【正文】 滿足城市居民的食品購買便利，推動城市功能的完善，提高城市居民的生活 品質。 食品加工及物流企業(yè)的快速發(fā)展也將帶動就業(yè)崗位的增加和居民收入的提高，推動整個包頭市的經(jīng)濟良性發(fā)展。配套服務設施圍繞項目將會增加 1000 個崗位。 有利于解決城市生活配套服務的問題。人們對于日常飲食的習慣也在日新月異。 本項目采用的是世界先進的冷鏈物流技術，從農產品和原料的生產加工的源頭到市場銷售等所有環(huán)節(jié)的溫度進行嚴格的控制，在最大程度上保證城市百姓的食品安全問題。促進城市消費經(jīng)濟健康有序地發(fā)展，從而對當?shù)睾陚ザL遠的經(jīng)濟發(fā)展目標提供有力的保障。 （二）項目提出的過程 包頭潤恒農產品物流有限公司通過對 包頭及周邊地區(qū)物流 市場的調查研究和對母公司 江蘇潤恒集團 的 物流管理 優(yōu)勢的依托，決定在包頭國家稀土高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)濱河新區(qū)萬水泉鎮(zhèn) 投資建設 物流園區(qū) 項目，故 委托我公司對項目建設進行可行性研究。 第二節(jié) 項目概況 一、建設地址 本項目建設選址于包 頭國家 稀土高新技術產業(yè)開發(fā) 區(qū)濱河新區(qū)萬水泉鎮(zhèn)。 建設規(guī)模： 冷鏈物流規(guī)模：根據(jù)市場目標，服務人口約為 400 萬人（按市場目標測算）， 則 年過貨量約為 12 萬噸。 果品市場服務能力，根據(jù)市場目標，服務人口約為 400 萬人（按市場目標測算），則年過貨量約為 32 萬噸。 依托以上服務功能，項目 總建筑面積 115688m2。 三、主要建設條件 （一）城市發(fā)展條件 本項目最大服務半徑為 200 公里， 覆蓋了包頭、呼和浩特市和鄂爾多斯市三個內蒙古地區(qū)的主要城市，這三個城市被稱為內蒙古的“金三角”，是內蒙古自治區(qū)經(jīng)濟較活躍的地區(qū) ，給物流業(yè)的發(fā)展帶來廣闊的市場空間。緊包頭農副產品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內蒙古聯(lián)烽咨詢公司 12 緊抓住國家實施西部大開發(fā)和自治 區(qū)加快呼包鄂區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略機遇，積極推動科學發(fā)展、率先發(fā)展，國民經(jīng)濟的成長性、持續(xù)性和穩(wěn)定性進一步增強，主要經(jīng)濟指標實現(xiàn)了重大突破。 20xx 社會消費品零售總額達到 516 億元左右 （其中批發(fā)零售貿易業(yè)總額為 397 億元） ，是 20xx 年的 倍。 呼和浩特市是內蒙古 自 治區(qū)的首府城市 ， 作 為內蒙古的政治、經(jīng)濟、文化中心 ，呼和浩特市 20xx 年 GDP 為 億元，人均 GDP為 萬元 。 鄂爾多斯市是近年來內蒙古地區(qū)經(jīng)濟增長最快的城市， 20xx 年末，全市常住人口 萬人。 （二）物流發(fā)展基礎設施情況 本項目建設地點選擇在 包頭國家 稀土高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū) 濱河新區(qū)萬水泉鎮(zhèn)， 項目所在區(qū)域規(guī)劃用地為商貿物流產業(yè)用地， 該地目包頭農副產品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內蒙古聯(lián)烽咨詢公司 13 前沒有完整的市政基礎設施 ， 項目投資方與當?shù)卣炗喠送顿Y協(xié)議 ,協(xié)議中政府允諾了市政配套的基礎設施將 隨著項目的建設 ， 保證項目的水、電、 氣、 供熱等供應 配套 到控制紅線。 （三） 冷鏈物流中的發(fā)展機遇 雖然冷藏物流具有很大的發(fā)展?jié)摿?,但是由于專業(yè)人員的缺乏和基礎設施 的嚴重滯后 ,我國的冷藏物流業(yè)尚處于初級階段 ，我國冷鏈體系整體上存在四個方面的問題： 一是完整獨立的食品冷鏈體系尚未成形。 二是食品冷鏈的市場化程度很低，第三方介入很少。 三是食品冷鏈的硬件設施建設不足。由此產生兩個直接后果，第一個是易腐食品特別是初級農產品的大量損耗，由于運輸過程中損耗高，整個物流費用占到易腐物品成本的 70%，而按照國際標準，易腐物品物流成本最高不超過其總成本的 50%。 四是食品冷鏈缺乏上下游的整體規(guī)劃和整合。 因此，建立農副產品物流園，既滿足城市功能配套需要，也解決目前農民“運輸難”和“交易難”的問題，具有重要的現(xiàn)實意義。包頭已逐步成為華北地區(qū)重要的商貿中心城市。為促進我國物流事業(yè)發(fā)展的需要，國家“十一五”規(guī)劃已將物流配送列為重點發(fā)展的產業(yè)。 包頭市政府對本項目的建設也持積極肯定態(tài)度，在規(guī)劃、項目用包頭農副產品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內蒙古聯(lián)烽咨詢公司 15 地等方面給予了大力支持，為本項目的建設提供了的政策空間。 五、主要技術經(jīng)濟指標 表 11 主要技術經(jīng)濟指標 序號 指標 單位 數(shù)量 備注 1 規(guī)模 總占地 m2 112535 1． 2 總建筑面積 m2 115688 2 主要建設內容 冷庫（地上部分） m2 66642 冷庫（地下部分） m2 11910 氨機房變電房 m2 2636 蔬菜果品 市場 m2 23064 沿街商鋪 m2 11168 附屬用房 m2 268 3 總投資 萬元 71600 建設投資 萬元 70400 流動資金 萬元 1200 4 資金籌措 建設單位自籌 萬元 20400 銀行借款 萬元 50000 5 規(guī)劃指標 綠化率 ％ ％ 容積率 6 正常 年銷售收入 萬元 26168 經(jīng)營期第三年 7 年平均 投資利潤率 % % 8 年平均 投資利稅率 % % 9 內部收益率 % % 所得稅后 10 投資回收期 年 所得稅后 包頭農副產品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內蒙古聯(lián)烽咨詢公司 16 第三節(jié) 問題和建議 一、 本項目所在地塊的市政基礎設施 不完善 ，本項目要在計劃的時間順利投入運營 ，需要包頭國家稀土高技術產業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會在市政建設方面給予積極配合，建議項目建設單位與管委會就項目的建設進度及時溝通，保證市政的順利對接。 三、 本項目工程 投資 較 大、 工期較緊 ，建議建設單位可以考慮委托專業(yè)的項目管理公司協(xié)助項目的建設。 現(xiàn)代物流產業(yè)在國際上已成為商品市場體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場營銷方式的有效載體，其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃發(fā)展。為促進我國物流事業(yè)發(fā)展的需要，國家“十一五”規(guī)劃已將物流配送列為重點發(fā)展的產業(yè)。 本項目以冷鏈物流為主，兼顧農產品物流。 冷鏈物流是一個新興的行業(yè)，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，消費者對食品的安全性和新鮮度的要求日益增加，冷鏈物流市場的需求巨大，據(jù)了解，自上世紀 80 年代以來，我國也曾投資數(shù)億元人民幣先后修建了 100 多座氣調貯藏庫，并從國外引進了一批較先進的具有一定規(guī)模的農產品加工生產線，主要用于農副產品加工儲藏。 第一節(jié) 冷鏈物流市場分析 一、我國冷鏈物流市場總規(guī)模分析 蔬菜、水果、肉類、水產品等農產品需要通過低溫流通才能使其最大限度地保持食品原有的新鮮程度、色澤、風味及營養(yǎng)，冷鏈物流應運而生。 