【正文】 各類型物業(yè)價(jià)格預(yù)估： 高層： 34003600 元 /平方米 多層： 33003500 元 /平方米 花園洋房： 35003700 元 /平方米 聯(lián)排別墅： 43004500 元 /平方米 商業(yè)： 55006500 元 /平方米 銷售總價(jià)預(yù)估： 模型一、 從 對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果及本項(xiàng)目規(guī)劃意向分析，我們對(duì)本項(xiàng)目的三種物業(yè)類型作一個(gè)銷售均價(jià)的估計(jì)： 高層： 3500 元 /平方米 多層： 3400 元 /平方米 花園洋房： 3600 元 /平方米 商業(yè)： 6000 元 /平方米 則本項(xiàng)目的總銷金額： 15000*3500+7962*3400+11268*3600+2020*6000 =52500000+27070800+ 40564800 +12020000=132135600 元 模型二、 從對(duì)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果及本項(xiàng)目規(guī)劃意向分析，我們對(duì)本項(xiàng)目的三種物業(yè)類型作一個(gè)銷售均價(jià)的估計(jì)： 高層： 3500 元 /平方米 多層： 3400 元 /平方米 聯(lián)排別墅： 4300 元 /平方米 商業(yè)： 6000 元 /平方米 則本項(xiàng)目的總銷金額： 15000*3500+14062*3400+5258*4300+2020*6000 =52500000+47810800+21032020+12020000=134920200 元 在這兩種模型比較中，模型二的收益相對(duì)高一點(diǎn)，但銷售周期相對(duì)長(zhǎng)一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商可以視自身財(cái)務(wù)狀況而定。新城、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場(chǎng) 等，在對(duì)每一個(gè)實(shí)例交易對(duì)象核算出一個(gè)定價(jià)后，經(jīng)過(guò)加權(quán)算術(shù)平均并取整后得出我們對(duì)本案的價(jià)格定位。交易情況價(jià)格 100% 交易日期修正 =定價(jià)日期價(jià)格247。 ? 作為專業(yè)的房地產(chǎn)投資咨詢公司，我們?cè)诔浞值氖袌?chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，參照周邊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)以及溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)的各種交易情況，采用市場(chǎng)比較法對(duì)本案進(jìn)行價(jià)格定位。如何把客源吸引并且成功的促使其購(gòu)買本項(xiàng)目，只有在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)和細(xì)節(jié)上下足夠的工夫，才能為銷售打下良好基礎(chǔ)。 聯(lián)排別墅容積率： 聯(lián)排別墅的容積率一般在 之間，這里按 計(jì)算。 多層： 多層產(chǎn)品是目前溧陽(yáng)市場(chǎng)占有量最大的產(chǎn)品，市場(chǎng)成熟，消費(fèi)者易于接受，建議在項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃部分多層產(chǎn)品。同時(shí)品牌的物業(yè)公司也是項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。 以 95130 平方米左右的兩室兩廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)的為主力房型，另外也有輔助的部分四房，充分適應(yīng)了本案的客源層次和需求，并且提高了樓盤品質(zhì)。在小區(qū)外部，本案可以充分挖掘兩園一河的景觀優(yōu)勢(shì)，除了在沿河紅線上盡量布置建筑外，本案可以修建一座通往高靜園的吊橋，將高靜園變成小區(qū)私家公園，這將大大提升小區(qū)景觀優(yōu)勢(shì)。 景 觀： 高端競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案皆把環(huán)境景觀提到了應(yīng)有的高度，作為溧陽(yáng)市場(chǎng)上較為少見(jiàn)的高檔產(chǎn)品，景觀設(shè)計(jì)是項(xiàng)目最最關(guān)鍵之一，是項(xiàng)目營(yíng)銷過(guò)程中主要訴求之一。 片狀、貼近自然的輕質(zhì)構(gòu)件：木材是最容易使人產(chǎn)生溫暖、親切感覺(jué)的天然材料。 