【正文】 的開發(fā)商。隨著市民對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上 的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，對(duì)地段、交通、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。 加強(qiáng)城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對(duì)住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時(shí)更加注重了對(duì)生活品質(zhì)的追求。 隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對(duì)遼陽房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。 進(jìn)一步放活二手房交易市場(chǎng)。健 康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場(chǎng)的活躍和繁榮。同時(shí)要減免部分稅費(fèi)，以吸引廣大居民加入到這一市場(chǎng)上來，不斷完善和繁榮這一市場(chǎng)，以推動(dòng)遼陽市房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)模化、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)。房產(chǎn)建設(shè)面積、購買量、人均收入水平都保持在一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)，為了加大遼陽市房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷上升，應(yīng)總結(jié)過去的經(jīng)驗(yàn)，彌補(bǔ)過去的不足。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會(huì)非常敏感的住房問題。 一、我國房地產(chǎn)發(fā)展歷史 我國房地產(chǎn)業(yè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應(yīng)制度所取代。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自 1992年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)已超過五萬億元；城鎮(zhèn)人均居住面積由 1992年以前的 8 平方米，提高到了現(xiàn)在的 20 平方米。它自然就不會(huì)形成產(chǎn)業(yè)。 二、當(dāng)今房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀 進(jìn)入 2021 年 9 月以來，美國金融市場(chǎng)風(fēng)云再起，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購美林集團(tuán)、 AIG 集團(tuán)陷入危機(jī)，強(qiáng)烈震撼了美國金融市場(chǎng)，并在國際金融市場(chǎng)掀起滔天巨浪，曠日持久的美國次貸危機(jī)轉(zhuǎn)化為嚴(yán)峻的世紀(jì)性金融危機(jī)。同樣，這場(chǎng)危機(jī)的影響范圍和影響程度仍是未解之謎，對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是顯而易見。從 2021 年底至 2021 年 6 月的 1 年多時(shí)間里，美聯(lián)儲(chǔ)多次上調(diào)利率，但中國的利率只上調(diào)了兩次，而且 2021 年的一次利率調(diào)整只上調(diào)了貸款利率。 三、房地產(chǎn)過快上漲原因及對(duì)策 （一） .房地產(chǎn)過快上漲原因 客觀原因 （ 1）．土地價(jià)格上漲是最直接的原因。而“土地財(cái)政”加劇了土地價(jià)格上漲，在現(xiàn)有的土地“招、拍、掛”、財(cái)稅等政策制度下，地方政府是最大受益者，通過賣地可以獲得巨額利益，客觀上刺激賣地沖動(dòng)。此外，由于存量房地產(chǎn)的高價(jià)格使當(dāng)期取得土地的價(jià)格通過競(jìng)價(jià)的方式快速上漲，并延續(xù)高房價(jià)－高地價(jià)－更高房價(jià)的循環(huán)。為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，2021 年下半年以來，國家加大了宏觀調(diào)控力度，實(shí)施了一系列刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施，國家 4 萬億投資規(guī)模帶動(dòng)地方投資的超常規(guī)發(fā)展，加上適度寬松貨幣政策下銀行信貸規(guī)模的加速擴(kuò)張， 200 2021 年兩年共投放信貸 萬億元。在剛性需求下，流動(dòng)性的泛濫又進(jìn)一步推高了房價(jià)。從需求上看，由于土地是稀缺資源，隨著需求的增加房價(jià)上漲是經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的必然趨勢(shì)。 主觀原因 （ 1）．地方政府推動(dòng)。為獲取更多的土地出讓收入，地方政府對(duì)房價(jià)上漲樂見其成。 （ 2）．開發(fā)商刻意操作。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的不動(dòng)性、差異性，在需求一定時(shí)，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的外部壓力較小，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間價(jià)格合謀，一家 高價(jià)，共同提價(jià)，群體漲價(jià)。 （ 3）．消費(fèi)者、投機(jī)者推波助瀾。同時(shí)，由于投資渠道 狹窄，各種投資者、投機(jī)者趁勢(shì)推波助瀾，加劇了房價(jià)上漲。 （一）從嚴(yán)格控制土地為有限制放開，改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。因此，要繼續(xù)加大土地供應(yīng)，加強(qiáng)用地結(jié)構(gòu)管理，消除土地供求矛盾。二是加大對(duì)土地違法違規(guī)行為的查處力度，加快處置閑置房地產(chǎn)用地，嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地。