【正文】 蓄存款來看，僅為第一名數(shù)值的 2040%之間。 ● 溧陽市 2020 年新批外商投資企業(yè) 58家，新增 28 家；其中 500 萬美元以上項目 18 個，合同利用外資 億元，實際利用外資 9998 萬美元，年末全市已投產(chǎn)開業(yè)的 三資 企業(yè) 25 家；其中銷售超 5000 萬元的 三資 企業(yè) 4 家，利稅在 1000 萬元以上 三資 企業(yè) 1家。 2020 年完成第三產(chǎn)業(yè)總值 401000 萬元，其中以批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、參飲業(yè)、社會服務(wù)業(yè)發(fā)展較快。 ● 2020 年溧陽市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)更趨合理，三次產(chǎn)業(yè)比重由 2020 年的： ： 調(diào)整為 ： ： 。從過去走過的道路來看，溧陽市經(jīng)濟發(fā)展成績顯著，人民群眾生活水平得到較大提高，人均收入、消費以及儲蓄等指標顯著增長。 ● 2020 年全市統(tǒng)計實現(xiàn)工業(yè)銷售收入 億元 ,實現(xiàn)利稅 億 ,實現(xiàn)利潤 億 ,其中年銷售超過 500 萬以上企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 億元 ,利稅 億元 ,利潤 億元 . ● 1978 年以來，溧陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值以年均 %的高速度增長。經(jīng) 中外科學家聯(lián)合考證，地處溧陽上黃水母山發(fā)現(xiàn)的 “中華曙猿 ”等大量古生物化石，距今已有 4500 萬年，是包括人類在內(nèi)的高級靈長類動物的共同祖先。36＇ 之間 。處于 北緯 31176。距上海、杭州 僅有 200 公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國際機場 80 公里，距常州機場 60 多公里。 行政區(qū)劃： 溧陽 古稱平陵 , 秦建縣制 ,至今已有 2200 多年歷史 。1＇31176。 溧陽市是常州境內(nèi)唯一山水兼得的城市，自然環(huán)境優(yōu)美，尤其是南部區(qū)域，群山環(huán)繞，并有著名的 AAAA 級國家旅游區(qū) —— 天目湖旅游度假區(qū)。溧陽是革命老區(qū) , 陳毅、粟裕等老一輩革命家曾在這里開辟創(chuàng)建了以茅山為中心的蘇南抗日根據(jù)地，新四軍江南指揮部就設(shè)在溧陽的水西村。2020 年溧陽市國民生產(chǎn)總值較上年增長 %，略高于全國水平；國民生產(chǎn)總值增長遠高于全市職工和農(nóng)民收入水平，社會財富增長明顯。溧陽市經(jīng)濟綜合實力的壯大，為該市進一步發(fā)展打下了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 第一產(chǎn)業(yè)%第二產(chǎn)業(yè)% 第三產(chǎn)業(yè)% ● 目前溧陽市第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所占比例過半，其中主要是地方工業(yè)、機械加工、建筑業(yè)等；第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)國民生產(chǎn)總值的三分之一以上，其中內(nèi)外貿(mào)易十分活躍、旅游業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的推動作用更顯突出；溧陽有山有水，是有名的絲茶之鄉(xiāng)，其第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展貢獻率也相對較高，達到 %。分別完成總值為115000 萬元、 25000 萬元和 35900 萬元，同比都 有較大幅度提高。 ● 正昌集團、上上集團、華朋集團、力士集團、方正稀土、天目湖啤酒飲料公司等一大批規(guī)模大、效益好、市場競爭力 強、享譽全國、領(lǐng)先同行 的企業(yè)逐漸涌現(xiàn)。 ● 過以上數(shù)據(jù)比較來看，作為蘇南地區(qū)新興中小型城市，一方面溧陽市經(jīng)濟發(fā)展水平相對不高，經(jīng)濟基礎(chǔ)相對較弱；另一方面也說明溧陽市還具有較大的發(fā)展?jié)摿?，在長江三角洲整體經(jīng)濟飛躍的21 世紀，相信交通地位愈顯重要 的溧陽市，經(jīng)濟必將再上一個新臺階。 ● 天目湖旅游度假區(qū)全年共接待游客達 萬人次，比上年增長%。 ● 溧陽 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的南拓配合了城市整體發(fā)展規(guī)劃布局，為該市帶狀城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局指明了方向，預(yù)計后期開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)將主要集中在寧杭高速公路以南區(qū)域，這也為本區(qū)域的整體開發(fā)和發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。 發(fā)展戰(zhàn)略及目標 ● 提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平。 ● 加快構(gòu)建城市綠色生態(tài)系統(tǒng)，爭創(chuàng)江蘇省園林城市。嚴格規(guī)范土地出讓 “招、拍、掛 ”制度，最大限度利用土地資源籌措建設(shè)資金。該區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 平方公里。該片區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 平方公里。 ● 燕山片區(qū)：位于寧杭公路片區(qū)南側(cè)、寧杭鐵路以北區(qū)域，是以交通集 散、物流、文化教育為主的多功能綜合片區(qū)。完善城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施，增強城市功能，提升城市品位。 三、 市政工程建設(shè)及拆遷改造 2020 年城市基礎(chǔ)建設(shè) ● 2020 年溧陽 完成城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市總體規(guī)劃修編，建立城市規(guī)劃設(shè)計公開招投標機制。實施 7 個老住宅小區(qū)總面積 47 萬平方米的綜合改造，完成謝婆園地塊 等 25 萬平方米的拆遷任務(wù)。 城市建設(shè)目標 現(xiàn)狀（ 2020） 近期（ 2020） 遠期（ 2020） 人均住房使用 面 積 （ ㎡ /人） 20 25 30 人均道路面積（㎡ /人） 人均公共綠地（㎡ /人） 人均年生活用電量（度） 3288 4560 6000 城市燃氣普 80 95 100 及率（ %） 人均綜合生活用水量（升/日） 180 230 280 城市供水普及率（ %） 100 100 100 城市排水服務(wù)面積普及率（ %） 60 80 100 污水集中處理率（ %） 50 60 80 溧陽市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求與配置 指標 城鎮(zhèn)名稱 現(xiàn)狀（ 2020 年） 規(guī)劃末期（ 2020 年） 城鎮(zhèn)人口（萬） 總面積（ ha） 人均用地（㎡ /人） 城鎮(zhèn)人口（萬） 城鎮(zhèn)建設(shè)用地（ ha） 人均建設(shè)用地（㎡/人） 總面積）（ ha） 城區(qū) 1479 5311 9150 綜上所述，溧陽市總體經(jīng)濟運行情況良好，在市政府大力發(fā)展經(jīng)濟的政策導(dǎo)向支持下，經(jīng)濟將會向更為健康的方向發(fā)展。 