大門設(shè)置在小區(qū)中部，車庫(kù)設(shè)置在近門右側(cè)，分為地上地下兩層，盡量使車進(jìn)門就入車庫(kù)，小區(qū)內(nèi)原則上不通車，主要道路系統(tǒng)在小區(qū)內(nèi)形成回環(huán)，步行徑道蜿蜒曲直 ，移步換景，衍生至濱河綠化帶。建筑群落與周邊環(huán)境結(jié)合渾然天成。在外部“借景”，充分挖掘兩園一河（高靜園、五亭園、護(hù)城河）景觀資源；在內(nèi)部“造景”，開(kāi)辟小區(qū)內(nèi)的景觀空間，采用中央景觀區(qū)規(guī)劃，將內(nèi)部造就一個(gè)大 花園；在每家每戶“搬景”，將花園搬回家，底樓送南北溫馨院落空間，頂樓復(fù)式有獨(dú)家使用的屋頂花園，多層家家有入戶花園和南向大陽(yáng)臺(tái)，花園洋房、聯(lián)排別墅有層層退臺(tái)設(shè)計(jì)送大露臺(tái)、空中庭院享受有天有“地”別墅級(jí)生活。奠定設(shè)計(jì)主基調(diào)和思路。針對(duì)溧陽(yáng)地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目狀況和客源需求來(lái)看，小區(qū)以提高綜合化品質(zhì)為主導(dǎo)思想，在房屋主體設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等部分來(lái)提高產(chǎn)品檔次和 項(xiàng)目的性價(jià)比，增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力和市場(chǎng)去化率，以項(xiàng)目現(xiàn)有情況來(lái)看，建議從以下幾個(gè)方面提高產(chǎn)品品質(zhì)。 交通環(huán)境 ? 目前項(xiàng)目?jī)H大營(yíng)巷一條出行道且路況較差，動(dòng)線安排難度增大。 ? 周邊舊區(qū)改造初顯成效，居住環(huán)境大大改善，提升區(qū)域住宅品質(zhì)。 交通環(huán)境 ? 本案南側(cè)大營(yíng)巷即將改造，利于區(qū)域環(huán)境和生活品質(zhì)的提升。 條件 ? 項(xiàng)目西面及南面地塊以外部分民居觀瞻較差。 劣勢(shì) —— 地塊內(nèi)部開(kāi)發(fā)條件 ? 地塊面積較小，建筑規(guī)劃發(fā)揮余地較小。 ? 項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。 ? 該地段在售樓盤較少，產(chǎn)品具稀缺性。項(xiàng)目南部大營(yíng)巷目前路面狹窄且坑坑洼洼，路況較差，但該路即將投入改造，因此會(huì)對(duì) 項(xiàng)目形象有較大提升；另外，有 5 路公交路線通過(guò)本區(qū)域， 所處區(qū)位交通較為便利 。 地塊內(nèi)部環(huán)境 —— 地塊呈狹長(zhǎng)的矩型，東西最長(zhǎng)距離約 350 米，最短距離約 265 米；南北最長(zhǎng)距離約 110 米，最短距離約 90 米。 地塊周邊環(huán)境 —— ? 南側(cè) —— 大營(yíng)巷及大營(yíng)巷居民生活小區(qū)。 宏觀區(qū)位特征： ? 地塊處于溧陽(yáng)市舊城改造核心區(qū)域。 在教育機(jī)構(gòu)的配置上，小區(qū)內(nèi)部獨(dú)立設(shè)置教育設(shè)施的樓盤占 70%，但都僅設(shè)立了幼兒園教育配套設(shè)施，而小學(xué)等教育配套設(shè)施都無(wú)設(shè)立全依靠項(xiàng)目附近區(qū)域的社會(huì)公共設(shè)施。 市調(diào)樓盤配套設(shè)施匯總表 表一、會(huì)所配套 分類 項(xiàng)目 南大街廣場(chǎng) 龍泉山莊 嘉豐新城 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國(guó)際村 中高級(jí)生 游泳池 無(wú)會(huì)所 無(wú) 無(wú) 無(wú) 有會(huì)所 有會(huì)所 有 活配套 網(wǎng)球場(chǎng) 無(wú) 有 商務(wù)中心 有 有 桑拿 有 有 表二、社區(qū)配套 分類 項(xiàng)目 南大街廣場(chǎng) 龍泉山莊 嘉豐新城（一期） 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國(guó)際村 智 能 化 管 理 門禁“一卡通” 有 有 分戶對(duì)講 有 有 有 有 有 有 有 小區(qū)報(bào)警裝置 有 有 有 有 有 有 有 寬帶入網(wǎng) 有 有 有 有 有 有 有 周屆紅外防護(hù) 有 有 有 有 有 有 有 園藝 噴泉及水景 有 有 有 有 中心休閑廣場(chǎng) 有 有 有 有 有 有 有 集中綠地 有 有 有 有 有 有 有 教育 幼兒園 有 有 有 有 有 小學(xué) 表三、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 分類項(xiàng)目 南大街廣場(chǎng) 龍泉山莊 嘉豐新城 水韻華庭 景鴻花園 桃源里 天目國(guó)際村 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （元 /平方米 .