【正文】 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢(xún)公司 1 包頭潤(rùn)恒農(nóng)產(chǎn)品物流有限公司 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽融投資咨詢(xún)事務(wù)所有限責(zé)任公司 二○一○年二月 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢(xún)公司 2 目 錄 第一章 總論 ............................................. 6 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 ....................................... 6 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 ...................................... 10 第三節(jié) 問(wèn)題和建議 .................................... 16 第二章 市場(chǎng)分析 ....................................... 17 第一節(jié) 冷鏈物流市場(chǎng)分析 ............................. 18 第二節(jié) 以農(nóng)副產(chǎn)品為主的物流市場(chǎng)分析 ................. 23 第三章 建設(shè)選址與主要建設(shè)條件 .......................... 27 第一節(jié) 場(chǎng)址現(xiàn)狀 ..................................... 27 第二節(jié) 主要建設(shè)條件 ................................. 27 第四章 項(xiàng)目產(chǎn)品方案與建設(shè)規(guī)模 .......................... 30 第五章 項(xiàng) 目建設(shè)方案 .................................... 32 第一節(jié) 物流組織方案 ................................. 32 第二節(jié) 電子物流系統(tǒng) ................................. 34 第三節(jié) 檢驗(yàn)檢測(cè)中心 ................................. 46 第四節(jié) 工程建設(shè)方案 ................................. 48 第六章 總圖運(yùn)輸與公用工程 .............................. 57 第一節(jié) 總圖運(yùn)輸 ..................................... 57 第二節(jié) 公用工程 ..................................... 61 第七章 項(xiàng)目燃料動(dòng)力消耗 ................................ 76 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢(xún)公司 3 第八章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) .................................... 78 第九章 消防 ........................................... 82 第十章 節(jié)能 ........................................... 86 第十一章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生 .................................. 89 第十二章 組織機(jī) 構(gòu)及人員配置 ............................ 91 第十三章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃及進(jìn)度 ............................ 93 第十四章 項(xiàng)目招投標(biāo)方案 ................................ 94 第十五章 投資估算和資金籌措方案 ........................ 98 第一節(jié) 投資估算 ..................................... 98 第二節(jié) 資金籌措 .................................... 100 第十六章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ..................................... 101 第十七章 社會(huì)影響評(píng)價(jià) ................................. 110 第十八章 研究結(jié)論 ..................................... 