/總負債賬面價值總額。,Z,表明企業(yè)財務狀況良好。,這個區(qū)間的企業(yè)財務是不穩(wěn)定的。 （四）Zeta模型中國學者以中國上市公司為研究對象，提出了修正的Zeta模型，該模型的數學表達式為L=ROA+E/A+EBIF/WC/TR，其中： ROA=J凈利潤/總資產 E/A=股東權益/總資產EBIT/A=息稅前利潤/總資產WC/A=營運資本/總資產ATR=銷售額/總資產的平均值，企業(yè)一般不會出現虧損，企業(yè)就有可能出現虧損。 （五）F計分模型F模型是基于企業(yè)現金流量變動的考慮對Z值模型的修正，