【正文】 ，使其暫時無法與同類發(fā)達城市的開發(fā)理念直接接軌。未來要使遼陽市房地產飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進的開發(fā)城市理念進入遼陽市，帶 動遼陽市房地產更好地發(fā)展。遼陽市房地產開發(fā)必須順應未來發(fā)展的總趨勢，走整體性、規(guī)?；l(fā)展之路。其中，政府必須強化其總體規(guī)劃功能，否則必然導致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個產業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業(yè)本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發(fā)商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產開發(fā)品質要求的提高，房地產企業(yè)必須建立服務至上 的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到“以產品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進行細致準確的產品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創(chuàng)新。 加強城市配套建設，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動房地產企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對追求生活品質的要求逐步提高，消費者對于住房的社區(qū)配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。遼陽市開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設的重點之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。 隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對遼陽房地產市場產生積極而深遠的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。要按照科學發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和遼陽市經(jīng)濟快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。 進一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段，規(guī)章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對于房地產業(yè)的發(fā)展有重要影響。健 康有序的房地產業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度。同時要減免部分稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動遼陽市房地產業(yè)的健康有序發(fā)展。 總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產業(yè)發(fā)展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。要進一步完善房地產開發(fā)市場，積極引導房產業(yè)向規(guī)模化、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設和區(qū)域中心城市建設做出積極的貢獻。 以 上是對遼陽市 2021 年至今房地產市場的一個大體調研和整合，在經(jīng)歷過 2021 年的全球金融危機后的遼陽市房產市場仍處于一個活躍的階段。房產建設面積、購買量、人均收入水平都保持在一個平穩(wěn)的狀態(tài)，為了加大遼陽市房產市場的不斷上升，應總結過去的經(jīng)驗，彌補過去的不足。 第二篇：房地產調研報告 房地產市場營銷調研報告 前言 房地產行業(yè)是我國房地產企業(yè)的主體，占我國房地產企業(yè)總數(shù)的百分之八十多。房地產開發(fā)業(yè)是競爭性行業(yè)，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。我國房地產企 業(yè)發(fā)展趨勢，對促進房地產業(yè)和整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，乃至維護整個社會的穩(wěn)定都有十分重要的意義。 