112 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢(xún)公司 4 附表 : 表 投資估算表 表 建設(shè)投資估算表（概算法） 表 建設(shè)投資估算表（形成資產(chǎn)法） 表 設(shè)備估算表 表 建設(shè)期利息估 算表 表 2 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 表 3 營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加和增值稅估算表 表 項(xiàng)目收入明細(xì)估算 表 總成本費(fèi)用估算表 表 燃料動(dòng)力費(fèi)表 表 5 工資及福利費(fèi)估算表 表 6 折舊、攤銷(xiāo)估算表 表 7 借款還本付息計(jì)劃表 表 8 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 表 9 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 表 10 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表 表 11 財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 表 12 資產(chǎn)負(fù)債表 附件 : 包頭潤(rùn)恒置業(yè)有限公司入園協(xié)議書(shū)入園協(xié)議書(shū) 企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢(xún)公司 5 組織機(jī)構(gòu)代碼證 附圖 : 項(xiàng)目區(qū)域位置圖 項(xiàng)目總平面布置圖 冷庫(kù)建筑單體平立面 圖 果蔬交易市場(chǎng)建筑單體平立面圖 商鋪建筑單體平立面圖 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢(xún)公司 6 第一章 總論 第一節(jié) 項(xiàng)目背景 一、項(xiàng)目名稱(chēng) 包頭 農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項(xiàng)目 二、建設(shè)單位概況 項(xiàng)目建設(shè)單位為包頭潤(rùn)恒農(nóng)產(chǎn)品物流有限公司，包頭潤(rùn)恒農(nóng)產(chǎn)品物流有限公司是江蘇潤(rùn)恒集團(tuán)旗下的全資子公司，于 20xx 年 11 月份成立， 目前 注冊(cè)資本 8000 萬(wàn)人民幣。 包頭潤(rùn)恒農(nóng)產(chǎn)品物流有限公司是主營(yíng)食品物流的大型現(xiàn)代化物流企業(yè)。公司以冷庫(kù)為中心，物流配送服務(wù)為鏈條，交易 物流中心 及大型超市為終端銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，充分整合食品物流產(chǎn)業(yè)鏈，為食品企業(yè)提供冷凍冷藏、產(chǎn)品交易市 場(chǎng)、物流配送、食品代工、物流方案設(shè)計(jì)、電子商務(wù)等一系列專(zhuān)業(yè)服務(wù)，全面提升食品物流特別是冷鏈物流整體產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)值。 該 公司以“誠(chéng)信、創(chuàng)新、高效、回報(bào)”為企業(yè)理念，以打造中國(guó)現(xiàn)代食品物流平臺(tái)為使命，全面提升食品企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，致力于成為中國(guó)食品物流行業(yè)第一品牌。公司將充分利用業(yè)務(wù)、融資平臺(tái)和優(yōu)勢(shì)資源的作用，發(fā)揮經(jīng)營(yíng)、管理、人才、品牌、信息等諸多因素的協(xié)同增強(qiáng)效應(yīng)，建立中國(guó)食品冷鏈物流行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，塑造食品物流的卓越品包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢(xún)公司 7 牌。 江蘇潤(rùn)恒集團(tuán)總部設(shè)在市河西新城區(qū)， 是一家集 食品 貿(mào)易、農(nóng)副產(chǎn)品 批發(fā)交易、物流配送、物流方案設(shè)計(jì)、電 子商務(wù) 、 飼料 生產(chǎn) 、種豬 繁育 、商品豬 養(yǎng)殖 、動(dòng)物蛋白 生產(chǎn) 、 生化醫(yī)藥、現(xiàn)代化生豬屠宰、肉食品深加工為一體的大型企業(yè)集團(tuán)， 公司注冊(cè)資本 4 億人民幣。 公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是建立現(xiàn)代化的第三方物流體系，打造覆蓋全國(guó)的物流網(wǎng)絡(luò)，并建立電子商務(wù)交易系統(tǒng)，構(gòu)織連接食品物流上下游的交易平臺(tái)；服務(wù)宗旨是開(kāi)發(fā)具有創(chuàng)意性和獲利性的經(jīng)營(yíng)模式，在充分發(fā)揮公司的專(zhuān)業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，協(xié)同經(jīng)營(yíng)、管理、人才、品牌、信息等諸多因素，以快速周到、價(jià)格合理的服務(wù)來(lái)滿(mǎn)足客戶(hù)的需求。 