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2024-10-28 21:24本頁面
【正文】 二、區(qū)域背景：二道區(qū)結合地域優(yōu)勢，注重依托資源，在服務文化產業(yè)過程中，積極融入，全程策劃。如何發(fā)展文化事業(yè)，隨著文化體制改革的日益深入，二道區(qū)創(chuàng)新思路，一手全力抓好公益性文化事業(yè)，一手調動各方資源發(fā)展文化產業(yè)。未來五年，二道區(qū)的發(fā)展定位是“建設新二道，服務長東北，輻射長吉圖 ”，力爭把二道區(qū)從過去的邊緣城區(qū)發(fā)展為現(xiàn)代化的中心城區(qū)。四、調查方法；、報刊及書籍信息收集；。房地產開發(fā)業(yè)是競爭性行業(yè)，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。一、我國房地產發(fā)展歷史我國房地產業(yè)在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。據(jù)統(tǒng)計，自1992年以來，我國房地產開發(fā)投資累計已超過五萬億元；城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平方米。它自然就不會形成產業(yè)。二、當今房地產發(fā)展的現(xiàn)狀進入2008年9月以來，美國金融市場風云再起，雷曼兄弟控股公司破產、美洲銀行收購美林集團、AIG集團陷入危機，強烈震撼了美國金融市場，并在國際金融市場掀起滔天巨浪，曠日持久的美國次貸危機轉化為嚴峻的世紀性金融危機。同樣，這場危機的影響范圍和影響程度仍是未解之謎，對我國房地產行業(yè)的沖擊也是顯而易見。從2004年底至2006年6月的1年多時間里，美聯(lián)儲多次上調利率，但中國的利率只上調了兩次，而且2006年的一次利率調整只上調了貸款利率。三、房地產過快上漲原因及對策（一）.房地產過快上漲原因客觀原因（1）．土地價格上漲是最直接的原因。而“土地財政”加劇了土地價格上漲，在現(xiàn)有的土地“招、拍、掛”、財稅等政策制度下，地方政府是最大受益者，通過賣地可以獲得巨額利益，客觀上刺激賣地沖動。此外，由于存量房地產的高價格使當期取得土地的價格通過競價的方式快速上漲，并延續(xù)高房價－高地價－更高房價的循環(huán)。為應對金融危機，2008年下半年以來，國家加大了宏觀調控力度，實施了一系列刺激經濟發(fā)展的措施，國家4萬億投資規(guī)模帶動地方投資的超常規(guī)發(fā)展，加上適度寬松貨幣政策下銀行信貸規(guī)模的加速擴張，200在剛性需求下，流動性的泛濫又進一步推高了房價。從需求上看，由于土地是稀缺資源，隨著需求的增加房價上漲是經濟發(fā)展帶來的必然趨勢。主觀原因（1）．地方政府推動。為獲取更多的土地出讓收入，地方政府對房價上漲樂見其成。（2）．開發(fā)商刻意操作。由于房地產產品的不動性、差異性，在需求一定時，價格競爭的外部壓力較小，房地產開發(fā)企業(yè)之間價格合謀，一家高價，共同提價，群體漲價。（3）．消費者、投機者推波助瀾。同時，由于投資渠道狹窄，各種投資者、投機者趁勢推波助瀾，加劇了房價上漲。（一）從嚴格控制土地為有限制放開，改善土地供應結構。因此，要繼續(xù)加大土地供應，加強用地結構管理，消除土地供求矛盾。二是加大對土地違法違規(guī)行為的查處力度，加快處置閑置房地產用地，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地。三是加強結構管理。加快普通商品住房項目審批，進一步增加有效供應。一是對住宅規(guī)定最低容積率和樓層高度。二是加強工業(yè)用地管理，分行業(yè)制定投資用地率。（三）進一步加強差別化住房信貸政策落實，有效抑制投資性、投機性購房行為。要加強對商業(yè)銀行的監(jiān)管，提高差別化信貸政策落實力度。二是嚴厲打擊商品住宅銷售環(huán)節(jié)中的各種違規(guī)行為，加強信息公開透明，減少房地產商利用虛假信息制造房價上漲假象盈利空間，引導居民理性購房。當前，交易和持有成本低是造成投資性、投機性購房的重要原因，這一方面推高房價，另一方面造成大量的住宅浪費。（五）改革土地出讓收入的管理體制，提高保障性住房政策執(zhí)行力。在積極推進將土地轉讓收入列入財政預算管理的同時，要加大財政體制改革力度，進一步規(guī)范中央和地方在財權與事權分配方面的關系，解決目前比較突出的中央出政策、地方出資金的問題，從根本上解決地方政府不再過度依賴“土地財政”解決問題。二是加快推進住房保障體系建設，堅持房地產領域的市場與保障“雙軌制”、“二元制”發(fā)展方向，盡快形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。四、房地產的走勢及前景金融貨幣政策對房地產行業(yè)的需求有著決定性意義，貨幣金融政策是決定房地產市場冷熱絕對的推動力。房地產價格上升，房地產開發(fā)企業(yè)的利潤提高，因此，房地產開發(fā)投資的規(guī)模也上升，從而拉動總產出上升。為了遏制房價過快上漲，2010年中央出臺了一系列房地產調控政策，經濟手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強監(jiān)管等方面對中國房地產市場進行了全方位的調控，調控政策密度、嚴厲程度超出市場預期，特別是明確提出“房價控制目標”，加上限購措施的大力度、大范圍執(zhí)行，將大大改變參與各方預期，特別是購房者對未來房價上漲的預期將因此得到顯著抑制。一線城市由于經濟發(fā)展水平高、發(fā)展前景看好、市場輻射力強，在當前全社會貨幣流動性充裕的背景下，仍將擁有強勁的市場需求。正是由于一線城市各方面的壓力和政策的調控，同時未來中國城市化重心將更多轉向二三線城市及中小城市，住房市場的發(fā)展空間也會相應轉移。此外，由于高鐵等大大改變了交通格局，中小城市的城市化提速，也為房價上漲打開了新通道。隨著區(qū)域一體化的推進，城市化進程加速，二、三線城市房地產市場的剛性需求也隨之增加
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