月 ） 待定 待定 待定 溧陽(yáng)市住宅產(chǎn)品市場(chǎng)上，小區(qū)內(nèi)配備有會(huì)所的項(xiàng)目較少，約占 1/2 左右；而且在配備有會(huì)所的幾個(gè)項(xiàng)目中，就天目國(guó)際村和龍泉山莊的會(huì)所中設(shè)置有健身房、桑拿室、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等配套設(shè)施，其余設(shè)有會(huì)所的住宅項(xiàng)目大多都主要將其作為物業(yè)管理用房使用，而會(huì)所內(nèi)這些生活配套設(shè)施配置基本上沒(méi)有。另一方面是溧陽(yáng)屬于三、四線城市，市場(chǎng)容量小，市 區(qū)區(qū)域面積較小且天目湖旅游渡假區(qū)離市中心僅 20 分鐘車程。中高檔住宅仍有一定的市場(chǎng)。這一方面主要是由于溧陽(yáng)消費(fèi)者對(duì)多層住宅較為青睞， 小高層住宅在溧陽(yáng)市場(chǎng)的接受度仍有待改善。據(jù)市場(chǎng)調(diào)研嘉豐新城（二期）將于今年 6 月份推出，其產(chǎn)品中包括 3 棟小高層物業(yè)，預(yù)計(jì)將于明年底后年初交付使用。新城、龍泉山莊等）或剛剛開(kāi)工（天目星城），已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂?shù)挠校ㄋ嵢A庭），但大部分為多層建筑，施工進(jìn)度快。 溧陽(yáng)住宅市場(chǎng)主力總價(jià)分布區(qū)間（單位：萬(wàn)元） 住宅主力總價(jià)受主力面積和銷售單價(jià)的影響，從上圖可以看出，主力總價(jià)區(qū)間在46 萬(wàn)元以上的項(xiàng)目只有一個(gè)龍泉山莊疊加別墅，其產(chǎn)品與其他普通 住宅項(xiàng)目有區(qū)別可比性不強(qiáng)，但如我項(xiàng)目規(guī)劃花園洋房時(shí)在價(jià)格上可作參考，且從上表中可以看出目前市場(chǎng)上主力總價(jià)在 46 萬(wàn) — 65 萬(wàn)的產(chǎn)品空缺，而花園洋房介于別墅與公寓之間的產(chǎn)品剛好可填補(bǔ)此空白，因此對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講這將是絕好機(jī)會(huì)。 從以上價(jià)格分布中可以看出，市場(chǎng)平均單價(jià)呈現(xiàn)了兩個(gè)峰值區(qū)間，其一是相對(duì)看好的南部區(qū)域和市中心住宅，均價(jià)一般在 3000 元 /平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均價(jià)一般在 2500— 2600 元 /平方米左右。新城景鴻花園水韻華庭桃源里南大街廣場(chǎng) 2950308024802650 268034003000285005001000150020202500300035004000嘉豐以主力三房來(lái)看，三房二廳二衛(wèi)房型較三房二廳一衛(wèi)數(shù)量更多，說(shuō)明二衛(wèi)的設(shè)計(jì)更適合現(xiàn)代都市家庭的生活方式和習(xí)慣。新城一期有為數(shù)不多三棟高層，但從住宅的發(fā)展趨勢(shì)上看，小高層、高層具有較為先進(jìn)的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開(kāi)闊等多層不可比擬的優(yōu)點(diǎn)，將是今后溧陽(yáng)是高檔房地產(chǎn) 物業(yè)發(fā)展的主要方向。這說(shuō)明，溧陽(yáng)市場(chǎng)上，產(chǎn)品價(jià)格與地理位置及產(chǎn)品品質(zhì)息息相關(guān)，相互影響極大。預(yù)計(jì)后期高端市場(chǎng)將主要集中在別墅和小高層住宅。外地開(kāi)發(fā)商中主要以常武地區(qū)的為主如：常州廣安房地產(chǎn)有限公司、常州金谷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，這類公司因在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)有成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在市場(chǎng)上較為活躍。新城（一期小高層）、南大街廣場(chǎng)、龍泉山莊疊加別墅以及即將開(kāi)盤的嘉豐 目前溧陽(yáng)市在售住宅項(xiàng)目有天目國(guó)際村、天目星城、龍泉山莊、嘉豐 洗牌悄悄進(jìn)行 2020 年下半年，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，銀行貨幣信貸政策，特別是針對(duì)商品房個(gè)人按揭貸款、開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買土地貸款、商品房工程建設(shè)貸款等方面的政策將依然緊縮。 