三是加強(qiáng)結(jié)構(gòu)管理。加快普通商品住房項(xiàng)目審批，進(jìn)一步增加有效供應(yīng)。一是對(duì)住宅規(guī)定最低容積率和樓層高度。二是加強(qiáng)工業(yè)用地管理，分行業(yè)制定投資用地率。 （三）進(jìn)一步加強(qiáng)差別化住房信貸政策落實(shí)，有效抑制投資性、投機(jī)性購房行為。要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的監(jiān)管，提高差別化信貸政策落實(shí)力度。二是嚴(yán)厲打擊商品住宅銷售環(huán)節(jié)中的各種違規(guī)行為，加強(qiáng)信息公開透明，減少房地產(chǎn)商利用虛假信息制造房價(jià)上漲假象盈利空間，引導(dǎo)居民理性購房。當(dāng)前，交易和持有成本低是造成投資性、投機(jī)性購房的重要原因，這一方面推高房價(jià)，另一方面造成大量的住宅浪費(fèi)。 （五）改革土地出讓收入的管理體制，提高保障性住房政策執(zhí)行力。在積極推進(jìn)將土地轉(zhuǎn)讓收入列入財(cái)政預(yù)算管理的同時(shí)，要加大財(cái)政體制改革力度，進(jìn)一步規(guī)范中央和地方在財(cái)權(quán)與事權(quán)分配方面的關(guān)系，解決目前比較突出的中央出政策、地方出資金的問題，從根本上解決地方政府不再過度依賴“土地財(cái)政”解決問題。二是加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，堅(jiān)持房地產(chǎn)領(lǐng)域的 市場(chǎng)與保障“雙軌制”、“二元制”發(fā)展方向，盡快形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。 四、房地產(chǎn)的走勢(shì)及前景 金融貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的需求有著決定性意義，貨幣金融政策是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱絕對(duì)的推動(dòng)力。房地產(chǎn)價(jià)格上升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤提高，因此，房地產(chǎn)開發(fā)投 資的規(guī)模也上升，從而拉動(dòng)總產(chǎn)出上升。為了遏制房價(jià)過快上漲， 2021 年中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全方位的調(diào)控，調(diào)控政策密度、嚴(yán)厲程度超出市場(chǎng)預(yù)期，特別是明確提出“房價(jià)控制目標(biāo)”，加上限購 措施的大力度、大范圍執(zhí)行，將大大改變參與各方預(yù)期，特別是購房者對(duì)未來房價(jià)上漲的預(yù)期將因此得到顯著抑制。一線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、發(fā)展前景看好、市場(chǎng)輻射力強(qiáng)，在當(dāng)前全社會(huì)貨幣流動(dòng)性充裕的背景下，仍將擁有強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求。正是由于一線城市各方面的壓力和政策的調(diào)控，同時(shí)未來中國城市化重心將更多轉(zhuǎn)向二三線城市及中小城市，住房市場(chǎng)的發(fā)展空間也會(huì)相應(yīng)轉(zhuǎn)移。此外，由于高鐵等大大改變了交通格局，中小城市的城市化提速，也為房價(jià)上漲打開了新通道。隨著區(qū)域一體化的推進(jìn)，城市化進(jìn)程加速， 二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求也隨之增加，為 二、三線城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來了新的契機(jī)和空間。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照 2021年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等 7 個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計(jì)等 8 個(gè)相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實(shí)地視察。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會(huì)，認(rèn)真聽取他們的意見建議。 2021 年至 2021 年 10 月份，全市共建成商品房面積 萬㎡，完成銷售面積 萬㎡，空置面積 萬㎡，空置率為 %，其中 2021 年 110 月份全市建成商品房面積 萬㎡，銷售 萬㎡。盡管 2021 年下半年以來成交量下降明顯，但房價(jià)仍未下降且略有上升 ，這主要是受建材價(jià)格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。 經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23 萬㎡，小高層均價(jià) 2300 元 /㎡， 多層均價(jià)約 1800 元 /㎡，在房產(chǎn)市場(chǎng)占有較大份額。在實(shí)物配租方面，榆、神、府等 7 個(gè)縣區(qū)申報(bào)了建筑面積 萬㎡（ 1540 套），總投資 億元，其中榆陽區(qū)等 5 個(gè)縣區(qū)已開工 萬㎡、 850 套。榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，撤地改市特別是 2021 年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對(duì)撤地改 市后房價(jià)漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了快速發(fā)展的階段。金融危機(jī)以來，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響， 2021 年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約 萬㎡，空置率約為 63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。 7縣區(qū) 2021年第一季度較去年第四季度下降了 61%，到了第 二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈， 7 縣區(qū)分別比上季度增長了 %、 %，促成今年 二、三季度榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救市政策效果顯現(xiàn)。