【正文】 xx食品公司地塊項(xiàng)目前期研究策劃建議書 目 錄 投 資 環(huán) 境 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 2 一、 區(qū)域概述 二、 城市總體規(guī)劃 三、 市政工程建設(shè)及拆遷改造 房 產(chǎn) 大 市 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???? ?? ?? ?? ?? ?? 12 一、 2020 年溧陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 二、 2020 年下半年溧陽房地產(chǎn)市場展望 競 爭 市 場 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???? ?? ?? ?? ?? ?? ?? 17 項(xiàng) 目 分 析 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???? ?? ?? ?? ?? ?? 29 開 發(fā) 建 議 篇 ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???? ?? ?? ?? ?? ?? 35 一、建筑風(fēng)格 二、總體規(guī)劃 三、物業(yè)配比 四、客源定位 五、價(jià)格定位 投 資 環(huán) 境 篇 一、區(qū)域概述 區(qū)域地理： 溧陽位于蘇浙皖三省交界處，長江三角洲西部，江蘇省南部，常州市西南角，屬大上海經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍，是著名的“絲府茶鄉(xiāng)” 。距上海、杭州 僅有 200 公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國際機(jī)場 80 公里，距常州機(jī)場 60 多公里。 行政區(qū)劃： 溧陽 古稱平陵 , 秦建縣制 ,至今已有 2200 多年歷史 。 1990 年 8 月 ,經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn) ,撤縣設(shè)市 ,是常州市重要組成部分 。 溧陽現(xiàn)轄制 18個(gè)鎮(zhèn)、 2 個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū) ,總面積 平方公里。處于 北緯 31176。1＇31176。4＇，東經(jīng) 119176。08＇ 119176。36＇ 之間 。 溧陽市是常州境內(nèi)唯一山水兼得的城市，自然環(huán)境優(yōu)美，尤其是南部區(qū)域，群山環(huán)繞，并有著名的 AAAA 級(jí)國家旅游區(qū) —— 天目湖旅游度假區(qū)。 悠久歷史： 全市總?cè)丝?79 萬余人，其中非農(nóng)業(yè)人口約 35 萬人，占總?cè)丝诘?44%,市區(qū)人口 18 萬左右。 溧陽歷史悠久，人杰地靈。經(jīng) 中外科學(xué)家聯(lián)合考證，地處溧陽上黃水母山發(fā)現(xiàn)的 “中華曙猿 ”等大量古生物化石，距今已有 4500 萬年，是包括人類在內(nèi)的高級(jí)靈長類動(dòng)物的共同祖先。溧陽是革命老區(qū) , 陳毅、粟裕等老一輩革命家曾在這里開辟創(chuàng)建了以茅山為中心的蘇南抗日根據(jù)地，新四軍江南指揮部就設(shè)在溧陽的水西村。 經(jīng)濟(jì)概況： a、綜合實(shí)力 ● 溧陽市以機(jī)械、建材、建筑安裝、旅游等為支柱產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)在 2020 年獲得了較大發(fā)展， 2020 年末，溧陽市有 15 家工業(yè)企業(yè)（集團(tuán)）總產(chǎn)值超億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的 %，提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中江蘇上上集團(tuán)、 江蘇華朋集團(tuán)和江蘇正昌集團(tuán)工業(yè)總產(chǎn)值均在 5億元以上。 ● 2020 年全市統(tǒng)計(jì)實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售收入 億元 ,實(shí)現(xiàn)利稅 億 ,實(shí)現(xiàn)利潤 億 ,其中年銷售超過 500 萬以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 億元 ,利稅 億元 ,利潤 億元 . ● 1978 年以來，溧陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值以年均 %的高速度增長。2020 年溧陽市國民生產(chǎn)總值較上年增長 %，略高于全國水平；國民生產(chǎn)總值增長遠(yuǎn)高于全市職工和農(nóng)民收入水平，社會(huì)財(cái)富增長明顯。社會(huì)財(cái)富強(qiáng)有力的增長必然帶動(dòng)新一輪的城市建設(shè)高速發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn) 房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步繁榮。 2020 年全市居民儲(chǔ)蓄存款較上年增長 億元，銀行存款余額增加 億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本良性。從過去走過的道路來看，溧陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展成績顯著，人民群眾生活水平得到較大提高，人均收入、消費(fèi)以及儲(chǔ)蓄等指標(biāo)顯著增長。溧陽市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的壯大，為該市進(jìn)一步發(fā)展打下了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。從后期走勢來看，預(yù)計(jì)溧陽市經(jīng)濟(jì)增長幅度仍將保持兩位數(shù)以上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，這種持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長水平，為該市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了較強(qiáng)的投資信心以及穩(wěn)定的利潤保障。 