房 產(chǎn) 大 市 篇 2020 年，溧陽房地產(chǎn)市場在“過熱”與“泡沫的爭議中，度過了持續(xù)高溫、快速發(fā)展的一年，雖然信貸的緊縮、加息對房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了一定的影響，但全市房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持了快速增長，特別是商品房建設(shè)規(guī)模進一步擴大，市場供需總量和供求結(jié)構(gòu)基本保持平衡，住房空置面積持續(xù)減少，市場銷售價格穩(wěn)中略升，經(jīng)濟適用房建設(shè)速度有所加快，表明房地產(chǎn)市場正沿著快速、有序的軌道健康運行。 2020 年 施工面積成倍的放量有利于緩和市場供需嚴重失調(diào)現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)長期的發(fā)展。 ● 在市場持續(xù)增長 的情況了，空置率一般呈下降趨勢，然而溧陽 20202020年空置率連年上升，雖然空置面積還沒有達到對市場構(gòu)成危害的程度，但卻在一定程度上提醒我們房地產(chǎn)市場可能存在的風險，盡快進入項目的銷售，縮短項目開發(fā)周期是項目開發(fā)的重中之重 二、 2020 年下半年溧陽房地產(chǎn)市場展望 2020 年下半年 溧陽 房地產(chǎn)市場將會延續(xù)良好的發(fā)展勢頭，保持平穩(wěn)、活躍的運行狀態(tài)，同時隨著政府調(diào)控力度逐步加大，市場日趨成熟和購房者日趨理性，局部的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將在所難免，排隊買房現(xiàn)象將逐步減少，虛擬需求將逐步被刪除。 投資激增，銷售放緩，后市保持謹慎樂觀 2020 年溧陽房地產(chǎn)投資額達到 億元，較 2020 年增長 3 倍有余，相比之下銷售額遠低于投資額 ，未來的幾年內(nèi)必將有大量商品房涌入市場，對溧陽房地產(chǎn)市場的消化能力是個不小的考驗。根據(jù) 2020 年溧陽土地的招商計劃我們可以 發(fā)現(xiàn)老城區(qū)改造地塊占總量的 60%。和金融門檻一樣產(chǎn)品門檻也在提高，隨著競爭的加劇，商品房正告別簡單建筑時代進入產(chǎn)品時代。新城（一期）、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場、金谷五金機電城住宅部分等，即將銷售的項目有嘉豐新城（二期）等項目；另外在本案周邊將會對本項目產(chǎn)生一定競爭力或是借鑒意義的樓盤有南大街廣場，下面將對這些樓盤進行各方面的競爭分析。這說 明也有外地開發(fā)商看好溧陽房地產(chǎn)市場，并前來投資。 在社區(qū)規(guī)模上，市場規(guī) 模不等，既有占地 公頃的天目國際村和占地 公頃的嘉豐 產(chǎn)品形態(tài) 溧陽高端 住宅市場上，以別墅占據(jù)絕大多數(shù)，除了以有兩個真正意義上的別墅物業(yè)項目外市區(qū)其他住宅項目幾乎都規(guī)劃有少量別墅，別墅占市場供應(yīng)量比例如此高，這是溧陽住宅市場的一個顯著特征。 產(chǎn)品設(shè)計 在產(chǎn)品設(shè)計上，房型差異較不大，沒有什么突出的特點。 高端市場主力三房面積比較表（單位：平方米） 從上圖可以看出，溧陽市高端住宅市場主力三房面積差別不大，雖然有高達200 平方米以上的豪華三房，但也有 100 平方米以下的經(jīng)濟型三房，但這兩種都是一種特別現(xiàn)象，在市場上僅占有機少量的比例。新城多層 嘉豐綜合這兩類住宅，從我們對嘉豐 主力總價在 35— 46 萬元之間的有水韻華庭、嘉豐新城高層、南大街廣場，這三個項目對目前的溧陽市高端住宅市場較有代表性，是高端住宅供應(yīng)的主力軍，這幾個項目的成敗與否直接關(guān)系溧陽市高端市場的興衰。所以預(yù)計37 433 2 . 52 6 . 567 7529 3432 3734 462 5 . 5 334 1 . 