【正文】 問目標(biāo)包括： （ 1）協(xié) 助、指導(dǎo) 物業(yè)公司 建立領(lǐng)先于 湛江 的 ISO9000 服務(wù)體系標(biāo)準(zhǔn)及全套管理規(guī)章制度。 （ 3） “ 金色藍(lán)灣 ”物業(yè)管理服務(wù)不但有一流的服務(wù)效果，還能維持財務(wù)收支平衡。 工程顧問團(tuán)由各專業(yè)工程師組成，在項目規(guī)劃設(shè)計階段、設(shè)備選型階段、驗收接管階段赴現(xiàn)場工作，同時不定時跟蹤現(xiàn)場施工進(jìn)度，了解施工進(jìn)展情況。 工作計劃 建議 如下： 序號 時段 人數(shù) 時間 備注 一 工程顧問團(tuán) 天數(shù) 1 合同簽訂后 一周內(nèi) 工程顧問 團(tuán) 3人 4 由各專業(yè)工程師組成工程顧問團(tuán)赴現(xiàn)場，熟悉項 目現(xiàn)場，對項目規(guī)劃設(shè)計提出優(yōu)化建議 2 開盤前 項目經(jīng)理和 工程顧問團(tuán) 2人 4 負(fù)責(zé)指導(dǎo)對售樓處進(jìn)行驗收，同時跟進(jìn)施工現(xiàn)場狀況 配合銷售員工培訓(xùn) 二 駐場顧問 月數(shù) 1 入伙階段 顧問經(jīng)理 、 2 顧問經(jīng)理入伙前 2個月到場； 工程和安管顧問入伙前一個月至入伙后一《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 工程顧問 、 安 管 顧 問各 1人 個月。各種新技術(shù)、新材料不斷投入使用，社會化分工越來越細(xì)，專業(yè)門類越來越廣。一般而言，物業(yè)管理是指對竣工投入使用后的項目進(jìn)行管理，因此，很多人就把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn) 開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個獨立行業(yè)，但是，總結(jié)物業(yè)管理 20 多年的經(jīng)驗，我們也不難發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中留下的缺憾，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來了諸多影響，很多時候也會對開發(fā)商本身的聲譽(yù)，對開發(fā)商今后開發(fā)的項目產(chǎn)生很大的影響。讓物業(yè)管理提前介入物業(yè)建設(shè)：在物業(yè)開發(fā)項目未竣工前，直至規(guī)劃設(shè)計階段即開始介入；從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，這已逐漸成為現(xiàn)代物業(yè)對后續(xù)建設(shè)和開發(fā)工作的 必然趨勢。 項目的設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計人員往往只從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護(hù)者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，完善設(shè)計細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。 物業(yè)項目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、更周密。但這一階段是整個項目的關(guān)鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲就很可能給業(yè)主今后順利使用設(shè)施、設(shè)備帶來極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為 了自己工作的方便，而不是以人為本、從有利于業(yè)主今后幾十年的使用的角度去安裝施工，從而給入住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。 有的開發(fā)、設(shè)計單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維 護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推委情況發(fā)生。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時嚴(yán)格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗收工作。如果在開發(fā)商的授權(quán)下，在竣工驗收合同中，開發(fā)商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表開發(fā)商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能投入使用，及時為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。 第二節(jié) 前期工程介入顧問事項 “ 金色藍(lán)灣 ” 項目將分多期建設(shè)，招商局物業(yè)將針對項目不同需求和不同時間點，從物業(yè)管理角度，對項目建設(shè)提出優(yōu)化建議。 二、 方案設(shè)計階段 對項目的總平設(shè)計，樓房的單體設(shè)計，各專業(yè)設(shè)計提出建議，提交《方案設(shè)計階段物業(yè)顧問建議書》。 《初步設(shè)計階段物業(yè)顧問建議書》包含以上方案設(shè)計階段所有工作內(nèi)容的細(xì)化建議，對重點內(nèi)容做專項報告。并對施工圖中存在的細(xì)節(jié)問題提出改進(jìn)建議。根據(jù)設(shè)計施工圖統(tǒng)計列出公用設(shè)施設(shè)備的名稱、數(shù)量、技術(shù)參數(shù)，結(jié)合使用要求，參照招商局物業(yè)掌握的大量設(shè)施設(shè)備使用情況與設(shè)備選型內(nèi)容參考模板，結(jié)合市場調(diào)研結(jié)果，對同類產(chǎn)品進(jìn)行價格、可靠性、性能比較，最終確定候選供應(yīng)商，供甲方進(jìn)行選擇確定設(shè) 備選型，我們將提供如下主要設(shè)備選型的顧問服務(wù)工作： （ 1）供配電系統(tǒng)： 高壓環(huán)網(wǎng)柜、干式變壓器、 低壓配電箱柜、主開關(guān)、動力控制箱柜、發(fā)電機(jī)組、母線槽、橋架。 （ 3）電梯設(shè)備：客梯、觀光梯、貨梯、扶手梯。 （ 5）室內(nèi)安全設(shè)施：聯(lián)網(wǎng)報警器、門禁與進(jìn)戶門鎖、緊急求助系統(tǒng)。 （ 7）公共網(wǎng)絡(luò)：電訊網(wǎng)絡(luò)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)。 （ 1） 建筑施工：砌分割墻體、墻面批灰、貼墻磚、預(yù)留門洞、預(yù)留窗洞、衛(wèi)生間、空調(diào)等預(yù)留孔、空調(diào)支撐板、形位偏差、屋面防水、外墻防水。 （ 3）室內(nèi)水電及配套設(shè)施安裝：室內(nèi)配電、室內(nèi)給水、室內(nèi)排水、排氣、通訊電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、安防報警、水電氣表。 （ 5）供水設(shè)備安裝：水泵安 裝。水箱、水池。環(huán)網(wǎng)、閥門井。 （ 7）通風(fēng)排煙設(shè)備安裝：風(fēng)機(jī)與風(fēng)管、煙道、風(fēng)閥風(fēng)口、室外風(fēng)口、防雨百葉。 （ 9）智能化設(shè)備安裝：紅外報警、閉路監(jiān)控、巡更系統(tǒng)、門禁（一卡通）、道閘、《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 車場收費記錄管理系統(tǒng)、背景音樂。 （ 11）室外景觀施工：道路、水系、雕塑、小品、綠化。 （ 13）有線電視安裝。 （ 15）寬帶網(wǎng)絡(luò)安裝。 八、 金色藍(lán)灣 驗收準(zhǔn)備階段的顧問內(nèi)容 在項目驗收準(zhǔn)備階段，顧問工作主要內(nèi)容為：協(xié)助 開發(fā)商擬定驗收項目的檢查內(nèi)容及有關(guān)的記錄表格： （ 1）機(jī)械部分檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 3）高壓環(huán)網(wǎng)柜檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 5）電力變壓器接管檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 7）低壓計量柜接管檢查內(nèi)容要求與記錄。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 （ 9）水表檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 11）閉路監(jiān)控檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 13）房屋主體檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 15）公共設(shè)施檢查內(nèi)容要求與記錄。 我們將協(xié)助建設(shè)單位和物業(yè)公司對查出各類施工缺陷分類整理，編制成《施工遺留問題整改報告》，提交建設(shè)單位，跟進(jìn)督促并協(xié)助落實解決施工遺留問題，掌握施工遺留問題改進(jìn)程度與改進(jìn)結(jié)果，將交房遺留的工程施工問題控制在最小，以保證房屋順利交付給客戶。 1） 協(xié)助調(diào)查 當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理收費情況，根據(jù)湛江市物業(yè)服務(wù)收費管理有關(guān)要求，擬《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 定 “ 金色藍(lán)灣 ” 物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，并報湛江市物價局核準(zhǔn)。 3） 提交 “ 金色藍(lán)灣 ” 物業(yè)服務(wù)中心 組織架構(gòu)。 5） 提 交管理用房與生活用房設(shè)置方案。 第 二節(jié) 規(guī)章制度建立顧問內(nèi)容 招商局物業(yè)派駐項目的顧問經(jīng)理將協(xié)助建立如下規(guī)章制度體系： （ 1）公司級規(guī)章制度 A、服務(wù)規(guī)范 ? 公司員工文明用語 ?公司員工儀容儀表規(guī)范 ?公司員工行為規(guī)范 B、行政管理 ? 檔案管理規(guī)程 ? 文稿打印控制規(guī)程 ? 印章管理規(guī)程 ? 文件處理規(guī)程 ? 辦公用品管理規(guī)程 ? 辦公設(shè)備管理規(guī)程 ? 公司會議管理規(guī)定 ? 參觀接待工作規(guī)程 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 ? 員工宿舍管理規(guī)程 ? 前臺工作規(guī)范 ? 倉庫管 理及庫存品防護(hù)運作規(guī)程 ? 員工工作服管理規(guī)程 ? 公司法律事務(wù)處理流程 ? 合同管理規(guī)程 ? 客戶投訴處理規(guī)程 ? 系統(tǒng)管理規(guī)程 C、人力資源管理 ? 員工招聘規(guī)程 ? 員工調(diào)配管理規(guī)程 ? 新員工入職報到程序 ? 培訓(xùn)體系管理規(guī)程 ? 兼職培訓(xùn)講師管理規(guī)程 ? 管理層員工培訓(xùn)管理規(guī)程 ? 操作層員工培訓(xùn)管理規(guī)程 ? 考勤管理規(guī)程 ? 員工管理規(guī)程 ? 人事檔案管理規(guī)定 ? 勞務(wù)工管理規(guī)程 ? 管理層員 ? 工考核獎懲制度 ? 員工公司內(nèi)部調(diào)動規(guī)程 ? 員工離職規(guī)程 ? 員工請休假管理規(guī)程 ? 員工工資管理規(guī)程 《 2020 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