目前我國冷鏈物流發(fā)展尚處于起步階段，雖然隨著人民生活水平的提高，冷鏈食品的消費逐年增長，但從總體來看我國冷鏈物流的現(xiàn)狀不容樂觀，與發(fā)達國家的冷鏈物 流相比還存在非常大的差距，處于相對滯后的水平。 倉儲設施中具有冷藏保鮮等功能的倉庫較少，現(xiàn)代化自動倉儲設施比例較低。鐵路運輸中，在全國總運行的 萬鐵路車輛冷藏車只占 2%左右，不足 7000 輛。目前國內各個冷凍冷藏企業(yè)的制冷技術仍處于有待發(fā)展的階段，保留著以往的老一套制冷工藝和技術，冷凍冷藏質量監(jiān)控，車間環(huán)境溫度和潔凈度控制，衛(wèi)生管理和包裝技術仍與國際標準有較大的差距。雖然許多先進的全程冷藏控溫管理制度正在逐步建立中，但由于企業(yè)不能及時使用，導致了各個環(huán)節(jié)上的信息阻塞，易腐制品在運輸中經(jīng)常發(fā)生延誤，進一步 加大了風險。根據(jù)測算結果 ,到 20xx年 ,我國物流總成本將達到 48000多億元 ,第三方物流市場總規(guī)模將達到 220xx 多億元 ,而目前我國第三方物流業(yè)才剛才起步 ,實際總規(guī)模非常微小 ,因此發(fā)展空間非常大。 目前內蒙古自治區(qū)專業(yè)化冷鏈物流服務的方式有限，手段原始且單一，缺乏競爭實力，能提供綜合性、全過程、集成化的現(xiàn)代冷鏈物流服務的專業(yè)企業(yè) 很少 ，主要是停留在貨物代理、倉 儲、庫存管理、搬運和定向性運輸上。 信息技術應用水平較低 。 相關法律、法規(guī)體系不完善，缺乏具體的可操作的產業(yè)政策扶持 。 冷鏈物流企業(yè)之間缺乏信任度 。 三、內蒙古自治區(qū)內的冷凍品需求分析 20xx 年，我 區(qū) 人均 GDP 達到 32214 元，正是對營養(yǎng)、健康、美味的畜產品需求旺盛的時期。 內蒙古自治區(qū) 系 冷凍食品及 肉制品 生產和 消費大 區(qū) ，從全國來看， 冷凍 肉類消費高于其他省份，僅 包 市每天 冷凍 肉制品 及乳制品 銷量就達 60 噸左右，年 冷凍 肉制品需求量達 5 萬噸， 本項目可覆蓋的地區(qū) 冷凍 肉制品需求量 年均 達 17 萬噸，消費群體龐大，市場潛力巨大，發(fā)展前景廣闊 。 四、本項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） 全球經(jīng)濟一體化及華北 經(jīng)濟圈形成，推動冷鏈物流向國際化方向發(fā)展。全球經(jīng)濟一體化及東北亞經(jīng)濟圈合作將推動我市國際化進程，為本項目提供了良好的時代背景和國際環(huán)境?，F(xiàn)在盡管 內蒙古自治區(qū) 物流基礎設施在政府部門的大力扶持下已有較大的改善，但與 自治區(qū) 經(jīng)濟以及物流產業(yè)的發(fā)展要求相比仍存在著較大的差距，冷凍運輸裝備和技術手段落后，物流信息技術應用滯后，這直接影響著冷鏈物流效率的提高。隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展和人民物資文化生活水平的提高，顧客對服務質量的期望水平將不斷提高并呈現(xiàn)多樣化趨勢，貨物運輸中小批量、多品種、高價值的貨物越來越多。 包頭農副產品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內蒙古聯(lián)烽咨詢公司 23 威脅（ T） 隨著本項目建設成功，必然會面臨來自自治區(qū) 內其他冷鏈物流業(yè)的正面競爭，因此，本項目應該充分發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢，以高質量和相對較低的成本來贏得市場，克服外部的威脅。 五、目標市場 本項目采用現(xiàn)代標準化的物流設施和先進的物流管理技術 , 建立完 善的信息處理和可以 擴展升級的交換系統(tǒng)，力爭成為華 北地區(qū)有較大影響力的專業(yè)性農副產品物流配送基地之一。 