三 、報(bào)告編制依據(jù)及編制內(nèi)容 《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指南 》 ； 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版） ； 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 ； 《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 ； 《 內(nèi)蒙古自治區(qū)加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)若干政策的規(guī)定 》 ； 《包頭市城市總體規(guī)劃》 ； 《包頭 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展十一五規(guī)劃 綱要 》 ； 建設(shè)單位提供的其他資料。 四、項(xiàng)目提出的理由和過(guò)程 （一）項(xiàng)目提出的理由 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢(xún)公司 8 本項(xiàng)目是集現(xiàn)代化冷藏配送于一體的商品流轉(zhuǎn)和交易的場(chǎng)所。這一舉措將對(duì)促進(jìn)包頭市乃至內(nèi)蒙古自治區(qū)的物流產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代化、信息化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展具有積極作用。 有利于形成以物流為龍頭的新型服務(wù) 業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。 本項(xiàng)目的建設(shè)將帶來(lái)現(xiàn)代的管理方式和服務(wù)模式，并滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，給當(dāng)?shù)貛?lái)一個(gè)以冷鏈物流為龍頭的新的產(chǎn)業(yè)模式。物流市場(chǎng)的建立后，本地區(qū)將會(huì)形成以物流產(chǎn)業(yè)為龍頭產(chǎn)業(yè)集聚現(xiàn)象，大量的物流企業(yè)隨之誕生落戶(hù)，其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)更加會(huì)快速跟進(jìn)，形成一個(gè)極具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)集團(tuán)，在物流業(yè)的帶動(dòng)之下，將會(huì)帶動(dòng)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)的逐漸繁榮。 有利于帶動(dòng)包頭食品及農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)的發(fā)展壯大。 由于缺乏市場(chǎng)信息和分布全國(guó)的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，包頭市食品企業(yè)一直存在規(guī)模普遍較小、產(chǎn)值少、利稅低、競(jìng)爭(zhēng)力弱的現(xiàn)象。本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給當(dāng)?shù)氐?食品加工業(yè)、畜牧業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、種植業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品銷(xiāo)售企業(yè)帶來(lái)先進(jìn)管理體制和最新、最快的市場(chǎng)信息，形成國(guó)際化的市場(chǎng)導(dǎo)向，使得這些中小企業(yè)有目的性的學(xué)習(xí) ，從而更加 快速 成長(zhǎng)。 包頭及其周遍地區(qū)的農(nóng)副產(chǎn)品資源十分豐富，由于缺乏有效的冷藏體系和銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，以及便捷的配送服務(wù)，包頭市農(nóng)副產(chǎn)業(yè)發(fā)展一直受到制約，隨著本項(xiàng)目建設(shè)，利用現(xiàn)有的冷藏中心和物流配送網(wǎng)絡(luò)，徹底的打開(kāi)制約發(fā)展的瓶頸，促使包頭農(nóng)副產(chǎn)品大量外銷(xiāo)，幫助解決了冷藏保鮮、銷(xiāo)售和配送的問(wèn)題。 現(xiàn)代化冷藏中心的建立，將帶動(dòng)整個(gè)食品行業(yè)的發(fā)展，降低企業(yè)包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢(xún)公司 9 成本，增加產(chǎn)品銷(xiāo)量，根 據(jù)目前包頭市的整體狀況，將會(huì)給整個(gè)食品行業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)足的增長(zhǎng)。 有利于完善城市功能， 給當(dāng)?shù)?帶來(lái)大量的稅收和眾多的就業(yè)崗位。 本項(xiàng)目的建設(shè)，將促進(jìn)城市 物流中心 及社區(qū)超市的建設(shè)發(fā)展，極大的滿(mǎn)足城市居民的食品購(gòu)買(mǎi)便利，推動(dòng)城市功能的完善，提高城市居民的生活 品質(zhì)。另外，將通過(guò)一系列的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，商業(yè)活動(dòng)的繁榮必將帶來(lái)大量的稅收 。 食品加工及物流企業(yè)的快速發(fā)展也將帶動(dòng)就業(yè)崗位的增加和居民收入的提高，推動(dòng)整個(gè)包頭市的經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展。 