【正文】 有些類(lèi)型的投資不需投資者予以特別的關(guān)心，也就是說(shuō)很少需要管理。 然而，直接投資房地產(chǎn)就需要管理。即便是置業(yè)投資者委托了專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，那他也要與物業(yè)管理人員一起制定有關(guān)的市場(chǎng)策略和經(jīng)營(yíng)中的指導(dǎo)原則。此外，房地產(chǎn)投資還需要稅務(wù)會(huì)計(jì)師、律師等提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資的總體收益最大化。例如香港東區(qū)隧道的建設(shè)，使附近的太古城等地段的房地產(chǎn)價(jià)值成倍地增長(zhǎng)；北京市平安大街、白頤路改造工程，也使街道兩側(cè)房地產(chǎn)的價(jià)值大大提高。第三節(jié) 房地產(chǎn)投資的形式與利弊一、房地產(chǎn)投資的形式從房地產(chǎn)投資形式來(lái)說(shuō)，分為直接投資和間接投資兩類(lèi)。其中開(kāi)發(fā)投資的投資者主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)亦豐厚；置業(yè)投資的投資者則從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，可獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。二、房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是指投資者從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿(mǎn)足人們某種入住需要的房屋及附屬構(gòu)筑物，即房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售，將商品轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商獲取投資收益的目標(biāo)。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫(xiě)字樓、公寓、別墅、貨倉(cāng)等）或經(jīng)營(yíng)（如商場(chǎng)、酒店等）時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。這種投資的對(duì)象可以是開(kāi)發(fā)商新建成的物業(yè)（市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)），也可以是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手貨（市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)）。這種投資的另外一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)置業(yè)投資時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。經(jīng)過(guò)十年之后，該公司為了財(cái)務(wù)安排方面的需要，將購(gòu)買(mǎi)的250平方米寫(xiě)字樓全部轉(zhuǎn)售出去，扣除銷(xiāo)售費(fèi)用后的凈轉(zhuǎn)售收入為450萬(wàn)元。三、房地產(chǎn)間接投資購(gòu)買(mǎi)住房抵押貸款證券個(gè)人住房抵押貸款證券化興起于70年代，經(jīng)過(guò)近30年的發(fā)展，現(xiàn)已成為美國(guó)、加拿大等發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家住房金融市場(chǎng)上的重要籌資工具和手段，新興國(guó)家和地區(qū)如泰國(guó)、韓國(guó)、馬來(lái)西亞、香港等也開(kāi)始了住房抵押貸款證券化的實(shí)踐，使住房抵押貸款證券成了一種大眾化的房地產(chǎn)間接投資工具。所謂抵押貸款證券化(MortgageBacked Securities, MBS)，就是把房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券，然后通過(guò)出售證券融通資金，購(gòu)買(mǎi)證券的投資者也就成為房地產(chǎn)間接投資者。購(gòu)買(mǎi)抵押貸款證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。例如，北京中關(guān)村科技園建設(shè)股份有限公司擬采用發(fā)行土地債券的方式，籌集中關(guān)村科技園區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需的資金；北京北辰房地產(chǎn)、深萬(wàn)科、北京華遠(yuǎn)集團(tuán)等則通過(guò)公司上市，解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的資本金投入問(wèn)題。投資于房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是購(gòu)買(mǎi)、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性：第一，收益穩(wěn)定，因?yàn)镽EITs的投資收益主要來(lái)源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，REIT投資的流動(dòng)性很好，投資者很容易將持有的REITs的股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，這是因?yàn)?，其股份可在主要的交易所交易，這就使得買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)更容易。例如，％的份額；美國(guó)上市的300家REITs之日平均交易額達(dá)到了26000萬(wàn)美元。由于有職業(yè)投資經(jīng)理管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而房地產(chǎn)投資信托基金成了千百萬(wàn)個(gè)人投資者以及大型機(jī)構(gòu)投資者（包括退休基金、慈善基金、保險(xiǎn)公司、銀行信托部門(mén)和共同基金等）間接投資于房地產(chǎn)的工具。這里我們?cè)俳榻B房地產(chǎn)投資的其它一些優(yōu)點(diǎn)。房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在壽命周期內(nèi)獲得每年15～20％的股本收益率也是很平常的事。(2). 能夠得到稅收方面的好處 置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、貸款利息和建筑物折舊后的凈經(jīng)營(yíng)收入為基數(shù)以固定稅率征收的。這就使建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實(shí)際損失高得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈經(jīng)營(yíng)收益減少，相應(yīng)地也就減少了投資者的納稅支出。相反投資者卻能以置業(yè)投資的虧損來(lái)充抵其它投資的凈經(jīng)營(yíng)收入，從而在總體上獲得減少交納所得稅的好處，因?yàn)橹脴I(yè)投資往往僅是投資者眾多投資項(xiàng)目或經(jīng)營(yíng)內(nèi)容中的一種，所以置業(yè)投資有時(shí)可以起到蓄水池的作用。(3). 