包頭是華北及內蒙的樞紐，是我國華北地區(qū)的呼和浩特、鄂爾多斯、白云鄂博、二連浩特等城市的連續(xù)點。 出口集裝箱貨物可由包頭內陸口岸直接辦理離境手續(xù)，然后經(jīng)陸地、鐵路直 達國外、境外和香港地區(qū)。包頭機場年吞吐旅客可達 90 萬人次，有國際國內航線 20 多條，可辦理 10 多個國家和地區(qū)、 60 多個機場的客貨聯(lián)運。 近年來，包頭加快了以路、橋、水、氣、熱、房為重點的城市基礎設施建設，初步形成了大城市交通網(wǎng)絡，包頭境內既有平原，又有山地，資源十分豐富。糧食產量較高，畜牧業(yè)產值在全國占重要地位。包頭的商貿活動十分活躍，物流市場建設逐步規(guī)范，管理水平不斷提高，物流環(huán)境極大改善。 包頭作為華北地區(qū)的商貿中心城市，發(fā)展現(xiàn)代物流產業(yè)，對培育新的經(jīng)濟增長點，推進經(jīng)濟結構的調整，增加就業(yè)，增強中心城市的服務功能和競爭力 ，應對包頭市未來經(jīng)濟社會全面、快速、和諧發(fā)展的挑戰(zhàn)都具有重要意義。持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境和雄厚的產業(yè)基礎，產生了巨大的物流需求。“十五”期間，包頭市綜合交通有了較快的發(fā)展，公路、鐵路、水運、民航全面發(fā)展，立體綜合交通網(wǎng)絡已經(jīng)形成，為發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)提供了便利的交通基礎設施條件。 呼和浩特市 20xx 年社會消費品零售總額為 533 億元，其中批發(fā)零售業(yè)為 398 億元，有限額以上批發(fā)零售貿易業(yè)法人企業(yè) 248 個，其中批發(fā)業(yè)有 114 個，零售業(yè)有 134 個，限額以上批發(fā)零售業(yè)商品銷售總額為 474 億元，其中批發(fā)業(yè)為 275 億元。 以上數(shù)據(jù)可以看出 ，包頭市的批發(fā)業(yè)相對發(fā)達， 限額以上批發(fā)零售業(yè)商品銷售總額最大 ， 三個城市中在限額以上批發(fā)零售業(yè)商品銷售總額 中批發(fā)業(yè)務 占比最大， 可見包頭在華北地區(qū)是一個物流樞紐。鄂爾多斯市作為新興城市，其消費潛力巨大，物流管理處于較低水平。 二 、場址現(xiàn)狀 （一）土地權屬及占地面積 土地 性質 為 規(guī)劃商業(yè)服務用 地，總占地面積為 169 畝，地塊 四面臨路 ，地塊四至范圍：濱河新區(qū) 春曉路以北、秋實路以南、共青大道以西、禮賢路以東 。項目用地的 西 側為 規(guī)劃商業(yè)服務用地 ，南側 為春曉路 ，東臨國道 210。 第二節(jié) 主要建設條件 一、地理位置 包頭農副產品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內蒙古聯(lián)烽咨詢公司 28 包頭的地理坐標是東經(jīng) 109 度 50 分至 111 度 25 分、北緯 41 度20 分至 42 度 40 分，面積為 27768 平方公里。 二、氣候 包頭屬半干旱中溫帶大陸性季風氣候。據(jù)《包頭市 20xx 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》， 20xx 年包頭市年均氣溫 ℃ ，年最低氣溫－ ℃ ，年最高氣溫 ℃ ， 年降水總量 毫米，年最大風速 米／秒，平均風速 米／秒，年日照時數(shù) 2806 小時，年平均相對濕度 52％，全年沙塵天氣 12 次。冬春二季，冰封雪飄，銀裝素裹，別具北國特色。其中貫通華北、西北地區(qū)的大動脈京包、 包蘭 、包神、 包西鐵路 在包交匯，東行可連 北京 ，西行可連 蘭州 ，南行 可連 太原 、 西安 、 上海 、 寧波 等地； 1 210 國道 穿越市區(qū)、呼包高速公路建成通車， 27 條公路干線通向全國各地，形