【正文】 的維修服務(wù)，便可商居無憂。 通過提升 物業(yè)管理服務(wù) 的實施，將使 協(xié)鑫項 目 在服務(wù) 上更上一個臺階，在物業(yè)管理方面樹立自已的品牌形象。在雙方合作期內(nèi)，我們將根據(jù)ISO9000 質(zhì)量體系的有關(guān)要求，指導(dǎo) 協(xié)鑫項目 物業(yè)管理商 全面推行質(zhì)量管理，把質(zhì)量目標(biāo)落實到各部門、各環(huán)節(jié)直至到個人，使工作質(zhì)量不斷提高，達(dá)到業(yè)主滿意的效果。 協(xié)調(diào)管理指導(dǎo) 指導(dǎo) 協(xié)鑫項目 服務(wù)中心 運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。 管理運(yùn)作機(jī)制的制訂 根據(jù) 協(xié)鑫項目 服務(wù)中心 的實際情況制訂 實用、有效的運(yùn)作機(jī)制。 —— 實施日常管理目標(biāo)責(zé)任制，增強(qiáng)管理層的工作主動性。 —— 依法管理，管教結(jié)合，融情于管。 —— 管理者對機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人 員進(jìn)行監(jiān)督。 —— 通過信息反饋等各種手段，實現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制，保證 協(xié)鑫項目 物業(yè) 管理監(jiān)督機(jī)制的有效實現(xiàn)。 —— 目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相聯(lián)系的促進(jìn)機(jī)制，將管理目標(biāo)層層分解到個人以后，由分層次的子目標(biāo)之間相互聯(lián)系而形成的促動機(jī)制。 （五）、信息反饋及控制機(jī)制指導(dǎo) 信息反饋渠道： 2. 信息反饋控制方式： （ 1） 監(jiān)控中心通過投訴 電話、閉路電視、各專業(yè)組配備的無線對講機(jī)等現(xiàn)代工具，及時反饋 項目 每個區(qū)域發(fā)生的任何情況。 （ 3）流暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程，一環(huán)緊扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。 （ 5）通過反饋信息的總評比，及時發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn)，以便改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。 （ 2）指導(dǎo)實行目標(biāo)經(jīng)營管理責(zé)任制，對 服務(wù)中心 服務(wù) 目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，做 出具體要求。 （ 4）指導(dǎo) 服務(wù)中心 實行年度考核量化，年度崗位輪 換率 10%，采取“甲A、甲 B”淘汰制。 運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)化管理 （ 1）指導(dǎo)貫徹 ISO9000 物業(yè)管理質(zhì)量體系，嚴(yán)格按照管理規(guī)程和操作要求運(yùn)行。 （ 3）指導(dǎo)發(fā)揮計算機(jī)管理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)管理工作效率。 三 、顧問服務(wù)方式 顧問管理是保利物業(yè)公司利用自身人材、經(jīng)驗、管理模式、管理體系等，從 深圳保利物業(yè)服務(wù)有限公司引進(jìn)先進(jìn)、科學(xué)的管理模式，吸取保利豐富的管理經(jīng)驗，引入保利先進(jìn)的運(yùn)作機(jī)制，同時結(jié)合 協(xié)鑫項目 的實際狀況和商鋪業(yè)主的需求，建立健全的管理質(zhì)量體系與服務(wù)體系，使 協(xié)鑫項目 的物業(yè)服務(wù)專業(yè)化、規(guī)范化，樹立 協(xié)鑫項目 高尚物業(yè)的形象。 開發(fā)商 對保利物業(yè)的顧問服務(wù)工作實施監(jiān)督檢查，并進(jìn)行考核評定，同時應(yīng)積極配合保利物業(yè)展開的顧問工作，以達(dá)到預(yù)期的管理效果。 （二） 顧問服 務(wù)的范圍 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。 1 法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理和其它事項。 提供機(jī)電設(shè)備選型、安裝的咨詢、建議，指導(dǎo)進(jìn)行項目設(shè)備的檔案建立、運(yùn)行過程記錄及設(shè)備清單等工作。 入 伙方案：指導(dǎo)進(jìn)行入伙期間 服務(wù)中心 組織架構(gòu)，人員編制，交接驗收標(biāo)準(zhǔn)和 操作程序 ， 及入伙前各項準(zhǔn)備工作包括擬定計劃，制定收樓文件，入伙文件。 實施 ISO9000 質(zhì)量 體系模式，使 協(xié)鑫項目 物業(yè)管理商的管理制度在極短時間內(nèi)符全 ISO9000 運(yùn)行的規(guī)范。 