【正文】 務人口約為 400 萬人（按市場目標測算），則年過貨量約為 32 萬噸。 依托以上服務功能，項目 總建筑面積 115688m2。 本項目采用現(xiàn)代標準化的物流設施和先 進的物流管理技術(shù) , 建立完善的信息處理 系統(tǒng) 和可以擴展升級的交換系統(tǒng)，力爭成為華北地區(qū)有較大影響力的專業(yè)性農(nóng)副產(chǎn)品物流配送基地之一。 三、主要建設條件 （一）城市發(fā)展條件 本項目最大服務半徑為 200 公里， 覆蓋了包頭、呼和浩特市和鄂爾多斯市三個內(nèi)蒙古地區(qū)的主要城市，這三個城市被稱為內(nèi)蒙古的“金三角”，是內(nèi)蒙古自治區(qū)經(jīng)濟較活躍的地區(qū) ，給物流業(yè)的發(fā)展帶來廣闊的市場空間。 包頭 是本項目的主要服務 地區(qū)，它 是我國華北地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟、文化中心，也是內(nèi)蒙古自治區(qū)面積 最大 、人口最多的城市。緊包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢公司 12 緊抓住國家實施西部大開發(fā)和自治 區(qū)加快呼包鄂區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略機遇，積極推動科學發(fā)展、率先發(fā)展，國民經(jīng)濟的成長性、持續(xù)性和穩(wěn)定性進一步增強，主要經(jīng)濟指標實現(xiàn)了重大突破。地區(qū)生產(chǎn)總值20xx 年跨越 1000 億元大關(guān)，成為自治區(qū)第一個進入全國千億元級行列的城市， 20xx 年 為 1760 億元，是 20xx 年的 4 倍； 20xx 年 人均生產(chǎn)總值將達到 7 萬 元以上。 20xx 社會消費品零售總額達到 516 億元左右 （其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)總額為 397 億元） ，是 20xx 年的 倍。城鄉(xiāng) 50 萬元以上固定資產(chǎn)投資預計將突破 800 億元，五年累計超過2400 億元，是建國以來投資最 多、增速最快的時期。 呼和浩特市是內(nèi)蒙古 自 治區(qū)的首府城市 ， 作 為內(nèi)蒙古的政治、經(jīng)濟、文化中心 ，呼和浩特市 20xx 年 GDP 為 億元，人均 GDP為 萬元 ?？?cè)丝?約 為 260 萬， 20xx 社會消費品零售總額達到 533億元左右 （其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)總額為 398 億元） ， 經(jīng)濟相對發(fā)達，距包頭約 165 公里。 鄂爾多斯市是近年來內(nèi)蒙古地區(qū)經(jīng)濟增長最快的城市， 20xx 年末，全市常住人口 萬人。 20xx 年的 GDP 超過 1603 億元， 人均 GDP 為 萬元， 20xx 社會消費品零售總額達到 270 億元左右（其 中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)總額為 211 億元） ， 鄂爾多斯市距包頭約 100公里。 （二）物流發(fā)展基礎設施情況 本項目建設地點選擇在 包頭國家 稀土高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 濱河新區(qū)萬水泉鎮(zhèn)， 項目所在區(qū)域規(guī)劃用地為商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)用地， 該地目包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢公司 13 前沒有完整的市政基礎設施 ， 項目投資方與當?shù)卣炗喠送顿Y協(xié)議 ,協(xié)議中政府允諾了市政配套的基礎設施將 隨著項目的建設 ， 保證項目的水、電、 氣、 供熱等供應 配套 到控制紅線。 后附《包頭潤恒現(xiàn)代農(nóng)副產(chǎn)品物流園入園協(xié)議書》。 （三） 冷鏈物流中的發(fā)展機遇 雖然冷藏物流具有很大的發(fā)展?jié)摿?,但是由于專業(yè)人員的缺乏和基礎設施 的嚴重滯后 ,我國的冷藏物流業(yè)尚處于初級階段 ，我國冷鏈體系整體上存在四個方面的問題： 一是完整獨立的食品冷鏈體系尚未成形。