【正文】 地，作為溧陽城區(qū)發(fā)展的核心城區(qū)，城市功能較為齊全，設(shè)施較為完善，是全市的商業(yè)服務(wù)、文化教育中心。由于人口密度大，工業(yè)用地的置換力度較小，造成老城區(qū)內(nèi)居民居住生活環(huán)境較差。 ● 南部新區(qū)：建設(shè)路以南，溧陽行政中心所在地，是上一輪規(guī)劃以來的重點建設(shè)地區(qū)之一?，F(xiàn)狀行政中心沿南環(huán)路、燕苑路布置建設(shè)，其他公共設(shè)施沿燕山路、天目路布置。 ● 市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：鳳凰路以北，是溧陽市城區(qū)新一輪工業(yè)發(fā)展的主要集聚區(qū)域，該區(qū)發(fā)展態(tài)勢良好，工業(yè)門類齊全，基礎(chǔ)設(shè)施齊全；隨著新港鋼鐵工業(yè)園和蕪太運河以北 平方公里的第三期工程建設(shè)全面啟動，將進一步拓展開發(fā)區(qū)發(fā)展空間，該區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 平方公里。 ● 昆侖片區(qū)：位于北環(huán)河以北區(qū)域，以工業(yè)用地為主。 ● 城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。 城市近期建設(shè)規(guī)劃 ●指導(dǎo)思想：拓展城市框架，構(gòu)筑山水城市格局。銜接近期規(guī)劃，科學(xué)合理規(guī)定土地供應(yīng)量，明確近期建設(shè)項目，增強規(guī)劃的可操作性。 ● 用地布局：主城片區(qū)南部 —— 新發(fā)展居住用地以南環(huán)路、南大街、寧杭公路、燕山路為界，新增居住用地約 公頃。城區(qū)新增和改造綠化面積 萬平 方米。完成房地產(chǎn)開發(fā)面積 萬平方米。 ● 以市政道路、景觀帶建設(shè)和老小區(qū)改造為重點，拉開城市框架，改善城市面貌，完成了平陵西路、西后街、人民廣場二期、昆侖南路綠化島改造以及平陵西路兩側(cè)景觀帶、南環(huán)路東延伸段建設(shè)等工程，實施了東門新村等 8 個總面積達 32 萬平方米的老住宅區(qū)綜合整治，城區(qū)新增道路面積 28 萬平方米，新增綠地 公頃，拆遷房屋 18 萬平方米。到 2020 年，城區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平達到中等發(fā)達國家水平，基本形成經(jīng)濟繁榮、文化發(fā)達的中等城市，成為蘇浙皖三省交界處的商貿(mào)中心城市，具有山水特色的旅游城市。按照市政府?dāng)M定的“十五”計劃發(fā)展目標(biāo)，在經(jīng)濟景氣的大背景下，市民的收入增長預(yù)期樂觀。鑒于此，下面我們將就溧陽市目前房地產(chǎn)市場進行分析。 一、 2020 年溧陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀： 2020 年溧陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工與竣工建筑面積 城市 施工面積 （萬平方米） 本年新開工 （萬平方米） 竣工面積 （萬平方米） 溧陽 45 14 2020 年溧陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋銷售與空置建筑面積 城市 實際銷售 （萬平方米） 住宅銷售 （萬平方米） 空置 （萬平方米） 溧陽 37 33 ● 2020 年度溧陽房地產(chǎn)開發(fā)完成實際投資額為 ，商品房施工建筑面積為 萬平方米，其中住宅為 萬平方米；新開工建筑面積為 萬平方米；竣工房屋建筑面積為 14 萬平方米，銷售面積為37 萬平方米，其中住宅為 33 萬平方米，空置面積為 萬平方米。 溧陽市近年商品房施竣工面積比較171400130584 14000034870024747558500001000002020003000004000005000006000007000002020 2020 2020年份平方米竣工面積施工面積 ●從溧陽市近三年的商品房施工情況來看，并沒有象大部分地區(qū)一樣出現(xiàn)面積逐年遞增現(xiàn)象， 2020 年商品房施工面積較 2020 年商品房施工面積下降了約 10萬平方米，與此同時 2020 年的房地產(chǎn)市場在國內(nèi)出現(xiàn)了持續(xù)高速的成長，在溧陽一方面是強大的需求能力，一方面是相對不足的供應(yīng)量，這在一定程度更加刺激了溧陽房家的攀升。 2020 施工面積比 2020 增加136%，而實際竣工的面積和 2020 年差不多，這預(yù)示著將來集中竣工的可能很大，對地產(chǎn)市場有潛在的沖擊。與2020 年相比還算不錯。 宏觀政策調(diào)控將進 一步加強 隨著 18 號文件、新八條、規(guī)范拆遷，增加經(jīng)濟適用房，加息等一系列令人眼花繚亂措施的深入貫徹執(zhí)行，針對如何使房地產(chǎn)業(yè)更加持續(xù)健康發(fā)展，有效發(fā) 揮地方經(jīng)濟發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，政府將會繼續(xù)出臺一系列相關(guān)政策，從土地供應(yīng)到商品房開發(fā)等各方面進一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、持續(xù)、健康發(fā)展，甚至?xí)⒎康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展納入到城市發(fā)展規(guī)劃、城市功能布局、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作意見中去，使房地產(chǎn)業(yè)更好的為地方城市建設(shè)服務(wù)。