一、我國房地產發(fā)展歷史 我國房地產業(yè)在計劃經(jīng)濟時代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從 20 世紀 80 年代房地產業(yè)重新興起， 90年代進入快速發(fā)展時期以來，我國住房分配和供應體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，自 1992年以來，我國房地產開發(fā)投資累計已超過五萬億元；城鎮(zhèn)人均居住面積由 1992年以前的 8 平方米，提高到了現(xiàn)在的 20 平方米。 八十 年代以前，沒有人公開地把房地產看成商品，更不會把它作為商品來買賣。它自然就不會形成產業(yè)。黨的十一屆三中全會以來，在經(jīng)濟體制改革的帶動下，房地產業(yè)，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。 二、當今房地產發(fā)展的現(xiàn)狀 進入 2021 年 9 月以來，美國金融市場風云再起，雷曼兄弟控股公司破產、美洲銀行收購美林集團、 AIG 集團陷入危機，強烈震撼了美國金融市場，并在國際金融市場掀起滔天巨浪，曠日持久的美國次貸危機轉化為嚴峻的世紀性金融危機。由于這場金融危機仍處于持續(xù)發(fā)展中，金融市場瞬息萬變，危機將走向何方 并止于何處 ?巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場危機的影響范圍和影響程度仍是未解之謎，對我國房地產行業(yè)的沖擊也是顯而易見。 次貸危機對我國房地產行業(yè)的影響，為了緩解國際資本投機人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從 2021 年底至 2021 年 6 月的 1 年多時間里，美聯(lián)儲多次上調利率，但中國的利率只上調了兩次，而且 2021 年的一次利率調整只上調了貸款利率。利率未能大幅度的調整，使虛熱的中國房地產市場難以得到有效的控制 ,導致中國樓市與美國樓市共同“繁榮”房地產泡沫不斷 膨脹，房地產行業(yè)不斷飆升。 三、房地產過快上漲原因及對策 （一） .房地產過快上漲原因 客觀原因 （ 1）．土地價格上漲是最直接的原因。房價上漲的根源在于土地供應趨緊引發(fā)的土地價格上漲。而“土地財政”加劇了土地價格上漲，在現(xiàn)有的土地“招、拍、掛”、財稅等政策制度下，地方政府是最大受益者，通過賣地可以獲得巨額利益，客觀上刺激賣地沖動。在 2021 年嚴厲的房地產調控背景下，國內主要城市房價依然能“不跌反漲”，主要原因之一是地價仍然在漲，各地頻頻出現(xiàn)新“地王”就是證明。此外，由于存量房地產的高價格使當期取得土地的價格通過競價的方式快速上漲，并延續(xù)高房價－高地價－更高房價的循環(huán)。 （ 2）．充裕的流動 性是房價上漲的主要“推手”。為應對金融危機，2021 年下半年以來，國家加大了宏觀調控力度，實施了一系列刺激經(jīng)濟發(fā)展的措施，國家 4 萬億投資規(guī)模帶動地方投資的超常規(guī)發(fā)展，加上適度寬松貨幣政策下銀行信貸規(guī)模的加速擴張， 200 2021 年兩年共投放信貸 萬億元。雖然，從 2021 年下半年中央銀行就開始引導貨幣政策回歸常態(tài)，持續(xù)不斷地回收流動性，但由于存量貨幣過于巨大，加之，其他主要國家貨幣政策寬松，熱錢大量涌入，市場的流動性仍過度寬裕。在剛性需求下，流動性的泛濫又進一步推高了房價。 （ 3）． 經(jīng)濟發(fā)展必然趨勢。從需求上看，由于土地是稀缺資源，隨著需求的增加房價上漲是經(jīng)濟發(fā)展帶來的必然趨勢。特別是，我國正處于城市化高速發(fā)展階段，未來將有超過 4 億的農村人口向城市轉移，加之，我國人口多、“ 18 億畝耕地”紅線的客觀限制，人多地少矛盾尖銳，住房供求矛盾將長期存在。 主觀原因 （ 1）．地方政府推動。目前，房地產業(yè)成為我國擴大內需、拉動經(jīng)濟發(fā)展的重要力量，也為地方政府帶來巨大效益。為獲取更多的土地出讓收入，地方政府對房價上漲樂見其成。同時，賣地行為進而刺激地價的不斷攀升，最終導致房價的持續(xù) 快速上漲。 （ 2）．開發(fā)商刻意操作。目前，除了容積率外，開發(fā)商完全壟斷了所購地塊之上的處置權和定價權，形成市場性壟斷。由于房地產產品的不動性、差異性，在需求一定時，價格競爭的外部壓力較小，房地產開發(fā)企業(yè)之間價格合謀，一家 高價，共同提價，群體漲價。同時，部分開發(fā)商還惡意炒作“房價越調越高”的消息，加之近年來房價不斷上漲形勢，購房者因對后市房價看漲，心理恐慌，也只能被迫接受。 （ 3）．消費者、投機者推波助瀾。房地產價格上漲信號，使消費者對房地產后市看好，從而盲目跟風。同時，由于投資渠道 狹窄，各種投資者、投機者趁勢推波助瀾，加劇了房價上漲。 （二） .抑制房地產價格上漲的對策 在當前錯綜復雜的情況下，面對多重利益糾葛，抑制房價上漲要以科學發(fā)展為主題，以加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉變?yōu)橹骶€，加大房地產宏觀調控力度，兼顧地區(qū)差異性和社會公平性，進一步加大土地供應力度、改善土地供應結構、采取有效措施加快保障房建設，盡快形成房地產業(yè)市場與保障性住房“雙軌制”發(fā)展模式，促進我國房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。 （一）從嚴格控制土地為有限制放開，改善土地供應結構。