【正文】 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢公司 1 包頭潤恒農(nóng)產(chǎn)品物流有限公司 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期項目 可行性研究報告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽融投資咨詢事務(wù)所有限責(zé)任公司 二○一○年二月 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢公司 2 目 錄 第一章 總論 ............................................. 6 第一節(jié) 項目背景 ....................................... 6 第二節(jié) 項目概況 ...................................... 10 第三節(jié) 問題和建議 .................................... 16 第二章 市場分析 ....................................... 17 第一節(jié) 冷鏈物流市場分析 ............................. 18 第二節(jié) 以農(nóng)副產(chǎn)品為主的物流市場分析 ................. 23 第三章 建設(shè)選址與主要建設(shè)條件 .......................... 27 第一節(jié) 場址現(xiàn)狀 ..................................... 27 第二節(jié) 主要建設(shè)條件 ................................. 27 第四章 項目產(chǎn)品方案與建設(shè)規(guī)模 .......................... 30 第五章 項 目建設(shè)方案 .................................... 32 第一節(jié) 物流組織方案 ................................. 32 第二節(jié) 電子物流系統(tǒng) ................................. 34 第三節(jié) 檢驗檢測中心 ................................. 46 第四節(jié) 工程建設(shè)方案 ................................. 48 第六章 總圖運輸與公用工程 .............................. 57 第一節(jié) 總圖運輸 ..................................... 57 第二節(jié) 公用工程 ..................................... 61 第七章 項目燃料動力消耗 ................................ 76 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢公司 3 第八章 環(huán)境影響評價 .................................... 78 第九章 消防 ........................................... 82 第十章 節(jié)能 ........................................... 86 第十一章 勞動安全衛(wèi)生 .................................. 89 第十二章 組織機 構(gòu)及人員配置 ............................ 91 第十三章 項目實施計劃及進度 ............................ 93 第十四章 項目招投標(biāo)方案 ................................ 94 第十五章 投資估算和資金籌措方案 ........................ 98 第一節(jié) 投資估算 ..................................... 98 第二節(jié) 資金籌措 .................................... 100 第十六章 財務(wù)評價 ..................................... 101 第十七章 社會影響評價 ................................. 110 第十八章 研究結(jié)論 ..................................... 112 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢公司 4 附表 : 表 投資估算表 表 建設(shè)投資估算表（概算法） 表 建設(shè)投資估算表（形成資產(chǎn)法） 表 設(shè)備估算表 表 建設(shè)期利息估 算表 表 2 投資使用計劃與資金籌措表 表 3 營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表 表 項目收入明細(xì)估算 表 總成本費用估算表 表 燃料動力費表 表 5 工資及福利費估算表 表 6 折舊、攤銷估算表 表 7 借款還本付息計劃表 表 8 利潤與利潤分配表 表 9 項目投資現(xiàn)金流量表 表 10 項目資本金現(xiàn)金流量表 表 11 財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 表 12 資產(chǎn)負(fù)債表 附件 : 包頭潤恒置業(yè)有限公司入園協(xié)議書入園協(xié)議書 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢公司 5 組織機構(gòu)代碼證 附圖 : 項目區(qū)域位置圖 項目總平面布置圖 冷庫建筑單體平立面 圖 果蔬交易市場建筑單體平立面圖 商鋪建筑單體平立面圖 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢公司 6 第一章 總論 第一節(jié) 項目背景 一、項目名稱 包頭 農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項目 二、建設(shè)單位概況 項目建設(shè)單位為包頭潤恒農(nóng)產(chǎn)品物流有限公司，包頭潤恒農(nóng)產(chǎn)品物流有限公司是江蘇潤恒集團旗下的全資子公司，于 20xx 年 11 月份成立， 目前 注冊資本 8000 萬人民幣。 