同時(shí)，相對(duì)寬松的信貸政策明顯 促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了 2021 年三季度樓市的大爆發(fā)。截止 6 月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá) 1092 億元，居全省第二，較年初增加 206 億元，較年初增加 137億元，增長 %，同比多增 76 億元，增量已相當(dāng)于 2021 年全年的%，增幅分別高于全國、全省 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。金融機(jī)構(gòu)為積極配合 國家啟 動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動(dòng)了榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。同時(shí)，房價(jià)也存在較大差異。 投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。但從 2021年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需 求在推 動(dòng)，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛，其土地價(jià)格逐步 抬高，開發(fā)成本大幅上升（見表 4）： 2021 年以前，榆林城區(qū)土地價(jià)格畝均價(jià)為 萬元，而 2021— 2021 每畝均價(jià)為 萬元， 2021 年畝均價(jià) 萬元，基本與 2021年以前持平，土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房價(jià)基本吻合。 2021 年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房價(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高， 對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價(jià)格明顯回落。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費(fèi)用，從 2021 到 2021 年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì)，從高速增長到大幅回落。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計(jì)算出來的平均銷售價(jià)格（現(xiàn)價(jià)），從 2021 年的 2050 元 /㎡上升到 2021 年的 2394 元 /㎡，上漲了 344 元 /㎡，漲幅達(dá) 17%?？傮w來講當(dāng)前支撐房價(jià)上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長是支撐房價(jià)增長的重要因素。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程。 房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。 面對(duì)金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時(shí)度勢(shì)，沉著應(yīng)對(duì)，制定了有針對(duì)性的政策和措施，對(duì)全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺(tái)和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實(shí)施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動(dòng)，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對(duì)榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。 1998 年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。 1998 年到 2021 年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì) gdp 增長的直接貢獻(xiàn)率從不到 1%上升到 %。 房地 產(chǎn)對(duì)投資增長的貢獻(xiàn)。 2021 年以來房地產(chǎn)銷售額 4 年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 %，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。 2021 年 — 2021 年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢(shì)，凈增加 1976 萬元，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷 售活躍。 2021 年 1— 10 月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫 9877 萬元，較去年同期 6024 萬元增長的 %。 此外，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。但實(shí)際上 ，與同期相比，凈增加了 198 萬元，仍處于上升趨勢(shì)。2021年 1— 10月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成 6256萬元，同比增長 %，占稅收總收入的 %。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。 一是要穩(wěn)定房價(jià)，防止房價(jià)的大起大落。要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房價(jià)，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房價(jià)作用；又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量；既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場(chǎng)