預(yù)計 2020 年下半年國家將繼續(xù)堅定貫徹已頒布的政策，同時可能會出臺新的相關(guān)政策，保持房地產(chǎn)市場規(guī)范、健康的發(fā)展?？紤]到國家可能會繼續(xù)出臺相關(guān)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我們?nèi)詫笫斜３种?jǐn)慎樂觀。 20202020 年新建房屋所需要土地主要靠征用農(nóng)業(yè)用地提供，但是隨著國家土地政策的嚴(yán)格推行以及舊城區(qū)的老化嚴(yán)重影響城市形象，舊城改造力度將有所加大，市區(qū)拆遷量也將近一步擴大。老城區(qū)的改造將擴大市場的鋼性需求，促進市場的發(fā)展。 洗牌悄悄進行 2020 年下半年，為規(guī)避風(fēng)險，銀行貨幣信貸政策，特別是針對商品房個人按揭貸款、開發(fā)企業(yè)購買土地貸款、商品房工程建設(shè)貸款等方面的政策將依然緊縮。一些開發(fā)企業(yè)，最終會因為拿不到土地或者開發(fā)不出好的產(chǎn)品，被迫默默退出市場，相反那些實力雄 厚、信譽度好的開發(fā)企業(yè)則會在這次洗牌過程中變的更加強大。 目前溧陽市在售住宅項目有天目國際村、天目星城、龍泉山莊、嘉豐新城（二期）、龍泉山莊（普通住宅部分）。新城（一期小高層）、南大街廣場、龍泉山莊疊加別墅以及即將開盤的嘉豐 競爭樓盤分布圖 一、總體分析 溧陽市住宅市場市調(diào)總表 樓盤名 開發(fā)商 占地面積 總建規(guī)模 產(chǎn) 品 形態(tài) 總戶數(shù) 規(guī)劃面積 主力房型 主力面積 銷售價格 工程進度 聯(lián)系電話 天目國際村 江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 347000㎡ 110000㎡ 別墅 400 170— 400 獨棟 310 —330 40005000 一期交付 7260763 天目星城 溧陽聯(lián)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 150000㎡ 酒店、公寓、商業(yè) 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未公開待定 未公開待定 場地平整 7278999 龍泉山莊 溧陽龍宇房地產(chǎn)開發(fā)公司 170000 80000 公寓、別墅 467 180— 400 三房 300 —400 3080（疊加） 2020/12 7279888 嘉豐外地開發(fā)商中主要以常武地區(qū)的為主如：常州廣安房地產(chǎn)有限公司、常州金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武進蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這類公司因在經(jīng)濟相對發(fā)達地區(qū)有成功開發(fā)經(jīng)驗，在市場上較為活躍。隨著溧陽市國有土地出讓轉(zhuǎn)讓招投標(biāo)政策的實施，相信會有更多的知名企業(yè)和外地發(fā)展商前來，這將在一定程度上提升溧陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平，使市場競爭合理化、規(guī)范化，但另一方面，眾多實力開發(fā)商的介入?yún)s也激化了市場競爭。預(yù)計后期高端市場將主要集中在別墅和小高層住宅。新城，也有占地僅 4 萬平方米的南大街廣場和水韻華庭。這說明，溧陽市場上，產(chǎn)品價格與地理位置及產(chǎn)品品質(zhì)息息相關(guān)，相互影響極大。市場上的高檔公寓沒有明顯的賣點特征，僅僅是以其戶型面積來區(qū)分與別的住宅產(chǎn)品，說明目前溧陽市場的高檔公寓市場并不成熟，產(chǎn)品沒有特點，這恰恰是我們項目的機會點。新城一期有為數(shù)不多三棟高層，但從住宅的發(fā)展趨勢上看，小高層、高層具有較為先進的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優(yōu)點，將是今后溧陽是高檔房地產(chǎn) 物業(yè)發(fā)展的主要方向。但無論是多層住宅還是小高層、高層住宅，無一例外的都是以三房為主力房型，說明溧陽市場上大多數(shù)購房者對房型方面的要求仍然以實用性和自用型為主，追求舒適、寬闊。以主力三房來看，三房二廳二衛(wèi)房型較三房二廳一衛(wèi)數(shù)量更多，說明二衛(wèi)的設(shè)計更適合現(xiàn)代都市家庭的生活方式和習(xí)慣。通過上圖我們可以得出結(jié)論，市場上的主力三房面積峰值在 115135 平方米之間，這種房型設(shè)計客廳面寬一般在 4 米以上，各個臥室面寬一般在 米左右，居住較為舒適、寬敞。新城景鴻花園水韻華庭桃源里南大街廣場 2950308024802650 268034003000285005001000150020202500300035004000嘉豐新城高層 景鴻花園 水韻華庭 桃源里 南大街廣場 龍泉山莊疊加 龍泉山莊多層 溧陽市高檔公寓競爭市場平均銷售價格在 30003400 元 /平方米之間（別墅暫不計算在內(nèi)），其中均價最高者為南大街廣場，其次為嘉豐 從以上價格分布中可以看出，市場平均單價呈現(xiàn)了兩個峰值區(qū)間，其一是相對看好的南部區(qū)域和市中心住宅，均價一般在 3000 元 /平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均價一般在 2500— 2600 元 /平方米左右。新城項目的調(diào)研可以看出其小高層定價高出多層住宅幅度不到 5%，盡管兩種類型物 業(yè)的定價落差不大，但這并沒有增強客戶對小高層住宅的購買興趣，小高層去化相對較慢，因此可以看出小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。 溧陽住宅市場主力總價分布區(qū)間（單位：萬元） 住宅主力總價受主力面積和銷售單價的影響，從上圖可以看出，主力總價區(qū)間在46 萬元以上的項目只有一個龍泉山莊疊加別墅，