20202020 年新建房屋所需要土地主要靠征用農(nóng)業(yè)用地提供，但是隨著國(guó)家土地政策的嚴(yán)格推行以及舊城區(qū)的老化嚴(yán)重影響城市形象，舊城改造力度將有所加大，市區(qū)拆遷量也將近一步擴(kuò)大。預(yù)計(jì) 2020 年下半年國(guó)家將繼續(xù)堅(jiān)定貫徹已頒布的政策，同時(shí)可能會(huì)出臺(tái)新的相關(guān)政策，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范、健康的發(fā)展。與2020 年相比還算不錯(cuò)。 溧陽(yáng)市近年商品房施竣工面積比較171400130584 14000034870024747558500001000002020003000004000005000006000007000002020 2020 2020年份平方米竣工面積施工面積 ●從溧陽(yáng)市近三年的商品房施工情況來(lái)看，并沒(méi)有象大部分地區(qū)一樣出現(xiàn)面積逐年遞增現(xiàn)象， 2020 年商品房施工面積較 2020 年商品房施工面積下降了約 10萬(wàn)平方米，與此同時(shí) 2020 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了持續(xù)高速的成長(zhǎng)，在溧陽(yáng)一方面是強(qiáng)大的需求能力，一方面是相對(duì)不足的供應(yīng)量，這在一定程度更加刺激了溧陽(yáng)房家的攀升。鑒于此，下面我們將就溧陽(yáng)市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析。到 2020 年，城區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，基本形成經(jīng)濟(jì)繁榮、文化發(fā)達(dá)的中等城市，成為蘇浙皖三省交界處的商貿(mào)中心城市，具有山水特色的旅游城市。完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積 萬(wàn)平方米。 ● 用地布局：主城片區(qū)南部 —— 新發(fā)展居住用地以南環(huán)路、南大街、寧杭公路、燕山路為界，新增居住用地約 公頃。 城市近期建設(shè)規(guī)劃 ●指導(dǎo)思想：拓展城市框架，構(gòu)筑山水城市格局。 ● 昆侖片區(qū)：位于北環(huán)河以北區(qū)域，以工業(yè)用地為主。現(xiàn)狀行政中心沿南環(huán)路、燕苑路布置建設(shè)，其他公共設(shè)施沿燕山路、天目路布置。由于人口密度大，工業(yè)用地的置換力度較小，造成老城區(qū)內(nèi)居民居住生活環(huán)境較差。 ● 加強(qiáng)國(guó)土資源管理，依法保護(hù)耕地，大力推進(jìn)集約化用地，努力做好土地復(fù)墾整理工作，確保耕地動(dòng)態(tài)平衡和占補(bǔ)平衡。 ● 繼續(xù)加 大城市拆遷力度，實(shí)施老住宅小區(qū)三期綜合整治，完成新垃圾填埋場(chǎng)、清溪水廠 5 萬(wàn)噸級(jí)擴(kuò)能建設(shè)，實(shí)施宜興至溧陽(yáng)天然氣管道鋪設(shè)工程。 城市結(jié)構(gòu) 規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)形態(tài)為星狀布局結(jié)構(gòu)，城市主要交通軸線向北、向西、向南延伸，適當(dāng) 向東拓展，由西北、東南兩片 楔 形綠地系統(tǒng)，城郊風(fēng)景區(qū)以及規(guī)劃主干道分隔成五個(gè)片區(qū)：中心片區(qū)、昆侖片區(qū)、燕山片區(qū)、城西片區(qū)、城南片區(qū)，在城市北、南、西部布置三個(gè)工業(yè)區(qū)；沿平陵路、西大街形成 “十 ”字型城市中心。其中外商投資項(xiàng)目 46 個(gè)，外商獨(dú)資項(xiàng)目 31 家，合同利用外資 億美元，實(shí)際利用外資7309 萬(wàn)美元。 ● 隨著天目湖旅游度假區(qū)的整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃實(shí)施，預(yù)計(jì)天目湖旅游區(qū)的知名度將進(jìn)一步擴(kuò)大，吸引前來(lái)觀光旅游度假的游客數(shù)量將大幅度增加，區(qū) 域發(fā)展前景良好。 ● 就多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較來(lái)看，溧陽(yáng)市與江蘇省同級(jí)別縣市第一名的差距相對(duì)較大，在國(guó)民生產(chǎn)總值、人均 GDP、財(cái)政收入以及人均儲(chǔ)