包頭潤恒農(nóng)產(chǎn)品物流有限公司是主營食品物流的大型現(xiàn)代化物流企業(yè)。公司以冷庫為中心，物流配送服務(wù)為鏈條，交易 物流中心 及大型超市為終端銷售網(wǎng)絡(luò)，充分整合食品物流產(chǎn)業(yè)鏈，為食品企業(yè)提供冷凍冷藏、產(chǎn)品交易市 場、物流配送、食品代工、物流方案設(shè)計、電子商務(wù)等一系列專業(yè)服務(wù)，全面提升食品物流特別是冷鏈物流整體產(chǎn)業(yè)鏈的價值。 該 公司以“誠信、創(chuàng)新、高效、回報”為企業(yè)理念，以打造中國現(xiàn)代食品物流平臺為使命，全面提升食品企業(yè)競爭力，致力于成為中國食品物流行業(yè)第一品牌。公司將充分利用業(yè)務(wù)、融資平臺和優(yōu)勢資源的作用，發(fā)揮經(jīng)營、管理、人才、品牌、信息等諸多因素的協(xié)同增強效應(yīng)，建立中國食品冷鏈物流行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，塑造食品物流的卓越品包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢公司 7 牌。 江蘇潤恒集團總部設(shè)在市河西新城區(qū)， 是一家集 食品 貿(mào)易、農(nóng)副產(chǎn)品 批發(fā)交易、物流配送、物流方案設(shè)計、電 子商務(wù) 、 飼料 生產(chǎn) 、種豬 繁育 、商品豬 養(yǎng)殖 、動物蛋白 生產(chǎn) 、 生化醫(yī)藥、現(xiàn)代化生豬屠宰、肉食品深加工為一體的大型企業(yè)集團， 公司注冊資本 4 億人民幣。 公司的經(jīng)營目標(biāo)是建立現(xiàn)代化的第三方物流體系，打造覆蓋全國的物流網(wǎng)絡(luò)，并建立電子商務(wù)交易系統(tǒng)，構(gòu)織連接食品物流上下游的交易平臺；服務(wù)宗旨是開發(fā)具有創(chuàng)意性和獲利性的經(jīng)營模式，在充分發(fā)揮公司的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，協(xié)同經(jīng)營、管理、人才、品牌、信息等諸多因素，以快速周到、價格合理的服務(wù)來滿足客戶的需求。 三 、報告編制依據(jù)及編制內(nèi)容 《投資項目可行性研究報告編制指南 》 ； 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 （第三版） ； 《中華人民共和國土地管理法》 ； 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 ； 《 內(nèi)蒙古自治區(qū)加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)若干政策的規(guī)定 》 ； 《包頭市城市總體規(guī)劃》 ； 《包頭 國民經(jīng)濟發(fā)展十一五規(guī)劃 綱要 》 ； 建設(shè)單位提供的其他資料。 四、項目提出的理由和過程 （一）項目提出的理由 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢公司 8 本項目是集現(xiàn)代化冷藏配送于一體的商品流轉(zhuǎn)和交易的場所。這一舉措將對促進包頭市乃至內(nèi)蒙古自治區(qū)的物流產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代化、信息化、專業(yè)化發(fā)展具有積極作用。 有利于形成以物流為龍頭的新型服務(wù) 業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。 本項目的建設(shè)將帶來現(xiàn)代的管理方式和服務(wù)模式，并滿足市場的需求，給當(dāng)?shù)貛硪粋€以冷鏈物流為龍頭的新的產(chǎn)業(yè)模式。物流市場的建立后，本地區(qū)將會形成以物流產(chǎn)業(yè)為龍頭產(chǎn)業(yè)集聚現(xiàn)象，大量的物流企業(yè)隨之誕生落戶，其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)更加會快速跟進，形成一個極具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)集團，在物流業(yè)的帶動之下，將會帶動工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)的逐漸繁榮。 有利于帶動包頭食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)的發(fā)展壯大。 由于缺乏市場信息和分布全國的銷售網(wǎng)絡(luò)，包頭市食品企業(yè)一直存在規(guī)模普遍較小、產(chǎn)值少、利稅低、競爭力弱的現(xiàn)象。本項目的建設(shè)將會給當(dāng)?shù)氐?食品加工業(yè)、畜牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、種植業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品銷售企業(yè)帶來先進管理體制和最新、最快的市場信息，形成國際化的市場導(dǎo)向，使得這些中小企業(yè)有目的性的學(xué)習(xí) ，從而更加 快速 成長。 