整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)新增加崗位 500 人。配套服務(wù)設(shè)施圍繞項(xiàng)目將會(huì)增加 1000 個(gè)崗位。由于擴(kuò)大需求 ，帶動(dòng)當(dāng)?shù)厥称芳庸て髽I(yè)的增長(zhǎng)，在整個(gè)食品供應(yīng)鏈上將會(huì) 提供 2500 個(gè)崗位。 有利于解決城市生活配套服務(wù)的問(wèn)題。 隨著社會(huì)的發(fā)展變遷，消費(fèi)者的需求開(kāi)始變得多樣化起來(lái)。人們對(duì)于日常飲食的習(xí)慣也在日新月異。市民的消費(fèi)需要更加衛(wèi)生和安全，本項(xiàng)目通過(guò)在當(dāng)?shù)爻鞘薪⑷珖?guó)性的物流配送交易基地，可以在最短的時(shí)間內(nèi)將全國(guó)各地的農(nóng)副產(chǎn)品送到千家萬(wàn)戶(hù)，極大的豐富了市民的菜籃子。 本項(xiàng)目采用的是世界先進(jìn)的冷鏈物流技術(shù)，從農(nóng)產(chǎn)品和原料的生產(chǎn)加工的源頭到市場(chǎng)銷(xiāo)售等所有環(huán)節(jié)的溫度進(jìn)行嚴(yán)格的控制，在最大程度上保證城市百姓的食品安全問(wèn)題。 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢(xún)公司 10 本項(xiàng)目市場(chǎng)可以充分地發(fā)掘包頭市及周邊地區(qū)對(duì)于食品行業(yè)的潛在需求，刺激消費(fèi)，同時(shí)會(huì)帶動(dòng)了當(dāng)?shù)爻鞘蟹?wù)業(yè)、商業(yè)的繁榮。促進(jìn)城市消費(fèi)經(jīng)濟(jì)健康有序地發(fā)展，從而對(duì)當(dāng)?shù)睾陚ザL(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)提供有力的保障。該項(xiàng)目建成達(dá)到正常運(yùn)營(yíng)年時(shí) ， 預(yù)計(jì) 正常年主營(yíng)業(yè)務(wù) 銷(xiāo)售收入為 26168 萬(wàn) 元人民幣，年稅收約 7109 萬(wàn)元人民幣。 （二）項(xiàng)目提出的過(guò)程 包頭潤(rùn)恒農(nóng)產(chǎn)品物流有限公司通過(guò)對(duì) 包頭及周邊地區(qū)物流 市場(chǎng)的調(diào)查研究和對(duì)母公司 江蘇潤(rùn)恒集團(tuán) 的 物流管理 優(yōu)勢(shì)的依托，決定在包頭國(guó)家稀土高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)濱河新區(qū)萬(wàn)水泉鎮(zhèn) 投資建設(shè) 物流園區(qū) 項(xiàng)目，故 委托我公司對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行可行性研究。我公司組織有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員對(duì) 當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)副產(chǎn)品物流體系進(jìn)行了 系統(tǒng) 考察 、調(diào)研 ，充分考慮了當(dāng)?shù)?市場(chǎng) 物流需求 和建設(shè)單位意見(jiàn)，進(jìn)行了大量的材料收集和調(diào)查研究，結(jié)合實(shí)際情況，組織有關(guān)專(zhuān)家對(duì)研究方案進(jìn)行了充分論證，并與建設(shè)單位廣泛交換了意見(jiàn)，在聽(tīng)取了專(zhuān)家和建設(shè)單位的意見(jiàn)后，對(duì)研究方案進(jìn)行了修改補(bǔ)充，使研究方案更加完善充實(shí)，在此基礎(chǔ)上編制了《 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心一期項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告》。 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 一、建設(shè)地址 本項(xiàng)目建設(shè)選址于包 頭國(guó)家 稀土高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā) 區(qū)濱河新區(qū)萬(wàn)水泉鎮(zhèn)。 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢(xún)公司 11 二、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 目標(biāo)： 成為華北地區(qū)有較大影響力的專(zhuān)業(yè)性農(nóng)副產(chǎn)品物流配送基地之一。 建設(shè)規(guī)模： 冷鏈物流規(guī)模：根據(jù)市場(chǎng)目標(biāo)，服務(wù)人口約為 400 萬(wàn)人（按市場(chǎng)目標(biāo)測(cè)算）， 則 年過(guò)貨量約為 12 萬(wàn)噸。設(shè)計(jì)最大年周轉(zhuǎn)次數(shù)為 22 次。 果品市場(chǎng)服務(wù)能力，根據(jù)市場(chǎng)目標(biāo)，服務(wù)人口約為 400 萬(wàn)人（按市場(chǎng)目標(biāo)測(cè)算），則年過(guò)貨量約為 32 萬(wàn)噸。 蔬菜市場(chǎng)服務(wù)能力，根據(jù)市場(chǎng)目標(biāo)，服