四 、 顧問合作方式 及報價 （一）顧問合作方式 物業(yè)管理顧問 （二）顧問合作期 限 顧問合作期限 內(nèi) 分為 三個階段：顧 問前期介入期、顧問實操指導(dǎo) 期、顧問跟蹤服務(wù)期 顧問前期介入期：項目簽約至項目入伙前三個月 顧問實操指導(dǎo) 期：項目入伙前三個月至項目 入伙后兩 個月 顧問跟蹤服務(wù)期：項目 結(jié)束 后 三個月 （三）顧問派駐方式 階段 顧問工作組 (項目經(jīng)理 +專業(yè)顧問工作組 ) （四）顧問人員職責(zé) 項目經(jīng)理： 負(fù)責(zé)現(xiàn)場顧問工作，提供物業(yè)公司及項目團(tuán)隊成立專業(yè)建議，階段性進(jìn)駐現(xiàn)場工作。 （五） 具體顧問工作安排及報價（見下表） 按三期計劃實施 工作階段 顧問 人員 工作期限 工作方式 現(xiàn)場工作安排 管理目標(biāo) 前期介入 階段 駐 場經(jīng) 理1 人 顧問團(tuán) 3人 自合同簽訂之日起至本物業(yè)一期入伙之日前 3個月 電話、傳真、電子郵件等溝通方式；遠(yuǎn)程支持咨詢；顧問團(tuán)定期赴現(xiàn)場 考 察指導(dǎo) 駐 場 經(jīng) 理 現(xiàn) 場 駐場 1 個月；顧問團(tuán)赴現(xiàn)場 3 次，每次 4 個工作日 提供品牌使用與品牌宣傳資料。 實操指導(dǎo) 階段 (一期 ) 駐 場經(jīng) 理2 人 自物 業(yè) 入 伙之日前 3 個月起 計 5 個月（指一期項目入伙） 現(xiàn) 場 指導(dǎo) 駐 場 經(jīng) 理 常 駐 現(xiàn)場 ， 顧 問 團(tuán) 到 現(xiàn)場 2 次，每次 4個 工 作日 保 證 集中入 伙 、裝修期和 正 常 管 理 工 作 的 有序 開 展， 協(xié) 助管理商 進(jìn)行物 業(yè) 正 常 管 理 期 的各 項 工作。 繼 續(xù) 完 善 本 項 目 物 業(yè)管理工作，對出現(xiàn)的物業(yè) 管 理 問 題 提 供 合 理化、建設(shè)性的建議和整改措施，并在此階段協(xié)助 甲 方 自 有 物 業(yè) 公 司完成評優(yōu)申優(yōu)的工作。 繼 續(xù) 完 善 本 項 目 物 業(yè)管理工作，對出現(xiàn)的物業(yè) 管 理 問 題 提 供 合 理化、建設(shè)性的建議和整改措施，并在此階段協(xié)助 甲 方 自 有 物 業(yè) 公 司完成評優(yōu)申優(yōu)的工作。如果服務(wù)未達(dá)服務(wù)目標(biāo)，則根 據(jù) 實 際 情 況 ， 延 長12 個 月 無 償 服 務(wù) 期 每次 3 天。 費(fèi)用合計 人 民 幣： 76 萬元（不含往來差旅食宿費(fèi)） 說明： 人員安排： 1) 前期介入階段，顧問團(tuán)人員通常為機(jī)電設(shè)備、土建、電梯、空調(diào)、消防、樓宇智能化等工程方面專業(yè)人仕，園藝綠化、形象策劃等專業(yè)人仕將依據(jù)項目實際需要予以選派。 有關(guān)費(fèi)用： 1) 顧 問服務(wù)費(fèi)用的制定綜合考慮了以下各因素：本物業(yè)的實際情況、貴司 物業(yè)管理基礎(chǔ)、服務(wù)深度與范圍廣度、顧問團(tuán)赴現(xiàn)場工作量、給管理商提供 ISO9000 質(zhì)量體系模式的系統(tǒng)資料 、保利公司的品牌效應(yīng) 等。 本方案之顧問工作安排和工作期限的界定均以本物業(yè)項目 首期 入伙為基礎(chǔ)，如物業(yè)入伙日期有所變動，則工作安排和工作期限將相應(yīng)做出調(diào)整。 2 了解整體工 程進(jìn)度，發(fā)展商提供施工進(jìn)度表，參與發(fā)展商工程例會，跟進(jìn)工程進(jìn)度，對工程中出現(xiàn)的問題從物業(yè)角度提供合理化建議。 5 針對發(fā)展商對智能化工程的要求，協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價格比等方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設(shè)備的選型提出合理化建議。 序號 顧問階段 工作項目 工作內(nèi)容 實施日期 責(zé)任 部門/人 備注 10 根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點(diǎn)，審查植物設(shè)計圖紙，選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物，對不利于物業(yè)服務(wù)的問題提出調(diào)整建議。 2 指導(dǎo)物業(yè)前期介入工程人員參與 供配電設(shè)備、給排水工程質(zhì)量進(jìn)度 的跟蹤 3 指導(dǎo)物業(yè)前期介入工程人員參與 消防 人防設(shè)施工程 質(zhì)量進(jìn)度 的跟蹤 4 指導(dǎo)物業(yè)前期介入工程人員參與 智能化系統(tǒng)工程質(zhì)量進(jìn)度 的跟蹤 序號 顧問階段 工作項目 工作內(nèi)容 實施日期 責(zé)任 部門/人 備注 5 指導(dǎo)物業(yè)前期介入工程人員參與 土建工程的跟蹤 6 指導(dǎo)物業(yè)前期介入工程人員參與 空調(diào)工程的跟蹤 7 指導(dǎo)物業(yè)前期介入工程人員參與 綠化環(huán)境工程的跟蹤 8 指導(dǎo)物業(yè)前期介入工程人員參與重要設(shè)備的安裝、調(diào)試 9 針對設(shè)備設(shè)施的安裝、調(diào)試情況，提出合理化