從整體冷鏈體系而言，我國的食品冷鏈還未形成體系，目前大約 90%肉類、 80%水產(chǎn)品、大量的牛奶和豆制品基本上還是在沒有冷鏈保證的情況下運銷，冷鏈物流發(fā)展的滯后在相當程度上影響著食品產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 二是食品冷鏈的市場化程度很低，第三方介入很少。我國易腐食品除了外貿(mào)出口的部分外，國內(nèi)銷售部分的物流配送業(yè)務多由生產(chǎn)商和經(jīng)銷商完成，食品冷鏈的第三方物流發(fā)展十分滯后，服務網(wǎng)絡和信息系統(tǒng)不夠健全，準確性和 及時性無法保障，同時食品冷鏈的成本和商品損耗亦很高。 三是食品冷鏈的硬件設施建設不足。原有設施設備陳舊，發(fā)展和分布不均衡，無法為易腐食品流通系統(tǒng)地提供低溫保障。由此產(chǎn)生兩個直接后果，第一個是易腐食品特別是初級農(nóng)產(chǎn)品的大量損耗，由于運輸過程中損耗高，整個物流費用占到易腐物品成本的 70%，而按照國際標準，易腐物品物流成本最高不超過其總成本的 50%。第二個是包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢公司 14 食品安全方面存在巨大隱患。 四是食品冷鏈缺乏上下游的整體規(guī)劃和整合。由于我國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度和產(chǎn)供銷一體化水平不高，雖然產(chǎn)銷量很大，但在初級農(nóng)產(chǎn)品和易腐食品供 應鏈上，既缺乏食品冷鏈的綜合性專業(yè)人才，也缺乏供應鏈上下游之間的整體規(guī)劃與協(xié)調(diào)，因此在一些局部發(fā)展中存在嚴重失衡和無法配套的現(xiàn)象，整體發(fā)展規(guī)劃的欠缺影響了食品冷鏈的資源整合以及行業(yè)的推動。 因此，建立農(nóng)副產(chǎn)品物流園，既滿足城市功能配套需要，也解決目前農(nóng)民“運輸難”和“交易難”的問題，具有重要的現(xiàn)實意義。 隨著市場經(jīng)濟運行體制的逐步完善，包頭的物流經(jīng)濟得到了長足的發(fā)展，經(jīng)濟規(guī)模和效益持續(xù)增長，物流網(wǎng)點建設的速度也越來越快。包頭已逐步成為華北地區(qū)重要的商貿(mào)中心城市。 （四） 政策環(huán)境 隨著國內(nèi)企業(yè)對物流成本控制的 日益重視，客戶對服務需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國物流業(yè)的發(fā)展具有廣闊的空間。為促進我國物流事業(yè)發(fā)展的需要，國家“十一五”規(guī)劃已將物流配送列為重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 內(nèi)蒙古自治區(qū)為促進區(qū)內(nèi)物流發(fā)展及物流布局的需要，在“十一五”規(guī)劃中也明確指出：要積極培育和發(fā)展現(xiàn)代化大型區(qū)域性物流中心，推進區(qū)域物流中心網(wǎng)絡工程，加快呼市及包頭中心倉儲、貨場、電子商務及配套設施建設。 包頭市政府對本項目的建設也持積極肯定態(tài)度，在規(guī)劃、項目用包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢公司 15 地等方面給予了大力支持，為本項目的建設提供了的政策空間。 四、項目總投資及效益情況 本項 目總投資為 71600 萬元， 項目 建成運營 后 ，正常 年 收入 可達到 26168 萬 元 ，并能極大地帶動周邊地區(qū)的物流運輸業(yè)、 農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)等相關(guān)業(yè)的發(fā)展，為地方經(jīng)濟發(fā)展提供良好契機。 五、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 指標 單位 數(shù)量 備注 1 規(guī)模 總占地 m2 112535 1． 