溧陽市近年來GDP增長走勢圖80901001101201302020 2020 2020 項(xiàng)目 2020 年數(shù)值 與 2020 年比較 全市人口 萬人 同比增長 % 國民生產(chǎn)總值 億元 同比增長 % 人均 GDP 15415 元 同比增長 % 職工平均工資 17365 元 同比增長 % 農(nóng) 民 人 均 純 收入 元 同比增長 % 銀行存款余額 億元 同比增長 % 人均儲(chǔ)蓄存款 10831 元 同比增長 % b、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ● 從近年來溧陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局變化走勢來看，該市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相繼實(shí)現(xiàn)了由“一二三”到“二一三”、再 到“二三一”的兩次歷史性突破。 ● 2020 年溧陽市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更趨合理，三次產(chǎn)業(yè)比重由 2020 年的： ： 調(diào)整為 ： ： 。 第一產(chǎn)業(yè)%第二產(chǎn)業(yè)% 第三產(chǎn)業(yè)% ● 目前溧陽市第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所占比例過半，其中主要是地方工業(yè)、機(jī)械加工、建筑業(yè)等；第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)國民生產(chǎn)總值的三分之一以上，其中內(nèi)外貿(mào)易十分活躍、旅游業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用更顯突出；溧陽有山有水，是有名的絲茶之鄉(xiāng)，其第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)率也相對較高，達(dá)到 %。 ● 從溧陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向上看，該市將重點(diǎn)開發(fā)天目湖旅游區(qū)以及市區(qū)與天目湖之間的帶狀 生態(tài)工業(yè)園區(qū)以及生態(tài)住宅區(qū)，因此，隨著整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的壯大，預(yù)計(jì)第一產(chǎn)業(yè)所占比例仍將逐步降低，第二和第三產(chǎn)業(yè)將穩(wěn)步發(fā)展，尤其是隨著天目湖旅游區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)，第三產(chǎn)業(yè)所占比例將會(huì)有一個(gè)較大幅度的提高。 c、經(jīng)濟(jì)形態(tài) ● 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快。 2020 年完成第三產(chǎn)業(yè)總值 401000 萬元，其中以批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、參飲業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)發(fā)展較快。分別完成總值為115000 萬元、 25000 萬元和 35900 萬元，同比都 有較大幅度提高。 ● 近年來，溧陽市的開放型經(jīng)濟(jì)取得了長足的進(jìn)步，招商引資取得了新突破。全市進(jìn)出口總額突破 1 億美 元大關(guān)，達(dá) 10254 萬美元，其中出口額8153 萬美元，進(jìn)出口總額 2101 萬美元，在出口額中，一般貿(mào)易出口 6821萬美元，加工貿(mào)易出口 1332 萬美元。 ● 溧陽市 2020 年新批外商投資企業(yè) 58家，新增 28 家；其中 500 萬美元以上項(xiàng)目 18 個(gè)，合同利用外資 億元，實(shí)際利用外資 9998 萬美元，年末全市已投產(chǎn)開業(yè)的 三資 企業(yè) 25 家；其中銷售超 5000 萬元的 三資 企業(yè) 4 家，利稅在 1000 萬元以上 三資 企業(yè) 1家。 ● 正昌集團(tuán)、上上集團(tuán)、華朋集團(tuán)、力士集團(tuán)、方正稀土、天目湖啤酒飲料公司等一大批規(guī)模大、效益好、市場競爭力 強(qiáng)、享譽(yù)全國、領(lǐng)先同行 的企業(yè)逐漸涌現(xiàn)。同時(shí)全市外向型經(jīng)濟(jì)也得到了較大發(fā)展。 d、經(jīng)濟(jì)實(shí)力對比 項(xiàng)目 溧陽市 2020 年數(shù)值 宜興市 2020 年數(shù)值 江蘇省第一名數(shù)值 全市人口 萬人 107 萬人 國民生產(chǎn)總值 億元 億元 江陰市 億元 人均 GDP 15415 元 20905 元 昆山市 52078 元 農(nóng)民人均純收入 元 5040 元 江陰市 6266 元 財(cái)政收入 億元 億元 江陰市 億元 人均儲(chǔ)蓄存款 10831 元 12787 元 常熟市 22608 元 ● 在江蘇省 54 個(gè)市（縣）中，溧陽市整體水平中等偏上，約居于2030 名之間；但僅就蘇南地區(qū)比較來看，溧陽市整體經(jīng)濟(jì)水平相對較低。 ● 就多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較來看，溧陽市與江蘇省同級(jí)別縣市第一名的差距相對較大，在國民生產(chǎn)總值、人均 GDP、財(cái)政收入以及人均儲(chǔ)蓄存款來看，僅為第一名數(shù)值的 2040%之間。 ● 過以上數(shù)據(jù)比較來看，作為蘇南地區(qū)新興中小型城市，一方面溧陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對不高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對較弱；另一方面也說明溧陽市還具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ陂L江三角洲整體經(jīng)濟(jì)飛躍的21 世紀(jì)，相信交通地位愈顯重要 的溧陽市，經(jīng)濟(jì)必將再上一個(gè)新臺(tái)階。 