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 由于可以將物業(yè)作為抵押，所以置業(yè)投資者可以較容易的獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到其投資所需要的大部分資金。據(jù)美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備局的專(zhuān)家估計(jì)，1988年美國(guó)投資者用于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的貸款達(dá)1200億美元。 金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證其能按期安全的收回貸款最有效的方式。且金融機(jī)構(gòu)看到，通常情況下房地產(chǎn)的租金收入就能滿(mǎn)足投資者分期付款對(duì)資金的需要。在西方房地產(chǎn)金融服務(wù)發(fā)達(dá)的國(guó)家，許多投資者甚至可以獲得超過(guò)90％甚至超過(guò)100％的融資，也就是說(shuō)，投資者不需投入任何自有資金，全部用信貸資金投入。又由于房地產(chǎn)是為人類(lèi)生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在整個(gè)經(jīng)濟(jì)的衰退過(guò)程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。美國(guó)、英國(guó)和香港地區(qū)的研究資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。房地產(chǎn)投資的這個(gè)優(yōu)點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。置業(yè)投資的增值特性還有一個(gè)好處，就是令投資者能比較準(zhǔn)確地確定最佳的持有期限和從日后的轉(zhuǎn)售中所能獲得的利潤(rùn)。短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值的下降，并不影響其長(zhǎng)期的增值特性，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)、短周期運(yùn)行規(guī)律所決定的。這對(duì)于提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有者的資信等級(jí)、獲得更多更好的投資交易機(jī)會(huì)具有重要意義。這些缺點(diǎn)突出表現(xiàn)在：(1) 變現(xiàn)性差。房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會(huì)使房地產(chǎn)投資者因?yàn)闊o(wú)力及時(shí)償還債務(wù)而破產(chǎn)。不論是開(kāi)發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)甚至數(shù)億元人民幣，即使令投資者只支付百分之三十的股本金用作前期投資或首期付款，也會(huì)使眾多的投資者望樓興嘆。(3) 投資回收周期較長(zhǎng)。(4) 需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。置業(yè)投資同樣也對(duì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有較高的要求。例如，北京市1997年零售商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)銷(xiāo)售沒(méi)有象寫(xiě)字樓那樣順暢，這里除了北京市零售商業(yè)還沒(méi)有完全放開(kāi)或存在不公平競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)代理機(jī)構(gòu)等的炒作使房地產(chǎn)價(jià)格脫離了北京市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等宏觀原因外，更深層次的原因是目前的投資者不愿接受商場(chǎng)置業(yè)投資回收期較長(zhǎng)這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)、商場(chǎng)物業(yè)價(jià)格高昂對(duì)投入資金的需要量很大、尚沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)豐富信譽(yù)良好的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司為零售商業(yè)物業(yè)的投資者提供信得過(guò)的服務(wù)以保證其投資利益等。對(duì)于小額投資者來(lái)說(shuō)，他們實(shí)際上可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、房地產(chǎn)投資信托公司的債券等間接地進(jìn)行房地產(chǎn)投資。但在大多數(shù)情況下，收益并非唯一的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，還有許多其他因素影響著投資決策。從世界范圍來(lái)看，有關(guān)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的數(shù)量研究還處在初級(jí)階段，在房地產(chǎn)投資中的應(yīng)用就更少。這里有兩個(gè)方面的原因：一是投資工具越來(lái)越多且相互之間具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性，需要使用一切可能的技術(shù)來(lái)比較房地產(chǎn)與其它投資工具的優(yōu)劣，以降低機(jī)會(huì)成本；其次，統(tǒng)計(jì)分析技術(shù)知識(shí)的不斷普及和計(jì)算機(jī)技術(shù)的應(yīng)用，使過(guò)去人們認(rèn)為費(fèi)時(shí)費(fèi)力的分析計(jì)算工作變得輕而易舉。完成投資過(guò)程進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后，人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益的可能性大小?！　‘?dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，我們就稱(chēng)投資有增加收益的潛力；而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，我們就稱(chēng)投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱(chēng)為“風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金”。風(fēng)險(xiǎn)的定義前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，它涉及到變動(dòng)和可能性，而變動(dòng)常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)方差來(lái)表示，用以描述分散的各種可能收益與均值偏離的程度。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。在這種情況下，對(duì)未來(lái)投資收益的估計(jì)就應(yīng)該是定性的而非定量的。風(fēng)險(xiǎn)分析的目的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的目的是輔助投資決策過(guò)程，尤其是要幫助投資者回答下述問(wèn)題：(1). 預(yù)期的收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大？