土地緊張一直是房地產商借口漲價的理由 。因此，要繼續(xù)加大土地供應，加強用地結構管理，消除土地供求矛盾。一是對房價上漲過快的城市，要增加居住用地供應總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應。二是加大對土地違法違規(guī)行為的查處力度，加快處置閑置房地產用地，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地。對定價過高、漲幅過快的房地產開發(fā)項目重點清算和稽查土地增值稅。三是加強結構管理。要求地方政府盡快編制和公布住房建設規(guī)劃，嚴格落實保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的 70%。加快普通商品住房項目審批，進一步增加有效供應。 （二）改土地供給量控制為利用率控制，切實推進集約用地。一是對住宅規(guī)定最低容積率和樓層高度。應根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平、城市發(fā)展水平和發(fā)達程度，規(guī)定最低容積率和建樓高度，讓新建住宅向空中發(fā)展，最大限度節(jié)約土地。二是加強工業(yè)用地管理，分行業(yè)制定投資用地率。要嚴控開發(fā)區(qū)設置和工業(yè)用地審批，迫使工商業(yè)建筑也向空中發(fā)展，盡快扭轉工商業(yè)用地的嚴重浪費行為。 （三）進一步加強差別化住房信貸政策落實，有效抑制投資性、投機性購房行為。一是充分發(fā)揮信貸政策抑制不合理住房 需求特別是投資投機性需求的作 用。要加強對商業(yè)銀行的監(jiān)管，提高差別化信貸政策落實力度。對于房價過快上漲的城市，地方政府應果斷采取包括限購政策在內的臨時性措施，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。二是嚴厲打擊商品住宅銷售環(huán)節(jié)中的各種違規(guī)行為，加強信息公開透明，減少房地產商利用虛假信息制造房價上漲假象盈利空間，引導居民理性購房。 （四）加強持有交易環(huán)節(jié)管理，提高住宅使用率。當前，交易和持有成本低是造成投資性、投機性購房的重要原因，這一方面推高房價，另一方面造成大量的住宅浪費。因此，進一步加強對閑 置住宅管理、增加持有成本能有效抑制房地產價格。 （五）改革土地出讓收入的管理體制，提高保障性住房政策執(zhí)行力。一是加快推進土地收入管理體制。在積極推進將土地轉讓收入列入財政預算管理的同時，要加大財政體制改革力度，進一步規(guī)范中央和地方在財權與事權分配方面的關系，解決目前比較突出的中央出政策、地方出資金的問題，從根本上解決地方政府不再過度依賴“土地財政”解決問題。進一步規(guī)范銀行的信貸行為，加強地方政府融資平臺管理，有效消解地方政府運用“土地財政”的外在支持力。二是加快推進住房保障體系建設，堅持房地產領域的 市場與保障“雙軌制”、“二元制”發(fā)展方向，盡快形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。要提高政策執(zhí)行力、落實力，通過政績考核、土地出讓金一定比例用于保障房建設強制性管理、保障性用地占用地規(guī)劃比例管理等措施，確保保障性住房建設計劃全面完成。 四、房地產的走勢及前景 金融貨幣政策對房地產行業(yè)的需求有著決定性意義，貨幣金融政策是決定房地產市場冷熱絕對的推動力。貨幣擴張將降低利率，降低房地產開發(fā)企業(yè)和購房者的融資成本，從而提高房地產價格。房地產價格上升，房地產開發(fā)企業(yè)的利潤提高，因此，房地產開發(fā)投 資的規(guī)模也上升，從而拉動總產出上升。在適度寬松貨幣政策影響下，房地產市場出現(xiàn)購銷兩旺的局面。為了遏制房價過快上漲， 2021 年中央出臺了一系列房地產調控政策，經(jīng)濟手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強監(jiān)管等方面對中國房地產市場進行了全方位的調控，調控政策密度、嚴厲程度超出市場預期，特別是明確提出“房價控制目標”，加上限購 措施的大力度、大范圍執(zhí)行，將大大改變參與各方預期，特別是購房者對未來房價上漲的預期將因此得到顯著抑制。 另一方面，二套房首付提高、營業(yè)稅征收從嚴、加息等政策也將大大增 加購房者的資金成本和未來的交易成本，也將增加投資性購房的獲利風險。一線城市由于經(jīng)濟發(fā)展水平高、發(fā)展前景看好、市場輻射力強，在當前全社會貨幣流動性充裕的背景下，仍將擁有強勁的市場需求。然而在一線城市土地價格大幅上漲、購房負擔明顯高于二三線城市的大背景下，一線城市的市場份額呈下降趨勢。正是由于一線城市各方面的壓力和政策的調控，同時未來中國城市化重心將更多轉向二三線城市及中小城市，住房市場的發(fā)展空間也會相應轉移。 新一輪房地產調控政策，使一線城市土地供應進一步受限，難與少數(shù)央企爭地的開發(fā)商加快向中小城市轉 移。此外，由于高鐵等大大改變了交通格局，中小城市的城市化提速，也為房價上漲打開了新通道。相對于一線城市發(fā)展已較為成熟穩(wěn)定的市場， 二、三線城市的房地產市場正處快