e、旅游產(chǎn)業(yè)狀況 ● 2020 年溧陽市積極實(shí)施大旅游戰(zhàn)略，增強(qiáng)旅游支柱產(chǎn)業(yè)競爭力，全市旅游業(yè)加快發(fā)展，全年接待國內(nèi)外游客 萬人次，比2020 年增長 %，其中接待海外旅游者 2910 人次，增長 %； 接待國內(nèi)旅游者 萬人次，增長 %。 2020 年全市旅游總收入 億元，全社會(huì)實(shí)現(xiàn)旅游增加值 億元，增長%。 ● 隨著天目湖旅游度假區(qū)的整體開發(fā)規(guī)劃實(shí)施，預(yù)計(jì)天目湖旅游區(qū)的知名度將進(jìn)一步擴(kuò)大，吸引前來觀光旅游度假的游客數(shù)量將大幅度增加，區(qū) 域發(fā)展前景良好。 ● 天目湖旅游度假區(qū)全年共接待游客達(dá) 萬人次，比上年增長%。 f、關(guān)于開發(fā)區(qū)建設(shè) ● 江蘇省溧陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)于 1992 年始建，是江蘇省首批 16 個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之一，原規(guī)劃面積為 平方公里， 2020 年原楊莊鄉(xiāng)劃歸開發(fā)區(qū)，加上新增寧杭高速公路以南開發(fā)建設(shè)區(qū)，區(qū)域面積增至 平方公里。 ● 溧陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)過十年的開發(fā)建設(shè)，截至目前，開發(fā)區(qū)內(nèi)共有各類企業(yè) 183 家，總投資 億元。其中外商投資項(xiàng)目 46 個(gè)，外商獨(dú)資項(xiàng)目 31 家，合同利用外資 億美元，實(shí)際利用外資7309 萬美元。 ● 溧陽 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的南拓配合了城市整體發(fā)展規(guī)劃布局，為該市帶狀城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局指明了方向，預(yù)計(jì)后期開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)將主要集中在寧杭高速公路以南區(qū)域，這也為本區(qū)域的整體開發(fā)和發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 g、濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 2020 年市區(qū)人均生產(chǎn)總值 萬元，全面實(shí)現(xiàn)小康； 2020 年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 13 萬元，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 項(xiàng)目 現(xiàn)狀（ 2020） 2020 2020 市域 市區(qū) 市域 市區(qū) 市域 市區(qū) 地區(qū)生產(chǎn) 200 105 708 436 總值（億元） 人均地區(qū)生產(chǎn)總值（萬元） 三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 ：： ：： 8 ：55：37 4 ：53：43 4 ：54：42 2 ：48：50 經(jīng)濟(jì)增長速度 （ %） 16 11 12 二、 城市總體規(guī)劃 城市性質(zhì) 蘇、浙、皖邊界地區(qū)具有山水特色的現(xiàn)代化工貿(mào)、旅游城市。 城市結(jié)構(gòu) 規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)形態(tài)為星狀布局結(jié)構(gòu)，城市主要交通軸線向北、向西、向南延伸，適當(dāng) 向東拓展，由西北、東南兩片 楔 形綠地系統(tǒng)，城郊風(fēng)景區(qū)以及規(guī)劃主干道分隔成五個(gè)片區(qū)：中心片區(qū)、昆侖片區(qū)、燕山片區(qū)、城西片區(qū)、城南片區(qū)，在城市北、南、西部布置三個(gè)工業(yè)區(qū)；沿平陵路、西大街形成 “十 ”字型城市中心。 發(fā)展戰(zhàn)略及目標(biāo) ● 提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平。繼續(xù)深化城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)（區(qū)）和中心村規(guī)劃、各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃和控制性詳規(guī)的編制完善工作。 ● 完成建設(shè)路西延伸、錢家路、龍亭路、體育路延伸段、昆侖北路改造和清溪路沿線景觀帶、燕鳴北路等市政工程，啟動(dòng)南片區(qū)公園、燕山風(fēng)景區(qū)、西郊風(fēng)景區(qū)以及碼頭街濱河綠地工程。 ● 繼續(xù)加 大城市拆遷力度，實(shí)施老住宅小區(qū)三期綜合整治，完成新垃圾填埋場、清溪水廠 5 萬噸級(jí)擴(kuò)能建設(shè)，實(shí)施宜興至溧陽天然氣管道鋪設(shè)工程。 ● 加快構(gòu)建城市綠色生態(tài)系統(tǒng)，爭創(chuàng)江蘇省園林城市。加大城管執(zhí)法力度，積極開展專項(xiàng)執(zhí)法監(jiān)察。進(jìn)一步完善城市管理體制，加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高綜合服務(wù)功能。 ● 加強(qiáng)國土資源管理，依法保護(hù)耕地，大力推進(jìn)集約化用地，努力做好土地復(fù)墾整理工作，確保耕地動(dòng)態(tài)平衡和占補(bǔ)平衡。嚴(yán)格規(guī)范土地出讓 “招、拍、掛 ”制度，最大限度利用土地資源籌措建設(shè)資金。 城市主要分區(qū) ● 老城區(qū)：鳳凰路與建設(shè)路之間，是溧陽老城區(qū)所在 地，作為溧陽城區(qū)發(fā)展的核心城區(qū)，城市功能較為齊全，設(shè)施