包頭及其周遍地區(qū)的農(nóng)副產(chǎn)品資源十分豐富，由于缺乏有效的冷藏體系和銷售網(wǎng)絡(luò)，以及便捷的配送服務(wù)，包頭市農(nóng)副產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直受到制約，隨著本項目建設(shè)，利用現(xiàn)有的冷藏中心和物流配送網(wǎng)絡(luò)，徹底的打開制約發(fā)展的瓶頸，促使包頭農(nóng)副產(chǎn)品大量外銷，幫助解決了冷藏保鮮、銷售和配送的問題。 現(xiàn)代化冷藏中心的建立，將帶動整個食品行業(yè)的發(fā)展，降低企業(yè)包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢公司 9 成本，增加產(chǎn)品銷量，根 據(jù)目前包頭市的整體狀況，將會給整個食品行業(yè)帶來長足的增長。 有利于完善城市功能， 給當(dāng)?shù)?帶來大量的稅收和眾多的就業(yè)崗位。 本項目的建設(shè)，將促進城市 物流中心 及社區(qū)超市的建設(shè)發(fā)展，極大的滿足城市居民的食品購買便利，推動城市功能的完善，提高城市居民的生活 品質(zhì)。另外，將通過一系列的產(chǎn)業(yè)帶動，商業(yè)活動的繁榮必將帶來大量的稅收 。 食品加工及物流企業(yè)的快速發(fā)展也將帶動就業(yè)崗位的增加和居民收入的提高，推動整個包頭市的經(jīng)濟良性發(fā)展。 整個項目預(yù)計會新增加崗位 500 人。配套服務(wù)設(shè)施圍繞項目將會增加 1000 個崗位。由于擴大需求 ，帶動當(dāng)?shù)厥称芳庸て髽I(yè)的增長，在整個食品供應(yīng)鏈上將會 提供 2500 個崗位。 有利于解決城市生活配套服務(wù)的問題。 隨著社會的發(fā)展變遷，消費者的需求開始變得多樣化起來。人們對于日常飲食的習(xí)慣也在日新月異。市民的消費需要更加衛(wèi)生和安全，本項目通過在當(dāng)?shù)爻鞘薪⑷珖缘奈锪髋渌徒灰谆?，可以在最短的時間內(nèi)將全國各地的農(nóng)副產(chǎn)品送到千家萬戶，極大的豐富了市民的菜籃子。 本項目采用的是世界先進的冷鏈物流技術(shù)，從農(nóng)產(chǎn)品和原料的生產(chǎn)加工的源頭到市場銷售等所有環(huán)節(jié)的溫度進行嚴(yán)格的控制，在最大程度上保證城市百姓的食品安全問題。 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢公司 10 本項目市場可以充分地發(fā)掘包頭市及周邊地區(qū)對于食品行業(yè)的潛在需求，刺激消費，同時會帶動了當(dāng)?shù)爻鞘蟹?wù)業(yè)、商業(yè)的繁榮。促進城市消費經(jīng)濟健康有序地發(fā)展，從而對當(dāng)?shù)睾陚ザL遠(yuǎn)的經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)提供有力的保障。該項目建成達到正常運營年時 ， 預(yù)計 正常年主營業(yè)務(wù) 銷售收入為 26168 萬 元人民幣，年稅收約 7109 萬元人民幣。 （二）項目提出的過程 包頭潤恒農(nóng)產(chǎn)品物流有限公司通過對 包頭及周邊地區(qū)物流 市場的調(diào)查研究和對母公司 江蘇潤恒集團 的 物流管理 優(yōu)勢的依托，決定在包頭國家稀土高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)濱河新區(qū)萬水泉鎮(zhèn) 投資建設(shè) 物流園區(qū) 項目，故 委托我公司對項目建設(shè)進行可行性研究。我公司組織有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員對 當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)副產(chǎn)品物流體系進行了 系統(tǒng) 考察 、調(diào)研 ，充分考慮了當(dāng)?shù)?市場 物流需求 和建設(shè)單位意見，進行了大量的材料收集和調(diào)查研究，結(jié)合實際情況，組織有關(guān)專家對研究方案進行了充分論證，并與建設(shè)單位廣泛交換了意見，在聽取了專家和建設(shè)單位的意見后，對研究方案進行了修改補充，使研究方案更加完善充實，在此基礎(chǔ)上編制了《 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心一期項目 可行性研究報告》。 第二節(jié) 項目概況 一、建設(shè)地址 本項目建設(shè)選址于包 頭國家 稀土高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā) 區(qū)濱河新區(qū)萬水泉鎮(zhèn)。 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢公司 11 二、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 目標(biāo)： 成為華北地區(qū)有較大影響力的專業(yè)性農(nóng)副產(chǎn)品物流配送基地之一。 建設(shè)規(guī)模： 冷鏈物流規(guī)模：根據(jù)市場目標(biāo)，服務(wù)人口約為 400 萬人（按市場目標(biāo)測算）， 則 年過貨量約為 12 萬噸。設(shè)計最大年周轉(zhuǎn)次數(shù)為 22 次。 果品市場服務(wù)能力，根據(jù)市場目標(biāo)，服務(wù)人口約為 400 萬人（按市場目標(biāo)測算），則年過貨量約為 32 萬噸。 蔬菜市場服務(wù)能力，根據(jù)市場目標(biāo)，服