2 總建筑面積 m2 115688 2 主要建設內(nèi)容 冷庫（地上部分） m2 66642 冷庫（地下部分） m2 11910 氨機房變電房 m2 2636 蔬菜果品 市場 m2 23064 沿街商鋪 m2 11168 附屬用房 m2 268 3 總投資 萬元 71600 建設投資 萬元 70400 流動資金 萬元 1200 4 資金籌措 建設單位自籌 萬元 20400 銀行借款 萬元 50000 5 規(guī)劃指標 綠化率 ％ ％ 容積率 6 正常 年銷售收入 萬元 26168 經(jīng)營期第三年 7 年平均 投資利潤率 % % 8 年平均 投資利稅率 % % 9 內(nèi)部收益率 % % 所得稅后 10 投資回收期 年 所得稅后 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢公司 16 第三節(jié) 問題和建議 一、 本項目所在地塊的市政基礎設施 不完善 ，本項目要在計劃的時間順利投入運營 ，需要包頭國家稀土高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會在市政建設方面給予積極配合，建議項目建設單位與管委會就項目的建設進度及時溝通，保證市政的順利對接。 二、 物流產(chǎn)業(yè)是新興產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代物流是需要高素質(zhì)的管理者才能使其發(fā)揮出應有的效率 ，建議建設單位在人才選用上多下功夫，為打造華 北最大的物流中心打下堅實的基礎。 三、 本項目工程 投資 較 大、 工期較緊 ，建議建設單位可以考慮委托專業(yè)的項目管理公司協(xié)助項目的建設。 包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢公司 17 第 二 章 市場分析 一、 物流簡介 物資流通是由多種要素組成的一大系統(tǒng)，它為適應社會化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛協(xié)作的要求應運而生，通過加速實現(xiàn)商品流 的 社會化與現(xiàn)代化，達到以較低的流通 成本 獲取最大限度經(jīng)濟效益的目標。 現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在國際上已成為商品市場體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場營銷方式的有效載體，其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃發(fā)展。 隨著國內(nèi)企業(yè)對物流成本控制 的日益重視，客戶對服務需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國物流業(yè)的發(fā)展具有廣闊的空間。為促進我國物流事業(yè)發(fā)展的需要，國家“十一五”規(guī)劃已將物流配送列為重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 內(nèi)蒙古自治區(qū)為促進區(qū) 內(nèi)物流發(fā)展及物流布局的需要，在“十一五”規(guī)劃中也明確指出：要積極培育和發(fā)展現(xiàn) 代化大型區(qū)域性物流中心，推進區(qū)域物流中心網(wǎng)絡工程，加快呼市及包頭 中心倉儲、貨場、電子商務及配套設施建設。 本項目以冷鏈物流為主，兼顧農(nóng)產(chǎn)品物流。 目前，隨著人們生活水平的提高，肉類、水產(chǎn)類、乳制品、冷飲水果等在人們的食品結(jié)構(gòu)中所占的比重也越來越高， 這些食品均屬于易腐食品 ,大都需要冷藏物流 ,我國的冷藏物流業(yè)也將進入快速增長包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢公司 18 時期。 冷鏈物流是一個新興的行業(yè)，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，消費者對食品的安全性和新鮮度的要求日益增加，冷鏈物流市場的需求巨大，據(jù)了解，自上世紀 80 年代以來，我國也曾投資數(shù)億元人民幣先后修建了 100 多座氣調(diào)貯藏庫，并從國外引進了一批較先進的具有一定規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品加工生產(chǎn)線，主要用于農(nóng)副產(chǎn)品加工儲藏。