33720 30 40 50 60 70 80嘉豐新城高層嘉豐新城多層龍泉山莊疊加景鴻花園水韻華庭南大街廣場桃源里 今年第四季度將是一個交房高峰。 銷售狀況 溧陽市高端競爭市場銷售周期與銷售率比較圖 12 月交付12 月交付11 月交付結(jié)構(gòu)封頂9 月交付9 月交付12 月交付60%90%70%80%85%65%90%02468101214嘉豐新城高層 嘉豐新城多層 龍泉山莊疊加 景鴻花園 水韻華庭 南大街廣場 桃源里40%50%60%70%80%90%100% 上圖左縱坐標軸指明銷售時間，右縱坐標軸表示銷售率。另據(jù)市場調(diào)研溧陽高層住宅項目 7 層以下去化阻力大，以嘉豐新城為例其小高層 7 樓以上住宅幾乎售罄，但 7 樓以下 90%滯銷。 銷售中，發(fā)展商一般協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù)，多數(shù)樓盤首付款為三成其余七成銀行按揭。與該區(qū)域規(guī)劃的別墅產(chǎn)品相比競爭力明顯不足。說明目前溧陽市大多數(shù)住宅項目中還沒有考慮到小區(qū)居民的娛樂休閑生活。 在物業(yè)管理上尚未得到重視僅局限于保安與保潔，收費也較為低廉，多層僅定在— 元 /平方米離溧陽市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。（新舊參半） ? 西側(cè) —— 城南醫(yī)院、南大街路、豐樂大廈及中國銀行 ? 東面 —— 陽光之戀生活小區(qū)及規(guī)劃中的交通橋。地面條件不平整，整體呈西低東高，最大落差約 米；北底南高，最大落差約 米。 項目地塊周邊配套 —— 可為項目提供服務(wù)的配套設(shè)施羅列如下： 生活配套 平陵菜場、中國銀行、云路超市、城南醫(yī)院、肯得基餐飲等 教育配套 城南小學、省溧中、平陵小學、少年宮、南門幼兒園等 文化娛樂 新華書店、上品咖啡茶吧、人民影院等休閑娛樂配套相當齊全。 ? 具有深厚的文化底蘊。 地塊周邊配套 ? 傳統(tǒng)的市區(qū)生活居住區(qū)域，生活、教育 配套相當完備。 ? 項目在規(guī)劃設(shè)計上受限過多。 ? 大營巷沿街商鋪品質(zhì)不足，影響本案品質(zhì)提升。 ? 項目東面未來將規(guī)劃交通橋一座，便于項目與東城區(qū)連通。 威脅 —— 地塊內(nèi)部開發(fā)條件 ? 項目內(nèi)保留建筑嚴重影響觀瞻及項目品質(zhì)，并對項目規(guī)劃帶來相當大阻力。 地塊外部開發(fā)條件 ? 預(yù)售標準提高，小區(qū)建造的審批、交付標準更趨嚴格。 一、建筑風格 根據(jù)本項目前期定位規(guī)劃，并根據(jù)溧陽市住宅目前發(fā)展的的狀況，堅持與周邊高靜園、五亭園、護城河相和諧，并能在市場上產(chǎn)生創(chuàng)新效應(yīng)，使產(chǎn)品適銷對路的原則，建議該項目采用目前在沿海城市較為流行的 美式現(xiàn)代簡約風格 ，打造溧陽市場上少有的高檔美式主題社區(qū) 。同時可以借助這些規(guī)劃公司的聲譽提升項目檔次?？傊麄€小區(qū)內(nèi)上、下、左、右，處處是花園，處處是風景，使花園成為本項目的整體特色。 建筑布局應(yīng)根 據(jù)地塊的特征、容積率要求及周邊建筑的形態(tài)，合理布置。 外力面： 建筑外力面以美式現(xiàn)代簡約風格為主基調(diào)，以潔凈現(xiàn)代的典雅灰白色調(diào)為主色，配合純粹明快的幾何體塊穿插中，強調(diào)虛實對比： 選用木材，自然而然就會使建筑散發(fā)出自然質(zhì)樸的原生美感。小巧的凸陽臺、遮陽構(gòu)件和露臺上的角鋼構(gòu)架實用且豐富立面空間層次，頗具裝飾感。在小區(qū)內(nèi)部，本案規(guī)劃南低北高，建筑基本呈花生型橢圓分布，幢距基本都能保持在 30 米以上，中間形成綠化，使整個社區(qū)形成圍合形成中央景觀區(qū)。 房 型： 目前周邊市場上的房型正如我們在市場分析部分析的那樣，房型設(shè)計大多走大眾化線路，沒有什么明顯的特征，市場呼喚富于個性化的創(chuàng)新產(chǎn)品，在本案的設(shè)計中，高層、多層采用 空中庭院 式