(2). 相對(duì)于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生損失或超過(guò)目標(biāo)收益的可能性有多大？(3). 相對(duì)于預(yù)期收益來(lái)說(shuō)，收益的變動(dòng)性和離散性如何？由于風(fēng)險(xiǎn)分析的數(shù)學(xué)方法較為復(fù)雜，考慮到編寫(xiě)本書(shū)的目的，本節(jié)僅對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)及其對(duì)投資的影響進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹。 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。通常情況下，人們往往把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 也稱(chēng)購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。由于所有的投資均要求有一定的時(shí)間周期，尤其是房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng)，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。不管你是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長(zhǎng)期出租一宗物業(yè)，你都面臨著由于商品或服務(wù)價(jià)格的上漲所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。通貨膨脹導(dǎo)致未來(lái)收益的價(jià)值下降，換句話(huà)說(shuō)，置業(yè)投資者以固定長(zhǎng)期租金的方式承擔(dān)了本來(lái)應(yīng)由租客承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹率與行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率的直接相加。市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)本身價(jià)格的變化，這種變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。 從總體上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，也就是說(shuō)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)環(huán)境條件變化的影響比整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)環(huán)境條件變化的影響要大得多。但房地產(chǎn)投資者并不象證券投資者那樣有較強(qiáng)的從眾心理。房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的強(qiáng)度取決于潛在的投資者對(duì)租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計(jì)。投資者可以通過(guò)密切關(guān)注當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r、細(xì)心使用投資分析的結(jié)果來(lái)避免市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)的影響。正如經(jīng)濟(jì)周期的存在一樣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有周期性的循環(huán)。有人統(tǒng)計(jì)，敏感房地產(chǎn)業(yè)的周期大約為18～20年，香港為7～8年，日本約為7年。例如，美國(guó)在1991－1992年的房地產(chǎn)蕭條期中，房地產(chǎn)成交價(jià)一般只有原價(jià)的1/4甚至更低，其中商業(yè)房地產(chǎn)總體市場(chǎng)價(jià)值從1989年的35000億美元跌到1991年的15000億美元。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致的資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。因此，當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備，必然使投資者蒙受折價(jià)損失。國(guó)家通過(guò)調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金的投向，從而起到宏觀調(diào)控的作用。利率提高還會(huì)抑制市場(chǎng)上的房地產(chǎn)需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降、房地產(chǎn)投資者資金壓力加大。然而今天就不同了，房地產(chǎn)投資者越來(lái)越難得到固定利率的長(zhǎng)期抵押貸款，金融機(jī)構(gòu)越來(lái)越強(qiáng)調(diào)其資金的流動(dòng)性、盈利性和安全性，其所放貸的策略已轉(zhuǎn)向短期融資或浮動(dòng)利率貸款，我國(guó)各商業(yè)銀行所提供的住房抵押貸款幾乎都采用浮動(dòng)利率。房地產(chǎn)投資者即便得到的是固定利率貸款，在其轉(zhuǎn)售物業(yè)的過(guò)程中也會(huì)因?yàn)槔实纳仙斐刹焕挠绊?，因?yàn)樾碌耐顿Y者必須支付較高的融資成本，從而使其置業(yè)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益減少，相應(yīng)地新投資者所能支付的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格也就會(huì)大為降低。我國(guó)1993年對(duì)房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺(tái)的土地增值稅條例，就使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時(shí)遇到困難。例如，我國(guó)各城市均鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商投資舊城改造項(xiàng)目和普通居民住宅項(xiàng)目，實(shí)行了減免稅收、免收地價(jià)款等優(yōu)惠政策，令投資者收益實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益目標(biāo)的可能性大大提高。政治風(fēng)險(xiǎn)主要由政變、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來(lái)侵略、罷工、騷亂等因素造成。例如1992年海灣戰(zhàn)爭(zhēng)，不僅給包括中國(guó)在內(nèi)的各國(guó)承包商造成了巨大的損失，而且給投資者造成了更為嚴(yán)重的損失?；蛉粨p失風(fēng)險(xiǎn) 投資者可以將火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其它自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，然而在火險(xiǎn)保單中規(guī)定的保險(xiǎn)公司的責(zé)任并不是包羅萬(wàn)象，因此有時(shí)還需就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨(dú)投保，盜