但由于不適應我國國情，引進的機械設備利用率不高，絕大多數(shù)企業(yè)規(guī)模小，水平低，加工產(chǎn)品質(zhì)量不穩(wěn)定，加工廢棄物未得到綜合利用，企業(yè) 成本高、效益差。 第一節(jié) 冷鏈物流市場分析 一、我國冷鏈物流市場總規(guī)模分析 蔬菜、水果、肉類、水產(chǎn)品等農(nóng)產(chǎn)品需要通過低溫流通才能使其最大限度地保持食品原有的新鮮程度、色澤、風味及營養(yǎng)，冷鏈物流應運而生。冷鏈物流是指冷藏冷凍類食品在生產(chǎn)、貯藏、運輸、銷售等在消費前的各個環(huán)節(jié)中始終處于規(guī)定的低溫環(huán)境下，以保證食品質(zhì)量，減少食品損耗的一項系統(tǒng)工程，也稱為低溫物流 。 目前我國冷鏈物流發(fā)展尚處于起步階段，雖然隨著人民生活水平的提高，冷鏈食品的消費逐年增長，但從總體來看我國冷鏈物流的現(xiàn)狀不容樂觀，與發(fā)達國家的冷鏈物 流相比還存在非常大的差距，處于相對滯后的水平。食品冷鏈的硬件設施落后，現(xiàn)代化冷凍冷藏車嚴重包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢公司 19 不足。 倉儲設施中具有冷藏保鮮等功能的倉庫較少，現(xiàn)代化自動倉儲設施比例較低。運營中的冷凍冷藏運輸設施也比較陳舊，大多數(shù)機械式的速凍車皮，制冷技術(shù)和工藝落后，缺乏規(guī)范式的保鮮冷藏的運輸車廂和溫度控制設施。鐵路運輸中，在全國總運行的 萬鐵路車輛冷藏車只占 2%左右，不足 7000 輛。規(guī)范保溫式的保鮮冷藏運輸缺乏，冷藏運量僅占易腐貨物運量的 25%；公路方面，現(xiàn)代化的冷藏卡車，我國易腐保溫汽車擁有量約 7 萬輛，而同期美國和日本 分 別擁有冷藏保溫汽車 30 萬輛和 15 萬輛。目前國內(nèi)各個冷凍冷藏企業(yè)的制冷技術(shù)仍處于有待發(fā)展的階段，保留著以往的老一套制冷工藝和技術(shù)，冷凍冷藏質(zhì)量監(jiān)控，車間環(huán)境溫度和潔凈度控制，衛(wèi)生管理和包裝技術(shù)仍與國際標準有較大的差距。 目前，我國冷凍食品無論是數(shù)量還是品種都遠遠不能滿足市場的需求，產(chǎn)品的保質(zhì)期較短，處理技術(shù)和解凍技術(shù)較落后，冷凍鏈不健全，大多數(shù)速凍食品機械還主要依賴進口。雖然許多先進的全程冷藏控溫管理制度正在逐步建立中，但由于企業(yè)不能及時使用，導致了各個環(huán)節(jié)上的信息阻塞，易腐制品在運輸中經(jīng)常發(fā)生延誤，進一步 加大了風險。 根據(jù)國際貨幣基金組織 20xx年的統(tǒng)計，我國當年物流成本占 GDP的比重為 %,對未來 10年進行預測 :假設按照 20xx年我國物流總成本占 GDP比例 %,每 5年物流成本占 GDP的比重下降 2%,即 20xx年中國物流成本占 GDP 比例為 %,20xx 年中國物流成本占 GDP 比包頭農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心 一期 項目 可行性研究報告 內(nèi)蒙古聯(lián)烽咨詢公司 20 例為 %,則 20xx20xx 這十年我國物流成本占 GDP 比例的算術(shù)平均值約為 %， 我國第三方物流在物流市場上的比例前五年(20xx20xx)按照國際平均數(shù) 1/3 左右計算 ,后五年按照 1/2 計算 ,則未來十年第 三方物流在物流市場上的比例算術(shù)平均值為 。根據(jù)測算結(jié)果 ,到 20xx年 ,我國物流總成本將達到 48000多億元 ,第三方物流市場總規(guī)模將達到 220xx 多億元 ,而目前我國第三方物流業(yè)才剛才起步 ,實際總規(guī)模非常微小 ,因此發(fā)展空間非常大。 二、內(nèi)蒙古自治區(qū)冷鏈物流供給分析現(xiàn)狀分析 冷鏈物流市場化程度較低，第三方冷鏈物流企業(yè)發(fā)展較緩慢，服務質(zhì)量不高。 目前內(nèi)蒙古自治區(qū)專業(yè)化冷鏈物流服務的方式有限，手段原始且單一，缺乏競爭實力，能提供綜合性、全過程、集成化的現(xiàn)代冷鏈物流服務的專業(yè)企業(yè) 很少 ，主要是停留在貨物代理、倉 儲、庫存管理、搬運和定向性運輸上。多數(shù)從事冷鏈物流服務的企業(yè)缺乏必要的服務規(guī)范和內(nèi)